1、項目背景分析基地現狀情況周邊地塊研究上位規劃解析城市更新研究項目規劃方案交通影響分析商業策劃構思目 錄 content1234561781BACKGROUND INFORMATION項目背景分析項目位置區域發展定位過境口岸軌道交通公司簡介Chapter21. 項目位置項目背景分析 本項目位于深圳市羅湖區中心地區，屬于翠竹街道辦轄區【大頭嶺片區】。西臨文錦中路，東靠愛國路，距離羅湖商業中心區約 800米，區位條件十分優越。羅湖區3龍 崗LONG GANG 香 港HONG KONG福田中心區上步片區羅湖商業中心區本項目羅 湖LUO HU項目背景 羅湖區是深圳市開發最早、建成度最高的地區，是目前深圳

2、的經濟和文化中心，隨著城市日新月異的飛速發展，一些特區成立初期建設的居住小區建設標準偏低，面貌破舊，同時占據著城市重要位置，對城市的進一步發展帶來越來越大的負面影響。 目前，深圳市城市更新工作已全面展開，為了適應城市總體發展目標，改善和提升木頭龍片區的人居環境和城市面貌，依照深圳市的城市更新政策，加快舊城改造步伐，益田集團公司于2010年3月委托我院編制羅湖區木頭龍片區城市更新專項規劃。規劃研究范圍 木頭龍片區位于羅湖區翠竹公園的南側，屬于深圳市羅湖區翠竹街道辦事處管轄，是以居住生活功能為主，普通教育設施為輔的功能片區。 片區內，規劃研究范圍西北、東北、東南、西南分別以東門北路、華麗路、愛國路

3、、文錦中路為界，規劃研究范圍面積23.44公頃；其中，規劃范圍占8.86公頃。2. 規劃研究范圍項目背景分析4翠竹公園洪湖公園人民公園兒童公園羅湖區委區政府羅湖商業中心本項目香 港深圳火車站羅湖口岸規劃范圍規劃研究范圍 強化“金融城” 金融是現代經濟的核心。深圳是全國的金融創新中心。而深圳金融業資產六成以上集中在羅湖，羅湖區正在強化蔡屋圍金融中心建設。繁榮“萬象城” 加快建設人民南老東門萬象城“金三角”商業區，打造人車分流、環境優美、萬商云集、高中低檔業態最全的商圈，努力建設區域性國際消費中心。提升華潤中心萬象城周邊商業業態，進一步整治、提升周邊環境，放大都市綜合體效應。提升“珠寶城” 羅湖的

4、水貝黃金珠寶產業集聚基地率先建成，發展態勢良好，要加快水貝黃金珠寶產業集聚基地二期建設，全力推廣黃金珠寶區域品牌，促進黃金珠寶產業由“羅湖制造”向“羅湖創造”轉變，提升市場競爭力，開拓國際市場。加快黃金珠寶產業公共服務平臺建設。推動黃金珠寶產業與文化創意、高端旅游等融合發展。鞏固“工藝城” 全市工藝品十大專業市場有七家在羅湖，其中，深圳古玩城被認定為國家級文化產業示范基地，滿京華藝展中心、深圳古玩城和航誠藝都先后成為“文博會”分會場。打造“藝術小鎮” 在深圳水庫上游大望、梧桐兩村建設藝術小鎮，即以一座山（梧桐山）、一條河（梧桐山河）、一條路（丹平路）、一條街（博物館一條街）、一個高地（大望文化

5、高地）為依托，建成有著濃厚人文風情的藝術休閑旅游勝地。 3. 羅湖區發展新的定位項目背景分析5“ 四城 、一小鎮 ”龍 崗 區羅 湖 區香 港羅湖產業發展結構圖07版總規中深圳市城市職能為1國家經濟特區，自主創新、循環經濟的示范城市。2國家支持香港繁榮穩定的服務基地，深港共建的國 際性金融、貿易和航運中心。3國家高新技術產業基地和現代文化產業基地。4國家重要的交通樞紐和邊境口岸。5具有濱海特色的國際著名旅游地。 深圳市與香港共同發展國際大都會。而羅湖區緊鄰香港，擁有深圳火車站及三個主要通關口岸。足以體現其在城市發展中承擔的重要職能。羅湖區也是深圳市未來構建國際大都會及國際消費中心的重要門戶區域

6、。 本項目距離文錦渡口岸約1300米，具有明顯的區位優勢，將是未來羅湖區打造國際消費中心的重要區域。羅湖口岸:（1986.6至今） 1986年6月14日竣工啟用。占地面積18107平方米，2002年羅湖口岸經過大規模改造后，查驗通道從原來的137條增加到173條。口岸設計通過能力由八十年代每天20萬人次，提高到目前每天40萬人次。羅湖口岸4. 口岸因素項目背景分析63km距離龍 崗 區羅 湖 區本項目深圳火車站羅湖口岸文錦渡口岸香園圍口岸香 港3 KM羅湖區新定位：打造區域性國際消費中心 羅湖區作為最早建成區，具有通關優勢：羅湖口岸、文錦渡口岸、蓮塘香園圍口岸與本片區均有著便利的交通關系。本項

7、目與羅湖通關口岸的區位關系文錦渡口岸：（2010-2012） 文錦渡口岸改造工程概預算3.9億元，總用地面積為3.42萬平方米，建筑面積4.52萬平方米，由新建的聯檢綜合樓與配套的停車樓兩個單體組成。其中聯檢綜合 樓建筑面積1.86萬平方米，共六層，一、二層設出入境查驗大廳以及相關查驗用房。該口岸改造工程擬定2012年完成。蓮塘/香園圍口岸：（20132018） 位于在蓮塘西嶺下村南面及東面。將承擔香港與深圳東部、惠州以及粵東、贛南、閩南之間的跨界貨運兼客運交通功能。 蓮塘口岸擬采用客貨分層的雙層方案,下層為貨運,上層為客運。該口岸擬定2018年建成運行。 未來三個通關口岸形成后，將分擔和緩解

8、羅湖口岸的通關壓力。方便的通關條件勢必也將加強內地與香港的各種交流，帶來大量的人流和商機。文錦渡口岸現狀與改造蓮塘香園圍口岸4. 口岸因素項目背景分析7深圳軌道交通建設概況 2003年編制的深圳市城市軌道交通建設規劃(20052010年)通過了國家發改委和建設部的評估，作為二期工程建設的規劃依據。目前深圳市地鐵一期工程已建成通車。二期工程的1號線、4號線續建，2號線、3號線、5號線新建均已開工建設。二期工程線路將于2011年7月大運會召開前全部建成通車，屆時，深圳市將形成約178公里左右的軌道交通網絡。5. 軌道交通因素項目背景分析8。 深圳地鐵2011年7月即將開通5條線，其中3號地鐵線翠竹

9、站與本項目距離不到100米。2、5號兩條線地鐵站距離本項目不超過800米，將極大地改善本片區的交通條件 。地鐵3號線：福田-龍崗 曬布-翠竹-田貝。地鐵7、8號線（國貿大梅沙）已納入三期前期準備建設階段95. 軌道交通因素項目背景分析本項目周邊軌道站點分布圖深圳市益田房地產集團股份有限公司 成立于1996年2月，現已發展成為以房地產開發為核心業務，以商業、酒店、高速路、物流、生物制藥、物業管理、實業投資等業務為輔業的大型集團股份公司。 益田房地產集團秉承鑄樹精品，創新無限的經營理念，經過10年的探索與發展，通過在市場環境變化中實施戰略調整與資源整合，從開篇之作益田花園到半島城邦，益田集團憑借著

10、一系列有巨大市場影響力的項目，形成了自己獨有的開發與經營模式，在新的戰略目標指引下，集團現已形成了以深圳、北京、長春為中心，向華南、華北、東北進行區域性發展的戰略布局，實現了由傳統的住宅開發向復合型地產開發的過渡與戰略轉型。 益田房地產集團股份有限公司目前已有以下房地產作品益田名園 ：益田花園占地2.5萬平方米，建筑面積4.5萬平方米，由10幢色彩凝練，莊重典雅的小高層組成，開創歐陸風情地產的先河。半島城邦 ：半島城邦位于深圳蛇口，占地30萬平方米，是深圳特區內唯一一個擁有稀缺海景資源的100萬平米超級大盤，一期5天售罄、回收15億資金的驕人業績刷新深圳地產豪宅銷售記錄。3. 益田假日廣場及其

11、酒店： 益田假日廣場位于深圳華僑城核心，緊臨深南大道，占地3.5萬平方米，總建筑面積14.3萬平方米，設計理念是“城市中的郵輪”，是一個集體驗式購物中心、生態寫字樓、五星級主題酒店為一體的大型建筑綜合體。大運城邦介紹詞：4. 益田大運城邦-大運新城唯一一座百萬平米健康人居大宅。項目一期自2010年年初開盤至今，屢創銷售奇跡，連續兩周位居銷售排行榜首。益田集團有信心、有能力、有實力、有決心如期完成木頭龍小區城市更新項目。5. 城市更新企業簡介項目背景分析102FACT INTRODUCTION 基地現狀情況用地權屬用地性質建筑質量配套設施現狀問題Chapter111、改造對象 根據深圳市城市更新

12、管理辦法要求，翠竹小學和翠園中學為教育設施用地，現狀建筑質量較好，予以現狀保留；怡泰與俊園大廈為建設年代較近的高層建筑，質量較好，予以現狀保留；教育新村現有已批規劃，按照已批規劃建設。01-05地塊建筑符合城市更新條件，根據宗地界線確定規劃改造范圍面積為8.86公頃，拆遷范圍面積為7.70公頃。2、現狀功能居住用地及配套設施用地。3、本次規劃范圍內地塊權屬03地塊：9班幼兒園04地塊：露天籃球場01、02、05地塊：6-8層多層住宅區備注：以上宗地面積總和與地塊面積存在微差。1. 現狀用地權屬基地現狀情況12宗地權屬一覽表編號 宗地面積（）權屬單位013233.52 深圳市城市建設開發（集團）

13、公司0253262.15 羅湖區房管局032256.79 深圳奧康德石油貿易集團公司042100.76 深圳市規劃國土局羅湖分局0516166.00 深圳市城市建設開發（集團）公司合計77019.22 現狀用地權屬圖翠竹小學翠園中學怡泰大廈教育新村俊 園 規劃研究范圍內總用地面積為23.44公頃。其中主要為居住用地，面積為11.25公頃，占總用地比例48%。商住用地面積為2.26公頃，中學用地面積為3.87公頃，小學用地面積為1.03，道路用地面積為3.77公頃，街頭綠地面積為1.26公頃。2. 現狀土地利用基地現狀情況13規劃研究范圍現狀用地匯總表序號用地性質代碼用地類別用地面積（ha）占總

14、用地比例（%）1 R居住用地11.25 47.99其中R2二類居住用地7.36 31.40R22二類幼托用地0.21 0.90R23二類社區體育設施用地0.14 0.60R3三類居住用地3.54 15.102 C商業服務業設施用地2.26 9.64CR商住用地2.26 9.643 GIC公共設施用地4.90 20.90其中GIC53中學用地3.87 16.51GIC54小學用地1.03 4.394 S道路廣場用地3.77 16.08S1道路用地3.77 16.085 G綠地1.26 5.38G12街頭綠地1.26 5.386 合計規劃研究范圍23.44 100.00 改造范圍內地形相對平坦，北

15、高南低，東西方向高程大至相等，地塊中部有2-3米的自然平緩高差。現狀土地利用圖 規劃范圍內建筑修建于20世紀80年代初期，分別竣工于1981年底至83年底。住宅形式為6至8層多層住宅，戶型面積約在75至90平米不等，樓齡在2729年之間，原設計標準偏低，建筑老化現象嚴重，大多數現狀住宅質量較差。 木頭龍片區擬拆遷范圍面積為77040平方米，總建筑面積約為119200平方米，其中包含各類建筑物65棟，業主共1317戶（含居委會和幼兒園）。（資料由益田公司提供）建筑質量調查統計表范圍類別名陳棟數(棟）面積（平方米）比例（%）規劃范圍質量良好建筑質量較好建筑質量較差建筑65 119200.35 33

16、.95 小計65 119200.35 33.95 規劃研究范圍質量良好建筑8 180265.71 51.44 質量較好建筑11 24326.48 6.94 質量較差建筑25 26890.04 7.67 小計44 231482.23 66.05 合計109 350682.58 100.00 3. 現狀建筑質量基地現狀情況14現狀建筑質量圖 木頭龍片區四周有城市主干道東門北路、文錦中路、愛國路，城市次干道華麗路。西側通過雅園立交直接連通筍崗路和泥崗路，南側距離深南大道僅600米。片區對外交通聯系十分便捷。（目前地鐵施工對東門北路交通帶來一定影響） 規劃范圍內部道路不成系統，通達性較差，消防車道未覆

17、蓋到所有建筑，局部存在一定的消防安全隱患。 雅園立交橋4. 現狀道路交通基地現狀情況15現狀道路交通圖雅園立交地鐵翠竹站16愛國路（雙向八車道）華麗路（三車道）文錦中路（雙向八車道）東門北路（受地鐵施工影響局部為雙向4車道）（雙向六車道） 4. 現狀道路交通基地現狀情況 規劃范圍內現狀有郵政支局、居委會、幼兒園、等公共服務設施，相對本片區現有人口規模及周邊區域的集聚程度，公共服務設施總量及建設標準均顯不足。 5. 現狀公共服務設施基地現狀情況17現狀公共設施一覽表序號類別設施名稱用地面積（）建筑面積（）1行政管理居委會86.00 2市政設施郵政支局935.11 1386.14 3衛生設施垃圾收

18、集站40.39 40.39 4體育設施籃球場916.89 5醫療設施社康中心926.69 1203.70 6餐飲設施巴蜀風3107.94 3870.34 7教育設施9班幼兒園2054.58 2239.73 現狀日照分析1、規劃范圍內住宅現狀呈南北向排列式布置，多數住宅達不到現有住宅日照采光規范要求。2、萬科俊園對規劃范圍內南部住宅日照有不利影響。 6. 現狀日照分析基地現狀情況18現狀日照分析圖現狀人口 木頭龍居住小區現狀總人口5838人。其中，戶籍人口：3900人，暫住人口1220人，常住非戶籍人口718 人。（數據資料由益田公司提供）木頭龍片區現狀問題：1、地處羅湖中心城區黃金要地，建筑面

19、貌破舊，與羅湖區打造區域性國際消費中心的發展目標相差甚遠，有必要進行城市更新。2、地塊現狀多為特區成立初期所建的多層住宅，建筑和規劃受時代所限，未能充分發掘木頭龍片區城市空間資源價值，浪費了寶貴的地下空間和地面區域的空間資源。3、現狀單一居住功能已不適應現代化集約用地、復合功能開發建設模式。4、市政配套設施不完善，部分設施老舊過時，迫切需要更新換代。小區體育設施舊小區住宅面貌破舊小區內部環境亂小區居民熱盼舊改7. 現狀人口及存在問題基地現狀情況198. 更新單元范圍圖基地現狀情況209. 規劃權屬圖基地現狀情況2110. 建筑物信息圖基地現狀情況223SURROUNDING AREA STUD

20、IES周邊地塊研究周邊地塊現狀周邊建筑影響公共服務設施Chapter23 地塊周邊高層、超高層建筑鱗次櫛比。有緊鄰雅園立交橋的40層怡泰中心大廈，47層萬科俊園，愛國路東側32層的新王朝酒店。總之，待更新的木頭龍小區已處在高層、超高層建筑包圍之中。1. 周邊高層建筑分布情況周邊地塊研究24規劃范圍 教育新村用地范圍內舊房目前已拆除，總用地面積2.97公頃。規劃建設教育新村報建方案數據如下：1棟超高層+5棟高層住宅+6班幼兒園指標：總建筑面積：21.13萬平方米 地上：15.56萬平方米 地下：5.57萬平方米 其中商業：3390平方米容積率：5.50停車位，980個位，地面86，地下894總戶

21、數：1733回遷戶面積：5.14萬平方米2. 教育新村更新概況周邊地塊研究25方案鳥瞰舊房拆遷證舊房拆遷現場教育新村區位規劃范圍翠竹小學 深圳市翠竹小學創辦于1984年9月，1985年定為深圳市對外開放學校，1986年定為深圳市重點小學，1994年5月被評為廣東省一級學校，1997 年被評為深圳市辦學效益好學校。2002年12月，原翠竹小學與原翠華小學合并為新的翠竹小學。學校現分為兩個校區，均位于羅湖區東門北路, 總占地面積5340平方米，總建筑面積為15819平方米。 現狀招生規模為30班。小學大門教學樓運動場教學樓教學樓3. 教育設施周邊地塊研究26規劃范圍學校出入口翠園中學 翠園中學創建

22、于1964年，原名深圳市二中，是深圳市首批“國家級示范性高中” 廣東省一級學校，深圳市老牌重點中學。 翠園中學高中本部位于羅湖區東門北路1016號，地鐵3號線雅園站口，毗鄰東門老街，交通便利，地理位置優越。校園占地100畝，綠樹成蔭，芳草如茵，環境幽靜。 學校現狀招生規模為45班。教學樓及辦公樓3. 教育設施周邊地塊研究27規劃范圍4HIGHER-LEVEL PLANNING ANALYSIS上位規劃解析羅湖分區規劃法定圖則拼圖周邊公共設施Chapter28規劃依據： 1、深圳市城市更新管理辦法； 2、羅湖分區規劃； 3、大頭嶺地區法定圖則； 4、深圳市城市規劃標準與準則； 5、益田集團公司與

23、本院簽訂的本項目專項規劃合同； 6、有關會議紀要； 7、相關規劃法律、法規、政策、辦法等。城市更新項目規劃原則： 1、城市整體利益優先原則； 2、公共設施配套優先原則； 3、人居環境美化優先原則； 4、集約利用節省資源原則。1. 規劃依據與規劃原則上位規劃解析29規劃目標羅湖區的未來發展目標在于建設成為環境優美的現代化國際性城區；重點發展商貿、房地產、旅游服務、金融和信息咨詢等第三產業，成為全市的金融商貿中心區、文化娛樂旺區、網絡服務基地； 1、控制規模：在土地資源有限的前提下，人口規模及土地開發強度的控制是影響城市規模的關鍵因素。本區未來的發展應遵循“總量控制，結構調整”的原則，提高常住人口

24、的比例和人口素質，嚴格控制土地開發強度，抑制高層樓宇的新建； 2、完善功能：根據深圳市城市總體規劃(1996-2010)的要求，對區內的產業結構和用地布局進行調整，改造與城市發展不相適應的工業區、倉儲區和新、舊村，完善城市功能； 3、改善交通：本區交通環境的治理應充分挖掘現有路網的潛力，結合舊城改造完善次干道和支路系統，明確道路功能，提高運行效率，形成多元化的路網結構和捷運系統，改善整體交通環境； 4、完善配套：公共、市政的配套水平是衡量一個城市生活質量的重要標準。要實現現代化國際性城市的戰略目標，必須從新的高度審視本區現有的配套設施，在城市改造過中加以重視，在政策上加以優惠，在管理中加以嚴重

25、控制，完善和落實本區的配套設施系統；2. 羅湖區分區規劃上位規劃解析5、美化環境：城市的更新改造是城市自我完善的過程，也是本區未來城市建設的重點。本區今后的發展不是靠“外延式”的擴張，而是要走“內涵式”的集約化發展道路，以“調整、改造、提高、完善”為基本方針，把建設的重點放到公益性設施的完善和城市面貌的更新上，改善城市環境。30本項目地塊在羅湖分區規劃土地利用規劃中的用地性質以居住為主，有少量商業配套。商住混合的用地性質與本項目城市更新建設目標一致。2. 羅湖區分區規劃 用地性質上位規劃解析31 本片區周邊與三條城市主干道（文錦中路、東門北路、愛國路）直接聯系，其中文錦中路為城市景觀性主干道，

26、并與一條次干道（華麗路）聯系，片區周邊城市道路按羅湖綜合交通規劃已實施，特別是東環高架快速路修建對羅湖區城市交通起到了實質性改善。 本項目對外交通聯系便捷，與羅湖區三大口岸均有直接的交通聯系。雅園立交橋2. 羅湖區分區規劃 綜合交通規劃上位規劃解析32至平湖至布吉、龍崗羅湖口岸至福田、南山、寶安至福田、南山、寶安至福田、南山至福田、南山至福田筍崗路泥崗路深南大道濱河路上步路沿河北路沿河南路布心路文錦路北環大道紅嶺路紅荔路人民公園路東門路寶安路快速路主干道次干道翠竹路八卦三路太寧路雅園立交至鹽田愛國路華麗路雅園立交橋羅湖城市商業發展軸 以萬象城為核心龍頭，東至文錦渡口岸，北至水貝珠寶城，西至筍崗

27、物流片區，形成羅湖區大商業圈概念。 本項目位于華麗路西側，在商業發展軸輻射范圍內，為在規劃范圍內更新改造的相關產業功能的發展與提升起到支撐作用。筍崗文錦渡萬象城水貝文錦渡2. 羅湖區分區規劃 產業調整上位規劃解析33萬象城二期鳥瞰圖黃貝嶺地王大夏 羅湖分區規劃景觀設計指引要求：羅湖中心城區保留三條重要景觀通廊：1）圍嶺大頭嶺黃貝嶺；2）地王洪湖圍嶺；3）地王大頭嶺東湖。 木頭龍片區未在三條重要景觀通廊控制范圍內，可適度建高層、超高層建筑。翠竹公園東湖公園洪湖公園地王大夏2. 羅湖區分區規劃 景觀設計指引上位規劃解析34翠竹公園洪湖公園荔枝公園東湖公園市人民醫院羅湖區委區政府1）行政辦公設施 羅

28、湖區委、區政府。六片區法定圖則拼合圖2）周邊公共設施配套 A、醫療設施 深圳市人民醫院始建于1946年, 1994年被評為深圳市第一家“三級甲等”醫院。已發展成為一個功能齊全、設備先進、人才結構合理、技術力量雄厚，集醫療、教學、科研、保健為一體的現代化綜合性醫院。3. 法定圖則 周邊公共配套設施上位規劃解析35B、學校資源（名校概念）高中名校2所（深圳中學、翠園中學），近距離小學4所,其中小學名校2所（翠竹小學，螺嶺小學）。 深圳中學1947年建校，從1983年成為廣東省重點中學，到1993年成為廣東省首批一級學校，再到2003年向全國示范性高級中學目標邁進。上位規劃解析3. 法定圖則 周邊公

29、共配套設施36六片區法定圖則拼合圖（2003年11月批準）道路寬度愛國路：主干路、道路紅線：40米、雙向6車道；華麗路：次干路、道路紅線：30米、雙向4車道；東門北路：主干路、道路紅線：45米、雙向6車道；文錦中路：主干路、道路紅線：45米、雙向6車道；小區支路：內部道路紅線：1520米。上位規劃解析3. 法定圖則 周邊道路紅線寬度37用地功能規劃 深圳市羅湖03-01號片區【大頭嶺地區】法定圖則，對此地塊用地功能為二類居住用地和配套設施用地。公共配套設施要求：1、幼兒園（9班）2、郵電支局、書店3、居委會4、垃圾收集站5、文化活動站、老人活動站6、雨水泵站、公廁7、籃球場上位規劃解析3. 法

30、定圖則 公共配套設施38大頭嶺地區法定圖則c5CITY-RENEWAL PROGRAMME RESEARCH城市更新研究規劃依據規劃原則更新模式Chapter39城市更新作用 城市更新是深圳在增量土地資源緊缺條件下轉身挖掘城市存量空間的一項主動選擇。城市更新更深刻的內涵在于完善城市功能、優化產業結構、改善人居環境、提升城市整體品質。本項目對于羅湖當前通過空間整合優化釋放空間資源，緩解用地緊張矛盾，提升城市整體功能和價值具有重要現實意義。 木頭龍小區城市更新的必要性木頭龍小區城市更新的可行性現狀建筑外觀破舊，內部生活環境混亂，公共空間不足，影響城市景觀秩序。現狀用地使用強度與結構，阻礙了城市功能

31、的提升與發展。現狀公共服務配套設施陳舊且配置標準落后，急需提升和完善。結論：本項迫切需要通過城市更新，來解決自己以及區域發展問題開發商具備承擔該項目的經濟和技術實力。本項目已列入政府年度更新計劃。地塊權屬清晰，房產權屬明確，便于工作開展。該項更新符合原住民利益，獲得多數業主支持。結論：本項更新計劃具備可操作的條件城市更新立項條件：（一）城市的基礎設施、公共服務設施亟需完善；（二）環境惡劣或者存在重大安全隱患；（三）現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發展要求，影響城市規劃實施；（四）依法或者經市政府批準應當進行城市更新的其他情形。城市更新研究1. 必要性及可行性40

32、現狀空間職能單一，不符合城市中心區位多元復合的空間訴求。現狀建筑質量整體不佳，對居民的生命和財產安全構成威脅。運用SWOT分析法項目優勢：1）基地處于羅湖商業區核心區位，更新動力充足。 2）有發達的地面道路交通和地下軌道交通支持，交通便利。 3）周邊商業服務和教育等配套設施完善，利于建成發展。 4）緣于區位特殊，政府支持力度更大。項目劣勢：現狀建筑多，拆遷還返量大，更新成本偏高。項目機遇：1）為城市更新首批公布計劃項目，利于早期介入、穩步推進。 2）周邊地鐵線路即將開通，有效推動更新進程。 3）羅湖區口岸增多，深港交流更加頻繁，基地區位更顯增值。項目挑戰：1）政府、開發商、業主對空間形式存在源

33、于多元利益的博弈。 2）區域影響因素復雜，具體開發形式的定位影響后續開發建設。結論優勢大于劣勢，機遇挑戰并存。城市更新研究2. 規劃分析41本項目城市更新模式 在城市整體發展要求下，本項目應采取全面改造的更新模式，完全拆除現狀建筑，對片區進行整體重新建設。 城市更新模式1）整體拆除現狀建筑，完全重新建設的全面改造模式；2）保留原有建筑，改善居住環境，完善基礎設施為目的綜合整治模式； 有些城中村規模較大，采取分期設施策略，也會采用同時采用上述兩種模式，部分完全改造，部分綜合整治，逐步展開城市更新計劃。追求原住民利益企業效益、政府收益三方共贏的局面。城市更新研究3. 項目更新模式42政 府改造單位

34、（開發商）業 主公共利益城市環境改造成功經濟收益不減少、長遠發展有保障拆遷補償成本低、實施順利獲取經濟利潤法治管理社會安定經濟發展產權保障政策傾斜城市更新研究4. 項目發展定位43根據上層次規劃要求及現狀土地利用情況本項目發展定位： 以居住功能為主，商業功能為輔的公共設施配套齊全，人居環境優美的現代化高尚居住社區，提升木頭龍片區核心競爭力，使之成為深圳城市更新一張靚麗的名片。根據深圳市城市規劃標準與準則居住建筑退線要求1）滿足日照、采光、通風、消防、防災、管線埋設、視距衛生、建設用地要求。2）深圳新區：大寒日：有效日照不低于3小時。 舊區：大寒日：有效日照不低于1小時。高層建筑退紅線要求： 東

35、北： 12米 東南： 12米 正南： 12米 西北：10米 綠化帶： 6米 多層建筑退道路紅線9米。 低層建筑退道路紅線6米。城市更新研究5. 建筑退線44建筑退線圖6PLAN AND THE DESIGN規劃設計方案Chapter功能布局空間結構交通組織景觀意向技術指標451. 根據本項目的區位條件，以及低密度高強度的集約開發模式，規劃采取“ 強邊活心 ”的策略。 即小區內部沿城市干道區域，土地利用價值較高，采取高強度開發，提升和完善城市功能及整體空間形象。而小區中心區域留出大尺度的公共活動空間。滿足居民日常生活需求，豐富小區景觀環境，提高居民生活品質。2. 梳理完善室外環境，充分利用屋頂、

36、地面、地下空間，增強三者之間的空間聯系和可達性，同時打通與地鐵站點的交通聯系，提升片區發展條件。3. 高效利用沿街商業價值，合理組織商業功能界面，提升整體空間形象，打造區域品牌亮點。 規劃設計方案1. 規劃構思46規劃總平面圖1）空間開發策略東高西低，強邊活心。南北通透，立體花園；地上地下，完善配套，雙圈布局，和諧社區。2）建筑空間功能布局 東南部結合公建配套，規劃布局超高層塔樓，西部布置高層住宅，東北、東南側集中布置商業，形成雙層向心性組團空間，北部三角形空間布置公寓，西南夾角配套公共設施。 規劃設計方案2. 功能結構布局47功能結構規劃圖一核、一帶、一軸一核：核心公共開放空間；一帶：東西景

37、觀帶；一軸：南北景觀軸。 四棟點式超高層布置在愛國路一側，其余百米高層住宅順沿地塊邊線布置成兩條不規則弧形。一心、一點、一個彎月的景觀空間規劃形成三個組團花園，三個花園由一條步行道串聯起來，形成南北方向景觀軸，同時，為小區人流主要出入口傾力打造南大門景觀軸。 規劃設計方案3. 空間結構布局核心開放空間48空間結構規劃圖 外圍道路能承擔交通增量 木頭龍街區周邊道路已按羅湖分區規劃綜合交通規劃落實路幅寬度。由于羅湖區新的一輪道路交通規劃調整落實基本到位，并在原規劃中留有一定增量空間，因此，外圍道路交通流量可容納本項目城市更新的交通增量。小區內部機動車道：設置在項目西側紅線內側，并兼消防疏散通道之功

38、能。地下停車場出入口設置：在本項目地下室各角落部位應充分利用空間，布置地下停車場出入口，減少對地面交通的干擾。商業客戶停車場出入口與住戶停車場出入口需分開設置。公交車站設置：為鼓勵居民公交出行方式，在木頭龍小區四周城市干道上分別設置一組公交車站。 規劃設計方案4. 道路交通規劃49道路交通規劃圖5. 公共交通規劃公交車站設置 提供方便快捷的公共交通服務，鼓勵居民公交出行方式。在四周城市道路上，分別設置一組港灣式公交車站，提供充裕的公交線路，滿足居民出行需求。 規劃設計方案公交站點 分布圖50 設置兩個小區住戶人行出入口，一個設在華麗路中段，另一個設在愛國路中段。 翠竹小學大門面向小區一側，規劃

39、在小學、幼兒園大門外集中設置人流疏散場地。 規劃枝狀與環狀結合、密度適宜的步行路徑系統，讓住戶在小區內部能夠最大限度享受步行空間帶來的驚喜，無論在底層的向心廣場花園，還是在屋頂花園上都能找到幽靜的空間角落。 規劃沿外圍華麗路、愛國路布置適宜人步行、無障礙、通達連續的商業人流界面。 規劃設計方案6. 人行流線組織51人行流線規劃圖名稱建筑面積（平方米）（12班）幼兒園4500社區健康服務中心500居委會600郵電支局800雨水泵站200老年活動中心800公廁400垃圾收集站200合計8000 本項目除按法定圖則要求配套公共服務設施外，還根據項目所處地區環境特點，在商業設施內，考慮增設一些高中擋商

40、業文化娛樂活動場所，例如：國際影城、高檔餐飲、生活超市、文體活動中心、休閑會所等。 規劃設計方案7. 配套公共服務設施52配套設施分布圖 1、片區住戶及周邊人群的的生活及消費需求（低碳需求：減少遠距離出行購物）； 2、集約使用資源，復合功能疊加； 3、羅湖區三個口岸，加強了內地與香港的密切聯系，可適度開發餐飲業； 4、打造羅湖旅游品牌，完善城市服務功能，促進旅游業發展，適當開發文化休閑娛樂設施。8. 商業服務配套設施53 規劃設計方案地下空間退線 本項目的地下空間利用綜合考慮周邊地下市政管線安全、地下空間開挖深度、地下施工操作要求等因素，沿東邊城市道路后退用地紅線3米，同時，又考慮到小學、中學

41、、教育新村建筑物安全，西邊后退用地紅線5米。地下空間功能設置： 設置兩層地下空間。 地下一層：北部華麗路一側布置地下商場，其余部分布置停車場。 地下二層：商場區域布置商業客戶停車庫，其余部分布置住戶停車庫及水、電、氣等專業設備用房等。地下停車場出入口設置1）地塊西北角地下商業空間與地鐵3號線翠竹站預留出口無縫接駁，其它地下空間通過垂直疏散樓梯、通道與地面發生聯系。2）地下停車庫入口就近設置于小區車輛出入口道路邊，減少對商業界面及小區內部人流的干擾。3）商業客戶停車場出入口分別布置在華麗路、愛國路一側，避免相互干擾。 規劃設計方案9. 地下空間開發利用54地下空間功能面積統計表A-A剖面 規劃設

42、計方案10. 地下空間開發利用55地下空間建筑面積一覽表類別使用功能建筑面積（）停車位（輛）地下一層商業區19341.75 住戶停車場51156.74 1462 地下二層各專業設備用房5000.00 客戶商業停車場14341.75 410 住戶停車場51156.74 1462 合計140996.98 3334 本項目為高層、超高層住宅項目，按高層建筑消防規范要求，高層建筑周邊需設計環形消防車道。 沿城市道路一側借用城市道路，西側借用住戶機動車出行道路形成閉合環形消防通道，并在適當位置布置消防登高撲救面。 花園內步行道及各類場地在緊急情況下兼做消防車道使用。 規劃設計方案11. 消防通道規劃56

43、消防通道規劃圖日照校核總結1）萬科俊園對本小區內1棟建筑低層有影響。2）本項目對華麗路北側住宅樓日照無影響。3）受戶型平面組合的限制，部分戶型日照條件受到空間布局的影響。 總而言之，城市更新規劃實施后，小區內部住宅日照條件有大幅度的改善。 規劃設計方案12. 日照校核57日照分析圖 本項目高層、超高層建筑形成內外兩層向心圍合圈層布局，景觀視線外圈層建筑以向外觀察城市四周自然景觀為主（例如：翠竹公園、東湖水庫、梧桐山風景區、香港新界、東門商業街等），內圈層建筑以觀察內部超大立體花園景觀為主，北部圈層建筑以觀賞屋頂花園為主，南部圈層建筑以觀賞地面中心水景花園為主。 規劃設計方案13. 景觀視線關系

44、58景觀視線分析圖 按本地塊開發強度7.40計算，地面以上計入容積率的建筑面積為56.98萬平方米，小區現狀建筑面積11.92萬平方米，按1：1.26比例，拆遷還返原住民共計建筑面積15.02萬平方米，扣除小區公共設施配套0.80萬平方米，扣除政府保障性住房0.55萬平方米，剩下可銷售建筑面積40.61萬平方米。還遷面積15.02：銷售面積40.61=1:2.70還返戶按：90X1.26=113.4平方米/套(戶),共計1325戶。 規劃設計方案14. 還遷與銷售比例關系59計入容積率建筑面積指標表面積類別功能建筑面積(萬平方米)備注商品房銷售面積住宅27.43公寓3.18商業10地下空間2拆

45、遷還回住宅面積15.02拆遷還返比例1：1.26政府保障性住房0.55小區公共配套設施面積0.8合計56.98 還返戶面積: 11.92（萬平方米）X1.26=15.02（萬平方米） 本項目引導低碳生活方式，低碳生活是一種值得提倡的生活方式，本項目主要從以下五個方面實現低碳排放。1、出行方式： 鼓勵居民盡量使用地鐵和公交出行方式，減少使用私家車次數。 規劃設計方案15. 項目低碳導向概念602、高度集約用地 高度集約用地，復合功能疊加，減少居民出行距離。將停車、商業、休閑、居住多種功能豎向疊加設置，滿足居民在小區內的日常生活需求。將城市廣場、軌道交通與小區有機結合起來，從城市維度放大小區空間延

46、展性。城市的運行效率與小區的土地利用效率得以一并提高。3、自然通風采光 裙房一層大廳、商業屋頂層架空，有意識留出對接城市空間的通風廊道，使小區總體自然通風采光良好。同時，按照國家標準設計公共活動場地，通過減少樓體陰影對場地的影響，滿足大多數用戶日照要求，減少對人工照明、空氣調節等設備的依賴，實現低碳目的。 規劃設計方案15. 項目低碳導向概念614、提倡健康生活方式 提供健身場地、增設康體設施、規劃花園步道、配備自行車停放場地，提倡居民多鍛煉、多健身，共同努力使小區成為低碳社區典范。要做低碳地產，但不降低生活品質。5、本項目其他可以采用的低碳技術1、中水回用利用系統；2、雨水收集系統；3、太陽

47、能風能路燈照明系統；4、屋頂花園，節能減排。 規劃設計方案15. 項目低碳導向概念62城市更新實施策略： 應當遵循政府引導、市場運作、公眾參與、統籌規劃、節約集約、保障權益的原則，通過實施城市更新，促進城市整體的科學發展。 實施城市更新過程中，應當通過發展綠色建筑、營造宜居環境、改善能源結構、推廣中水和雨水利用、加強建筑廢棄物再利用等多種途徑，有效推進節能減排工作。 城市更新項目應當優先安排基礎設施、公共服務設施和用于安置回遷業主的建筑。 規劃設計方案16. 項目實施策略63 規劃設計方案16. 項目實施策略64東南部透視圖 規劃設計方案16. 項目實施策略65鳥瞰圖木頭龍小區各類戶（套）數一

48、覽表序號居住類別建筑面積（）平方米/戶（套）戶數1公寓3178060530 2還遷戶15019211313253商品房27432814518924合計4563003747 備注：還返戶面積90X1.26=113.4（平方米）備注：還返戶面積: 11.92（萬平方米）X1.26=15.02（萬平方米）地下空間面積組成一覽表功能名稱面積(萬平方米)地下空間14.10 地下商業1.93停車庫11.67空調設施0.10 供電設施0.10 人防設施0.10 消防設施0.10 給排水設施0.10 備注：各專業設備用房面積共計5000平方米。項目控制總指標表： 規劃設計方案17. 經濟技術指標66總用地面積

49、7.70公頃總建筑面積71.08萬平方米其中地面以上56.98萬平方米地下空間14.10萬平方米計入容積率的建筑面積56.98 萬平方米容積率7.4建筑覆蓋率35%綠化率30%商業面積：8.0萬平方米（集中+沿街）+2.0萬平方米（地下）=10（萬平方米）計入容積率建筑面積指標表面積類別功能建筑面積(萬平方米)備注商品房銷售面積住宅27.43公寓3.18商業10地下空間2拆遷還回住宅面積15.02拆遷還返比例1：1.26政府保障性住房面積0.55小區公共配套設施面積0.8合計56.98小區公共服務設施一覽表按3.5人/戶計算，預估小區套（戶）數：3747（戶）停車位配置比：(3334（地下）+

50、200（地面）)/3747=0.94（輛位）/戶(套) 地下停車庫: 35平方米/車位計結論：滿足深圳城市規劃標準與準則要求。名稱建筑面積（平方米）幼兒園3600社區醫療中心800居委會600郵電局900雨水泵站300老人活動中心1000公廁400垃圾收集站400合計8000小區人口：3747X3.5=13115人 新增人口：13115-5838（現狀）=7277人小區已接近15000人口規模，相應增加各類公共服務設施面積。幼兒園12班規模需要獨立占地3200平方米，建筑面積3600平方米。地下空間建筑面積一覽表類別使用功能建筑面積（）停車位（輛）地下一層商業區19341.75 住戶停車場51

51、156.74 1462 地下二層各專業設備用房5000.00 客戶商業停車場14341.75 410 住戶停車場51156.74 1462 合計140996.98 3334備注：地面露天停車數量：200輛。占地面積：6000平方米 規劃設計方案17. 經濟技術指標677Traffic Impact Analysis交通影響分析區域對外交通分析地塊周邊道路情況一覽表小區交通組織交通影響綜述交通展望Chapter68 日益完善的城市交通體系，極大地改善羅湖核心城區的交通出行。木頭龍項目位于羅湖中心地位，交通條件優越。1.區域對外交通分析交通影響分析69羅湖口岸至平湖至布吉、龍崗至福田、南山、寶安至

52、福田、南山、寶安至福田、南山至福田、南山至福田筍崗路泥崗路深南路濱河路上步路沿河北路沿河南路布心路文錦路北環大道紅嶺路紅荔路人民公園路東門路愛國路寶安路主干路快速路翠竹路華麗路八卦三路太寧路次干路 項目周邊路網示意圖2.地塊周邊道路情況一覽表交通影響分析70道路名稱道路等級車道設置斷面形式現狀道路紅線寬度（米）備注愛國路主干道雙向八車道一塊板40直線路段東門北路主干道雙向六車道一塊板40-45雅園立交口文錦中路主干道雙向八車道一塊板45華麗路次干道雙向三車道一塊板22愛國路（雙向八車道） 東門北路（雙向六車道） 華麗路（三車道）文錦中路（雙向八車道）地塊范圍3.小區交通組織交通影響分析71 1

53、）車行出入口設置： 住宅車行：愛國路、文錦中路設置車行主要出入口 華麗路設置次要出入口 商業車行：愛國路設置主要出入口 華麗路設置次要出入口2）人行出入口設置： 住宅人行：愛國路設置主要人行出入口 華麗路設置人行次要出入口 商業人行：愛國路與華麗路交叉口設置主要出入口 車庫出入口沿社區邊緣設置，車輛進入小區后直接進入地 庫，實現地面人車分流。4.交通影響綜述交通影響分析72 根據木頭龍舊改專項報告中指標得出小區交通增量： 新增人口：13664（規劃）-5838（現狀）=7826(人） 新增車輛: 2650（規劃）-1100（現狀=1550（輛） 木頭龍小區周邊道路已按羅湖分區規劃增加路幅寬度，

54、均達到了雙向六、八車道，40至45米寬，并在規劃之初，根據周邊交通流量，預留了較大的增量空間。據現場調查：東門北路、文錦中路、愛國路交通流量尚未飽和，非交通高峰期可容納本項目城市更新的交通增量。華麗路規劃寬度較窄，雖現在尚可滿足通行要求，但將來存在擁堵隱患，針對以上分析，本規劃設計擬從以下五個方面解決以上交通問題：4.交通影響綜述交通影響分析73住戶停車場出入口商業停車場出入口一、合理利用周邊市政道路設置出入口 規劃設計充分利用通行能力較強的城市主干道，設置小區車行出入口。華麗路僅作為小區車行次要出入口，只在非高峰期開啟使用。出入口位置如圖所示。 交通高峰期及特殊時段（每年一屆深圳市迎春花市活

55、動）利用物業調控手段，根據周邊道路擁堵情況選擇小區車行通行出入口。 商業車行與小區車行出入口分開，位置如圖所示。僅在華麗路設置次要出入口。合理安排商業送貨時間，以求與周邊市政路交通高峰期錯開。4.交通影響綜述交通影響分析74綠地街心廣場商業廣場小區內部車道交通環繞擁堵段區域內新增道路二、項目區域內實現微循環 針對華麗路通行能力較差情況，為了避免華麗路成為影響社區周邊交通環繞的交通瓶頸，擬從以下兩點解決此問題：一、采用物業調控手段，交通高峰期禁止社區 一切車輛進入華麗路；將華麗路留給市政通行之用；二、四條市政路環繞的區域內增設低級別市政 道路，實現交通微循環（如圖所示），疏導華麗路通行車輛。 4

56、.交通影響綜述交通影響分析75三、方案合理規劃 為了留出足夠的人流疏散空間及規劃合理車行流線，規劃方案從以下幾個方面著手解決：1）愛國路與華麗路交叉口處規劃小廣場，作為商業前廣場的同時，也提 供了商業人流疏散空間；2）利用愛國路側20米寬市政綠化帶，與小區主要人行出入口統一設計考慮，為小區居民提供疏散空間，為市政提供公共小花園；3）利用用地西側退用地紅線的8米距離做雙車道貫穿小區南北，組織內部交通，連結華麗路及文錦中路；商業入口廣場綠地街心廣場綠地街心廣場商業廣場小區內部車道4.交通影響綜述交通影響分析76四、倡導綠色低碳出行方式 減少私家交通工具出行是從根本解決城市交通擁堵的最有效途徑，木頭

57、龍社區利用自身周邊市政配套優勢，倡導居民采用以下方式出行：1)引導住戶軌道交通出行： 小區建成之時，深圳地鐵網絡已基本成形，覆蓋深圳全市重點區域。小區地下通道與地鐵三號線翠竹站無縫接駁，商業和住戶人流可以通過乘坐地鐵通達各個區域。2)倡導公交出行： 木頭龍小區四邊城市道路上已設置有完善的公交車站，居民出戶即可乘坐公共交通工具。公交車站地鐵三號線翠竹站4.交通影響綜述交通影響分析77五、其它手段 交通疏導是一個全方面合力作用下才能完善解決的問題，本項目擬定運用以下方式解決:1）利用科學合理的物業管理手段，早晚上下班高峰期靈活開設車庫出入口；2）花市期間實行臨時交通管制，封閉華麗路及 愛國路車行主

58、入口，解決臨時交通壓力問題。3）商鋪及集中商業客戶進貨出貨時間調整，避開交通高峰期；4）其它手法運用，譬如室外收費崗亭退道路紅線10米以上設置，或者至于地庫以內，避免等候收費車輛妨礙市政道路通行。迎春花市人流密集區域迎春花市人流密集區域5.交通展望交通影響分析78 通過合理規劃、市政改造、積極引導等綜合手段的運用，木頭龍社區對市政交通的影響必將會降至最低，相信一座嶄新的國際新城必將會和諧的融入羅湖之中！8Planning for Business商業策劃構想前言羅湖區商業現狀概述木頭龍商業主題定位業態規劃 主題文化品牌組合益田假日廣場文化營銷推廣Chapter791.前言商業策劃構想80 得益

59、于中國改革開放，經過30年的飛速發展，深圳已經從30年前的小漁村發展成初具雛形的現代化國際大都市。已擁有創意之都、文化之都、設計之都的美譽。憑借經濟的迅猛發展和優越的地理位置。深圳的商業發展也極為迅速。眾多國內、國際的商業、零售巨頭匯聚深圳，加速了深圳商業的繁榮和發展。 2.羅湖區商業現狀概述商業策劃構想81羅湖是深圳最早的建成區，羅湖的商業也是深圳最早起步和發展成熟的。得改革開放風氣之先，羅湖的商業曾締造了中國零售業的神話。 羅湖是“集金融、物流、 信息、專業服務等現代服務功能于一體的商業活動中心區，以現代商貿、都市旅游，娛樂休閑為支撐的消費天堂，以創新產業為導向的文化產業基地”。依托優越的

60、區位條件和雄厚的基礎，羅湖區將打造為國際消費中心 。商貿、金融和信息中心，商業活動中心區，消費天堂，文化產業基地商業策劃構想823.羅湖區現有商圈簡介人民南商圈東門商圈地王商圈木頭龍動漫產業園水貝珠寶城 東門、人民南、寶安南，以點帶面，以面連片，形成了深圳市最繁華的商業金三角。黃金珠寶、文化創意產業的大力發展，形成了水貝珠寶城及動漫產業園 。城市的更新改造及國際消費中心的城市定位呼喚新商圈及新商業模式的誕生。4.開辟羅湖東新商圈的條件 商業策劃構想833公里5公里木頭龍商業的有力支撐羅湖東缺乏高端商業匯 聚大量中產階級居民消費能力強大社會及行政資源豐富交通便利、緊鄰地鐵政府高端前瞻性規劃5.木