1、2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目目 錄錄第一章第一章 總總 論論.7 71.1 項(xiàng)目單位基本情況 .71.1.1 項(xiàng)目名稱.71.1.2 項(xiàng)目法人及概況.71.2 可行性研究的依據(jù)與范圍 .91.2.1 可行性研究的依據(jù).91.2.2 可行性研究的范圍.101.3 項(xiàng)目提出的背景和必要性 .101.3.1 項(xiàng)目提出的背景 .101.3.2 蚌埠城市總體規(guī)劃的要求.101.4 項(xiàng)目建設(shè)條件 .111.5 蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)現(xiàn)狀 .111.6 棚戶區(qū)和舊住宅改造方案及計(jì)劃投資規(guī)模 .121.6.1 棚戶區(qū)和舊住宅改造方案.121.6.2 計(jì)劃建設(shè)和投資規(guī)模 .121.

2、7 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .141.8 項(xiàng)目組織與管理 .141.9 投資概算及資金來源 .141.10 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .151.10.1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益.152010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1.10.2 社會(huì)效益.151.11 綜合評(píng)價(jià) .15第二章第二章 項(xiàng)目提出的背景和必要性分析項(xiàng)目提出的背景和必要性分析.15152.1 項(xiàng)目提出的背景 .152.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .182.2.1 城市總體規(guī)劃的要求 .182.2.2 國(guó)務(wù)院對(duì)推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造的部署.212.2.3 棚戶區(qū)和舊住宅改造的必要性.222.2.4 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求.25第三章第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件

3、項(xiàng)目建設(shè)條件.25253.1 蚌埠市經(jīng)濟(jì)區(qū)位和現(xiàn)狀 .253.1.1 蚌埠市城市建設(shè)情況概述 .253.1.2 蚌埠市城市房屋總體狀況 .273.2 蚌埠市自然條件分析 .273.2.1 項(xiàng)目地域條件.273.2.2 交通條件 .273.2.3 氣候特征.283.2.4 氣候狀況評(píng)估.293.3 項(xiàng)目所在地基礎(chǔ)設(shè)施配套條件 .293.3.1 城市道路.293.3.2 供水.303.3.3 供電.303.3.4 雨污排水.302010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3.3.5 天然氣供應(yīng).303.3.6 通訊和寬帶網(wǎng).31第四章第四章 蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)概況蚌埠市棚戶區(qū)及舊住

4、宅區(qū)概況.31314.1 蚌埠市舊住宅現(xiàn)狀 .314.1.1 目前蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)概況。 .314.1.2 舊住宅區(qū)現(xiàn)狀概況.344.2 存在的主要問題 .34第五章第五章 改造依據(jù)、原則及目標(biāo)改造依據(jù)、原則及目標(biāo).35355.1 改造依據(jù) .355.2 指導(dǎo)思想 .355.3 改造原則 .355.4 改造目標(biāo) .36第六章第六章 棚戶區(qū)和舊住宅改造方案棚戶區(qū)和舊住宅改造方案.37376.1 市場(chǎng)調(diào)查研究與預(yù)測(cè) .376.2 改造方案 .376.2.1 龍子湖區(qū)還原方案.406.2.2 蚌山區(qū)還原方案.456.2.3 禹會(huì)區(qū)還原方案 .486.2.4 淮上區(qū)還原方案.516.2.5 城開

5、公司承擔(dān)的項(xiàng)目還原方案 .556.2.6 城建公司承擔(dān)的項(xiàng)目還原方案.586.3 主要設(shè)計(jì)思路 .612010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6.3.1 規(guī)劃設(shè)計(jì).616.3.2 景觀規(guī)劃 .636.3.3 公建配置.636.3.4 住宅設(shè)計(jì).646.3.5 環(huán)保、消防設(shè)計(jì).646.3.6 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì).656.3.7 給排水設(shè)計(jì).656.3.8 電氣及燃?xì)庠O(shè)計(jì).666.3.9 消防系統(tǒng).676.4 預(yù)留城市綠地 .68第七章第七章 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃.68687.1 舊房拆遷進(jìn)度安排 .687.2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 .68第八章第八章 項(xiàng)目組織與管理項(xiàng)目組織與管理.6969

6、8.1 項(xiàng)目組織 .698.2 項(xiàng)目管理 .708.2.1 項(xiàng)目實(shí)施管理 .708.2.2 項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理 .708.2.3 項(xiàng)目的管理職責(zé) .708.3 項(xiàng)目監(jiān)督 .718.4 項(xiàng)目評(píng)價(jià) .72第九章第九章 工程招投標(biāo)工程招投標(biāo).73732010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告9.1 概述 .739.2 發(fā)包方式 .739.3 招標(biāo)組織形式 .739.4 招標(biāo)方式 .73第十章第十章 投資估算及融資方案投資估算及融資方案.747410.1 投資估算 .7410.1.1 編制依據(jù)及說明.7410.1.2 編制說明.7410.1.3 蚌埠市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn) .7510.2

7、投資估算 .7810.3 融資方案 .8410.3.1 資本金籌措.8410.3.2 債務(wù)資金籌措.8410.4 融資方案分析 .8410.4.1 融資結(jié)構(gòu)分析.8410.4.2 融資成本分析.8510.4.3 融資風(fēng)險(xiǎn)分析.85第十一章第十一章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià).868611.1 概 述 .8611.2 基本數(shù)據(jù) .8711.2.1 項(xiàng)目計(jì)算期.8711.2.2 土地出讓收入的計(jì)算 .8711.2.3 地價(jià)的估算.872010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告11.3 項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算 .8911.3.1 項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用成本.8911.3.2 固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)用.8

8、911.3.3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用.8911.3.4 財(cái)務(wù)費(fèi)用.9011.4 利潤(rùn)估算 .9011.4.1 項(xiàng)目主要數(shù)據(jù)與指標(biāo).9011.5 項(xiàng)目效益分析 .9111.5.1 社會(huì)效益.9111.5.2 現(xiàn)金流量分析.9111.5.3 貸款償還分析.9111.6 項(xiàng)目評(píng)價(jià) .92第十二章第十二章 結(jié)論和建議結(jié)論和建議.929212.1 結(jié)論 .9212.2 建議 .93一、附表：一、附表：1、投資估算匯總表2、投資計(jì)劃與資金籌措表3、項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)表4、資金來源與運(yùn)用表5、總成本費(fèi)用估算表6、總收益估算分析表2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7、項(xiàng)目費(fèi)用收益分析表8、籌集資本

9、金和償還原有貸款測(cè)算9、項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（全部投資）二、附件：二、附件：1、 2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目建議書2、蚌埠市發(fā)改委2010 年蚌埠市棚戶區(qū)和舊住宅改造項(xiàng)目建議書的批復(fù)。3、 蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實(shí)施方案的通知4、 蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實(shí)施方案 （蚌政2007143 號(hào)）5、 蚌埠市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定 （蚌政2007144 號(hào)文件）6、 蚌埠市市轄區(qū)征地拆遷補(bǔ)償安置暫行規(guī)定 （蚌政200902 號(hào)文件。7、 中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見建保2009295 號(hào)8、安徽省發(fā)展改革委 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)

10、于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見 三、附圖：三、附圖：1、本項(xiàng)目棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)現(xiàn)狀圖2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7第一章第一章 總總 論論1.11.1 項(xiàng)目單位基本情況項(xiàng)目單位基本情況1.1.11.1.1 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目包括還原安置房 20 個(gè)子項(xiàng)，分布在龍子湖區(qū)、蚌山區(qū)、禹會(huì)區(qū)、淮上區(qū)內(nèi)。項(xiàng)目總拆遷面積為 197.8192 萬平方米，搬遷戶數(shù)為20246 戶，共計(jì) 30 個(gè)棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)；項(xiàng)目總建設(shè)面積為279.6542 萬平方米，其中住宅為 253.5993 萬平方米，配套商業(yè)及配套菜場(chǎng)面積為 20.

11、2175 萬平方米，幼兒園和小學(xué)等公建用房為3.2316 萬平方米，居委會(huì)、物業(yè)等公共服務(wù)用房為 2.6059 萬平方米（詳見表 1-1） 。1.1.21.1.2 項(xiàng)目法人及概況項(xiàng)目法人及概況：1.1.2.1 項(xiàng)目法人: 蚌埠市城市投資控股有限公司 注冊(cè)資本：人民幣 1.0 億元法定代表人： 劉東勁項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 劉東勁地 址：蚌埠市勝利中路 200 號(hào)1.1.2.2 項(xiàng)目法人概況:蚌埠市城市投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“城投公司” ） ，前身是蚌埠市城市投資發(fā)展有限公司。2002 年 3 月，經(jīng)蚌埠市政府關(guān)于組建蚌埠市城市投資發(fā)展有限公司的決定 （蚌政辦20026號(hào)）批準(zhǔn)組建，注冊(cè)資本 1 億元

12、人民幣, 公司法定代表人：劉東勁，2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告8公司性質(zhì)為市政府授權(quán)經(jīng)營(yíng)的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)。2004 年 1 月，根據(jù)市政府蚌政秘20041 號(hào)關(guān)于市城市投資公司變更經(jīng)營(yíng)范圍等事項(xiàng)的批復(fù) ，公司變更為蚌埠市城市投資控股有限公司。根據(jù)市委、市政府關(guān)于深化投融資管理體制改革、全面推進(jìn)大建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略的要求，做大做強(qiáng)政府融資平臺(tái)，增強(qiáng)融資能力，市委、市政府將向城投公司注入土地、城市基礎(chǔ)設(shè)施等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，做大城投公司資產(chǎn)規(guī)模；同時(shí)，為幫助城投公司建立穩(wěn)定的現(xiàn)金流，提高信用等級(jí)，改革財(cái)政資金撥付方式，所有用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的財(cái)政性資金，全部撥給城投公司。截止 200

13、9 年末，公司總資產(chǎn) 85.17 億元，總負(fù)債 31.49 億元，凈資產(chǎn) 53.61 億元，凈利潤(rùn) 2.66 億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 7.15 億元，經(jīng)營(yíng)狀況良好。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，提高專業(yè)化運(yùn)作水平，公司在用人機(jī)制上做出了重大突破，向社會(huì)公開招聘專業(yè)技術(shù)人才，公開條件、公平競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)錄用；所招聘的人員一律實(shí)行試用、聘用制，建立了“人員能進(jìn)能出，職務(wù)能上能下，待遇能高能低”的競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制。逐步形成一支適應(yīng)公司要求、專業(yè)化水平高、決策民主科學(xué)、高效運(yùn)作的戰(zhàn)斗團(tuán)隊(duì)。公司內(nèi)設(shè)七部二室，現(xiàn)有職工 51 人，員工平均年齡 33 歲，全部具有大學(xué)專科以上文化學(xué)歷。其中

14、85具有大學(xué)本科以上學(xué)歷和中級(jí)以上職稱，專業(yè)面涵蓋了工民建、建筑學(xué)、給排水、工程造價(jià)、環(huán)境工程、財(cái)務(wù)管理、經(jīng)濟(jì)管理、資產(chǎn)評(píng)估等多個(gè)方面，并有注冊(cè)建筑師、結(jié)構(gòu)師、造價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師、監(jiān)理師等，是一支年輕化專業(yè)化的隊(duì)伍。2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告9城投公司主要職責(zé)為：對(duì)政府投資的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施和公益性項(xiàng)目替政府履行出資人職責(zé)；負(fù)責(zé)貫徹實(shí)施批準(zhǔn)后的政府投融資計(jì)劃；配合市重點(diǎn)工程建設(shè)管理局對(duì)項(xiàng)目招投標(biāo)、質(zhì)量、工期等進(jìn)行管理；對(duì)政府建設(shè)項(xiàng)目總投資進(jìn)行管理和控制，按進(jìn)度撥付項(xiàng)目建設(shè)資金等。公司經(jīng)營(yíng)宗旨：以蚌埠市總體規(guī)劃為先導(dǎo)，以打造蚌埠市城市建設(shè)公眾投融資平臺(tái)和加快蚌埠市

15、城市發(fā)展為目標(biāo)，以城市建設(shè)發(fā)展為中心，謀求公司的發(fā)展壯大，創(chuàng)造最佳經(jīng)濟(jì)效益，努力將蚌埠市建成二十一世紀(jì)國(guó)家級(jí)生態(tài)示范城市，為蚌埠市民建設(shè)一個(gè)安逸祥和的美好家園。1.21.2 可行性研究的依據(jù)與范圍可行性研究的依據(jù)與范圍1.2.11.2.1 可行性研究的依據(jù)可行性研究的依據(jù)1、經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和立項(xiàng)批準(zhǔn)文件2、委托單位的委托書及有關(guān)的合同、協(xié)議書3、建設(shè)部頒布的現(xiàn)行建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范4、 蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅改造實(shí)施方案 （蚌政2007143 號(hào)）5、 蚌埠市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定 （蚌政2007144 號(hào)文件）6、 蚌埠市轄區(qū)征地拆遷補(bǔ)償安置暫行規(guī)定 （蚌政200902號(hào)）7、 蚌埠

16、市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實(shí)施方案的通知8、中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告10工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見建保2009295 號(hào)9、安徽省發(fā)展改革委 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見1.2.21.2.2 可行性研究的范圍可行性研究的范圍本可行性研究著重開發(fā)項(xiàng)目的必要性、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)等方面的工作，針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的有利因素和不利因素，擬定符合當(dāng)前形勢(shì)的項(xiàng)目運(yùn)作方案，論證其建設(shè)的必要性及可行性；在此基礎(chǔ)上作出研究結(jié)論，并提出合理化建議。1.31.3 項(xiàng)目提出的背景項(xiàng)目提出的背景和

17、必要性和必要性1.3.11.3.1 項(xiàng)目提出的背景項(xiàng)目提出的背景為貫徹省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財(cái)政廳、省國(guó)土資源廳關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見和國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 （國(guó)發(fā)200724 號(hào)）和國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見 （國(guó)辦發(fā)2008131 號(hào)）精神，全面落實(shí)全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議、推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作座談會(huì)議精神，市委、市政府做出棚戶區(qū)及舊住宅改造的工作部署，為快速啟動(dòng)棚戶區(qū)改造工作，市政府出臺(tái)了蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實(shí)施方案 、修訂了蚌埠市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn) 。2007 年 11月 14

18、 日市政府召開了全市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造工作動(dòng)員大會(huì)，時(shí)任蚌埠市長(zhǎng)陳啟濤宣布蚌埠市新一輪棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造正式啟動(dòng)。1.3.21.3.2 蚌埠城市總體規(guī)劃的要求蚌埠城市總體規(guī)劃的要求結(jié)合市政府提出的對(duì)城市中心城區(qū)“退二進(jìn)三”的總體思路，2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告11利用房地產(chǎn)開發(fā)推動(dòng)老城區(qū)大量重污染或效益差的工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用地的逐步搬遷置換，開辟公園綠地，著力改善城市景觀環(huán)境。同時(shí)建設(shè)公共設(shè)施與綠化齊備的居住片區(qū)，創(chuàng)造優(yōu)美、有活力的生活空間，并注重對(duì)舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)，改善整個(gè)地區(qū)的環(huán)境。為城市提供高質(zhì)量、富有人文氣息的城市空間環(huán)境。改善蚌埠市投資環(huán)境、

19、生活環(huán)境和發(fā)展環(huán)境，為打造蚌埠生態(tài)和諧的新型城區(qū)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，是促進(jìn)蚌埠市經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展的必然選擇。同時(shí)項(xiàng)目建設(shè)可根本上改善舊城居民生活環(huán)境和條件，提高群眾的生活質(zhì)量和水平。1.41.4 項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)條件蚌埠市處于中部與東部地區(qū)的交匯處，又是中國(guó)南北分水嶺，承東啟西，聯(lián)絡(luò)南北，經(jīng)濟(jì)、文化、科研、教育等方面相對(duì)西部發(fā)達(dá)，是東部地區(qū)梯度轉(zhuǎn)移的首選之地。蚌埠市位于東經(jīng) 11712 、北緯 3257。為亞熱帶和暖溫帶的過渡帶，所以兼有南方和北方的氣候特點(diǎn)。全區(qū)四季分明，季風(fēng)顯著，氣候溫和濕潤(rùn)，雨量適中，光照充足，無霜期較長(zhǎng)，光、熱、水等自然資源較為豐富。項(xiàng)目所包含的 20 個(gè)子項(xiàng)，大多數(shù)都

20、在主要城市基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)齊全的老城區(qū)，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)僅對(duì)周邊的道路、給排水、供電供氣設(shè)施加以完善既能滿足項(xiàng)目的建設(shè)和使用要求。1.51.5 蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)現(xiàn)狀蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)現(xiàn)狀經(jīng)實(shí)地普查蚌埠市舊住宅區(qū)的具體現(xiàn)狀概況如下：1、建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，房屋比較舊，多為簡(jiǎn)易房以及平房。2、房屋質(zhì)量差，多數(shù)房屋墻體裂縫、墻體厚度大部分都在 242010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告12公分以下、地基下沉、油氈紙屋面，屋面塌陷、磚面風(fēng)化，且年久失修，已形成險(xiǎn)房、危房。3、棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)的區(qū)域自然條件極差，市政基礎(chǔ)設(shè)施欠帳多，道路等基礎(chǔ)設(shè)施年久失修。無排水設(shè)施，使用公用水井、旱廁，群眾

21、吃水難、走路難、入廁難，生活極不方便。特別是汛期，由于地勢(shì)低洼，排水不暢，群眾生命財(cái)產(chǎn)常常受到威脅。街巷狹窄，生活用煤以及老化的電線極易形成火災(zāi)，加之私建、濫建的房屋連綿成片，區(qū)域內(nèi)過道狹窄雜亂，又無消防栓，火災(zāi)安全隱患極大。一旦失火將火燒連營(yíng)，難以控制。4、人口居住密度大、房屋建筑面積小；其中龍子湖區(qū)和蚌山區(qū)拆遷比達(dá) 60%以上，戶均建筑面積在 25 平方米以下的占 85%，且居住在超期違章棚廈的居民占棚戶區(qū)人口的 30%。5、家庭經(jīng)濟(jì)收入低、生活十分困難，但又擁有棚戶房面積較大的由于城區(qū)擴(kuò)大而失地農(nóng)民。1.61.6 棚戶區(qū)和舊住宅改造方案及計(jì)劃投資規(guī)模棚戶區(qū)和舊住宅改造方案及計(jì)劃投資規(guī)模1

22、.6.11.6.1 棚戶區(qū)和舊住宅改造方案棚戶區(qū)和舊住宅改造方案根據(jù)棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查，以及總體規(guī)劃的要求，特別是蚌埠市政府的改造思想，本次棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)規(guī)劃采用就地還原和異地還原相結(jié)合，分別還原至統(tǒng)一規(guī)劃的 20 個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)，置換出的土地一部分用做城市總體規(guī)劃的公共綠地，其他用地按照城市總體規(guī)劃的用地性質(zhì)進(jìn)行開發(fā)。1.6.21.6.2 計(jì)劃建設(shè)和投資規(guī)模計(jì)劃建設(shè)和投資規(guī)模2010 年蚌埠市棚戶區(qū)和舊住宅改造項(xiàng)目: 包括市屬龍子湖區(qū)、蚌山區(qū)、禹會(huì)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、淮上區(qū)和異地還原區(qū)范圍內(nèi)，總共拆遷2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1330 個(gè)棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)；還原建設(shè)項(xiàng)目

23、 20 個(gè)，各區(qū)建設(shè)規(guī)模如下（表 1-1）：2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告14項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析匯總表項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析匯總表表 1-1 序號(hào)序號(hào)分項(xiàng)名稱分項(xiàng)名稱單位單位龍子湖區(qū)龍子湖區(qū)蚌山區(qū)蚌山區(qū)禹會(huì)區(qū)禹會(huì)區(qū)淮上區(qū)淮上區(qū)城開公司城開公司城建公司城建公司總規(guī)劃面積總規(guī)劃面積1就地建房還原用土地M2171528 99193 273498 435455 205748 103754 12891752總建筑面積M2355278 252525 601695 794343 533317 259386 2796542其中：住宅面積M2322980 229568 546995 7

24、22130 478515 235805 2535993 配套商業(yè)面積M218010 12259 27706 50148 35143 20751 164017 配套菜場(chǎng)面積M28032 3762 9490 9295 7579 0 38158 幼兒園(小學(xué)）面積M23026 4180 10940 6247 7922 0 32316 綜合服務(wù)用房面積M23230 2755 6564 6523 4158 2830 260593容積率4綠化率%5建筑密度%6機(jī)動(dòng)車位輛1462 822 2134 2586 2094 961 100597自行車位個(gè)5262 2958 7682 9311 7538 3460

25、362118總戶數(shù)戶4385 2465 6402 7759 6282 2883 30176其中：多層戶數(shù)戶688 0 0 5172 0 0 5860 小高層及高層戶3697 2465 6402 2587 6282 2883 243169總?cè)丝谌?6093 4298 22907 18533 12396 2450 76677項(xiàng)目擬規(guī)劃建總建筑面積為 279.6542 萬平方米。2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告151.71.7 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見（表 1-2）表 1-2 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1.81.8 項(xiàng)目組織與管理項(xiàng)目組織

26、與管理由蚌埠市市委書記親自領(lǐng)銜抓該項(xiàng)目的實(shí)施工作；并設(shè)置專門辦公室，市財(cái)政、建設(shè)、土地、審計(jì)等有關(guān)部門負(fù)責(zé)人為成員，定期召開匯報(bào)會(huì)和協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)解決建設(shè)中的問題，促進(jìn)建設(shè)工作的快速進(jìn)行。蚌埠市城市投資控股有限公司項(xiàng)目的投融資平臺(tái)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體實(shí)施工作，公司領(lǐng)導(dǎo)班子高度重視本項(xiàng)目建設(shè)，由公司董事長(zhǎng)劉東勁掛帥組建項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)班子，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)、組織、管理、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。1.91.9 投資概算及資金來源投資概算及資金來源該項(xiàng)目計(jì)劃總投資 625999 萬元（詳見年度投資計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃 ） 。資金來源：蚌埠市財(cái)政和項(xiàng)目公司自籌資金 125999 萬元，銀行貸款 500000 萬元項(xiàng)項(xiàng) 目目單單

27、位位指指 標(biāo)標(biāo)總用地萬平方米128.9175總建筑面積萬平方米279.6542項(xiàng)目建設(shè)總投資萬元625999項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入萬元781658利稅總額萬元48510財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%3.512010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告161.101.10 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.10.11.10.1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益本項(xiàng)目建成后，可置換出城市開發(fā)用地 3622 多畝，以競(jìng)拍方式出讓，商業(yè)、住宅、經(jīng)營(yíng)性用地土地收益將有 598841 萬元，項(xiàng)目其他收益 182844 萬元，計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目總收入可達(dá)約 781658 萬元。1.10.21.10.2 社會(huì)效益社會(huì)效益本項(xiàng)目如期建

28、成，將極大的改善蚌埠市的投資環(huán)境，促進(jìn)蚌埠市區(qū)整體框架規(guī)模的早日形成，完成蚌埠市擴(kuò)大城市區(qū)域、改善交通狀況的目標(biāo)，將對(duì)蚌埠市的招商引資工作和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)、造就更多的優(yōu)勢(shì)企業(yè)、增加就業(yè)崗位、提高蚌埠市綜合競(jìng)爭(zhēng)力起到重要推動(dòng)作用，社會(huì)效益巨大。拉動(dòng)蚌埠市 GDP 迅速增長(zhǎng)。帶動(dòng)蚌埠市地域 GDP 約 2.2 個(gè)百分點(diǎn)。1.111.11 綜合評(píng)價(jià)綜合評(píng)價(jià)蚌埠市棚戶區(qū)和舊住宅改造項(xiàng)目的建設(shè)，將徹底解決蚌埠市發(fā)展的瓶頸，改善蚌埠市的基礎(chǔ)設(shè)施條件，增強(qiáng)蚌埠市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，增加了市區(qū)可開發(fā)利用土地面積，為蚌埠市可持續(xù)科學(xué)發(fā)展和招商引資提供較大的發(fā)展空間。可拉動(dòng)全市 GDP 增長(zhǎng) 2.2 個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)造

29、大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)蚌埠市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到巨大的推動(dòng)作用，從而加快實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市的目標(biāo)。第二章第二章 項(xiàng)目提出的背景和必要性分析項(xiàng)目提出的背景和必要性分析2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告172.12.1 項(xiàng)目提出的背景項(xiàng)目提出的背景近年來安徽省沿江城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，特別是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)”后，將進(jìn)一步加速沿江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而皖北的發(fā)展相對(duì)滯后，制約了全省的整體發(fā)展，作為皖北重要城市的蚌埠，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，提升城市形象已迫在眉睫。在新世紀(jì)之初，安徽高瞻遠(yuǎn)矚，決定實(shí)施“加快淮北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”戰(zhàn)略。在中共安徽省委、安徽省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快淮北地區(qū)發(fā)

30、展的若干意見中明確指出：“蚌埠市要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，發(fā)展成為淮北地區(qū)重要的加工、商貿(mào)、科技中心城市” 。進(jìn)入“十一.五”以來，省委、省政府再次強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展“兩淮一蚌” ，振興皖北的發(fā)展戰(zhàn)略。為蚌埠實(shí)現(xiàn)“加快發(fā)展，富民強(qiáng)市” 的目標(biāo)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。安徽地處我國(guó)中部地區(qū) 6 省之一，蚌埠市位于安徽北部，處于我國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)帶向中西部經(jīng)濟(jì)帶梯度推移的過渡帶，起著承東啟西，連南通北的不可替代的“立交橋”作用，促進(jìn)中部崛起，是中央加大基礎(chǔ)設(shè)施投資，擴(kuò)大高新技術(shù)和商貿(mào)加工產(chǎn)業(yè)投入，拉動(dòng)內(nèi)需的又一戰(zhàn)略決策，給蚌埠經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了難得機(jī)遇。蚌埠又是安徽省重要的綜合性加工業(yè)基地、區(qū)域性中心城市，地處京滬線和淮南

31、線交匯處，是淮北地區(qū)商貿(mào)中心、交通樞紐、綜合性工業(yè)城市。蚌埠作為安徽省最大的老工業(yè)基地，曾經(jīng)擁有全省規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)工人隊(duì)伍，國(guó)有企業(yè)數(shù)量高居省內(nèi)各城市之首，曾經(jīng)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代為安徽的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。早在 1947 年時(shí)，市區(qū)人口達(dá)到 33 萬人，成為安徽省第一大城市，是全省第一個(gè)省轄市。2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告18解放后國(guó)務(wù)院把蚌埠作為重點(diǎn)工業(yè)發(fā)展城市和“一五” 、 “二五”計(jì)劃重點(diǎn)發(fā)展城市，在“一五” 、 “二五”時(shí)期搬遷來了大量國(guó)家級(jí)的工廠和科研機(jī)構(gòu)。但是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由于多種因素以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后的影響，蚌埠這個(gè)老工業(yè)基地的困境逐步顯露出

32、來。在一些工業(yè)企業(yè)集中的地區(qū)，企業(yè)建設(shè)簡(jiǎn)易房屋安排職工居住或職工在企業(yè)附近自行搭建房屋居住，由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善或改制轉(zhuǎn)軌，無力對(duì)房屋進(jìn)行維修、改造，逐步形成了現(xiàn)在的棚戶區(qū)，如“三五”期間興建的二鋼生活區(qū)和大慶生活區(qū)等; 還有的是隨著城市建設(shè)的發(fā)展，一些城中村村民轉(zhuǎn)為市民，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為國(guó)有，但居住環(huán)境、居住條件沒有改善，如釣魚臺(tái)棚戶區(qū)、淮上區(qū)大部分地塊等老居住區(qū)和“城中村” ，占據(jù)了城中大面積土地，城市基礎(chǔ)設(shè)施無法改善，嚴(yán)重影響著城市的環(huán)境形象，危害著廣大居民的身心健康，同時(shí)也制約著蚌埠市的城市現(xiàn)代化的發(fā)展進(jìn)程。為此，蚌埠市以國(guó)家大力發(fā)展泛長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈為契機(jī)，在提高市民的經(jīng)濟(jì)文化生活水平的同時(shí)，為

33、貫徹省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財(cái)政廳、省國(guó)土資源廳關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見和國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 （國(guó)發(fā)200724 號(hào)）和國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見 （國(guó)辦發(fā)2008131 號(hào)）精神，全面落實(shí)全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議、推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作座談會(huì)議精神，市委、市政府做出棚戶區(qū)及舊住宅改造的工作部署，為快速啟動(dòng)棚戶區(qū)改造工作，市政府出臺(tái)了蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實(shí)施方案 、修訂了蚌埠市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn) 。2007 年 11 月 14 日市政府召開了全市棚戶區(qū)及舊2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)

34、改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告19住宅區(qū)改造工作動(dòng)員大會(huì)，時(shí)任蚌埠市長(zhǎng)陳啟濤宣布蚌埠市新一輪棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造正式啟動(dòng)。2.22.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.2.12.2.1 城市總體規(guī)劃的要求城市總體規(guī)劃的要求、注意舊城區(qū)改造更新的內(nèi)容，提供高品質(zhì)的生活空間隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步開放和投資渠道的多元化，以及人們不斷追求更好的居住環(huán)境愿望的加劇，舊城城市中心片區(qū)得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將越來越顯現(xiàn)，它的改造和開發(fā)應(yīng)結(jié)合城市功能的補(bǔ)充和完善，體現(xiàn)出獨(dú)特性和吸引力，必將給城市注入新的活力。作為城市發(fā)展多年形成的舊城區(qū)，盡管雜亂的功能與景觀在現(xiàn)階段嚴(yán)重影響著城市中心城區(qū)的形象，但也為未來改造成為優(yōu)美舒適

35、的城市濱水地區(qū)提供了空間和可能性。同時(shí)建設(shè)公共設(shè)施與綠化齊備的居住片區(qū)，創(chuàng)造優(yōu)美、有活力的生活空間，并注重對(duì)舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)、改善整個(gè)地區(qū)的環(huán)境。在重要功能軸與濱河地段的結(jié)合點(diǎn)，還可以利用舊工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的改造創(chuàng)造充滿活力的公共空間，為城市提供高質(zhì)量、富有人文氣息的城市空間環(huán)境。結(jié)合市政府提出的對(duì)城市中心城區(qū)“退二進(jìn)三”的總體思路，利用房地產(chǎn)開發(fā)推動(dòng)老城區(qū)大量重污染或效益差的工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用地的逐步搬遷置換，開辟公園綠地，著力改善城市景觀環(huán)境。同時(shí)建設(shè)公共設(shè)施與綠化齊備的居住片區(qū)，創(chuàng)造優(yōu)美、有活力的生活空間，并注重對(duì)舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)，改善整個(gè)地區(qū)的環(huán)境。為城市提供高質(zhì)量、

36、富有人文氣息的城市空間環(huán)境。、疏解居住人口、降低人口密度，提升居住質(zhì)量2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告20棚戶區(qū)和舊住宅改造以提高居民生活環(huán)境水平為目標(biāo)，堅(jiān)持逐步改造、循序漸近的發(fā)展步驟。通過在新區(qū)集中建設(shè)配套設(shè)施齊全的居住新區(qū)，吸引人口外遷；堅(jiān)持逐步改造，對(duì)居住密度過高，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的棚戶區(qū)，應(yīng)加快改造的力度；加大住宅間距，滿足住宅日照間距要求，降低建筑密度。、調(diào)整優(yōu)化用地布局和結(jié)構(gòu)舊城區(qū)的功能應(yīng)強(qiáng)化二馬路市級(jí)商業(yè)中心、淮河路市級(jí)商業(yè)軸、延安路市級(jí)文化發(fā)展軸、延安路北段濱水文化節(jié)點(diǎn)和沿席家溝淮河龍子湖水系濱水休閑景觀等實(shí)施。用地布局方面應(yīng)堅(jiān)持逐步搬遷工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)和鐵路專

37、用線等對(duì)市中心環(huán)境品質(zhì)有嚴(yán)重干擾和污染的用地；整合商貿(mào)金融、行政辦公、科研教育、文化醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施用地，充分發(fā)揮市級(jí)商業(yè)中心的主導(dǎo)作用，提高舊城的經(jīng)濟(jì)的活力；改善居住環(huán)境，提高舊城景觀品質(zhì)，使該地區(qū)變?yōu)槌鞘袃?yōu)美生活地段。、完善道路系統(tǒng)充分發(fā)揮勝利、解放、朝陽三條市級(jí)片區(qū)聯(lián)系道路的作用，強(qiáng)化涂山路、延安路、交通路的等城市道路的功能，形成舊城地區(qū)的交通骨架。整理區(qū)內(nèi)道路，增設(shè)京滬鐵路以東片區(qū)同城市其他地區(qū)的聯(lián)系通道、清理馬路市場(chǎng)，從根本上改變?cè)摰貐^(qū)因交通不暢導(dǎo)致的邊緣化傾向。疏通濱河路、堤頂路，為市民的濱河活動(dòng)提供基礎(chǔ)條件，進(jìn)而促進(jìn)用地功能上的改善。、加強(qiáng)交通設(shè)施的建設(shè)結(jié)合棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)的改

38、造，預(yù)留出城市公共停車場(chǎng)、公交2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告21首末站、城市廣場(chǎng)；完善公交樞紐建設(shè)；加強(qiáng)交通管制，必將極大地優(yōu)化中心地交通出行結(jié)構(gòu)，方便居民的工作和生活。、改善基礎(chǔ)設(shè)施條件由于棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)的存在，使城市基礎(chǔ)設(shè)施無法延伸到這些地區(qū)，給排水無法形成系統(tǒng)，嚴(yán)重影響著這些地區(qū)的居住和生活環(huán)境。通過棚戶區(qū)的改造，完善給排水管系統(tǒng)，強(qiáng)化排澇能力建設(shè)；同時(shí)加強(qiáng)公廁、垃圾站等環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)，提高環(huán)境質(zhì)量；加強(qiáng)消防栓和消防通道建設(shè)，提高該地區(qū)的生活質(zhì)量。、強(qiáng)化蚌埠的城市山水格局由于淮河、龍子湖、席家溝三條城市水系周邊散布著一些棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)，嚴(yán)重影響著城市的山水景

39、觀環(huán)境。作為被淮河、龍子湖、席家溝三條水系環(huán)抱的城市重要濱河地段，規(guī)劃應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)將城市用地布局與自然的水系山體有機(jī)結(jié)合起來。一方面通過棚戶區(qū)改造，保護(hù)濱河岸線，把城市綠地留出來，把綠色串起來，延續(xù)生態(tài)環(huán)境，形成景觀連續(xù)、空間變化豐富的綠軸，提高居住生活環(huán)境；另一方面通過棚戶區(qū)改造，打通斷頭路，連貫濱河路，充分利用鐵路、道路等垂直于河岸的通道，開辟綠色景觀通廊，使人們?cè)诔菂^(qū)內(nèi)能夠方便的感知河流的存在，提高城市的特色和可識(shí)別性，強(qiáng)化城市的濱水特征。（8）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求蚌埠市有獨(dú)特的區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)，文化底蘊(yùn)深厚，蚌埠面向長(zhǎng)三角，背靠中西部，是華東地區(qū)重要的交通樞紐之一，經(jīng)濟(jì)腹地十分寬廣。優(yōu)越的區(qū)

40、位將促使蚌埠發(fā)展成為東南沿海的經(jīng)濟(jì)技術(shù)與中西部地區(qū)的能源、原材料等互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)傳接與融合的“接力站”。2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告22蚌埠市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。2009 年底全市規(guī)模以上工業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 532.90 億元，同比增長(zhǎng) 24.3%；完成規(guī)模以上工業(yè)增加值 189.81 億元，同比增長(zhǎng) 22.8%。完成固定資產(chǎn)投資 355.71 億元，同比增長(zhǎng) 40.5%。財(cái)政收入平穩(wěn)增長(zhǎng)。全市完成財(cái)政收入 76.79 億元，同比增長(zhǎng) 16.7%，完成年初預(yù)算 105.2%。該項(xiàng)目實(shí)施后可以置換出城市黃金區(qū)域土地約 3622 多畝，用于城市開發(fā)建設(shè)特色商業(yè)和高級(jí)住宅小區(qū)。

41、利用優(yōu)惠的招商政策，良好的投資環(huán)境、生活環(huán)境和發(fā)展環(huán)境，為打造蚌埠生態(tài)和諧的新型城區(qū)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，是促進(jìn)蚌埠市經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展的必然選擇。同時(shí)項(xiàng)目建設(shè)可根本上改善舊城居民生活環(huán)境和條件，提高群眾的生活質(zhì)量和水平。2.2.22.2.2 國(guó)務(wù)院對(duì)推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造的部署國(guó)務(wù)院對(duì)推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造的部署為認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 （國(guó)發(fā)200724 號(hào)） 、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見 （國(guó)辦發(fā)2008131 號(hào)） 、國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見建保2009295 號(hào)和安徽省發(fā)展改革委 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳省財(cái)政廳 省國(guó)土資源廳

42、 (二九年十月二十三日)關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見等文件的精神，全面落實(shí)全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議精神和省、市為推進(jìn)棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造工作座談會(huì)的部署，扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造，蚌埠市政府多次召開專題會(huì)議，安排建設(shè)計(jì)劃，統(tǒng)一思想，充分認(rèn)識(shí)棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造的重要意義，以人為本，依法拆遷和建設(shè)，以科學(xué)規(guī)劃、分步實(shí)施和政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作的行之有效的方法，統(tǒng)籌兼顧，配套建設(shè)。在資金籌措方2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告23面財(cái)政補(bǔ)助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場(chǎng)開發(fā)等辦法多渠道籌集資金。并建立健全項(xiàng)目管理責(zé)任制，省級(jí)人民政府對(duì)本地區(qū)城市和國(guó)有

43、工礦棚戶區(qū)改造工作負(fù)總責(zé)，對(duì)市人民政府實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制管理，并負(fù)責(zé)監(jiān)督考核。市、縣人民政府對(duì)實(shí)施部門（單位）負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施；蚌埠市城市投資控股有限公司作為蚌埠市的投融資平臺(tái)，是蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目的責(zé)任主體，要明確部門責(zé)任、具體措施，切實(shí)做到規(guī)劃到位、資金到位、供地到位、政策到位、監(jiān)管到位和分配公平，確保棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造工作順利實(shí)施。有棚戶區(qū)改造任務(wù)的國(guó)有工礦企業(yè)要切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目的組織實(shí)施，認(rèn)真做好依法落實(shí)建設(shè)用地和籌集資金等相關(guān)工作。為此國(guó)務(wù)院和省政府為 2010 年蚌埠市棚戶區(qū)和舊住宅改造項(xiàng)目明確了方向，提供了政策方面的依據(jù)。2.2.32.2.3 棚戶區(qū)和舊住宅改造的必要性棚戶區(qū)和

44、舊住宅改造的必要性2.2.3.1 國(guó)家政策要求國(guó)家政策要求：黨的十六大以來，解決民生問題，構(gòu)建和諧社會(huì)成為各級(jí)黨委、政府的重要工作；黨的十七大將解決城市低收入家庭住房困難問題作為民生大事寫入十七大報(bào)告；國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)200724 號(hào)文件要求：以城市低收入家庭為對(duì)象，加大棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造力度、力爭(zhēng)到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善。蚌埠市委市政府為認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 （國(guó)發(fā)200724 號(hào)） 、 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見 （國(guó)辦發(fā)2008131號(hào)）和國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見建保2009295 號(hào)

45、精神，多次召開專題會(huì)議，全面落實(shí)保障性2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告24安居工程工作，扎實(shí)推進(jìn)城市和棚戶區(qū)改造，堅(jiān)持以人為本，以建設(shè)和諧社會(huì)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展為目的，加快棚戶區(qū)改造步伐，改善城市居民特別是低收入住房困難群體的住房條件，提高城市土地節(jié)約集約利用水平，提升城市形象，努力把棚戶區(qū)改造成房屋質(zhì)量?jī)?yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。實(shí)施城市棚戶區(qū)和舊住宅改造是踐行“三個(gè)代表”重要思想，維護(hù)廣大人民群眾根本利益的體現(xiàn)。從現(xiàn)實(shí)情況看，蚌埠市絕大多數(shù)城市舊住宅房屋密度大，建成使用時(shí)間久，破損嚴(yán)重，基礎(chǔ)設(shè)施不足，幾乎沒有配套的公共給水、排水、

46、供氣等設(shè)施，特別是消防安全和治安隱患突出，居住條件和環(huán)境狀況急需改善，群眾的呼聲也日益強(qiáng)烈。解決這些群眾的居住和生活困難問題，是各級(jí)黨委、政府義不容辭的責(zé)任。所以，無論是從踐行“三個(gè)代表”重要思想的高度，還是從落實(shí)十六屆五中全會(huì)精神、構(gòu)建和諧社會(huì)、建設(shè)平安蚌埠的需要出發(fā)，棚戶區(qū)和舊住宅改造一定要納入日程，全面實(shí)施，讓群眾共享城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。2.2.3.2 社會(huì)要求社會(huì)要求：加快解決中低收入群眾住房保障問題，切實(shí)改善城鄉(xiāng)居民的居住條件和生活環(huán)境是社會(huì)發(fā)展的必然要求。實(shí)施舊城的改造有利于改善城市低收入家庭和弱勢(shì)群體的生活條件，加快建立和完善住房保障制度。建立更加完善的社會(huì)保障制度是“十一五”期

47、間蚌埠市的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。住房制度改革是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，通過十多年改革發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)居民住房的私有化，也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)。但是，由于多方面因素，住房制度改革的一些政策措施還沒有完全到位，比如住2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告25房貨幣化分配問題，最低收入家庭住房保障制度建立問題等等。棚戶區(qū)和舊住宅改造是進(jìn)一步加快住房制度改革、完善房改配套政策措施的重要推動(dòng)力量。通過實(shí)施棚戶區(qū)和舊住宅改造，將進(jìn)一步完善社會(huì)救助機(jī)制和保障體系，建立住房社會(huì)保障制度特別是廉租房制度，完善住房公積金制度，深化住房制度改革，讓社會(huì)弱勢(shì)群體和貧困群眾分享改革發(fā)展和振興所

48、取得的成果。2.2.3.3 城市發(fā)展的要求城市發(fā)展的要求：城市總體規(guī)劃、和諧社區(qū)要求都對(duì)城市功能的完善及基礎(chǔ)設(shè)施的配套提出了更高的要求。棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)多位于舊城中心片區(qū)，擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，它的改造和開發(fā)完善了城市功能，體現(xiàn)出獨(dú)特性和吸引力，必將給城市注入新的活力。同時(shí)棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)大都是基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不配套的平房、簡(jiǎn)易房、危險(xiǎn)房集中區(qū)域，建設(shè)年代久遠(yuǎn),房屋破舊,低矮潮濕,擁擠不堪,環(huán)境臟亂,排水不暢,安全隱患大,居民生活極為不便,加快改造刻不容緩。實(shí)施棚戶區(qū)改造還有利于改善城市面貌，提高城市品位，使基礎(chǔ)設(shè)施更加完備，城市整體功能進(jìn)一步完善，也會(huì)使城市土地實(shí)現(xiàn)集約高效利用。同時(shí)，有利于增

49、強(qiáng)城市吸引力，為吸引外來投資，擴(kuò)大招商引資規(guī)模，加快項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造良好的環(huán)境。2.2.3.4 拉動(dòng)投資和消費(fèi)的要求拉動(dòng)投資和消費(fèi)的要求：實(shí)施棚戶區(qū)改造，有利于拉動(dòng)投資和消費(fèi)，有利于加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。從投資方面來講，近些年來，我國(guó)一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，如北京、上海、江蘇、浙江，房地產(chǎn)投資已經(jīng)占固定資產(chǎn)投資的 50%以上，有的城市甚至達(dá)到 60%，其支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)牢固確立。特別是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)了機(jī)械加工、建筑建材、冶金制造、交通運(yùn)輸?shù)热鄠€(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，還為社會(huì)提供了大量的就業(yè)崗位。一般情況下，2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告26房地產(chǎn)投入每增長(zhǎng) 10

50、個(gè)百分點(diǎn)，GDP 就增長(zhǎng) 0.5 到 0.6 個(gè)百分點(diǎn)。可以看出，開展棚戶區(qū)改造、激活房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)啟動(dòng)內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用是十分明顯的。如果第一年拆遷 62 萬平方米舊城，那么，按容積率 1.94 計(jì)算，就將新建樓房 120 多萬平方米，光棚戶區(qū)這一項(xiàng)就將完成投資 150 多億元，其拉動(dòng)作用可想而知。五年堅(jiān)持下去，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)將是相當(dāng)大的。再?gòu)南M(fèi)方面來講，住房消費(fèi)是最大的消費(fèi)，而且全部是居民個(gè)人消費(fèi)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)具有生產(chǎn)的地域性和消費(fèi)的本地化特點(diǎn)，這對(duì)于促進(jìn)本市投資和消費(fèi)的增長(zhǎng)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是其它行業(yè)無法與之相比的。所以，通過棚戶區(qū)改造，將會(huì)極大地增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)活力。2.2.42

51、.2.4 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求蚌埠市有獨(dú)特的區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)，文化底蘊(yùn)深厚，交通便捷，項(xiàng)目建成后可以置換出土地約 3622 多畝，用于建設(shè)商業(yè)和住宅小區(qū)和發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。利用優(yōu)惠的招商政策，良好的發(fā)展環(huán)境，可加快和推進(jìn)蚌埠市現(xiàn)代化城市建設(shè)進(jìn)度，為打造蚌埠市生態(tài)和諧的新型城區(qū)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，是促進(jìn)蚌埠市經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展的必然選擇。同時(shí)項(xiàng)目建設(shè)可根本上改善舊城居民生活環(huán)境和條件，提高群眾的生活質(zhì)量和水平。第三章第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)條件2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告273.13.1 蚌埠市經(jīng)濟(jì)區(qū)位和現(xiàn)狀蚌埠市經(jīng)濟(jì)區(qū)位和現(xiàn)狀3.1.13.1.1 蚌埠市城

52、市建設(shè)情況概述蚌埠市城市建設(shè)情況概述蚌埠市處于中部與東部地區(qū)的交匯處，又是中國(guó)南北分水嶺，承東啟西，聯(lián)絡(luò)南北，經(jīng)濟(jì)、文化、科研、教育等方面相對(duì)西部發(fā)達(dá)，是東部地區(qū)梯度轉(zhuǎn)移的首選之地。蚌埠是皖北中心城市，東與長(zhǎng)江三角洲相連，南同大珠江三角洲接壤，北通環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。3.1.1.1 蚌埠市城市建設(shè)實(shí)行“新區(qū)開發(fā)建設(shè)為主，老城區(qū)改造為輔”的方針，實(shí)施“完善東西、發(fā)展南北、整體推進(jìn)”戰(zhàn)略，整體規(guī)劃，點(diǎn)、線、面綜合開發(fā)，形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園（目前已開發(fā)規(guī)模近 10 平方公里，擬報(bào)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)） ，淮上工業(yè)園區(qū)（現(xiàn)已命名為蚌埠工業(yè)園區(qū)，成為省級(jí)開發(fā)區(qū)，約 4 平方公里的規(guī)模） ，龍子湖東岸大學(xué)城區(qū)（已

53、有 4 所大學(xué)分別入駐或在建， 建設(shè)用地規(guī)模達(dá) 2.30 平方公里） ，蚌埠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（省級(jí)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 46.90 平方公里）等城市主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)功能地區(qū)，為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)改善提供了有效的空間支撐。3.1.1.2 城市重點(diǎn)發(fā)展與完善地區(qū)在規(guī)劃的引導(dǎo)下進(jìn)一步發(fā)展，一是作為城市新商務(wù)中心區(qū)的老機(jī)場(chǎng)地區(qū)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，中心廣場(chǎng)、發(fā)展中心、文化設(shè)施相繼建成使用，圍繞廣場(chǎng)的華廈第一商業(yè)街建設(shè)過半，周邊相繼開發(fā)了沁雅、阿爾卡迪亞、新新家園、金山、紫荊名流等一系列高標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)；二是老城區(qū)改造、 “退二進(jìn)三”穩(wěn)步推進(jìn)，零星工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)通過土地收儲(chǔ)、置換等措施實(shí)施搬遷改造，一定程度的改善了舊城環(huán)境；三是蚌埠市作為

54、新建新城區(qū)和原農(nóng)村地區(qū)，土地整理工作和新型農(nóng)民新村建設(shè)步伐迅猛，態(tài)勢(shì)良好。3.1.1.3 重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，黃山路、延安路等一批城市道路，2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告28第四水廠、河北水廠以及變電站等一批市政公用基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，同時(shí)淮河蚌埠新港、西郊鐵路專用線、南環(huán)快速路、淮河大圈堤興建與改造、蚌淮高速公路等一大批規(guī)劃中的項(xiàng)目在依次建設(shè)或籌建中。3.1.1.4 有效界定城市的生態(tài)敏感地區(qū)和組團(tuán)隔離綠帶，保護(hù)了張公山大塘、龍子湖周邊地區(qū)等城市綠地、生態(tài)空間。3.1.23.1.2 蚌埠市城市房屋總體狀況蚌埠市城市房屋總體狀況根據(jù)蚌埠市統(tǒng)計(jì)公報(bào)：2009 年底市轄區(qū)總

55、人口 92.51 萬人，28.79 萬戶。2009 年底，蚌埠市城市居民實(shí)有住房總建筑面積1531.99 萬平方米，市區(qū)居民人均住房建筑面積為 24.75 平方米。3.23.2 蚌埠市自然條件分析蚌埠市自然條件分析3.2.13.2.1 項(xiàng)目地域條件項(xiàng)目地域條件蚌埠市位于東經(jīng) 11712 、北緯 3257。蚌埠市地處淮河流域，四季分明，氣候溫和。因古代盛產(chǎn)河蚌而得名，有“珍珠城”的美譽(yù)。現(xiàn)轄?wèi)堰h(yuǎn)、固鎮(zhèn)、五河三個(gè)縣，總面積 5952 平方公里，人口 358萬；市區(qū)設(shè)龍子湖、蚌山、禹會(huì)、淮上四個(gè)行政區(qū)，面積 601.5 平方公里，人口 93 萬。根據(jù)省政府 2008 年 11 月批準(zhǔn)的蚌埠市城市總體

56、規(guī)劃（20082020 年） ，蚌埠市 2010 年人口規(guī)模將達(dá) 115萬人，2020 年人口規(guī)模將達(dá)到 165 萬人；目前中心城市建成區(qū)面積為 99.7 平方公里，到 2020 年中心城市建成區(qū)面積可達(dá) 165 平方公里。3.2.23.2.2 交通條件交通條件蚌埠市華東地區(qū)重要的交通樞紐城市，是安徽省老的工業(yè)和商貿(mào)城市，擁有縱貫?zāi)媳苯煌ù髣?dòng)脈京滬鐵路一等客站，華東地區(qū)一2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告29流的大型貨運(yùn)編組站及最大的集裝箱貨場(chǎng)。蚌埠站日接發(fā)客車 320列，從蚌埠乘火車可直達(dá)國(guó)內(nèi)絕大部分省份和城市。已開工建設(shè)的京滬高速鐵路在蚌埠設(shè)站，蚌埠站也是京滬高鐵和未

57、來京福高鐵的交匯站。連接省會(huì)合肥的合蚌城際快速客運(yùn)專線同步建設(shè)，屆時(shí) 2小時(shí)可達(dá)上海、3 小時(shí)可達(dá)北京、半小時(shí)可達(dá)合肥。北京-福州、南京-洛陽兩條高速公路在此交匯。蚌埠港是千里淮河第一大港，聯(lián)長(zhǎng)江，通大海。蚌埠距合肥駱崗國(guó)際機(jī)場(chǎng) 130 公里，距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng) 170 公里。市內(nèi) 4C 級(jí)新機(jī)場(chǎng)即將開通民航班機(jī)。優(yōu)越的區(qū)位將促使蚌埠發(fā)展成為東南沿海的經(jīng)濟(jì)技術(shù)與中西部地區(qū)的能源、原材料等互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)傳接與融合的“接力站”。3.2.33.2.3 氣候特征氣候特征氣候?qū)倥瘻貛О霛駶?rùn)季風(fēng)氣候區(qū)。由于地處亞熱帶和暖溫帶的過渡帶，所以兼有南方和北方的氣候特點(diǎn)。全區(qū)四季分明，季風(fēng)顯著，氣候溫和濕潤(rùn)，雨量適中，

58、光照充足，無霜期較長(zhǎng)，光、熱、水等自然資源較為豐富。年平均氣溫?cái)z氏 15 度，最低氣溫?cái)z氏零下 19.4 度（1969 年 2 月 5 日） ，最高氣溫?cái)z氏 41.3 度(1959 年 8月 21 日).年平均無霜期為 216.8 天.太陽輻射總量為 119.1 卡/平方厘米,夏熱多雨,秋旱少雨,冬寒晴燥,氣溫自北向南遞增,常年干燥度為 1.05.暴雨天氣系統(tǒng)主要受渦切變和臺(tái)風(fēng)影響,大多出現(xiàn) 6至 9 月份,期間約占全年的 60%至 80%,隆雨量年際變化大,年平均隆雨量為 837.8 毫米,最大年降雨量 1565 毫米(1956 年),最小年降雨量為 376 毫米(1922 年).汛期暴雨集

59、中,成災(zāi)暴雨多發(fā)生在 7 至 8 月份.降雨年際、年內(nèi)分配不均，是造成本區(qū)洼地洪澇災(zāi)害頻繁的主要原因。2010 年蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告30蚌埠市市區(qū)地勢(shì)平坦，除表面土外，多是粘土層，厚度 2.8-9.8m，地耐力較高，為 180-250kpa，可作持力層，適于建設(shè)大中型項(xiàng)目，是城市建設(shè)的理想用地。1、對(duì)工程項(xiàng)目的影響由于蚌埠市位于平原地區(qū)，地勢(shì)平坦，地面坡度很小對(duì)個(gè)項(xiàng)目工程方案的影響較小。2、 對(duì)施工條件的影響蚌埠光照充足，無霜期長(zhǎng)，雨水集中，總體來說有利于施工，但部分年季有旱澇現(xiàn)象，冬季冰凍對(duì)工程施工也有影響。另外由于河道灘涂地下水位較高，可能給工程施工等增加一定的難

60、度。3.2.43.2.4 氣候狀況評(píng)估氣候狀況評(píng)估春季春季：約始于 3 月 26 日，止于 5 月 20 日，歷時(shí) 56 天。這是風(fēng)向轉(zhuǎn)換交替的季節(jié)，西北風(fēng)隨著大陸增溫，蒙古高壓勢(shì)力減弱而衰退，天氣忽冷忽暖，常有寒潮、大風(fēng)、晚霜凍、冰雹等災(zāi)害性天氣出現(xiàn)。夏季夏季：約始于 5 月 21 日，止于 9 月 20 日，歷時(shí) 123 天。常受到東南海洋暖濕氣流影響，多刮東南風(fēng)、南風(fēng)，炎熱、潮濕、多雨，暴雨中伴有雷電，雨量集中，淮河、北淝河水位陡漲，易造成洪澇災(zāi)害。入伏后，日照足，地面蒸發(fā)量大，時(shí)有伏旱出現(xiàn)。秋季秋季：約始于 9 月 21 日，止于 11 月 15 日，歷時(shí) 56 天。太平洋副熱帶暖高壓