1、會計學1世邦魏理仕復地天津中心項目發展顧問世邦魏理仕復地天津中心項目發展顧問第一頁，編輯于星期一：十點 十五分。基礎分析商業市場研究商業競爭分析 商業需求分析定位分析商業空間設計建議招商策略建議天津城市概況地塊分析第1頁/共144頁第二頁，編輯于星期一：十點 十五分。天津市區濱海區近郊區遠郊區天津市區圖背靠北京，面向渤海的優越地理位置背靠北京，面向渤海的優越地理位置城市定位為北方經濟中心、國際港口城市、生態城市城市定位為北方經濟中心、國際港口城市、生態城市 充足的經濟發展空間充足的經濟發展空間 強勁的城市發展動力強勁的城市發展動力第2頁/共144頁第三頁，編輯于星期一：十點 十五分。老城廂法租

2、界現在的天津市區濱海新區悠久的建城史、早期北方工商業中心悠久的建城史、早期北方工商業中心經過停滯、恢復后，迎來高速發展期經過停滯、恢復后，迎來高速發展期 前所未有的經濟高速發展機遇前所未有的經濟高速發展機遇 城市遺產的繼承及大規模新城的建設城市遺產的繼承及大規模新城的建設第3頁/共144頁第四頁，編輯于星期一：十點 十五分。 就業需求和消費能力增加，推動商務和商業設施的發展就業需求和消費能力增加，推動商務和商業設施的發展 商業和商務區格局不商業和商務區格局不斷斷變化變化城市化進程加快城市化進程加快外來人口不外來人口不斷斷增多增多人口分布向城區外圍擴展，濱海新區、泰達開發區人口增長加快人口分布向

3、城區外圍擴展，濱海新區、泰達開發區人口增長加快第4頁/共144頁第五頁，編輯于星期一：十點 十五分。經濟概況第5頁/共144頁第六頁，編輯于星期一：十點 十五分。經濟概況第三產業比重的提升和外資企業在津投資的額度和數量第三產業比重的提升和外資企業在津投資的額度和數量的增加，進一步刺激了天津商業零售業的消費的增加，進一步刺激了天津商業零售業的消費第6頁/共144頁第七頁，編輯于星期一：十點 十五分。經濟概況天津社會消費品零售額整體快速上升趨勢，并且天津社會消費品零售額整體快速上升趨勢，并且發展潛力巨大，同時批發零售成為天津商業市場的發展潛力巨大，同時批發零售成為天津商業市場的主要發展支柱主要發展

4、支柱第7頁/共144頁第八頁，編輯于星期一：十點 十五分。經濟概況預計未來預計未來，隨著天津經濟的快速發展，人民生活隨著天津經濟的快速發展，人民生活水平不斷提高，城鎮居民家庭的可支配收入和消費水平不斷提高，城鎮居民家庭的可支配收入和消費性支出將快速增長，從而刺激消費需求的上升性支出將快速增長，從而刺激消費需求的上升第8頁/共144頁第九頁，編輯于星期一：十點 十五分。經濟概況天津國內外旅游人數的逐年增多為天津市零售業的消費天津國內外旅游人數的逐年增多為天津市零售業的消費能力增強提供了新的動力能力增強提供了新的動力第9頁/共144頁第十頁，編輯于星期一：十點 十五分。城市規劃與定位天津新的定位給

5、予城市發展一個歷史性的機遇。為其經天津新的定位給予城市發展一個歷史性的機遇。為其經濟繁榮奠定了堅實的基礎濟繁榮奠定了堅實的基礎根據規劃南京路地區的資源得到科學整合，發展空根據規劃南京路地區的資源得到科學整合，發展空間得到充分開發，城市公共設施得到全面提升，其間得到充分開發，城市公共設施得到全面提升，其復合性，多功能的商務、商貿高度聚集功能得以更復合性，多功能的商務、商貿高度聚集功能得以更大發揮大發揮第10頁/共144頁第十一頁，編輯于星期一：十點 十五分。資料來源：CBRE重點區域開發和城市交通建設將使城市環境未來重點區域開發和城市交通建設將使城市環境未來5 51010年發生重大變化年發生重大

6、變化京津城際軌道交通的建設京津城際軌道交通的建設 ，加快了天津國際化和城市化，加快了天津國際化和城市化的發展進程的發展進程 基礎設施條件的大力改善為商業的發展帶來了的機遇基礎設施條件的大力改善為商業的發展帶來了的機遇城市地位的提升、京津一體化將帶來生活形態的改城市地位的提升、京津一體化將帶來生活形態的改變，消費的能力和檔次將有進一步的提升變，消費的能力和檔次將有進一步的提升 同時吸引更多的投資和移民同時吸引更多的投資和移民天津近年啟動了一批重點規劃發展區域及重點基礎設施建設項目，城市的快速發展和升級進入了實質性階段第11頁/共144頁第十二頁，編輯于星期一：十點 十五分。區域，現已發展成為一條

7、公共設施完善、商務商貿集聚的多元化經濟帶，成為天津市商務、商貿高度發達的標志性區域地塊位置 核心商業區的區位為其商業開發帶來輻射全市的機會核心商業區的區位為其商業開發帶來輻射全市的機會 優越的地段為多種形態物業提升價值優越的地段為多種形態物業提升價值位于天津城市核心地帶位于天津城市核心地帶南京路商圈為天津中高端商業設施較為密集的區域南京路商圈為天津中高端商業設施較為密集的區域項目東側商業氛圍優于本案所處位置項目東側商業氛圍優于本案所處位置第12頁/共144頁第十三頁，編輯于星期一：十點 十五分。物業類型多樣，商業氣氛濃厚物業類型多樣，商業氣氛濃厚商務氛圍已經形成，并以高檔寫字樓物業為主商務氛圍

8、已經形成，并以高檔寫字樓物業為主 項目商業的發展應借助于區域濃厚的商業氣氛，擴大其在全市的輻射項目商業的發展應借助于區域濃厚的商業氣氛，擴大其在全市的輻射力力 成熟的商務帶將為本項目提供了大量的具有高消費能力的客群成熟的商務帶將為本項目提供了大量的具有高消費能力的客群地塊周邊物業環境第13頁/共144頁第十四頁，編輯于星期一：十點 十五分。勸業場百貨大樓居住區商業區政務區商務區本項目第14頁/共144頁第十五頁，編輯于星期一：十點 十五分。資料來源：CBRE居住區商業區商務區本項目 從物業層次來看，本項目周邊商務和商業物業均屬于天津中從物業層次來看，本項目周邊商務和商業物業均屬于天津中高檔次水

9、平，利于提升項目知名度高檔次水平，利于提升項目知名度充分利用目前項目所在區域內的超高商業人流量充分利用目前項目所在區域內的超高商業人流量優勢，同時設法擴大輻射范圍優勢，同時設法擴大輻射范圍 未來周邊多個高端綜合體項目的開盤對本項目產生很大影響未來周邊多個高端綜合體項目的開盤對本項目產生很大影響本項目周圍匯聚了天津較商端的寫字樓和較高檔次的住宅，為區域商本項目周圍匯聚了天津較商端的寫字樓和較高檔次的住宅，為區域商業的發展提供了穩定的優質客流業的發展提供了穩定的優質客流以國際商場和伊勢丹為主的中高檔、高檔商場為本區域營造出良好的以國際商場和伊勢丹為主的中高檔、高檔商場為本區域營造出良好的中高檔消費

10、氛圍和商業環境中高檔消費氛圍和商業環境第15頁/共144頁第十六頁，編輯于星期一：十點 十五分。資料來源：CBRE南京路商業區南京路商業區- -市市級級、具輻射和聚焦功能的中高檔商業中心、具輻射和聚焦功能的中高檔商業中心濱江道及和平路商業區濱江道及和平路商業區- -全市最具人氣的，且具有歷史特征的全市最具人氣的，且具有歷史特征的中低檔商業中心中低檔商業中心 應提升檔次，一方面要與中高檔的商業環境相融合，另一方面要避開中檔商業應提升檔次，一方面要與中高檔的商業環境相融合，另一方面要避開中檔商業可能的競爭可能的競爭借助南京路已有的商業氛圍，增強知名度借助南京路已有的商業氛圍，增強知名度 較高檔次的

11、商業定位將有效地避開小白樓及東馬路等商業區域較高檔次的商業定位將有效地避開小白樓及東馬路等商業區域的競爭影響的競爭影響地塊周邊商業環境第16頁/共144頁第十七頁，編輯于星期一：十點 十五分。資料來源：天津市規劃局資料來源：CBRE緊鄰南京路天津中央商務區與中心商業區的主要通緊鄰南京路天津中央商務區與中心商業區的主要通道道項目周邊道路交通發達，去往各個方向都能到項目周邊道路交通發達，去往各個方向都能到達達地鐵上蓋，為本項目帶來利好地鐵上蓋，為本項目帶來利好 交通環境有利于本項目開發商業物業，特別是利用南京路交通環境有利于本項目開發商業物業，特別是利用南京路的優勢的優勢道路、地鐵、公交的多重優勢

12、有利于提升本項目道路、地鐵、公交的多重優勢有利于提升本項目商業的輻射能力商業的輻射能力第17頁/共144頁第十八頁，編輯于星期一：十點 十五分。 地塊車流人流的可達性均較佳地塊車流人流的可達性均較佳車輛入口可設在次要道路，貴陽路和西寧道車輛入口可設在次要道路，貴陽路和西寧道周邊交通環境及地塊可達性第18頁/共144頁第十九頁，編輯于星期一：十點 十五分。周邊景觀環境及地塊可視性上佳的現代及歐式建筑環境上佳的現代及歐式建筑環境優越的可視性優越的可視性地標性地標性 地標展示面：西側、北側為主，東側為輔地標展示面：西側、北側為主，東側為輔 商業展示面：南京路商業展示面：南京路第19頁/共144頁第二

13、十頁，編輯于星期一：十點 十五分。重大挑戰解決方案資料來源：復地集團 增加地下車位增加地下車位增強北側商業的展增強北側商業的展示效果示效果第20頁/共144頁第二十一頁，編輯于星期一：十點 十五分。基礎分析商業市場研究商業競爭分析商業需求分析定位分析商業空間設計建議 招商策略建議整體商業市場區域商業市場第21頁/共144頁第二十二頁，編輯于星期一：十點 十五分。重點區域重點業態和平、南開、河西購物中心、百貨商業規模：基本在10000平方米以上研究時間：20032006年市場參數：供應量、售價、租金、入住率其它區域其它業態河東、河北、紅橋底商、商業街較優品質大賣場專業市場研究時間：針對目前的存量

14、和分布市場參數：典型的租金、售價、空置率商業規模：約萬平方米可能發展業態包括：購物中心及休閑娛樂業態天津商業分布集中在：和平、南開、河西商業代表性購物中心、百貨及周邊優質街鋪注：本報告除特別說明外，租金指不含物業管理費，按使用面積計算的首層租金成交價；售價指按建筑面積的成交價第22頁/共144頁第二十三頁，編輯于星期一：十點 十五分。天津全市范圍內商業市場整體供應量仍未達到飽和天津全市范圍內商業市場整體供應量仍未達到飽和整體市場尚不成熟，面臨較大規模的結構調整整體市場尚不成熟，面臨較大規模的結構調整 從全市整體上看，商業物業開發仍有很大潛力，包括新增供應從全市整體上看，商業物業開發仍有很大潛力

15、，包括新增供應和舊設施的改造和舊設施的改造資料來源：Westfield Group資料來源：CBRE根據天津市商業局和統計局數據，截止2006年底，天津市商業總體供應量為1,200萬平方米。2003年以來平均每年新增商業面積75萬平方米，平均年增長率約10%。略低于GDP和社會商品零售總額的增幅根據天津市常住人口計算，人均商業面積約為平方米，與發達國家相比仍有較大差距，隨著經濟水平的發展仍有很大增長空間目前天津商業存量中有相當比例存在設施老化、業態落后的現象，未來將面臨拆除、改造或業態調整第23頁/共144頁第二十四頁，編輯于星期一：十點 十五分。天津市區大型綜合商業近年增長過快，總量有過剩的

16、危險天津市區大型綜合商業近年增長過快，總量有過剩的危險大型商業現有存量分布不均衡，集中在市中心很小的區域內大型商業現有存量分布不均衡，集中在市中心很小的區域內商業集中區域內的大型商業物業將面臨激烈市場競爭，商業集中區域內的大型商業物業將面臨激烈市場競爭，落后的及過于超前的業態的生存受到威脅，細分市場落后的及過于超前的業態的生存受到威脅，細分市場成為增強競爭力的主要方式成為增強競爭力的主要方式資料來源：CBRE資料來源：CBRE主要商業類型構成第24頁/共144頁第二十五頁，編輯于星期一：十點 十五分。分布集中于核心商圈分布集中于核心商圈未來項目仍然集中在市中心的主要商圈，同時未來項目仍然集中在

17、市中心的主要商圈，同時外圍將有部分項目入市外圍將有部分項目入市 核心商圈競爭加劇，新商業項目的開發要慎重核心商圈競爭加劇，新商業項目的開發要慎重 百貨、購物中心百貨、購物中心未來競爭激烈未來競爭激烈市區現有項目百貨/專賣店/購物中心/商業街9第25頁/共144頁第二十六頁，編輯于星期一：十點 十五分。部分專業市場受政府干涉影響較大，經營狀況不甚理部分專業市場受政府干涉影響較大，經營狀況不甚理想想 未來，專業市場將逐漸外擴，而核心商圈內的供應量有未來，專業市場將逐漸外擴，而核心商圈內的供應量有限限單體規模增大，超大型項目占一定比例單體規模增大，超大型項目占一定比例資料來源：CBRE市區現有項目專

18、業市場第26頁/共144頁第二十七頁，編輯于星期一：十點 十五分。注：大點表示該區域有多家同類型的門店，小點表示該區域有一家大門店（研究樣本包括市區內全部大型賣場，含部分低品質項目）分布格局不夠均衡分布格局不夠均衡市場表現較為穩定市場表現較為穩定整體發展水平較低，本地品牌占據主要市整體發展水平較低，本地品牌占據主要市場份額，缺少國際以及國內其它有較大影場份額，缺少國際以及國內其它有較大影響力的品牌響力的品牌 總量和分布格局上尚有發展空總量和分布格局上尚有發展空間間 引進新品牌有較好的市場機會引進新品牌有較好的市場機會分布格局基本平衡，市場表現穩定分布格局基本平衡，市場表現穩定從網點分布基本飽和

19、從網點分布基本飽和國際及全國性品牌占據較大市場份額國際及全國性品牌占據較大市場份額 城市發展，新的社區建設為城市發展，新的社區建設為大型綜合超市帶來新的發展大型綜合超市帶來新的發展機遇機遇大型超市家電、家居建材賣場資料來源：CBRE大型賣場第27頁/共144頁第二十八頁，編輯于星期一：十點 十五分。目前，目前，天津的商圈分布過度集中在市中心區域天津的商圈分布過度集中在市中心區域，缺乏均衡性，缺乏均衡性，與城市發展趨勢不協調與城市發展趨勢不協調商圈發展與定位具有較強的政府干預特點，過于概念化，與市場需求及商商圈發展與定位具有較強的政府干預特點，過于概念化，與市場需求及商業業態發展規律不協調業業態

20、發展規律不協調 商業分布的不合理性帶來局部的供應過剩與缺乏并存的現象商業分布的不合理性帶來局部的供應過剩與缺乏并存的現象 未來商業分布格局及商業業態構成存在較大變數未來商業分布格局及商業業態構成存在較大變數 城市中心區商業密集、競爭激烈，業態更趨差異化城市中心區商業密集、競爭激烈，業態更趨差異化 城市外圍、新發展區域為新的區域及社區商業中心提供機會城市外圍、新發展區域為新的區域及社區商業中心提供機會商圈分布目前天津主要商圈分布資料來源：CBRE第28頁/共144頁第二十九頁，編輯于星期一：十點 十五分。第29頁/共144頁第三十頁，編輯于星期一：十點 十五分。第30頁/共144頁第三十一頁，編

21、輯于星期一：十點 十五分。第31頁/共144頁第三十二頁，編輯于星期一：十點 十五分。第32頁/共144頁第三十三頁，編輯于星期一：十點 十五分。第33頁/共144頁第三十四頁，編輯于星期一：十點 十五分。天津百貨發展歷程未來百貨類物業的趨勢未來百貨類物業的趨勢 集中分布區域依然明顯集中分布區域依然明顯南京路南京路區域內高檔區域內高檔百貨物業市場競爭百貨物業市場競爭激烈激烈 海河沿線、奧運板塊等海河沿線、奧運板塊等區域內區域內將出現將出現高品質高品質百貨物業百貨物業 檔次逐年提升檔次逐年提升 品牌管理公司加快進入品牌管理公司加快進入友誼商廈 天津百貨類商業物業發展具體表現如下階段第34頁/共1

22、44頁第三十五頁，編輯于星期一：十點 十五分。天津百貨發展歷程新增高檔百貨單體面積在新增高檔百貨單體面積在5 5萬平米以上為主萬平米以上為主中檔和中低檔百貨約占一半，近年來中高端時尚類百貨增多，中檔和中低檔百貨約占一半，近年來中高端時尚類百貨增多，經營情況較好經營情況較好業態單一，餐飲娛樂設施比例較少業態單一，餐飲娛樂設施比例較少針對目前百貨類物業普遍檔次相對較低、惡性競爭針對目前百貨類物業普遍檔次相對較低、惡性競爭的現狀，未來發展應以檔次提升為主的現狀，未來發展應以檔次提升為主 未來將有更多的國際一二線品牌進入市場，各高檔百貨商場之間的競爭未來將有更多的國際一二線品牌進入市場，各高檔百貨商場

23、之間的競爭更加激烈更加激烈資料來源：CBRE資料來源：CBRE第35頁/共144頁第三十六頁，編輯于星期一：十點 十五分。天津百貨類物業發展歷程目前天津主要百貨類物業資料來源：CBRE第36頁/共144頁第三十七頁，編輯于星期一：十點 十五分。天津百貨類物業發展歷程目前天津主要百貨類物業資料來源：CBRE第37頁/共144頁第三十八頁，編輯于星期一：十點 十五分。天津購物中心發展歷程天津購物中心發展具體表現如下階段資料來源：CBRE新世界購物中心津匯廣場萬達商業廣場友誼新天地銅鑼灣廣場嘉華國際商中心第38頁/共144頁第三十九頁，編輯于星期一：十點 十五分。天津購物中心發展歷程供應量整體偏少供

24、應量整體偏少檔次整體偏低，以中檔和中低檔商業為主檔次整體偏低，以中檔和中低檔商業為主經營情況一般，部分項目仍處于調整階段經營情況一般，部分項目仍處于調整階段未來購物中心將有所增加，特別是在海河沿線、未來購物中心將有所增加，特別是在海河沿線、南京路區域南京路區域主力店檔次將繼續提升主力店檔次將繼續提升餐飲娛樂等配套設施比例將增加餐飲娛樂等配套設施比例將增加第39頁/共144頁第四十頁，編輯于星期一：十點 十五分。天津購物中心發展歷程目前天津主要購物中心資料來源：CBRE第40頁/共144頁第四十一頁，編輯于星期一：十點 十五分。預計全市商業總面積未來增長平穩預計全市商業總面積未來增長平穩新增市區

25、大型綜合商業向周邊區域擴展，但仍很集新增市區大型綜合商業向周邊區域擴展，但仍很集中，飽和趨勢加劇中，飽和趨勢加劇 市區商業在未來面臨更為激烈的市場競爭，伴隨競爭的市區商業在未來面臨更為激烈的市場競爭，伴隨競爭的是商業整體水平的提升，同時也將有大量商業面臨改造、是商業整體水平的提升，同時也將有大量商業面臨改造、重組重組資料來源：CBRE未來供應第41頁/共144頁第四十二頁，編輯于星期一：十點 十五分。現有大型商業分布集中于核心商圈現有大型商業分布集中于核心商圈建筑類型以公建裙樓為主，其次是獨立商業、住宅底建筑類型以公建裙樓為主，其次是獨立商業、住宅底商商未來商業主要將定位為購物中心，百貨其次未

26、來商業主要將定位為購物中心，百貨其次未來商業的開發商實力很強，有較好的融資能力、較強的商業地產開未來商業的開發商實力很強，有較好的融資能力、較強的商業地產開發經驗發經驗市中心、特別是核心商圈競爭加劇，新的商業項目市中心、特別是核心商圈競爭加劇，新的商業項目的開發要慎重的開發要慎重獨立商業和公建裙樓適合發展大型商業，未來商業獨立商業和公建裙樓適合發展大型商業，未來商業競爭力強競爭力強 未來將出現大量的購物中心且開發商實力強，市場競爭未來將出現大量的購物中心且開發商實力強，市場競爭激烈激烈市區未來項目第42頁/共144頁第四十三頁，編輯于星期一：十點 十五分。 未來大型綜合項目資料來源：CBRE第

27、43頁/共144頁第四十四頁，編輯于星期一：十點 十五分。 未來大型綜合項目資料來源：CBRE第44頁/共144頁第四十五頁，編輯于星期一：十點 十五分。 未來大型綜合項目資料來源：CBRE第45頁/共144頁第四十六頁，編輯于星期一：十點 十五分。上海港匯北京東方廣場地下商業大型專業店市場細分為核心的市場總趨勢市場細分為核心的市場總趨勢地鐵帶動商業地鐵帶動商業投資市場開始活躍投資市場開始活躍國際零售商新一輪登陸國際零售商新一輪登陸未來商業向國際大都市水平靠攏未來商業向國際大都市水平靠攏中高檔、時尚類大型商業項目開始增多中高檔、時尚類大型商業項目開始增多商業市場前景第46頁/共144頁第四十七

28、頁，編輯于星期一：十點 十五分。避免激烈競爭，細分市場避免激烈競爭，細分市場提升檔次提升檔次引入新品牌引入新品牌多元化多元化市場分布市場分布 市中心大型綜合商業分布過度集中，市中心大型綜合商業分布過度集中，缺乏合理規劃，激烈競爭導致差異缺乏合理規劃，激烈競爭導致差異化趨勢化趨勢商圈檔次區別明顯商圈檔次區別明顯 除大型綜合商業外其它商業分布基本除大型綜合商業外其它商業分布基本合理合理市場供應市場供應 全市商業尚未飽和全市商業尚未飽和市區大型商業過剩，且未來加重，機會主要市區大型商業過剩，且未來加重，機會主要來自結構調整來自結構調整 中低檔百貨占主導，檔次、業態有待中低檔百貨占主導，檔次、業態有待

29、提升提升，未出現頂級高端商業，未出現頂級高端商業 未來商業供應競爭力強未來商業供應競爭力強市場表現市場表現 價格理性，有上升空間價格理性，有上升空間 租金低，預計上漲租金低，預計上漲 大型綜合商業空置率高大型綜合商業空置率高 其它業態表現穩定，上升空間大其它業態表現穩定，上升空間大市場趨勢市場趨勢 商業轉型期商業轉型期 業態趨于多元化業態趨于多元化 檔次逐步提升檔次逐步提升 國際零售商、品牌進入國際零售商、品牌進入 地鐵地鐵及海河沿線商業為主導及海河沿線商業為主導第47頁/共144頁第四十八頁，編輯于星期一：十點 十五分。區域內商業密集，眾多大型購物中心和百貨商場區域內商業密集，眾多大型購物中

30、心和百貨商場南京路沿線大型綜合項目供應較多，是天津時尚類南京路沿線大型綜合項目供應較多，是天津時尚類購物場所較集中的區域購物場所較集中的區域核心商業區，為本項目提供了輻射全市的潛力核心商業區，為本項目提供了輻射全市的潛力密集的商業使本項目面臨激烈的競爭密集的商業使本項目面臨激烈的競爭本項目位于全市商業中心區，輻射范圍廣，為了重點分析區域的商業環境，將研究范圍主要定在周邊半徑約3公里的區域區域范圍：北至鼓樓東街，東至海河，南至新興路-西康路-馬場道-徐州道，西至南門外大街-城廂中路本區域處于全市核心商圈。主要包括濱江道-和平路商業街、東馬路及南京路沿線，小白樓商業區區域內的商業密集，目前5個現有

31、的購物中心，11個百貨公司本區域內現有商業萬平方米，未來新增商業萬平方米以上abcdefABDC14321131241615710598116E資料來源：CBRE第48頁/共144頁第四十九頁，編輯于星期一：十點 十五分。集中天津主要的大型商業設施，百貨、購物中心項集中天津主要的大型商業設施，百貨、購物中心項目較多目較多伊勢丹、津匯廣場、伊都錦、遠東百貨為區域內較有影響力的伊勢丹、津匯廣場、伊都錦、遠東百貨為區域內較有影響力的商業設施商業設施中高端、時尚類的定位主題成為項目核心商圈的發展方向中高端、時尚類的定位主題成為項目核心商圈的發展方向第49頁/共144頁第五十頁，編輯于星期一：十點 十五

32、分。未來項目主要沿南京路、海河沿線及濱江道商圈分布未來項目主要沿南京路、海河沿線及濱江道商圈分布濱江道商圈內原有商業將得到整合，潛在大型項目濱江道商圈內原有商業將得到整合，潛在大型項目增多，整體檔次將明顯提升增多，整體檔次將明顯提升預計購物中心占一定開發比例預計購物中心占一定開發比例中高端、時尚類的定位主題成為項目核心商圈的發中高端、時尚類的定位主題成為項目核心商圈的發展方向展方向市場競爭激烈，差異化競爭成為項目發展出路市場競爭激烈，差異化競爭成為項目發展出路資料來源：CBREabcdeABDC14321131241615710598116131721192227202623183530252

33、9323334E171828第50頁/共144頁第五十一頁，編輯于星期一：十點 十五分。資料來源：CBRE第51頁/共144頁第五十二頁，編輯于星期一：十點 十五分。資料來源：CBRE第52頁/共144頁第五十三頁，編輯于星期一：十點 十五分。第53頁/共144頁第五十四頁，編輯于星期一：十點 十五分。區域目前有數量眾多的大型綜合商業，分布密集，主要包括購物中心、百貨商區域目前有數量眾多的大型綜合商業，分布密集，主要包括購物中心、百貨商場場其中百貨大樓、勸業場、中原百貨等是天津歷史較悠久的大型商場，享有非常高的知名其中百貨大樓、勸業場、中原百貨等是天津歷史較悠久的大型商場，享有非常高的知名度，

34、在上世紀度，在上世紀9090年代進行了擴建年代進行了擴建區域現有商業涵蓋中低檔、中檔、中高檔商業，但以中低檔和中檔為主區域現有商業涵蓋中低檔、中檔、中高檔商業，但以中低檔和中檔為主現有商業定位重復，同質化嚴重，經營狀況不佳現有商業定位重復，同質化嚴重，經營狀況不佳區域商業輻射全市范圍區域商業輻射全市范圍區域未來商業供應大，有區域未來商業供應大，有1010個項目可能成為購物中心或百貨商場，其中恒隆廣場、個項目可能成為購物中心或百貨商場，其中恒隆廣場、和黃項目、美美百貨、海信廣場檔次可能較高，分別分布在海河、南京路沿線及小白樓和黃項目、美美百貨、海信廣場檔次可能較高，分別分布在海河、南京路沿線及小

35、白樓區域區域本項目應利用區域商業輻射面大的特點，定位于本項目應利用區域商業輻射面大的特點，定位于輻射全市的業態輻射全市的業態針對區域現有及未來大型商業多的特點，本針對區域現有及未來大型商業多的特點，本項目應在經營業態上有差異項目應在經營業態上有差異針對區域商業同質化的特點，本項目應在業針對區域商業同質化的特點，本項目應在業態、目標客戶群等方面形成進一步的差異態、目標客戶群等方面形成進一步的差異南京路商圈正向高檔百貨模式發展，將成為天津南京路商圈正向高檔百貨模式發展，將成為天津中高檔以上商業設施最為集中的區域中高檔以上商業設施最為集中的區域隨著商業軟硬件條件的改善，天津市年內還隨著商業軟硬件條件

36、的改善，天津市年內還將進駐更多的世界級豪華品牌將進駐更多的世界級豪華品牌第54頁/共144頁第五十五頁，編輯于星期一：十點 十五分。 中高檔商業場所是主要的市場空白中高檔商業場所是主要的市場空白 購物中心沒有形成明顯的市場優勢購物中心沒有形成明顯的市場優勢坪效友誼商場伊勢丹伊都錦遠東百貨津樂匯百盛新世界勸業場百貨大樓中原友誼新天地檔次市場空白資料來源：CBRE從坪效來看，下列商場較高友誼（高檔）伊勢丹（中高檔）津樂匯、勸業場（中檔）中原商場（中低檔）中低檔及中檔商場較多，市場空白小，未來發展潛力小中高檔商場還有市場空白，未來仍有發展潛力高檔商場目標客戶群有限，目前格局比較穩定，未來進入這一市場

37、將面臨較大的競爭壓力從目前的市場表現看，購物中心尚沒有形成優勢，但也可以看出津樂匯等引入較多餐飲、休閑元素的商業得到了市場的認可（鑒于友誼商場的特殊情況，放入分析做為一個參考指標）第55頁/共144頁第五十六頁，編輯于星期一：十點 十五分。 隨著南京路沿線大型、優質商業項目的增加，該商圈的租金水平隨著南京路沿線大型、優質商業項目的增加，該商圈的租金水平將超過其他商圈的平均租金將超過其他商圈的平均租金 預計未來大型綜合商業平均租金預計未來大型綜合商業平均租金將逐步增長將逐步增長資料來源：CBRE區域內租金狀況第56頁/共144頁第五十七頁，編輯于星期一：十點 十五分。購物中心租金一般比相應地段的

38、百貨公司低購物中心租金一般比相應地段的百貨公司低30%30%左右左右 首層以上每層分別有首層以上每層分別有20-30%20-30%的遞減的遞減資料來源：CBRE區域內租金案例分析第57頁/共144頁第五十八頁，編輯于星期一：十點 十五分。商業高度集中商業高度集中有輻射全市的機會有輻射全市的機會中中高高檔市場氛圍有望提升檔市場氛圍有望提升競爭激烈，挑戰嚴峻競爭激烈，挑戰嚴峻只有高度差異化才有機會只有高度差異化才有機會市場分布市場分布 區域周邊和平路、濱江道、東馬路三大商圈商業密度大，集中了全市60的優質商業 由南京路、濱江道、和平路及東馬路傳統商圈組成 未來商業供應大，市場競爭激烈市場氛圍市場氛

39、圍 綜合性的全市購物目的地 明確的目標消費群體未來檔次有望提高，商務、商業氛圍將提高市場表現市場表現 目前南京路商圈內租金處于中檔偏上水平，未來具有提升明顯空間，但還要視未來項目供應情況 空置率較低市場影響市場影響 全市核心商業區，輻射全市 有一定經濟基礎，且追求時尚的消費人群的固定消費場所第58頁/共144頁第五十九頁，編輯于星期一：十點 十五分。 基礎分析商業市場研究商業競爭分析 商業需求分析定位分析商業空間設計建議 發展策略建議第59頁/共144頁第六十頁，編輯于星期一：十點 十五分。根據本項目地處全市核心商圈的特點以及項目可能發展的規模，初步確定輻射全市的綜合性商業的發展目標，分別確定

40、本項目競爭區域及競爭分析要點如下第60頁/共144頁第六十一頁，編輯于星期一：十點 十五分。第61頁/共144頁第六十二頁，編輯于星期一：十點 十五分。第62頁/共144頁第六十三頁，編輯于星期一：十點 十五分。第63頁/共144頁第六十四頁，編輯于星期一：十點 十五分。第64頁/共144頁第六十五頁，編輯于星期一：十點 十五分。第65頁/共144頁第六十六頁，編輯于星期一：十點 十五分。第66頁/共144頁第六十七頁，編輯于星期一：十點 十五分。效果圖第67頁/共144頁第六十八頁，編輯于星期一：十點 十五分。第68頁/共144頁第六十九頁，編輯于星期一：十點 十五分。恒隆廣場上海恒隆廣場第

41、69頁/共144頁第七十頁，編輯于星期一：十點 十五分。第70頁/共144頁第七十一頁，編輯于星期一：十點 十五分。第71頁/共144頁第七十二頁，編輯于星期一：十點 十五分。樂賓百貨第72頁/共144頁第七十三頁，編輯于星期一：十點 十五分。第73頁/共144頁第七十四頁，編輯于星期一：十點 十五分。第74頁/共144頁第七十五頁，編輯于星期一：十點 十五分。現有的伊勢丹，未來的美美百貨、和黃商業具有較大競爭優勢本項目的突出優勢在于優越的地理位置項目為綜合性物業，可以實現各物業間的有機結合及互補第75頁/共144頁第七十六頁，編輯于星期一：十點 十五分。突出核心商業區及突出核心商業區及綜合類

42、物業的優勢綜合類物業的優勢提高檔次，避免低端提高檔次，避免低端市場的惡性競爭市場的惡性競爭控制規模，商品組合與定控制規模，商品組合與定位的高度一致性位的高度一致性在開發進度上，提前于在開發進度上，提前于未來潛在競爭對手，搶未來潛在競爭對手，搶占先機占先機最突出的優勢開發進度檔次差異核心商業區核心商業區綜合類物業綜合類物業規模檔次資料來源：CBRE海信廣場美美百貨伊勢丹和黃商業恒隆廣場友誼商廈樂賓百貨遠東百貨第76頁/共144頁第七十七頁，編輯于星期一：十點 十五分。基礎分析商業市場研究商業競爭分析商業需求分析 定位分析商業空間設計建議招商策略建議消費者需求分析零售商需求分析第77頁/共144頁

43、第七十八頁，編輯于星期一：十點 十五分。傳統商業傳統百貨現代百貨購物中心多元業態主題商業天津從歷史上商業的發展早于北京，但近10年由于消費水平發展滯后，在業態、檔次各方面落后于北京目前天津現代百貨較為成熟，同時多元業態（大型超市、專業店等）也有了長足的發展，但購物中心形態的商業還不成熟北京目前購物中心已經發展較為成熟，國際品牌和零售商的進入得到了市場需求的有力支撐，例如國貿商城、東方新天地等的成功經營主題商業正在蓬勃發展，預計今后兩年，北京的商業環境將有再一次的提升。連鎖化、品牌化、國際化的趨勢進一步發展商業的進一步繁榮借助于高速成長的城市中產階層的形成 隨著天津經濟的高速發展，預隨著天津經濟

44、的高速發展，預計在今后計在今后23年，天津的年，天津的消費總額和人均消費能力消費總額和人均消費能力上將達到北京目前的水平上將達到北京目前的水平 考慮到北京是首都，天津考慮到北京是首都，天津在國際化、旅游等方面缺在國際化、旅游等方面缺乏北京的優勢，預計市場乏北京的優勢，預計市場的發展有所滯后的發展有所滯后 但可以預計在今后的但可以預計在今后的35年天津的商業格局將發生很大年天津的商業格局將發生很大的變化，新的商業形態的產生的變化，新的商業形態的產生是大勢所趨是大勢所趨資料來源：天津市統計局第78頁/共144頁第七十九頁，編輯于星期一：十點 十五分。消費者問卷調查消費者問卷調查中高檔百貨中高檔百貨

45、/ /購物中心定點訪談購物中心定點訪談家庭平均月收入篩選家庭平均月收入篩選大于大于60006000元人民幣元人民幣年齡篩選年齡篩選大于大于2020歲歲高端消費者深度訪談（一對一訪談）高端消費者深度訪談（一對一訪談）天津友誼商廈經常性購買者天津友誼商廈經常性購買者國際一線品牌購買經驗國際一線品牌購買經驗月收入高于月收入高于1010，000000人民幣人民幣第79頁/共144頁第八十頁，編輯于星期一：十點 十五分。了解相關消費人群的消費習慣了解相關消費人群的消費習慣問卷調查目的了解相關消費人群的特征了解相關消費人群的特征了解相關消費人群的消費偏好了解相關消費人群的消費偏好了解相關消費人群對于本項目

46、的認知了解相關消費人群對于本項目的認知第80頁/共144頁第八十一頁，編輯于星期一：十點 十五分。攔截問卷調查第81頁/共144頁第八十二頁，編輯于星期一：十點 十五分。依照年齡和家庭月收入進行了篩選依照年齡和家庭月收入進行了篩選年齡分布合理年齡分布合理 第82頁/共144頁第八十三頁，編輯于星期一：十點 十五分。性別分布比例符合消費場所女性較多的特點性別分布比例符合消費場所女性較多的特點大專以上學歷占大專以上學歷占69%69%，學歷分布情況高于天津市，學歷分布情況高于天津市平均水平平均水平 第83頁/共144頁第八十四頁，編輯于星期一：十點 十五分。大型超市和百貨商場依然是天津消費者最常見的

47、購大型超市和百貨商場依然是天津消費者最常見的購物場所物場所購物中心的提及率僅為購物中心的提及率僅為20.4% 20.4% 第84頁/共144頁第八十五頁，編輯于星期一：十點 十五分。中高檔國產品牌依然是天津市消費者購物時考慮的主要選擇中高檔國產品牌依然是天津市消費者購物時考慮的主要選擇高檔國外品牌的提及率僅為高檔國外品牌的提及率僅為2.5%2.5%第85頁/共144頁第八十六頁，編輯于星期一：十點 十五分。公交車依然是消費者購物時最經常選擇的交通方式公交車依然是消費者購物時最經常選擇的交通方式廉價的自行車電動車也是一個重要的工具廉價的自行車電動車也是一個重要的工具私家車的使用比例依然偏低私家車

48、的使用比例依然偏低第86頁/共144頁第八十七頁，編輯于星期一：十點 十五分。購物逛街的頻次相對還是較高，每周至少次購物逛街的頻次相對還是較高，每周至少次的達到了的達到了5050以上以上第87頁/共144頁第八十八頁，編輯于星期一：十點 十五分。平均消費支出占總收入比重低于平均消費支出占總收入比重低于30%30%的達到了的達到了58%58%以上以上第88頁/共144頁第八十九頁，編輯于星期一：十點 十五分。南京路和濱江道商圈依舊是消費者主要的消費南京路和濱江道商圈依舊是消費者主要的消費購物選擇場所購物選擇場所購物環境對于消費者的影響非常重要購物環境對于消費者的影響非常重要第89頁/共144頁第

49、九十頁，編輯于星期一：十點 十五分。每次在百貨公司每次在百貨公司/ /購物中心的消費金額低于購物中心的消費金額低于500500元的占到元的占到61%61%整體的消費水準仍然處于較低的水平整體的消費水準仍然處于較低的水平第90頁/共144頁第九十一頁，編輯于星期一：十點 十五分。外出就餐的頻次較高，但是單次的消費金額不高外出就餐的頻次較高，但是單次的消費金額不高口味是主要的決定性因素口味是主要的決定性因素中餐依然是目前消費者的主要選擇中餐依然是目前消費者的主要選擇餐飲餐飲 外出就餐消費觀念相對成熟外出就餐消費觀念相對成熟但是消費水平低，并且依然以單但是消費水平低，并且依然以單純的口味為主純的口味

50、為主第91頁/共144頁第九十二頁，編輯于星期一：十點 十五分。超過超過50%50%的受訪者每月至少外出進行娛樂活動的受訪者每月至少外出進行娛樂活動卡拉卡拉ok,ok,健身體育運動及看電影健身體育運動及看電影/ /演出占據了娛樂活動的前演出占據了娛樂活動的前3 3位位環境、流行時尚與交通是消費者最為關注的環境、流行時尚與交通是消費者最為關注的3 3大因素大因素500500元以下的消費占了元以下的消費占了90%90%以上以上娛樂娛樂 娛樂休閑較為普遍娛樂休閑較為普遍 消費水平低，消費類型單一是目消費水平低，消費類型單一是目前的體現前的體現 環境是消費者關注的重要因素環境是消費者關注的重要因素第9

51、2頁/共144頁第九十三頁，編輯于星期一：十點 十五分。綜合性的購物中心被認為是最缺乏的商業類型，有綜合性的購物中心被認為是最缺乏的商業類型，有51%51%被被訪者提及訪者提及區域缺區域缺乏商業乏商業類型類型第93頁/共144頁第九十四頁，編輯于星期一：十點 十五分。對于本項目的檔次的期望，中檔占了對于本項目的檔次的期望，中檔占了39%以上，以上，同時高檔加上中高檔也占了同時高檔加上中高檔也占了32%，兩者比較接近，兩者比較接近提及友誼的人數僅提及友誼的人數僅4%，符合對天津高端，符合對天津高端人群的比例判斷人群的比例判斷超過超過88%的消費者表示一定會或者的消費者表示一定會或者可能會到天津中

52、心項目消費可能會到天津中心項目消費區域區域商業期商業期望望認知認知 項目所在地南京路的便利交通位置保證了人流到項目所在地南京路的便利交通位置保證了人流到達達 由于便利的交通，保證高人流的同時，人群較雜由于便利的交通，保證高人流的同時，人群較雜 中檔或者中高檔的商業依然是一個主要的消費群中檔或者中高檔的商業依然是一個主要的消費群體體第94頁/共144頁第九十五頁，編輯于星期一：十點 十五分。卡拉卡拉OKOK，健身，電影演出是消費者認為，健身，電影演出是消費者認為在該項目有的休閑娛樂在該項目有的休閑娛樂中式餐飲依然是消費者在就餐時的中式餐飲依然是消費者在就餐時的首要選擇首要選擇服飾服飾/ /飾品飾

53、品/ /鞋類依舊是消費者在南京路區鞋類依舊是消費者在南京路區域，項目所在地期望購買的品類域，項目所在地期望購買的品類區域區域商業商業期望期望認知認知綜合消費者對于南京路所缺乏的商綜合消費者對于南京路所缺乏的商業設施的考慮，擁有娛樂及中式餐業設施的考慮，擁有娛樂及中式餐飲的綜合性購物中心在項目所在位飲的綜合性購物中心在項目所在位置應該有非常大的發展空間置應該有非常大的發展空間第95頁/共144頁第九十六頁，編輯于星期一：十點 十五分。購物環境是消費者關注新項目的主要的因素購物環境是消費者關注新項目的主要的因素商場特色及品類豐富也是考慮的因素商場特色及品類豐富也是考慮的因素之一之一商業商業吸引吸引

54、因素因素 未來商業整體環境的設計，所呈現給予消費未來商業整體環境的設計，所呈現給予消費者的體驗，將是未來競爭中勝出的重要的影者的體驗，將是未來競爭中勝出的重要的影響因素響因素第96頁/共144頁第九十七頁，編輯于星期一：十點 十五分。購物消費購物消費調研結果反映了天津目前的購物消費的基本狀況，處于較低的水平調研結果反映了天津目前的購物消費的基本狀況，處于較低的水平品牌和高端商業的認同度不高，依然需要時間培育品牌和高端商業的認同度不高，依然需要時間培育商業的發展依然有較大的空間商業的發展依然有較大的空間餐飲消費餐飲消費有強烈的需求欲望，需求較大。餐飲以口味第一，環境內涵第二；有強烈的需求欲望，需

55、求較大。餐飲以口味第一，環境內涵第二；整體消費依然是處于一個比較低的水準整體消費依然是處于一個比較低的水準娛樂消費娛樂消費娛樂方式多樣，體現時尚、年輕的消費群體特征娛樂方式多樣，體現時尚、年輕的消費群體特征對于本項目對于本項目便利的交通將保證充分的人流便利的交通將保證充分的人流大型綜合購物中心或者餐飲娛樂購物中心有比較大的期望大型綜合購物中心或者餐飲娛樂購物中心有比較大的期望 餐飲娛樂的期望值較高，且餐飲娛樂的期望值較高，且希望能夠體現多種休閑娛樂希望能夠體現多種休閑娛樂融合的，集中的，主題特色融合的，集中的，主題特色鮮明的場所鮮明的場所對單純的百貨類商業已對單純的百貨類商業已經出現一定的消費

56、疲勞經出現一定的消費疲勞 良好的環境，綜合的購物中心良好的環境，綜合的購物中心發展機會大發展機會大第97頁/共144頁第九十八頁，編輯于星期一：十點 十五分。23人次深度訪談人次深度訪談性別分布比例符合消費場所女性較多的特點性別分布比例符合消費場所女性較多的特點年齡分布以年齡分布以30-39歲為主，占歲為主，占61%，另，另有有20-29歲占歲占26%第98頁/共144頁第九十九頁，編輯于星期一：十點 十五分。主要購買品主要購買品牌牌男裝：，男裝：，女裝：，女裝：，手表：手表：TAGHEUERTAGHEUER，雷達，雷達，包手提袋：包手提袋：LVLV，GUCCIGUCCI化妝品香水：化妝品香水

57、：ChannelChannel；蘭寇；蘭寇鞋類：品牌認知度不高鞋類：品牌認知度不高購買區域購買區域異地購買為天津高端消費者的一個特點異地購買為天津高端消費者的一個特點北京北京7878上海上海4040香港香港3030海外海外2121主要購物商主要購物商店店天津友誼商廈天津友誼商廈7 72 2天津伊勢丹天津伊勢丹7 70 0北京國貿北京國貿4 44 4遠東百貨遠東百貨2 22121 主要選擇的牌子為已經進入主要選擇的牌子為已經進入天津，或者具有較大知名度天津，或者具有較大知名度的牌子的牌子 對于高端品牌的認識仍然對于高端品牌的認識仍然處于一個初步的階段處于一個初步的階段款式新穎、天津的款式款式新穎

58、、天津的款式少并且舊少并且舊 品牌齊全品牌齊全 異地購物環境良好，有購物的異地購物環境良好，有購物的樂趣樂趣 購物環境舒適、走廊間距大購物環境舒適、走廊間距大 品牌較齊全品牌較齊全 停車方便（遠東百貨為典停車方便（遠東百貨為典型的例子）型的例子）第99頁/共144頁第一百頁，編輯于星期一：十點 十五分。男性：正裝、手表、錢包、配飾（皮帶等）男性：正裝、手表、錢包、配飾（皮帶等）女性：包手提袋、配飾、服裝、化妝品及香水女性：包手提袋、配飾、服裝、化妝品及香水購買品類購買品類（按重要程（按重要程度順序排列）度順序排列）體現個人細節品味的配飾體現個人細節品味的配飾包是重要的關注品類包是重要的關注品類

59、 高端服飾的需求弱于一線城市高端服飾的需求弱于一線城市 化妝品及香水由于香港或海外購化妝品及香水由于香港或海外購買比例較高，且選擇場所較為廣買比例較高，且選擇場所較為廣泛，關注度相對較低泛，關注度相對較低訪談中對于個人品味和生活訪談中對于個人品味和生活品味品味LIFESTYLELIFESTYLE的關注明顯的關注明顯第100頁/共144頁第一百零一頁，編輯于星期一：十點 十五分。受訪人群每月消費受訪人群每月消費1 1次的占到總人數次的占到總人數的的69%69%平均的單次消費在平均的單次消費在1000-20001000-2000元之間元之間根據訪談的了解，換季時期的消費額根據訪談的了解，換季時期的

60、消費額元高于平均的消費金額，可以達到平元高于平均的消費金額，可以達到平均均1000010000左右左右第101頁/共144頁第一百零二頁，編輯于星期一：十點 十五分。天津友誼商廈天津友誼商廈整體氛圍沉重整體氛圍沉重品牌感覺年齡層次較大，有沉重感品牌感覺年齡層次較大，有沉重感一些歐美品牌尺碼不適合東方人特點一些歐美品牌尺碼不適合東方人特點購物人群素質參差不齊購物人群素質參差不齊送禮和顯闊的奢侈消費送禮和顯闊的奢侈消費天津主要中天津主要中高端商家消高端商家消費者印象費者印象天津伊勢丹商場天津伊勢丹商場購物環境好、整潔，典型的日式百貨購物環境好、整潔，典型的日式百貨品牌較多，選擇較為廣泛品牌較多，選