1、中國建設銀行ZS支行個人住房貸款風險控制2建行ZS支行個人住房貸款開展現狀21個人住房貸款業務的根本情況建行ZS支行為中國建設銀行河南省分行下屬的一家房地產金融專業行，其前身為中國建設銀行河南省分行房地產信貸部，內設10個部室，下轄2個營業網點，共有在職職工250多人。截至2021年底，我行全口徑人民幣存款余額達到13946億元，比年初新增773億元，其中新增人民幣企業存款393億元，新增人民幣個人存款255億元，新增人民幣同業存款125億元。貸款規模迅速擴張，截至2021年底，我行各項貸款余額到達28266億元，比年初新增1264億元，其中新增房地產開發貸款49l億元，新增個人貸款773億元

2、。個人住房貸款全年新發放630億元，不良額460501萬元，不良率030，比年初下降了54704萬元。建行ZS支行目前從事個人住房貸款業務的工作人員有30余人，分布在圖21所示的9個崗位上，其中貸款中心經理和副經理為管理崗，其余為業務經辦崗，各崗位之間的層級關系也如圖21所示。款中心的日常管理；額度項下審核批準貸款的支用；業務用章的簽批；合同變更事項的審批；個貸中心工作人員的管理考核；以及支行領導交辦的其他工作。(2)部門副經理部門副經理主要負責協助部門經理研究擬定全行個貸業務的中長期開展規劃和經營策略，參與編制部門年度綜合經營方案并組織落實，對部門年度綜合經營方案的最終成果負責。主要職責包括

3、：協助部門經理對本部門年度綜合經營方案的執行；協助部門經理研究擬定部門個貸業務的中長期開展規劃和經營策略；協助部門經理組織制定并實施個貸業務的管理方法、操作規程和實施細那么，組織并落實本部門職責范圍內的業務運行和管理；負責協助部門經理做好營銷工作，推進全行業務指標的完成。(3)審核崗審核崗負責個人貸款的審核工作，包括：審核個人住房貸款上報資料的完整性、合規性；審定客戶信用等級等。(4)錄入崗錄入崗負責個人貸款信息的系統錄入，包括將客戶根本信息、貸款信息等錄入個人貸款系統中。(5)營銷受理崗營銷受理崗負責客戶營銷和維護工作，包括：個人貸款業務(包括按揭樓盤、合作中介等)的營銷、宣傳，及時了解客戶

4、的信貸效勞需求，為客戶多層面、多渠道地做好效勞工作；向客戶提供有關貸款問題的解答，幫助客戶設計借款方案；受理客戶的借款申請；隨時對日常效勞工作進行分析總結，以客戶為中心，及時調整效勞手段，切實提高客戶滿意度。2(6)貸前調查崗貸前調查崗負責客戶的貸前調查、上報工作，包括：通過人民銀行個人信用根底數據庫查詢并打印客戶信用報告；審核確認借款申請材料是真實的、完整的、合規的；與借款申請人面談，核查借款申請人的購房行為是否真實；負責調查確定借款申請人的還款能力；調查貸款的抵押情況；需要評定客戶信用等級的，負責客戶信用等級初評意見的提出；負責當面見證借款人等預簽有關合同文本和貸款支付憑證，并向客戶解釋相

5、關條款，提示考前須知；負責出具貸前調查意見，填寫調查審批表等；人 、地址等根本的非要素信息；(7)貸后催收崗負責個貸系統的客戶信息維護，修改借款負責解答客戶各類貸后相關問題等。負責貸后管理工作，包括：負責接收、整理省分行提供的信函投遞機構、短信平臺、95533客服中心、CALLCENTER系統等反應的催收信息，對催收情況進行統計與分析，制定進一步催收方案；通過催收系統查詢貸款的拖欠情況；上門催收貸款，并做好催收記錄：負責協助律師事務所、資產保全部門準備司法催收貸款的訴訟材料，做好移交逾期貸款的催收配合工作；組織并記錄貸后管理，包括借款人及其償債能力的變化情況、抵押物價值變化情況、樓盤建設及權證

6、辦理情況的檢查等，對記錄進行歸檔；建立拖欠貸款臺賬等。(8)貸后效勞崗貸后效勞崗負責貸后管理工作，包括：負責個貸中心貸款風險分類的手工認定工作；受理客戶貸后合同變更事項的申請，并按規定程序報批；為客戶發放結清證明，并通知抵押崗注銷抵押登記；負責各種日常報表的報送、征信系統管理、產權證的領交等。(9)貸后檢查崗貸后檢查崗負責貸后管理，包括：檢查消費經營類貸款的資金流向、再交易貸款的資金流向；檢查消費類貸款的用途真實性、再交易貸款的交易真實性；檢查貸款一定金額以上住房貸款的還款能力變化情況；檢查助業貸款客戶的經營狀況；檢查所有貸款的用途的一致性和真實性；負責所有貸款的貸后回訪及外呼回饋工作；建立拖

7、欠貸款臺賬等。有效的崗位設置是實現有效管理的根底。通過健全風險管理組織架構，明確崗位職能，分清人員職責，理順相互之間的工作關系，對提高工作效能、切實防范風險起到了舉足輕重的作用。在風險發生后，也能有效對違規人員進行責任追究。建行ZS支行以完善的管理、雄厚的實力和豐富的經驗，創造了良好的業績，根據國家產業政策和信貸政策，采取差異化營銷策略，打造房地產金融業務品牌，同時加大內部管理，加大營銷房地產優質客戶和個人住房貸款優質客戶群體，不斷優化信貸結構，加大投放力度，促進支行房地產開發貸款和個人住房貸款健康開展。22個人住房貸款業務開展現狀近年來，隨著國家住房貸款政策的不斷調整，建行ZS支行個人住房貸

8、款業務開展呈持續遞增趨勢。從2021年當年累計發放個人住房貸款59億元，當年個人住房貸款共發放5371筆；個人住房貸款余額為1299億元，個人住房貸款新增48億元，增長到2021年底，累計發放個人住房貸款金額為79億元，個人住房貸款發放6542筆，個人住房貸款余額為1535億元，比年初新增63億元，完成省分行年度新增方案的127，個人住房貸款呈穩定上升趨勢(如圖22至圖24所示)。從圖中數據可以看出，2021年底ZS支行個人住房貸款余額為1299億元，2021年住房貸款實行利率7折優惠政策，住房貸款余額大幅增加，當年發放貸款6008筆，新增貸款金額61億元。2021年以后，隨著房地產調控政策日

9、趨嚴峻，總行貸款額度控制收緊，ZS支行住房貸款業務呈穩定增長的態勢，2021年新增住房貸款54億元，發放貸款5698筆，2021年新增住房貸款58億元，發放貸款6157筆，2021年新增住房貸款63億元，發放貸款共計6542筆。在貸款余額不斷增長的同時，不良貸款的風險也不斷加大。截至2021年底，ZS支行個人住房不良貸款余額為571562萬元；截至2021年底，ZS支行個人住房不良貸款余額為530654萬元，比年初減少40908萬元，同比減少715；截至2021年底，ZS支行個人住房不良貸款余額為537491萬元，比年初新增6837萬元，同比增長128；截至201 1年底，ZS支行個人住房不良

10、貸款余額為515205萬元，比年初減少22286萬元，同比減少414；截至2021年底，ZS支行個人住房不良貸款余額為460501萬元，比年初減少54704萬元，同比減少1061。截至2021年底，ZS支行個人不良貸款余額為640405萬元，個人住房不良貸款余額占8925；截至2021年底，ZS支行個人不良貸款余額為586099萬元，個人住房不良貸款余額占9054：截至2021年底，ZS支行個人不良貸款余額為588837萬元，個人住房不良貸款余額占9128；截至2021年底，ZS支行個人不良貸款余額為559458萬元，個人住房不良貸款余額占9209；截至2021年年末，ZS支行個人不良貸款余額

11、為492409萬元，個人住房不良貸款余額占9352(如圖25所示)。23個人住房貸款業務的特點作為一種消費性貸款，個人住房貸款具有以下特點：(1)長期性。因為住房本身的特征，個人住房貸款一般20年左右到期，最長可達30年。通過對我行個人住房貸款數據分析可以看出，截至2021年底，ZS支行個人住房貸款余額中5年以下的中短期貸款僅占49，而10年以上的長期貸款約占70。(2)零售性。個人住房貸款的數量多，對象相對分散，單筆住房貸款金額相對較小，屬于零售業務性質。2021年12月底我行個人住房貸款余額為15350億元，而客戶數量近10萬戶，即平均到每戶貸款余額僅有1535萬元左右。(3)分期歸還性。

12、對于個人來說，其支付能力很難一次性還清金額較大的個人住房貸款，一般都是分期歸還。同時，從銀行角度看，分期還款也有利于降低還款風險。傳統分期還款方法包括等額本金還款法和等額本息還款法，這兩種還款方法因貸款金額，貸款期數等不同而各有優劣。為方便借款人還款，銀行還提供柜面以現金、儲蓄卡等直接歸還貸款和委托扣款(即與貸款銀行簽約委托扣款協議，銀行從其簽約的儲蓄卡或活期存折上定期扣劃還款)等不同的還款方式。(4)風險因素相似，風險都擁有系統性的特點。借款人歸還能力、歸還貸款的意愿、房地產交易市場的穩定性和標準性對風險的影響較大。在具有個人住房貸款業務共性特點的前提下，建行ZS支行個人住房貸款業務在開展過

13、程中還有其自身的特點：(1)利率水平居系統內前列。2021年，ZS支行把推動個人住房貸款業務一1 2建行zS支行個人住房貸款開展現狀健康快速開展與提高個人住房貸款收益水平放在同等重要的位置，以實行個人住房貸款規模競拍為抓手，將個人住房貸款利率執行水平和房貸客戶產品覆蓋度等綜合收益指標做為安排信貸資源和實施差異化管理的重要依據，確保個貸規模有較高的配置效率。2021年，ZS支行新發放一、二手個人住房貸款63億元，加權平均利率764，比去年同期高113個百分點，加權平均利率水平是基準利率的109倍，比去年同期高1425個百分點，利率浮動水平位居全省建行系統內第2名。(2)貸款手續日趨人性化。建行Z

14、S支行一向堅持打造“要買房、到建行品牌的效勞理念，及時了解客戶的信貸效勞需求，為客戶提供多層面、多渠道的個人住房貸款效勞。客戶可選擇 、網上銀行、建行網點等渠道了解、咨詢個人住房貸款業務，我行有專業的工作人員為客戶解決問題，客戶可享受咨詢、辦理、提前還款等業務的一站式效勞。同時，簡化貸款辦理手續，縮短業務辦理時間，提高效勞水平。按照省分行?個貸客戶增值效勞方案?的要求，以個貸拉動存款、銀行卡、電子銀行和各類投資理財產品的銷售，提高個貸客戶的金融產品覆蓋率。zS支行客戶在辦理貸款業務時不需額外提供資料，便可同時申請信用卡、網上銀行、 銀行、短信理財等業務，從貸款申請材料提交到放款最快只需一周時間

15、，大大縮短了客戶等待時間。(3)還款方式多樣。我行除提供傳統的現金還款、委托扣款等還款方式，新開發了借貸合一卡業務為借款人提供更多項選擇擇。借貸合一卡業務是指通過個人貸款賬戶與借款人持有的借記卡簽約綁定，為借款人在ATM、POS、網銀等多渠道提供貸款支用、查詢、還款等效勞，簡稱借貸卡。借貸卡是結合建行龍卡系列產品和個人信貸系列產品的功能開發而成的，它既擁有借記卡的存款、取款等功能，又擁有指定貸款的支用功能。借貸卡與貸款業務之間既存在關聯，又可相互獨立。相互關聯是指利用卡介質完成發放貸款用于消費，以及拓展貸款自主支付、貸款受托支付等交易的渠道；相互獨立是指貸款賬戶結清銷戶不影響卡的其他功能正常使

16、用。在貸款賬戶未結清銷戶之前，可以銷卡并不影響貸款賬戶的計結息以及在傳統渠道上的正常歸還。3建行ZS支行個人住房貸款風險控制現狀面對復雜多變的市場環境，建行ZS支行認真落實省行保持個人貸款平穩增長的要求，竭力解決業務開展與信貸規模缺乏的矛盾，以房貸規模撬動存款、中間業務、個人產品，實現了個貸業務對上游反哺和下游拓展的綜合效益最大化開展。支行繼續加強信用、市場、操作等風險監控，進一步全面強化風險管理，嚴格執行央行利率政策，資產業務穩定健康開展，市場風險總體控制較好，同時進一步加大操作風險監管力度，操作風險控制較好。31風險控制的根本情況建行ZS支行在貸款投放逐年穩步增長的同時，也在大力控制不良貸

17、款。從表32可以看出，截至2021年底，關注類貸款余額714452萬元，次級類貸款余額352813萬元，可疑類貸款余額214949萬元，損失類貸款余額38萬元，不良貸款率為044；截至2021年底，關注類貸款余額721145萬元，次級類貸款余額319834萬元，可疑類貸款余額207420萬元，損失類貸款余額34萬元，不良貸款率039；截至2021年底，關注類貸款余額707226萬元，次級類貸款余額343997萬元，可疑類貸款余額190794萬元，損失類貸款余額27萬元，不良貸款率038；截至2021年底，關注類貸款余額544645萬元，次級類貸款余額327182萬元，可疑類貸款余額186123

18、萬元，損失類貸款余額19萬元，不良貸款率035；截至2021年底，關注類貸款余額721452萬元，次級類貸款余額302862萬元，可疑類貸款余額156039萬元，損失類貸款余額16萬元，不良貸款率030。總體來看，ZS支行不良率、關注率持續下降，資產質量保持穩定，個人住房貸款質量不斷優化，相對穩定地控制了信用風險。逾期貸款管控效果明顯，逾期貸款下降，短期拖欠貸款壓縮成效明顯。貸款風險管控能力有所提高，但根底管理仍存在薄弱環節。以2021年至2021年的數據為例，從不良貸款率控制和關注類貸款率控制兩方面來分析建行ZS支行的風險控制情況。(1)不良貸款率控制。測算公式不良貸款率控制=(本行當年不良

19、貸款率一全省當年平均不良貸款率)一(本行年初不良貸款率一全省年初平均不良貸款率)。測算數據、具體情況見下表：根本結論從年度變化情況看，ZS支行關注類貸款率與年初相比2021年差額值-003，201 1年差額值-013，2021年差額值01，關注類貸款率與年初全省平均水平之間的差距繼續縮小，2021年差額值-032，2021年差額值-041，2021年一027。從近3年看，2021年ZS支行個貸關注類貸款控制率為001，2021年關注類貸款控制率為-009，2021年關注類貸款控制率為013，個貸關注類貸款率與全省個貸平均關注類貸款率的差距繼續保持了縮小的良好趨勢(002)。32風險控制的現狀(

20、1)個人住房貸款的制度管理。一是?中國建設銀行河南省分行個人住房貸款操作規程實施細那么?(建豫發(2021)10號)的實施，進一步標準貸款操作，強化個人住房貸款業務管理。二是支行組織制定個人住房貸款操作手冊，有效提高制度的全面性和可操作性，增強了對支行貸款業務市場營銷和風險防范的業務指導，為支行完成經營目標奠定了穩固的基石。三是ZS支行轉發?關于進一步做好房金條線效勞收費工作的通知?，堅決執行銀監會提出的信貸經營“七不準和“合規收費、以質定價、公開透明、減費讓利四項原那么，堅持依法合規收費。(2)實行不相容崗位(職責)管理。為標準二級分(支)行以下機構不相容崗位管理，強化機構內關鍵崗位制衡，提

21、升內控有效性，保證不相容崗位(職責)管理的適時有效，河南省分行根據近期產品系統、業務流程、規章制度的變化情況，組織各相關部門進行動態維護后下發了?二級分(支)行以下機構不相容崗位(職責)對照手冊(試行)?(以下簡稱?對照手冊?)。ZS支行要按照?對照手冊?對所轄機構相關崗位、職責、人員及時進行不相容崗位(，職責)梳理，對未執行到位的要及時調整，保證崗位別離制衡的有效性。例如，貸款審批崗嚴禁與貸款受理崗、貸款調查崗、信息錄入崗、貸款審核崗、簽約崗、抵押崗、貸款放行崗、檔案管理崗、貸后效勞崗、貸款催收崗、貸款監測崗、貸款檢查崗混崗操作，檔案管理崗嚴禁與抵押崗、貸款放行崗混崗操作。ZS支行加強對不相

22、容崗位制度執行情況的檢查，重點包括是否存在混崗、一手清等違規問題，及時分析該項制度執行不力的主客觀原因，并積極采取措施，包括人力調配、技能培訓等措施，確保不相容崗位制度有效執行。(3)個人住房貸款體系設置與流程管理。一筆貸款從營銷到收回一般需經歷營銷受理、貸款調查、貸款審核、貸款審批、貸款發放、貸后管理等流程(如圖31所示)，上一步流程未通過不得進入下一流程，禁止逆流程操作，優化貸款審批、貸后管理、風險預警等關鍵流程，加強風險識別、風險評估、風險監測、風險控制等核心環節。不同的流程分設不同的崗位，各崗位職責清晰、分工明確，確保風險防控的獨立性，分別負責個人貸款業務的辦理、營銷、貸后管理、資產保

23、全；負責開展貸款風險監測、檢查、分析；負責貸款檔案的審核、整理和移交；負責開展貸款五級分類工作，加強貸款資產質量管理等工作。(4)房地產貸款的風險監控與處置管理。加大貸后管理工具的利用，借助個人貸款系統、監測系統、CMIS II、，授信監測系統、催收平臺、擔保物管理系統、PMISB系統、押品管理系統、非現場審計系統等9大系統，建立健全監測機制，提高貸后管理效率，提升個貸競爭力。ZS支行風險管理部門每季度發布?操作風險綜合監控評價情況?，分析當期發放貸款合規性、風險排查情況、不良貸款催收記錄情況、違規操作及問題整改情況，根據發現的問題提出工作提示。ZS支行下發?關于進一步標準個人消費額度貸款操作

24、行為的通知?、?關于進一步標準員工個人貸款行為的通知?和?關于進一步標準網點人員理財產品銷售行為的通知?，標準個人貸款操作行為，嚴格控制貸款資金的流向。33目前風險控制取得的成效建行ZS支行近年來不良額在建行河南省分行占比不斷下降，截至2021年底，支行不良貸款率為030，不良率與建行河南省平均差距不斷縮小。根底管理上臺階，風險防控能力明顯提升。ZS支行抓住關鍵環節強化管理，理論指導實踐，促進風險防控能力的整體提升，許多方面都走在了河南系統內前列。例如在貸后管理方面，ZS支行加強了不良拖欠貸款常態化催收，嚴防逾期波動和不良新暴露。落實集中催收和上門催收的銜接，強化90一180天貸款下遷防控。優

25、化催收策略，結合客戶累計拖欠期數、拖欠金額、貸款余額、工作性質、違約原因，增強選擇性排序催收，減少掃地式隨機催收，同時靈活采取協議變更、行內存款扣劃等救濟措施。同時通過催收任務完成率、催收回收率等指標，結合貸后管理考核要求，進一步加大對經辦機構和催收人員催收成效的考核鼓勵力度。強化風險控制，提升貸款質量。一是制定關鍵風險點防控方案。方案確定了防控工作目標，以風險事項的事前發現和防范為根底，及時消除風險隱患。二是制定了不良貸款攻堅方案。重點清理存量不良貸款中“老、大、難問題，挖掘不良貸款壓縮空間，優化和調整個貸不良貸款結構。按季度科學制定了個貸質量控制方案。并通過每日監測和進度通報等形式實施過程

26、管理。三是認真組織開展自查自糾工作。包括個貸資金流入民間借貸自查自糾、房金條線整治不標準經營自查自糾。強化案件問責，提高風險意識。建行ZS支行繼續加大內控管理力度，加強問責制，進一步轉變工作作風，提高了全行工作人員的風險意識，員工對風險管理的認識不斷深化，有力地推動了業務健康開展。到目前為止無員工作案行為，無重大經濟案件發生。2021年在經濟下行壓力下ZS支行個人住房貸款風險防控執行情況良好，但宏觀經濟形勢復雜多變，銀行業經營管理存在的不穩定因素很多，稍有不慎都將對風險防控帶來很大的沖擊，因此下文將研究在實際操作中仍然需要高度關注的一些風險點和防控制度存在的缺乏。4，建行ZS支行個人住房貸款面

27、臨的風險分析建行ZS支行作為一家貸款業務專業行，具有豐富的個人住房貸款管理經驗，主要表現在：先進的風險管理理念，嚴謹的組織結構，專業的業務辦理流程，強大的聯網系統和審計方法，標準化催收體系。但同時也存在許多問題，主要包括：對宏觀經濟形勢研究缺乏，人員素質良莠不齊，不良貸款的壓縮驅動不夠等等。通過對新形勢下建行ZS支行所面臨的風險進行詳細的分析，以便提出相應的風險控制措施。41銀行內控管理風險411宏觀經濟的研究缺乏缺乏對市場、客戶和地方政策的研究分析，不能及時應對房價波動或利率波動帶來的市場風險，以及地方“土政策帶來的政策風險，也無法制定應對方案，為管理人員決策提供依據。工作人員缺乏對一些與國

28、家政策不相符的地方政策的研究，缺乏與地方相關部門溝通協調，不能及時采取措施化解風險。對市場規律把握缺乏時，也影響工作人員在開展業務時堅持“審慎性，尤其在房價或利率波動較大的情況下，沒有科學評價抵押物的價值和借款人的負債能力的能力。412工作人員的道德風險雖然建設銀行個人住房貸款業務有許多操作規程和管理規定，但由于個人住房貸款辦理流程長，涉及調查、受理、審批、抵押、放款、催收等多個環節。受人員缺乏的約束，往往是一人身兼數職，監督制約機制缺乏，責任認定和處罰的力度不夠，使得工作人員在業務辦理過程中，不可防止地產生道德風險。例如發生的許多“假個貸案件，大局部是工作人員貸前調查不盡責沒有做到面談面簽或

29、工作人員內外勾結幫助開發商套取銀行信貸資金，但最終都將導致銀行個貸資產的損失。n142銀行操作風險個人住房貸款業務主要包括貸前調查、貸款審批發放、貸后管理等步驟，個人住房貸款業務流程長、環節多，任一環節發生操作風險，都可能給銀行帶來不可估量的損失。421貸前調查階段風險(1)貸前調查不全面。內容不夠翔實細致，調查的綜合評價與實際情況相差很大，包括借款人資信主體資格、償債能力、擔保情況、借款人所在的單位、其單位行業開展前景及開展趨勢等方面。還有一個重要的形成風險的因素是對借款人提供的收入證明材料真實性考察非常困難。(2)對借款人償債能力的客觀判斷缺乏。一是沒有有效方法驗證單位所出具的收入證明的可

30、信度。目前單位不必為出具的收入證明真偽承當任何法律責任，且借款人除工資外的其他收入來源不易查證，因此銀行如果對借款人第一還款來源或借款人收入證明的真實性和合理性判斷有誤，可能會導致客戶償債能力不真實的情況。二是短期內未能有效識別同一借款人多頭貸款。具體業務中有時會出現同一借款人在不同商業銀行短期內先后申請貸款的情況，由于機構間信息未能共享，且人行征信存在滯后性，導致一方面銀行不能全面掌握客戶的負債情況，不能準確判斷客戶償債能力；另一方面也存在為客戶辦理多套房貸的情況。同時，貸前調查也容易發生僅關注貸款信息，而忽略其他信息的前后一致性等問題，如工作單位、婚姻狀況、收入和消費類貸款抵押物是否為住房

31、等，給貸款的調查和審批都帶來困難。(3)借款人購置二套房資格審查問題。近期國家為調控樓市，相關部門先后出臺了多項政策，特別是二套房、外地人購房政策成為關注的焦點，是合規審核和審批關注的重點，同時也是問題出現的多發點。主要表現有：一是政策要求借款人家庭(包括配偶及未成年子女)有住房的，再次購房應執行二套房政策，也就是說只要是借款人，都需要調查了解其住房情況。客戶經理由于對共同借款人也適用于借款人標準的認識缺乏，導致對其住房信息的披露不詳盡，政策執行出現偏差。二是對家庭住房的情況披露不明晰，目前上報的貸款資料中涉及住房信息的有：身份證、戶口簿上的地址，購房合同中的地址，征信報告上顯示的居住狀況，貸

32、款申請表留下的地址。政策要求對家庭擁有住房情況進行全面調查，同時暫停對第三套房的貸款，具體業務中往往重點關注了征信報告和申請表上的信息，疏忽了對其他地址、現居住狀況和二套房、三套房情況的調查，存在一定的政策風險。三是外地人購房資料證明不標準。政策規定非本地人購房的必要條件是出具一定期限內的當地納稅證明或社會保險繳納證明。具體工作中往往出現一是提供證明不標準，如繳稅證明缺乏期限，或用納稅申報單、代收收據等代替；二是僅關注了要件的形式，但納稅憑證與申報收入之間差距較大，未深入調查分析客戶購房目的及行為的真實性，調查信息披露不準確。四是離異人士購房潛在產權糾紛。由于二套房貸政策的限制和對相關信息驗證

33、手段的缺失，對離異人士借款重點事項關注不夠。一是離婚時是否涉及住房產權的分割問題，未通過審查離婚協議書予以驗證；二是未關注首付款或定金的繳交日是否在離婚登記日之前。以上事項關注不夠，易出現產權糾紛。(4)對征信報告的逾期原因調查流于形式。一是所描述的不同借款人逾期原因雷同，多為“客戶出差遺忘、非主觀原因造成等，而對報告顯示的細節信息未加重視，對有連續、屢次逾期記錄的借款人無盡職調查或相應的分析輕描淡寫，缺乏非惡意逾期佐證，如還款流水明細等，使得對借款人的還款意愿較難判斷，貸款存在較大的信用風險；二是對征信有錯誤或異議者，未按人民銀行的相關要求出具?暫時無法修改的異議事項證明?；三是對變更身份證

34、號碼或戶口記錄有曾用名者，未查詢舊身份證及曾用名下的征信記錄。(5)對個人貸款合同要件要素及借款人有效資產、已有負債考慮不周全。一是購房合同、抵押合同、借款合同簽字頁等缺少生效要素。如身份證號錯誤、少簽章、首付款票據上房號列示錯誤或大小寫不一致等，委托代理人遺漏簽章或簽章不標準，共同借款人遺漏簽章等；二是未提供有效資產證明，致使家庭資產負債比超過80，不符合系統控制要求；三是客戶已有負債未按要求處理，特別是對一次性歸還的貸款，沒有同期限的存款或其他佐證資料證明其償債來源。422貸款審批與發放階段風險貸款審批流于形式。一是上級領導授意辦理，審批人員審批不合規的貸款工程。二是建立在過去的審查或信用

35、上判斷當前的貸款風險，不能因借款人過去曾按時歸還貸款就放松審查，或減少調查程序。貸款發放時發放條件沒有得到落實或落實不到位。一是發放住房貸款時未到相關部門進行抵押登記。二是逆流程操作，先放款后審批，發放貸款時間早于審批時間。三是未能有效落實貸款審批意見，例如發放貸款期限、金額與貸款審批的期限、金額不符。四是貸款發放操作不合規，發放崗人員不得與辦理抵押登記的人為同一人，如果審批意見寫明要求落實條件后再發放貸款，審批意見要先傳到達落實條件的人員。423貸后管理階段風險(1)貸后對客戶監控不到位的風險。貸款發放后，缺乏對借款人資金有效的監控手段，很難及時發現其就業和收入狀況的異動，對客戶還款能力、擔

36、保情況變化不了解，導致信貸資產風險增加。(2)貸后管理不善的風險。貸款的后期管理相當困難，是因為個人住房貸款金額小、筆數多、期限長、變化因素多等特點，同時這些特點也造成貸后管理上的風險。例如在整理、保管、移交等環節很容易造成檔案資料和抵押物損壞或喪失，使收貸無據可依；貸款發放后，因銀行監控或催收不力，借款人賴賬或拖欠不還等等，都會對貸后管理造成風險。4。3來自借款人的風險按照表31近幾年個人住房貸款五級分類情況表中2021年12月的數據來分析，不良貸款主要有以下幾方面形成原因(見表41)。如表41所示，不良貸款形成的主要原因分為：1借款人收入下降導致還款能力缺乏；2借款人惡意拖欠；3借款人失蹤

37、或失去聯系等；3借款人失蹤或失去聯系。但究其本質，來自借款人方面的風險主要分為借款人被動違約風險和借款人主動違約風險。431被動違約被動違約風險是指借款人由于某種客觀原因造成支付能力缺乏，無法如期歸還個人住房貸款的本息而造成的違約風險。這種違約與房地產市場價格變化等沒有直接關系，一般與借款人收入減少、支付能力下降、工作崗位變化、婚姻情況變化等情況有關。目前我行個人住房貸款大多采用按月或“雙周供的方式歸還貸款本息，還款期限一般為20到30年，這要求借款人在借款期限內都能有穩定的還款來源。但因為銀行與借款人之間的信息不對稱，銀行對借款人的財務狀況難以做到全面的評估，在發放貸款時也只能了解借款人辦理

38、貸款時的經濟狀況，也很難在漫長的還款期內持續有效地監控借款人的財務狀況，而未來不確定的因素很多，銀行對借款人未來的收支情況只能做大概的推測，無法做到準確的評估。在歸還貸款期間巨大的不確定性威脅著個人資信狀況，個人支付能力下降的風險極易轉化為銀行貸款的信用風險。432主動違約主動違約風險是指借款人選擇終止歸還貸款從而在經濟上對其更有利的一種違約風險，產生借款人主觀上有意欠賬不還現象的原因有以下幾個方面：(1)信用觀念差。這種情況通常與借款人的財力無關，借款人雖然沒有逃避借款債務的成心行為，卻不認真對待合同，還款意識薄弱，對分期還款認識缺乏，假設不及時催收，很可能變成拖欠。(2)發生意外事故。發生

39、使借款人傷殘、死亡或失蹤的事故，例如疾病、交通事故等，這些意外事故導致借款人喪失還款能力，對銀行債權造成風險。(3)房地產市場價格波動。房地產市場的開展對個人住房貸款業務有著重要的影響。在房地產市場開展的上升期，借款人違約概率較小，個人住房貸款資產質量較好。但是當房價持續走低導致房產價值縮水或形成負資產，借款人就會出于對自身利益的考慮而拒絕還款，從而形成違約風險。(4)利率變動。我行的個人住房貸款大局部都采用浮動利率，中國人民銀行調整利率后存量貸款利率在次年也做相應的調整，外表上看借款利率風險全部由借款人承當，與銀行關系不大，但當利率上調時，借款人承當的每期還款額會受到個人住房貸款的期限長的影

40、響而增多，違約率將大大增加，從而影響銀行的資產質量。44來自房地產開發商的風險441房地產開發商信用缺失“假個貸是指不以真實購置住房為目的，開發商以本單位職工或其他關系人冒充客戶和購房人，跟他們簽訂偽造的商品住房交易合同、開出偽造的首付款項收據并制作假的人員收入證明書，通過虛假銷售方式，套取銀行資金。銀行前期難以識別“假個貸是因為開發商全程參與造假，貸款的申請資料形式上都非常完整。開發商一般分別在兩種情況下實行“假個貸。是房價增幅猛烈的情況下，開發商準備等待房價漲到預期價格后再賣已獲得更高收益。但如果開發商在賣方前需要用到資金，往往會指使本單位職工或其他關系人假冒購房人，通過虛假銷售方式，套取

41、銀行資金。等到房價上漲后，以更高價格賣出住房再歸還貸款。二是當房地產市場蕭條的時候。由于開發商普遍采取在建設過程中銷售期房的做法，銷售行為在樓盤建設過程中就完成了，因此開發商大量依靠按揭回款進行工程資金投入。在銷售回款不暢的的情況下，開發商為歸還銀行開發貸款股東墊款拖欠的工程款等極有可能鋌而走險采取欺詐的手段，利用虛構的房屋買賣關系獲得銀行的按揭貸款。這種情況下，抵押的房屋通常位置偏僻、房屋質量不達標，難以賣出或變現，從而給銀行的信貸資金產生很大的風險。442與住房有關的其他因素風險(1)房屋延期交付和質量風險。目前開發商大多采用期房銷售的模式，在辦理貸款手續時房屋還未交付使用，此時借款人可以

42、保證按期歸還貸款本息。但后期借款人拒絕歸還貸款本息大多是因為房地產開發商延期交付房產或房產交付后出現了質量問題，借款人與開發商的矛盾長時間得不到解決，結果是預期的還本付息資金不能按期收回，銀行陷于被動，進而形成貸款風險。(2)房屋瑕疵風險。假設是開發商開發的房屋瑕疵比擬嚴重，例如房屋質量問題嚴重導致購房者不能正常居住；住房面積嚴重縮水或成心抬高房價給購房者帶來較大損失，造成購房者產生抵觸情緒而成心拖欠貸款；開發商未能履行承諾及合約，配套工程沒有按時完成，推遲購房者的入住時間；開發商欠繳土地費、配套設施費、工程款等，房屋產權證難以辦成，借款人拒絕歸還貸款甚至放棄供樓等，以上這些往往會導致借款人群

43、體性拖欠貸款現象。雖然從外表上看房屋瑕疵現象是開發商和借款人之間的問題，但是該現象的出現能夠極大影響銀行收回貸款的工作。因此要防范出現這種風險，銀行必須加強對貸款項目的管理工作。H145來自中介機構的風險中介機構大多在個人再交易住房貸款中扮演重要角色。當前我國房屋中介市場魚龍混雜，中介機構標準程度參差不齊。局部中介機構誠信意識較差，違規操作，通過涂改房產證虛增住房面積、簽訂虛假的買賣合同或貸款合同與抵押合同不一致的陰陽合同等方式，試圖抬高抵押物價值，套取銀行資金，造成貸款風險。晦1個人再交易住房貸款需要房產評估機構對房屋進行評估。為了提高業務量，有些評估機構應借款人的不合理要求，開具虛假的評估

44、報告，提高房產的評估價值，造成再交易住房貸款抵押房屋評估價與成交價出入較大，并且未對房屋價格的合理性和交易的真實性進行判斷說明，給銀行貸款造成風險。局部個人再交易住房貸款需要擔保機構進行擔保。這些擔保的住房貸款大多是借款人收入水平較低或所抵押房屋較差的貸款，有些擔保機構為多收取擔保費取得短期收益，在對擔保貸款未做深入調查，擔保情況難以判斷的前提下，隨意擴大擔保范圍，盲目對外超額擔保，造成擔保能力缺乏。假設大量被但保人出現違約風險，擔保機構沒有能力代為清償，給銀行貸款留下隱患，不利于個貸產品的健康開展。5控制建行ZS支行個人住房貸款風險的對策51提高銀行經營管理水平511完善內控管理做“實根底管

45、理。根據上級行關于個人貸款的規定、政策和體系文件要求，建行ZS支行制定了一整套個人住房貸款業務操作流程，從營銷受理、貸前調查、審核、貸款發放、貸后管理等環節對個人信貸業務流程規定了硬約束條款，為個人資產業務健康持續開展奠定堅實根底。(1)穩步推進個貸流程管理監控系統上線工作。結合我行業務開展實際和需要，對流程化管理系統相關系統功能和流程操作進行了進一步細化，并及時與個貸流程管理監控系統工程開發人員進行了溝通，為該系統上線后能夠有效地對個人貸款從受理到貸款發放各環節的辦理效率的全流程實時跟蹤，對各個環節和辦理時效的全面統計和監控，提升我行個貸辦理質量和效率奠定了根底，對風險的把控方面也做到了改良

46、。(2)建立崗位制約制度。在實際工作中要嚴格執行審貸別離制度，加大對新增貸款的審核控制力度和責任清收力度，各部門、各崗位要各盡其職、各負其責，做到既相互配合又相互制約。嚴禁存在混崗、一手清等違規問題，及時分析不相容崗位制度執行不力的主客觀原因，并積極采取措施，包括人力調配、技能培訓等措施，確保不相容崗位制度落到實處。(3)實施個人住房不良貸款的集中管理。為進一步完善貸后催收工作流程，通過專業化的集中運作，提高不良資產的處置效率。同時，打造個人住房不良貸款的專業化催收工作團隊，促進95533集中外呼催收、個貸中心集中催收和上門催收的更好銜接。進一步提高個貸系統中信息質量，以檔案影像化系統為依托，

47、繼續推進個貸檔案的全面集中管理，標準檔案掃描外包業務，為集約化做好貸后催收、貸后效勞、貸后營銷等各項工作打好根底。(4)加強對關鍵崗位人員履崗情況的檢查和準入、退出機制。制定?個人貸款從業員工行為標準?，加強個貸從業人員行為標準化管理。對長期從事市場營銷、特別是負責與中介機構進行業務聯系的人員，要加大崗位交流力度，原那么上負責同一中介機構的人員不得超過三年。定期組織個人住房貸款業務人員的上崗考試，考試不達標的取消其從事個人住房貸款業務的資格。省分行也建立了房金條線從業人員季度考試制度，催促從業人員加強業務知識學習，培養學制度、促合規的意識，并將考試成績作為對二級分行個人貸款中心進行綜合考評的一

48、項考核指標，目的是通過持續不斷的業務考試，提高從業人員素質，夯實業務開展根底。512加強內外部監管積極組織開展內外部各項檢查工作，不斷提高風險監管工作水平和增強風險內控能力。2021年，ZS支行組織、參與和配合完成的內外部風險排查及檢查工作約計十二項。主要有：貸款偏離度檢查、員工交易行為突擊檢查、不相容崗位情況排查、信貸資金流入股市、信用卡風險自查和抽查、宏觀調控重點領域信貸業務專項檢查、押品情況檢查、六大重點操作風險排查、行長離任審計、操作風險重點事項審計工程檢查、信貸業務檢查、季度操作風險綜合監控等專項檢查。對于檢查中發現的問題，我行積極查找和分析問題原因、逐項落實整改措施，修訂完善監控內

49、容，探索補充監控措施，使得風險監管工作水平和風險內控能力不斷增強和提高。加大懲辦力度，提高違規操作本錢。凡有“內外勾結，幫助開發商套取我行信貸資金現象的，視同案件移交監察部門處理。對于涉案的業務經辦人員、業務管理人員，根據情節的嚴重程度，給予不同的行政處分。513強化主動風險防控意識(1)加強市場調研和政策研究，增強風險管理的敏感性和前瞻性。當前國內正處于經濟轉型期，經濟政策處于調整期，經濟形勢復雜多變。要加強對市場調查研究和宏觀經濟政策的解讀分析，了解市場行情、行業動態、客戶變化一31控制建行ZS支行個人住房貸款風險的對策等根本情況，把握經濟政策主基調，研判政策調整對相關行業客戶生產經營情況

50、的影響，進而分析判斷對我行信貸資產質量的影響，預判我行信貸資產質量變化趨勢，尋求積極應對措施。微觀層面，要抓住客戶履行合同能力和還本付息能力等影響貸款質量的主要因素，以及資產負債結構、盈利能力、經營現金流變化等反映客戶生產經營能力和償債能力的關鍵指標，從主要因素、關鍵指標的演變分析判斷客戶貸款風險變化，發現風險隱患及時處置，防止信貸資產質量惡化。(2)強化主動風險管理意識，提高信貸風險識別和處置能力。當前經濟形勢的復雜性，決定了信貸風險防控工作的艱巨性。信貸風險防控工作，貴在領先一步，贏得先機。信貸風險具有隱蔽性，信貸風險防控工作要贏得先機，必須在風險沒有暴露之前準確識別并及時處置風險。因此，

51、做好信貸風險防控工作，必須積極應對當前復雜經濟形勢，積極深入開展信貸業務風險排查，主動發現風險、識別風險，及時處置風險。開展信貸業務風險排查，要抓住重點客戶、抓住關鍵風險點。要在全面風險排查的根底上，加大對宏觀調控敏感行業客戶、涉嫌參與民間借貸的客戶或存在較大代償風險的客戶，以及這些客戶的關聯客戶排查頻率和風險排查的深度。要高度關注問題客戶的風險信號，遇到類似情況，要高度警惕，深入分析、認真識別，及時處置，把風險消除在萌芽狀態；同時，對問題客戶，要制定風險防控預案，防止突發性重大風險事項。(3)深入徹底整改存在問題，筑牢支行信貸資產風險防線。針對住房貸款業務內外部審計檢查、風險排查發現的問題，

52、要認真分析根源，從多方入手，制定針對性的整改措施，從根本解決問題發生的動因，使問題得到徹底整改。對于存在嚴重風險隱患，有暫時不能整改的問題，要采取限期收回、增加擔保等形式，加固支行信貸資產平安。要通過提高信貸經營管理環節標準化操作水平，防止信貸業務風險；通過全員參與、系統整改，筑牢信貸風險管理防線。52標準銀行業務操作流程521把好貸前調查關(1)選擇適宜的貸前調查方式。貸前調查可以采取與借款人面談、 訪談、實地考察、通過行內外有關信息系統查詢等多種方式進行。銀行貸前調查一32控制建行ZS支行個人住房貸款風險的對策人應至少與借款人面談一次，通過面談了解借款人的根本情況、借款所購房屋情況(如位置

53、、周邊環境、房屋結構、戶型、朝向、面積、售價、購房款付款方式、物業管理收費等)，以及調查人員認為應了解的其他內容。貸前調查人應把與申請人面談的過程做好書面記錄，如實、認真地填寫?面談記錄表?，在利用OCRM身份識別系統查詢的根底上，采用拍照留檔的方式落實面簽制度，以證明我行貸款調查與有關當事人面談面簽的真實性。將打印出來的影像資料連同?面談記錄表?一起，作為個人貸款檔案資料歸檔保管。對可能存在真實性風險的內容、申請材料中未包含但應作為貸款審批依據的內容、以及其他可能對貸款產生重大影響的內容應作詳細記錄。(2)加強對借款申請人所提交材料真實性、合法性的調查。結合借款申請人所從事的行業、所任職務等

54、信息銀行應對其收入水平及證明材料的真偽做出判斷，必要時采取進一步調查、取證。通過信貸人員貸前與借款申請人面談制度，借助與借款申請人當面交談，了解借款人家庭、工作、收入情況以及購房行為等是否真實，查驗借款申請人提交的商品房銷(預)售合同或協議是否經房地產管理部門進行交易鑒證、辦理銷售登記手續；對借款人提供的“四證等材料的真實性進行核查，利用官方網站查詢核實的，應拷屏、打印、歸檔，無法利用官方網站查詢核實的，應采取走訪發證機關、發函詢證、 詢證等方式進行核實；對個人再交易住房貸款要重點審查住房交易的真實性，防止套貸情況發生；要核對房屋買賣中的賣方是否是交易標的的所有人，簽字人是否為有權簽字人或其授

55、權代理人，所蓋公章是否真實有效；要驗證商品房銷(預)售合同或協議上的房屋位置與商品房銷售許可證上的有關內容是否一致；要通過開發商開出的發票或收據、銀行進帳單等驗證首付款的真實性、首付款金額是否到達貸款條件要求、交款單據上列明的所購房產是否與購房合同或協議一致，如果借款申請人尚沒有交付首付款或沒有足額交付首付款，必須提供相應的存款證明，并保證用于支付首付款；要參照同類房屋的價格水平，驗證借款申請人所購房屋價格的合理性。(3)加強對借款申請人還款能力的調查和分析。借款人需提供的歸還能力證明材料主要包括：對于有固定工作單位的借款申請人，可提供穩定的工資收入證明，如至少過去半年的工資明細、銀行卡或存折

56、交易流水、信用卡對賬單、住房公積金繳交清單等；對于自行成立法人機構或個體經營機構，或在上述機構內持有超過10的股份，或個人收入的主要來源為上述機構的經營收入的借款申請人，可提供投資經營收入證明，如驗資報告、公司章程、股東分紅決議、納稅證明等；對于難以提供上述證明材料，或提供的上述材料缺乏以證明其償還能力的借款申請人，可提供財產情況證明，如房產證、機動車登記證、存單、股票、債券等；其他收入證明材料，如家教收入、兼職收入、租金收入等。收入證明的核心是從把握風險的角度出發，能夠真實反映借款申請人有足夠的償債能力，收入證明要具有合理、合法、合情性，針對不同的群體，可以提供單項收入證明，也可以提供多種收

57、入證明組合。要根據借款人提交的歸還能力證明材料，并結合借款人所從事的行業、職務等信息對其收入水平及還款能力作出判斷，必要時進行調查、取證；銀行可結合當地實際情況建立分行業的職工收入水平根底資料庫，并對有關數據及時補充更新；借款人已婚并以其家庭收入為還款來源的，必須提供配偶的收入證明等相關材料：對借款人借款購置多套住房或已有其他負債的，要查驗借款人的還款記錄，并對其負債能力進行全面測評。銀行應著重考核借款人還款能力，分析客戶的還款來源是否可以支撐其月供，剩余局部是否可以應付其日常根本生活開支，防止申報方案簡單化、雷同化的情況出現，從源頭防范個人貸款業務的操作風險。(4)加強對借款申請人信用、年齡

58、等情況的調查。利用人民銀行的個人征信系統，對借款人的信用狀況進行查詢，認真調查存在的疑點。對有逾期記錄客戶，應認真分析形成原因，如確因年費、銀行系統升級等非客戶主觀惡意原因造成的，可以與正常客戶審核審批標準一致；如其他原因造成的惡意拖欠那么應有別于正常貸款客戶，在利率浮動比率、首付款、預存月供等方面從嚴要求，不可“效勞過度。在深入調查借款人身體狀況、收入情況的根底上，適當增加借款人體檢記錄、人身保險單、國債、股票等憑證復印件作為貸款面談記錄的附件，確保貸款調查情況的真實性，切實防范貸款風險。(5)對出現以下情況的借款申請重點進行調查核實：一是多個借款申請人具有某一共性，例如同是開發商或施工單位

59、職工、親屬，或者收入證明由同一單位開出，或者來自于異地同一地區等；二是向借款申請人工作單位調查其情況時，所提供工作單位不存在或者查無此人；三是申請貸款所購置房屋的價格與該地區同類樓盤價格相比異常；四是借款人收入明顯與實際情況不符；五是借款申請人對所購置房屋情況不了解；六是再交易住房的交易雙方有親屬或連帶關系等等。522切實落實貸款發放條件經審批同意發放的個人住房貸款，貸款行與借款人及有關當事人簽訂借款合同和擔保合同后，必須嚴格把握有關貸款發放條件。一要確認借款人首付款已全額支付，或者是確認借款人有足夠的資金保證用于支付首付款。二要辦妥有關貸款擔保手續。對采取抵押方式的貸款，要在貸款發放前辦妥抵

60、押登記手續；對采取抵押加階段性保證方式的貸款，當地抵押登記部門可以辦理抵押預登記的，要在貸款發放前辦妥抵押預登記手續，抵押房產在抵押期間竣工的，應當在借款人取得房屋所有權證后辦妥正式抵押登記，取得?房屋他項權證?，抵押預登記期間必須要求開發商提供階段性擔保；對個人再交易住房貸款，借款人以所購房產抵押的，貸款行經審批同意后可向借款人出具貸款承諾，借款人據此與售房人辦理住房交易、過戶等手續，將住房所有權轉移到借款人名下，借款人取得住房權屬證明并辦妥有關抵押登記手續后，貸款行發放貸款；或在借款人取得住房權屬證明之前要求提供貸款行認可的其他擔保。三要落實有關抵押物保險手續，并視情況辦理合同公證等。四要