1、 房產稅稅收籌劃房產稅稅收籌劃 BY鄧夢楠，邱紫燁 稅收籌劃就是在現行稅制條件下稅收籌劃就是在現行稅制條件下,通過合理利用各種對自己通過合理利用各種對自己有利的稅收政策和合理安排稅務行為有利的稅收政策和合理安排稅務行為,以獲得最大的稅后利以獲得最大的稅后利益的一種經濟行為。房產稅是以城鎮中的房產為課稅對象益的一種經濟行為。房產稅是以城鎮中的房產為課稅對象,按房產原值減除一定比例或租金向房產所有人或經營者征按房產原值減除一定比例或租金向房產所有人或經營者征收的一種財產稅。雖然從規模上看收的一種財產稅。雖然從規模上看,房產稅始終是一個小稅房產稅始終是一個小稅,但是隨著房地產市場的發展但是隨著房地產

2、市場的發展,國家對房產稅的征管和稽查力國家對房產稅的征管和稽查力度的加大度的加大,房產稅已成為企業稅收的一項重要支出。因此房產稅已成為企業稅收的一項重要支出。因此,如何通過科學的稅收籌劃降低企業的稅負顯得尤為重要。如何通過科學的稅收籌劃降低企業的稅負顯得尤為重要。本文根據房產稅的有關規定本文根據房產稅的有關規定,結合筆者的實際工作經驗結合筆者的實際工作經驗,擬擬從房產稅的征稅范圍、計稅依據、計征方式、稅收優惠等從房產稅的征稅范圍、計稅依據、計征方式、稅收優惠等方面對房產稅的稅收籌劃進行探討方面對房產稅的稅收籌劃進行探討,以盡可能減少企業稅收以盡可能減少企業稅收負擔負擔,實現企業效益最大化。實現

3、企業效益最大化。稅收籌劃不是偷稅漏稅,而是在合理合法的前提下,減輕企業稅收負擔,實現企業稅后利潤最大化。房產稅的特點：房產稅的特點：o房產稅屬于財產稅中的個別財產稅房產稅屬于財產稅中的個別財產稅,其征稅對象其征稅對象是房屋。是房屋。o房產稅的征稅范圍限于城鎮的經營性房屋。對房產稅的征稅范圍限于城鎮的經營性房屋。對建在城市、縣城、建制鎮和工礦區的經營性房建在城市、縣城、建制鎮和工礦區的經營性房屋征稅屋征稅,對建在農村的房屋不管是否用于經營對建在農村的房屋不管是否用于經營,都不征稅。都不征稅。o房產稅根據房屋的經營使用方式規定不同的征房產稅根據房屋的經營使用方式規定不同的征稅方法。對于自用的房產稅

4、方法。對于自用的房產,按房產的計稅余值按房產的計稅余值,稅率稅率1.2%,對于出租的房產對于出租的房產,按租金收入征稅按租金收入征稅,稅率稅率12%。 房產稅稅收籌劃o征稅范圍稅收籌劃征稅范圍稅收籌劃o計稅依據稅收籌劃計稅依據稅收籌劃o計征方式稅收籌劃計征方式稅收籌劃o優惠政策稅收籌劃優惠政策稅收籌劃按照稅法規定按照稅法規定,房產稅在城市、縣城、建制鎮和工房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。這意味著礦區征收。這意味著,在這范圍之外的房產不用征在這范圍之外的房產不用征收房產稅。因此一些對地段依賴性不是很強的納稅收房產稅。因此一些對地段依賴性不是很強的納稅人可依此進行納稅籌劃。如對于一些農副產

5、品企業人可依此進行納稅籌劃。如對于一些農副產品企業,生產經營往往需要一定數量的倉儲庫生產經營往往需要一定數量的倉儲庫,如將這些倉如將這些倉儲庫落戶在縣城內儲庫落戶在縣城內,無論是否使用無論是否使用,每年都需按規定每年都需按規定計算繳納一大筆房產稅和土地使用稅計算繳納一大筆房產稅和土地使用稅,而將倉儲庫而將倉儲庫建在城郊附近的農村建在城郊附近的農村,雖地處偏僻雖地處偏僻,但交通便利但交通便利,對公對公司的經營影響不大司的經營影響不大,這樣每年就可節省這筆費用。這樣每年就可節省這筆費用。從征稅范圍進行籌劃從征稅范圍進行籌劃 甲公司欲投資建廠，房產原值為甲公司欲投資建廠，房產原值為10000萬元。現

6、萬元。現有兩種方案可供選擇：一是建在市區，當地政府規有兩種方案可供選擇：一是建在市區，當地政府規定的扣除比例為定的扣除比例為30%；二是建在農村。假設該廠；二是建在農村。假設該廠不論建在哪里都不影響企業生產經營。不論建在哪里都不影響企業生產經營。 方案一：建在市區。應納房產稅方案一：建在市區。應納房產稅10000（130%）1.2%84（萬元）。（萬元）。 方案二：建在農村。免繳房產稅。方案二：建在農村。免繳房產稅。 由此可見，方案二比方案一少繳房產稅由此可見，方案二比方案一少繳房產稅84萬萬元。元。 案例案例從計稅依據進行籌劃從計稅依據進行籌劃 房產稅的計稅依據是房產的計稅價值或房房產稅的計

7、稅依據是房產的計稅價值或房產的租金收入產的租金收入,因此根據房產的用途可以分因此根據房產的用途可以分別進行籌劃。別進行籌劃。(1)合理分解房租收入合理分解房租收入 目前企業出租時不僅只是房屋設施自身目前企業出租時不僅只是房屋設施自身,還有房屋還有房屋內部或外部的一些附屬設施及配套服務費內部或外部的一些附屬設施及配套服務費,比如機比如機器設備、辦公用具、附屬用品。稅法對這些設施器設備、辦公用具、附屬用品。稅法對這些設施并不征收房產稅。而我們在簽訂房屋出租協議時并不征收房產稅。而我們在簽訂房屋出租協議時,往往將房產和這些設施放在一起計算租金往往將房產和這些設施放在一起計算租金,這樣就這樣就無形增加

8、了企業的稅負。因此我們在簽訂房屋租無形增加了企業的稅負。因此我們在簽訂房屋租賃合同時賃合同時,應合理、有效分割租賃收入應合理、有效分割租賃收入,將附屬設將附屬設施及配套服務費單獨計算使用費收入施及配套服務費單獨計算使用費收入,以減輕房產以減輕房產稅的稅負。稅的稅負。案例案例甲公司擁有一寫字樓，配套設施齊全，對外出租。全年甲公司擁有一寫字樓，配套設施齊全，對外出租。全年租金共租金共3000萬元，其中含代收的物業萬元，其中含代收的物業管理管理費費300萬元，萬元，水電費為水電費為500萬元。萬元。 方案一：甲公司與承租方簽訂租賃合同，租金為方案一：甲公司與承租方簽訂租賃合同，租金為3000萬元。應

9、納房產稅萬元。應納房產稅300012%360（萬（萬元）。元）。 方案二：將各項收入分別由各相關方簽訂合同，如方案二：將各項收入分別由各相關方簽訂合同，如物業物業管理管理費由承租方與物業公司簽訂合同，水電費按照費由承租方與物業公司簽訂合同，水電費按照承租人實際耗用的數量和規定的價格標準結算、代收代承租人實際耗用的數量和規定的價格標準結算、代收代繳。應納房產稅（繳。應納房產稅（3000300500）12%264（萬元）。（萬元）。 由此可見，方案二比方案一少繳房產稅由此可見，方案二比方案一少繳房產稅96萬元。萬元。 (2)通過關聯企業轉租通過關聯企業轉租 不少企業與其子公司等關聯企業辦公地點在一

10、起不少企業與其子公司等關聯企業辦公地點在一起,如如果企業所屬地段較偏僻果企業所屬地段較偏僻,可以考慮將閑置的房產出租可以考慮將閑置的房產出租給關聯企業給關聯企業,再由關聯企業向外出租。由于關聯企業再由關聯企業向外出租。由于關聯企業不是產權所有人不是產權所有人,只是房產轉租人只是房產轉租人,根據稅法規定根據稅法規定,轉轉租不需繳納房產稅。這樣通過將房屋出租方式由直租不需繳納房產稅。這樣通過將房屋出租方式由直接出租改為轉租接出租改為轉租,可以減少企業的整體稅負。可以減少企業的整體稅負。A 公司的一處兩層樓房位于城市鬧市區，專門用于對公司的一處兩層樓房位于城市鬧市區，專門用于對 外出外出租。因該房屋

11、建于上世紀租。因該房屋建于上世紀 70年代，設施陳舊，每年只能收取年代，設施陳舊，每年只能收取租金租金 60萬元。萬元。2006年，該公司準備花年，該公司準備花500萬元對房屋進行萬元對房屋進行重新裝修改造，預計裝修改造后，每重新裝修改造，預計裝修改造后，每 年可收取租金年可收取租金200萬元。萬元。裝修改造前的稅費負擔情況：應繳營業稅：裝修改造前的稅費負擔情況：應繳營業稅：6053 萬萬元元 ，應繳城市維護建設稅、教育費附加：，應繳城市維護建設稅、教育費附加：3（7+3）0.3 萬元，萬元， 應繳房產稅：應繳房產稅：60127.2 萬元萬元 ，合計稅，合計稅費負擔為費負擔為 3+0.3+7.

12、2=10.5 萬元。萬元。 方案一：采用出租方式：應繳營業稅：方案一：采用出租方式：應繳營業稅：200510 萬元，應繳城市維護建設稅、教育費附加：萬元，應繳城市維護建設稅、教育費附加：10（7+3）1 萬元萬元 ，應繳房產稅：，應繳房產稅：2001224 萬萬元元 ，合計稅費負擔為，合計稅費負擔為 10+1+24=35萬元，。萬元，。方案二：采用轉租方式：方案二：采用轉租方式：A 公司應負擔的稅費仍為公司應負擔的稅費仍為 10.5 萬元，萬元， B 應負擔營業稅應負擔營業稅10 萬元，城市維護建設稅萬元，城市維護建設稅 1萬元，萬元，B 不是房產的產權所有人，不是房產的產權所有人， 不需要繳

13、納房產稅，合計應納不需要繳納房產稅，合計應納稅費稅費 11 萬元。萬元。 A 公司和公司和 B的稅費負擔合計為的稅費負擔合計為 10.511=21.5萬元，比籌劃前可少負擔稅費萬元，比籌劃前可少負擔稅費 3521.5=13.5 萬元。萬元。從計征方式進行籌劃從計征方式進行籌劃房產稅的計稅方式有從價計征和從租計征房產稅的計稅方式有從價計征和從租計征,從價計征從價計征是按房產計稅價值計征是按房產計稅價值計征,稅率為稅率為1.2%,從租計征是從租計征是按房產的租金收入計征按房產的租金收入計征,稅率為稅率為12%。隨著經濟的。隨著經濟的發展發展,房屋的租金普遍偏高房屋的租金普遍偏高,而如果房屋是以前年

14、度而如果房屋是以前年度修建的修建的,則其帳面原值很低則其帳面原值很低,這就造成了兩種計征方這就造成了兩種計征方法下稅負不一致的情況法下稅負不一致的情況,“出租出租”房屋要比房屋要比“自用自用”房屋稅負重。因此房屋稅負重。因此,要轉變租賃方式要轉變租賃方式,變從租計征為變從租計征為從價計征。從價計征。(1)將出租變為投資將出租變為投資 企業將房屋對外出租企業將房屋對外出租,按規定要按租金收入繳納房產稅按規定要按租金收入繳納房產稅,如將房屋對外投資入股如將房屋對外投資入股,參與被投資方的利潤分配參與被投資方的利潤分配,共共同承擔風險同承擔風險,投資方就不用按投資方就不用按12%的高稅率繳納房產的高

15、稅率繳納房產稅稅,而被投資方只需按房屋余值的而被投資方只需按房屋余值的1.2%繳納繳納,相比之相比之下下,這樣計算的房產稅要少得多。這樣計算的房產稅要少得多。(2)將出租變為倉儲管理將出租變為倉儲管理 出租合同出租房屋屬于從租計征的房產范圍出租合同出租房屋屬于從租計征的房產范圍,但如果但如果是倉儲合同則屬于從價計征的房產范圍。雖然是倉儲合同則屬于從價計征的房產范圍。雖然,租賃租賃與倉儲是兩個不同的概念與倉儲是兩個不同的概念,租賃只需提供空房就行了租賃只需提供空房就行了,不對存放的商品負責不對存放的商品負責;而倉儲不僅需要添置設備設施而倉儲不僅需要添置設備設施,配備相關的人員配備相關的人員,還要

16、對存放的商品負責還要對存放的商品負責,從而增加人從而增加人員的工資和經費開支員的工資和經費開支,但這些開支還是遠遠低于節稅但這些開支還是遠遠低于節稅數額數額,扣除這些開支后扣除這些開支后,企業還是有可觀的收益的。企業還是有可觀的收益的。甲企業現有甲企業現有5棟閑置庫房，房產原值為棟閑置庫房，房產原值為2000萬元，企業經研究提出以萬元，企業經研究提出以下兩種利用方案：一是將閑置庫房出租收取租賃費，年租金收入為下兩種利用方案：一是將閑置庫房出租收取租賃費，年租金收入為200萬元；二是配備保管人員將庫房改為倉庫，為客戶提供倉儲服務，收取萬元；二是配備保管人員將庫房改為倉庫，為客戶提供倉儲服務，收取

17、倉儲費，年倉儲收入為倉儲費，年倉儲收入為200萬元，但需每年支付給保管人員萬元，但需每年支付給保管人員2萬元。當萬元。當地房產原值的扣除比例為地房產原值的扣除比例為30%。 方案一：采用出租方案。應納房產稅方案一：采用出租方案。應納房產稅20012%24（萬元）；（萬元）；應納營業稅應納營業稅2005%10（萬元）；應交城建稅及教育費附加（萬元）；應交城建稅及教育費附加10（7%3%）1（萬元）。共支出（萬元）。共支出35萬元。萬元。 方案二：采用倉儲方案。應納房產稅方案二：采用倉儲方案。應納房產稅2000（130%）1.2%16.8（萬元）；應納營業稅（萬元）；應納營業稅2005%10（萬元）；（萬元）；