1、房地產經營與管理房地產經營與管理第5章 房地產開發用地的取得房地產經營與管理房地產經營與管理房地產經營與管理房地產經營與管理知識要點能力要求土地制度土地制度了解我國的土地制度房地產開發用地的類型房地產開發用地的類型理解房地產開發用地類型的幾種劃分掌握房地產開發用地的選擇原則和方法房地產開發用地的取得方房地產開發用地的取得方式式掌握房地產開發用地的取得方法掌握房地產開發用地的可接受地價的測算房地產經營與管理房地產經營與管理第一節 我國現行土地制度p土地所有制度p土地登記制度p國有土地有償使用制度p土地用途管制制度p保護耕地的制度p城市土地儲備制度房地產經營與管理房地產經營與管理土地所有制度：土地

2、所有制度：城市市區的土地屬于國家所有城市郊區和農村的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有社會主義公有制房地產經營與管理房地產經營與管理土地登記制度：土地登記制度：縣級以上人民政府對所管轄的土地進行登記造冊。縣級以上人民政府對所管轄的土地進行登記造冊。屬于國有土地的，核發屬于國有土地的，核發國有土地使用證國有土地使用證。屬于集體土地的，核發屬于集體土地的，核發集體土地所有證集體土地所有證。依法登記的土地所有權和使用權受法律保護。依法登記的土地所有權和使用權受法律保護。 房地產經營與管理房地產經營與管理國有土地有償使用制度：國有土地有償使用

3、制度： 國家將一定時期內的國家將一定時期內的土地使用權土地使用權提供給單位和提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規定，一次或分年度向國家繳納土地有償使用費的規定，一次或分年度向國家繳納土地有償使用費的行為。行為。 國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。的除外。 房地產經營與管理房地產經營與管理土地用途管制制度：土地用途管制制度： 國家為保證土地資源合理利用，促進經濟、社會國家為保證土地資源合理利用，促進經濟、社會和環境的協調發展，通過編制和環境的協調發展，通過編制土地利用規劃土地利

4、用規劃，規定土，規定土地用途，明確土地使用限制條件，實行用途變更許可地用途，明確土地使用限制條件，實行用途變更許可的強制性管理制度。的強制性管理制度。房地產經營與管理房地產經營與管理限制農用地轉為建設用地，控制建設用地限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。總量，對耕地實行特殊保護。保護耕地制度：保護耕地制度：房地產經營與管理房地產經營與管理城市土地儲備制度：城市土地儲備制度： 由城市政府的委托機構，如土地儲備中心，通過征由城市政府的委托機構，如土地儲備中心，通過征用、收購、置換等方式，進行土地整理和開發，在完成用、收購、置換等方式，進行土地整理和開發，在完成一系列前期開

5、發整理工作后，變成可建設的一系列前期開發整理工作后，變成可建設的“熟地熟地”，根據城市土地年度計劃，通過招標、拍賣有計劃地將土根據城市土地年度計劃，通過招標、拍賣有計劃地將土地投入市場，以供應和調控城市各類建設用地需求的一地投入市場，以供應和調控城市各類建設用地需求的一種經營管理制度。種經營管理制度。 房地產經營與管理房地產經營與管理u實施土地供應的總量控制；實施土地供應的總量控制；u有效利用存量土地，消化、處置閑置土地；有效利用存量土地，消化、處置閑置土地；u扶持國有困難、破產企業，變現土地資產。扶持國有困難、破產企業，變現土地資產。 我國實行土地儲備的目的：我國實行土地儲備的目的：房地產經

6、營與管理房地產經營與管理第二節 房地產開發用地的類型一、開發用地的含義 位于城市規劃區內，適合開發企業進行基礎設施和房屋建設使用的國有土地。城市市區、近郊區及城市行政城市市區、近郊區及城市行政區域內因城市建設和發展需要區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。實行規劃控制的區域。房地產經營與管理房地產經營與管理（一）按土地區位劃分二、房地產開發用地的類型鬧市區（商業集中區）土地城市副中心區土地鬧市區邊緣地帶土地城市邊緣區土地城市郊區土地房地產經營與管理房地產經營與管理房地產經營與管理房地產經營與管理（二）按照土地利用的性質和功能劃分（二）按照土地利用的性質和功能劃分類別類別代號代號類別名稱

7、類別名稱范范 圍圍R居住用地居住小區，居住街坊、居住組團和單位生活區等各種類型的成片或零星的用地C公共設施用地居住區及居住區級以上的行政、商業金融、文化、教育、衛生、體育以及科研設計等機構和設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施用地M工業用地工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應歸入水域和其它用地（E） W倉儲用地倉儲企業的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設施等用地；市級、區級和居住區級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設施用地市級、區

8、級和居住區級的市政公用設施用地，包括其建筑物、構筑物及管理維修設施等用地G綠地市級、區級和居住區級的公共綠地及生產防護綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地房地產經營與管理房地產經營與管理房地產經營與管理房地產經營與管理（三）按照對開發用地的開發程度劃分（三）按照對開發用地的開發程度劃分房地產經營與管理房地產經營與管理第三節 房地產開發用地的取得方式國有土地使用權國有土地使用權出讓方式出讓方式劃拔方式劃拔方式轉讓方式轉讓方式房地產經營與管理房地產經營與管理一、土地使用權行政劃撥一、土地使用權行政劃撥（一）土地使用權行政劃撥的概念（一）土地使用權行政劃撥的概念

9、土地使用權劃撥是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。房地產經營與管理房地產經營與管理（二）土地使用權行政劃撥的主要特征（二）土地使用權行政劃撥的主要特征p沒有明確的使用年限沒有明確的使用年限p無須支付土地使用權出讓金無須支付土地使用權出讓金p不能隨意轉讓、出租和抵押不能隨意轉讓、出租和抵押房地產經營與管理房地產經營與管理 城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第45條規定： 1、土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人; 2、領有國有土地使用證; 3、具有地上建筑物、其他附著物的產權證明; 4、

10、依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。房地產經營與管理房地產經營與管理1 1、國家機關用地和軍事用地；、國家機關用地和軍事用地；2 2、城市基礎設施和公用事業用地；、城市基礎設施和公用事業用地；3 3、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4 4、法律、行政法規規定的其他用地。、法律、行政法規規定的其他用地。（三）土地使用權行政劃撥的范圍（三）土地使用權行政劃撥的范圍房地產經營與管理房地產經營與管理（四）土地使用權劃撥的審批權限（四）土地使用權劃撥

11、的審批權限u征用土地的審批權由各級人民政府掌握；u基本農田、基本農田以外的耕地超過35公頃的、其他土地超過70公頃的由國務院批準；u征用以上規定以外的土地，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。u省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。房地產經營與管理房地產經營與管理 國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。二、土地使用權出讓二、土地使用權出讓（一）土地使用權出讓概念（一）土地使用權出讓概念房地產經營與管理房地產經營與管理l居住

12、用地70年；l工業用地50年；l教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；l商業、旅游、娛樂用地40年；l綜合或其他用地50年。國有土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：房地產經營與管理房地產經營與管理（二）土地使用權出讓方式（二）土地使用權出讓方式房地產經營與管理房地產經營與管理協議出讓協議出讓 指國有土地的所有者或其代表，作為出讓人與要求使用國有土地者，即開發企業作為受讓人，就出讓土地使用權所涉及的有關事項，如出讓土地的面積、年限、用途、出讓金等反復協商，達成一致意見后，由出讓方向受讓方出讓國有土地使用權的一種小讓方式。房地產經營與管理房地產經營與管理 協議出讓國有土地使用權規定做出專門的規

13、定： “以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價”。 這里所指最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用、按照國家規定應當繳納的有關稅費之總和，有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70，低于最低價時國有土地位用權不得出讓。房地產經營與管理房地產經營與管理 招標拍賣掛牌出讓國有土地位用權規定第四條也規定：商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓；其他用途土地的供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上企業有意向用地的，也應當采用招標、拍賣或掛牌方式出讓。房地產經營與管理房地產經營與管理招標

14、出讓 指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標者）發出，通過各投標者的競爭，來確定土地使用權受讓人的方式。房地產經營與管理房地產經營與管理招標流程：評標評標出讓人出讓人確定標的及標底確定標的及標底投標人投標人投標投標出讓人、投標人出讓人、投標人開標開標評標小組評標小組確定中標人確定中標人對能夠招標文件中規定的，或者能夠滿足招標文件的實質性要求的投標人，應當確定為中標人。 房地產經營與管理房地產經營與管理拍 賣u拍賣方式概念 指政府或其代表，作為拍賣人在特定時間，特定的公開場所，組織符合條件，有意受讓土地的開發企業來競投一定年限的土地使用權，由政府的拍賣主持人公布地塊開發計劃的細節及條件，競

15、投者用舉手或舉牌、口頭報價的形式競相報價，最后以“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種土地出讓方式。房地產經營與管理房地產經營與管理u拍賣流程主持人點算競買人；主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項；主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；主持人報出起叫價；競買人舉牌應價或者報價；主持人確認該應價后繼續競價；主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；主持人宣布最高應價者為競得人。 房地產經營與管理房地產經營與管理掛牌掛牌 出讓人發布，按公告規定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買

16、人的報價并，根據掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者。房地產經營與管理房地產經營與管理房地產經營與管理房地產經營與管理u掛牌流程出讓人出讓人宗地信息掛牌公布宗地信息掛牌公布競買人競買人報價報價出讓人出讓人更新掛牌價格更新掛牌價格接受新報價接受新報價出讓人出讓人確定競得人確定競得人掛牌起始日掛牌起始日掛牌截止日掛牌截止日房地產經營與管理房地產經營與管理 1、在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；2、在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；3、在掛牌期限內無應價者或者競買人的

17、報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。掛牌期限屆滿，按照下列規定確定是否成交：掛牌期限屆滿，按照下列規定確定是否成交：房地產經營與管理房地產經營與管理招標、拍賣和掛牌交易比較招標、拍賣和掛牌交易比較類別類別交易方式交易方式招標招標拍賣拍賣掛牌交易掛牌交易底價是否公開底價是否公開不公開不公開不公開不公開公開公開底價由誰決定底價由誰決定招標委員會招標委員會拍賣委員會拍賣委員會委托人委托人是否設立獨立于委托人是否設立獨立于委托人的集體決策組織的集體決策組織設立招標委員會設立招標委員

18、會設立拍賣委員會設立拍賣委員會不需要不需要報價方式報價方式填寫招標書填寫招標書舉牌舉牌交易中心電腦報價交易中心電腦報價報價次數報價次數一次報價機會一次報價機會可多次報價可多次報價可多次報價可多次報價競買人數競買人數3 3人人2 2人人1 1人人公告發布地點公告發布地點在交易中心和互聯在交易中心和互聯網發布，報紙網發布，報紙刊登刊登在交易中心和互聯在交易中心和互聯網發布，報紙刊網發布，報紙刊登登一般在交易中心和一般在交易中心和互聯網發布互聯網發布公告期限公告期限- -拍賣前不少于拍賣前不少于3030日日拍賣前不少于拍賣前不少于3030日日公告發布方公告發布方委托機構委托機構委托機構委托機構委托機

19、構委托機構房地產經營與管理房地產經營與管理（三）土地使用權出讓合同1、合同正文的主要內容總則總則出讓土地的交付與出讓金的繳納出讓土地的交付與出讓金的繳納土地開發建設與利用土地開發建設與利用土地使用權轉讓、出租、抵押土地使用權轉讓、出租、抵押期限屆滿期限屆滿不可抗力不可抗力違約責任違約責任通知和說明通知和說明適用法律及爭議解決適用法律及爭議解決總則總則房地產經營與管理房地產經營與管理房地產經營與管理房地產經營與管理l1.土地使用權出讓協議出讓招標出讓l市、縣人民政府土地行政主管部門（出讓人）發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的

20、行為。房地產經營與管理房地產經營與管理l招標出讓土地使用權的基本特征 程序規范程序規范 全方位開放，透明度高全方位開放，透明度高 公平、客觀公平、客觀 交易雙方一次成交交易雙方一次成交房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材房地產經營與管理房地產經營與管理l招標基本流程房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材招標投標開標評標決標簽約領證房地產經營與管理房地產經營與管理第二節 房地產開發用地的取得方式l1.土地使用權出讓拍賣出讓l出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定的時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。房地產經營與管理房地產經營

21、與管理l拍賣出讓土地使用權的基本特征 必須有兩個以上的買主必須有兩個以上的買主 必須有不斷變動的價格必須有不斷變動的價格 必須有公開競爭的行為必須有公開競爭的行為房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材房地產經營與管理房地產經營與管理第二節 房地產開發用地的取得方式l1.土地使用權出讓掛牌出讓l出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。房地產經營與管理房地產經營與管理第二節 房地產開發用地的取得方式l1.土地使用權出讓掛牌出讓l1）只有一個

22、競買人，報價高于底價，成交l2）有兩個競買人，價高者得（若報價相同，早報者得）l3）無競買人或報價均低于底價，不成交l4）多個競買人，組織現場競價房地產經營與管理房地產經營與管理l掛牌基本流程房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材公布掛牌信息競買人報價確認報價掛牌截止現場競價簽訂成交確認書保證金處理法律責任房地產經營與管理房地產經營與管理第二節 房地產開發用地的取得方式l1.土地使用權出讓招、拍、掛的對比l1）都是公開競爭l2）拍、掛是價高者得，招要綜合考慮l3）招、掛有一定期限，拍幾乎是即時的小結：小結：按國家規定，商業、旅游、娛樂和商品住宅等按國家規定，商業、旅游

23、、娛樂和商品住宅等各類經營用地，必須以招拍掛方式出讓，在特殊情況下各類經營用地，必須以招拍掛方式出讓，在特殊情況下才允許以協議方式出讓才允許以協議方式出讓。房地產經營與管理房地產經營與管理第二節 房地產開發用地的取得方式l2.土地使用權（行政）劃撥縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。l基本無償，沒有明確的使用期限l劃撥土地有條件限制l劃撥土地不能隨意轉讓、出租和抵押房地產經營與管理房地產經營與管理l劃撥土地使用權的基本特征房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材基本特征基本特征

24、行政性無償性無期限性流轉限制性房地產經營與管理房地產經營與管理第二節 房地產開發用地的取得方式l3.土地使用權轉讓土地使用權出讓后，土地使用權受讓人將土地使用權轉移的行為。轉讓的方式包括出售、交換與贈與。l必須是出讓的土地，轉讓屬于土地二級市場行為l政府對未開發建設的土地轉讓活動有限制l兩個合同，土地使用期限是剩余年限l轉讓價低于市場價，政府回購；反之，政府限制l要辦理過戶手續返回返回房地產經營與管理房地產經營與管理第三節 開發建設中的農地征收l1.農地征收的含義為了滿足公共利益的需要和城市規劃建設的需要，政府依靠國家權力強制轉移農村集體土地所有權并對原權利人給予合理經濟補償的一種行政行為。l

25、1）政府行為，具有強制性l2）應妥善安置被征地人員的生產和生活，給予經濟補償l3）改變了土地所有制的性質房地產經營與管理房地產經營與管理第三節 開發建設中的農地征收l2.農地征收的審批三種情況下的農地征收，由國務院審批：l1）基本農田l2）基本農田以外的耕地超過35公頃的l3）其他土地超過70公頃的其他情況下的農地征收，由省、自治區、直轄市人民政府審批，并報國務院備案。辦理征地審批手續前，應先辦理農用地辦理征地審批手續前，應先辦理農用地轉用審批手續。轉用審批手續。房地產經營與管理房地產經營與管理第三節 開發建設中的農地征收l3. 開發商取得增量國有土地使用權的途徑及成本根據土地利用總體規劃和土

26、地利用年度計劃，城市人民政府辦理農用地轉用審批手續和征地審批手續，把集體所有制土地征收為國有土地，形成增量土地的供應。政府以劃撥生地、出讓生地、出讓熟地三種方式供應給房地產開發企業。房地產經營與管理房地產經營與管理第三節 開發建設中的農地征收l3. 開發商取得增量國有土地使用權的途徑及成本通過劃撥方式取得生地使用權l1）土地補償費 國家征收集體所有的土地時，直接對農村集體經濟組織支付的補償費用，實質是對土地收益的補償。 補償標準：該耕地被征收前3年平均年產值的6至10倍。房地產經營與管理房地產經營與管理第三節 開發建設中的農地征收l3. 開發商取得增量國有土地使用權的途徑及成本通過劃撥方式取得

27、生地使用權l2）地上附著物及青苗補償費 地上附著物：房屋、農田水利設施（水井、溝渠）、樹木、蔬菜大棚等 青苗：尚不能收獲的農作物，只補一季房地產經營與管理房地產經營與管理第三節 開發建設中的農地征收l3. 開發商取得增量國有土地使用權的途徑及成本通過劃撥方式取得生地使用權l3）安置補助費 國家征收農地時，為了妥善安排被征地單位的生產和群眾的生活所支付的費用。 按照需要安置的農業人口數計算 每一個需要安置的農業人口（每公頃）的補助標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的4至6倍。可根據實際提高補償標準，但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不超過被征收前3年平均年產值的15倍。房地產經營與管理房

28、地產經營與管理第三節 開發建設中的農地征收l3. 開發商取得增量國有土地使用權的途徑及成本通過劃撥方式取得生地使用權l4）耕地占用稅l5）耕地開墾費 依據：占用耕地補償制度 “占多少、墾多少” 不開墾或開墾了不達標，要支付耕地開墾費（專款專用）l6）新菜地開發基金 征收城市郊區的菜地、養殖水面時，支付的費用l7）征地管理費房地產經營與管理房地產經營與管理第三節 開發建設中的農地征收l 【例】某房地產開發企業擬取得某城市規劃區內一農民集體所有制地塊，建設經濟適用房。該農民集體經濟組織原耕地面積80公頃，農業人口600人，現征收20公頃。已知該地塊被征收前3年每公頃年產值分別為3萬元、3.2萬元、

29、3.4萬元。經商定，土地補償費為該耕地被征收前3年平均年產值的8倍；每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的5倍，被征收土地上的地上附著物及青苗補償費為20萬元，征收耕地的耕地開墾費60萬元。試求房地產開發企業支付的費用。房地產經營與管理房地產經營與管理第三節 開發建設中的農地征收l3. 開發商取得增量國有土地使用權的途徑及成本通過出讓方式取得生地使用權通過出讓方式取得熟地使用權l政府委托土地儲備機構進行征地補償和土地開發，開發完成后，土地儲備機構把熟地交給政府，政府再通過招拍掛的方式出讓熟地（土地出讓金中實際已包含農地征收的稅費）房地產經營與管理房地產經營與

30、管理第四節 開發建設中的城市房屋拆遷l1.城市房屋拆遷的含義及法治原理取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規劃區內國有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆遷房屋的所有人或使用人進行補償或安置的行為。法治原理：無公共利益則無征收，無合理補償則無征收，無征收、補償則無拆遷房地產經營與管理房地產經營與管理第四節 開發建設中的城市房屋拆遷l2. 城市房屋拆遷的相關主體拆遷管理人：房屋拆遷主管部門拆遷人：取得房屋拆遷許可證的單位被拆遷人：被拆遷房屋的所有權人拆遷單位：拆遷行為的實施單位其他主體：房屋使用權人、房屋抵押權人房地產經營與管理房地產經營與管理第四節 開發建設中的城市房屋拆遷l3.城市房屋拆遷的工作

31、程序拆遷前期工作l調查核實（征地范圍、房屋丈量、人口調查）l逐戶走訪編號被拆遷人的具體要求1）一次搬遷，永久安置2）回遷，要求開發商解決臨時居住問題3）回遷，自己解決臨時居住問題4）放棄產權，貨幣補償房地產經營與管理房地產經營與管理第四節 開發建設中的城市房屋拆遷l3.城市房屋拆遷的工作程序確定拆遷計劃和方案房地產經營與管理房地產經營與管理第四節 開發建設中的城市房屋拆遷l3.城市房屋拆遷的工作程序申領 拆遷許可證l項目批準文件l建設用地規劃許可證l國有土地使用權證l拆遷計劃和拆遷方案l拆遷安置資金證明房地產經營與管理房地產經營與管理第四節 開發建設中的城市房屋拆遷l3.城市房屋拆遷的工作程序

32、發布拆遷公告房地產經營與管理房地產經營與管理第四節 開發建設中的城市房屋拆遷l3.城市房屋拆遷的工作程序確定拆遷方式簽訂拆遷補償安置協議實施拆遷補償安置方式、金額；補償安置方式、金額；安置用房地點、面積；安置用房地點、面積；搬遷期限搬遷期限房地產經營與管理房地產經營與管理第四節 開發建設中的城市房屋拆遷l4.城市房屋拆遷補償補償對象l被拆除房屋及附屬物的所有權人補償范圍l合法建筑（含未超過期限的臨時建筑）房地產經營與管理房地產經營與管理第四節 開發建設中的城市房屋拆遷l4.城市房屋拆遷補償貨幣補償l拆遷人將被拆除房屋的價值以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。補償額度一般委托專業的房地產估價機構確定。房屋產權調換l拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行產權調換。房地產經營與管理房地產經營與管理第四節 開發建設中的城市房屋拆遷l4.城市房屋拆遷補償特殊情況下的拆遷補償l1）有產權糾紛房屋的拆遷補償案例：案例：1010年前，甲賣房給乙，并年前，甲賣房給乙，并簽訂