1、天津中信保山西道項目別墅部分天津中信保山西道項目別墅部分(b fen)物業發展建議頁物業發展建議頁第一頁，共107頁。報告報告(bogo)結構結構項目價值項目價值(jizh)定位定位項目要點(yodin)回顧項目定位項目價值梳理中信氣質分析中信氣質分析展示打造建議展示打造建議物業發展建議方物業發展建議方向向社區入口 園林風格 小環境打造建議小環境打造建議道路系統精裝庭院立面風格細節處理小品產品打造建議產品打造建議建議依據戶型設計建議戶型創新及賣點建議附加值細部處理設備設施建議設備設施建議 門窗 車庫 采暖 安防智能化熱水及空調系統第1頁/共107頁第二頁，共107頁。項目項目(xingm)價值

2、定位價值定位 項目要點(yodin)回顧 項目定位 項目價值梳理第2頁/共107頁第三頁，共107頁。項目項目(xingm)要點回要點回顧顧城市邊緣、陌生城市邊緣、陌生(mshng)區域、中等體量低密度區域、中等體量低密度 優勢優勢(yush) 劣勢劣勢項目屬性：項目屬性： 地段優勢凸出 交通距離近 侯臺風景區 交通較為擁堵； 周邊城市面貌較差； 不具備強勢的自然景觀資源； 雖然有眾多老別墅，但品質低劣，缺乏別墅區感覺。看看 自身自身侯臺片區侯臺片區西青區南開區距市中心8公里距南開區政府3公里中信品牌在市場上擁有良好口碑，中信地產擁有開發經驗。中信品牌在市場上擁有良好口碑，中信地產擁有開發經驗

3、。品牌優勢：品牌優勢：第3頁/共107頁第四頁，共107頁。項目要點項目要點(yodin)回顧回顧看看 市場市場(shchng)城市頂級(dn j)別墅城市高端別墅城市中端別墅城市低端別墅、經濟型別墅稀缺稀缺好銷好銷低迷低迷暢銷暢銷暢銷產品主要為城市高端別墅和郊區經濟型別墅，城市中端別墅市場有待發掘，市場萎靡。暢銷產品主要為城市高端別墅和郊區經濟型別墅，城市中端別墅市場有待發掘，市場萎靡。項目的價值梯度位于城市中高端別墅梯隊，搶奪中端市場。截流城市高端別墅客戶中的下游客戶。項目的價值梯度位于城市中高端別墅梯隊，搶奪中端市場。截流城市高端別墅客戶中的下游客戶。第4頁/共107頁第五頁，共107頁

4、。項目要點項目要點(yodin)回顧回顧看看 客戶客戶(k h)2 2、從置業目的看、從置業目的看核心客戶：居居住住重要客戶：養老游離客戶：投資1 1、從來源看、從來源看核心客戶：交通輻射的市區第一居所別墅交通輻射的市區第一居所別墅客（南開、河西）重要客戶：城市其它客戶游離客戶：本地客戶3 3、從精神屬性看、從精神屬性看核心客戶：滋味客戶和品味客戶重要客戶：長相客戶游離客戶：名字客戶4 4、從家庭結構看、從家庭結構看核心客戶：孩子三代，老孩子三代，老人三代、小太陽家庭人三代、小太陽家庭重要客戶：大家庭游離客戶：丁克、青年持家、老年空巢第5頁/共107頁第六頁，共107頁。項目項目(xingm)

5、定位定位讓人耳目一新的高品質純粹讓人耳目一新的高品質純粹(chncu)別墅社別墅社區區承擔承擔(chngdn)第一居所的功能第一居所的功能城市中高端主流別墅城市中高端主流別墅尊貴來源于資源的占有方圓之內，身份決定身價第6頁/共107頁第七頁，共107頁。項目項目(xingm)定位定位類獨棟第7頁/共107頁第八頁，共107頁。項目價值項目價值(jizh)梳理梳理出身出身地段地段 在城市居住用地日益稀缺的今天在城市居住用地日益稀缺的今天(jntin)，城市別墅用地已經寸土寸金。，城市別墅用地已經寸土寸金。 別墅的價值在開始就已經被定義，這就是不可改變的地段。別墅的價值在開始就已經被定義，這就是不

6、可改變的地段。 城市中，外環內，很難再出現第二處。城市中，外環內，很難再出現第二處。血統血統(xutng)品牌品牌 項目地塊外環線中信品牌在天津擁有良好的口碑中信品牌在天津擁有良好的口碑，中信旗下的中信銀行等已經，中信旗下的中信銀行等已經 廣為人知。廣為人知。中信地產在其它城市有豐富的操作經驗，中信紅樹灣、北京中信城等項目中信地產在其它城市有豐富的操作經驗，中信紅樹灣、北京中信城等項目樹立了良好的口碑。樹立了良好的口碑。相貌相貌園林展示園林展示 作為客戶了解項目的第一門戶，充分展示。園林是作為客戶了解項目的第一門戶，充分展示。園林是“可為之處可為之處”。第8頁/共107頁第九頁，共107頁。項

7、目項目(xingm)價值梳理價值梳理體態體態(tti)面積尺度面積尺度 從第一居所的需求入手，解決客戶所需面積從第一居所的需求入手，解決客戶所需面積(min j)尺度。尺度。在總面積在總面積(min j)確定的情況下，設置舒適的面寬和進深的尺確定的情況下，設置舒適的面寬和進深的尺度，打擊市場上眾多面積度，打擊市場上眾多面積(min j)尺度不舒適的產品。尺度不舒適的產品。膚質膚質工藝工法工藝工法 打造精工細作的別墅。打造精工細作的別墅。把別墅當成一件藝術品進行打造，讓內在的滋味和品位體現在把別墅當成一件藝術品進行打造，讓內在的滋味和品位體現在別墅外部內部的細節。別墅外部內部的細節。內涵內涵故事

8、體系故事體系 依據項目風格給與不同的故事體系的演繹，不斷刺激客戶購買神經。依據項目風格給與不同的故事體系的演繹，不斷刺激客戶購買神經。第9頁/共107頁第十頁，共107頁。中信氣質中信氣質(qzh)分析分析長春長春(chn chn)中信城中信城大連海天瀛洲大連海天瀛洲(yn zhu)佛山中信山語湖佛山中信山語湖蘇州中信太湖城蘇州中信太湖城中信森林湖中信森林湖社區風格：大氣恢宏社區風格：大氣恢宏建筑風格：歐式、簡建筑風格：歐式、簡約約園林風格：簡單敞亮園林風格：簡單敞亮多與周圍自然景觀呼應：多與周圍自然景觀呼應：如湖景、森林、高爾夫等。如湖景、森林、高爾夫等。整體線條厚重整體線條厚重度假風情較濃

9、度假風情較濃第10頁/共107頁第十一頁，共107頁。物業發展建議物業發展建議(jiny)方向：方向：方向(fngxing)一：維多利亞風格托斯卡納風格是優雅的。與大自然的有機(yuj)組成爬滿藤蔓的墻同樣表達了托斯卡納風格，在溫暖的金色調中尋找一種班駁不均的顏色。 方向二：托斯卡納風格對原有風格進行完善，是對多種風格所作的融合尊貴的奢享原則：原則：與項目整體屬性契合，同時符合中信企業氣質。與項目整體屬性契合，同時符合中信企業氣質。第11頁/共107頁第十二頁，共107頁。展示打造(dzo)建議 社區入口 入口大門精神堡壘私家路社區區隔園林風格(fngg)儀式景觀體驗景觀功能景觀第12頁/共1

10、07頁第十三頁，共107頁。展示展示(zhnsh)打造打造原則：原則：第一步：私密別墅感受，通過園林植被和圍欄的設置，對別墅的私密性進行統一的詮釋。第一步：私密別墅感受，通過園林植被和圍欄的設置，對別墅的私密性進行統一的詮釋。第二步：震撼的社區入口，吸引客戶眼球。如對別墅大門的精打細鑿，制作具有社區精神符號的第二步：震撼的社區入口，吸引客戶眼球。如對別墅大門的精打細鑿，制作具有社區精神符號的logologo。第三步：精神堡壘震撼亮相，標志項目的高端品質，提升項目風格的認知度，統領項目的精神屬性。對客戶的價值傾向進行引導第三步：精神堡壘震撼亮相，標志項目的高端品質，提升項目風格的認知度，統領項目

11、的精神屬性。對客戶的價值傾向進行引導(yndo)(yndo)。第四步：入口處雅致的私家路，對客戶進行有效的引導第四步：入口處雅致的私家路，對客戶進行有效的引導(yndo)(yndo)，同時，讓進入的過程稱為觀景通道。，同時，讓進入的過程稱為觀景通道。第五步：社區內利用軟景和有情趣的硬區隔對不同功能區和不同景觀進行有效的區分。第五步：社區內利用軟景和有情趣的硬區隔對不同功能區和不同景觀進行有效的區分。第六部：用強勢的園林在保證項目震撼景觀的同時，保證每戶的私密性，利用植被和景觀對視覺進行遮擋，形成第六部：用強勢的園林在保證項目震撼景觀的同時，保證每戶的私密性，利用植被和景觀對視覺進行遮擋，形成“

12、宛在林中央宛在林中央”的視覺感受。的視覺感受。參考案例：龍湖(ln h)滟瀾山、霞光道5號第13頁/共107頁第十四頁，共107頁。社區社區(sh q)入口入口社區社區(sh q)區隔區隔私家私家(s ji)路路精神堡壘精神堡壘入口大門入口大門社區圍墻社區圍墻u 在社區的外圍種植籬在社區的外圍種植籬笆和蜀儈等高大細密的笆和蜀儈等高大細密的植物，對外界的視線進植物，對外界的視線進行遮擋，產生一種私密行遮擋，產生一種私密“深宅大院深宅大院”的感覺。的感覺。蜀儈蜀儈u 將社區圍墻用鐵藝將社區圍墻用鐵藝和石藝相結合的方式進和石藝相結合的方式進行打造，圍墻上設置項行打造，圍墻上設置項目目logologo

13、，精神歸屬。，精神歸屬。第14頁/共107頁第十五頁，共107頁。社區社區(sh q)區隔區隔社區社區(sh q)入口入口私家私家(s ji)路路精神堡壘精神堡壘Option 1 Option 1 : : 視覺打動視覺打動u用自然的用自然的大面積綠地大面積綠地感染客戶，與外界喧鬧的環境形成感染客戶，與外界喧鬧的環境形成強烈反差強烈反差，使其具有強烈的，使其具有強烈的親切感和歸屬感親切感和歸屬感。Option 2 Option 2 : : 細節打動細節打動u進入社區后，不斷制造新的變化，進入社區后，不斷制造新的變化，營造營造尊貴感和儀式尊貴感和儀式感感，如：彎曲的小路、起伏的坡地、小橋流水、鮮花

14、，如：彎曲的小路、起伏的坡地、小橋流水、鮮花綠植點綴等，給客戶營造一個強烈綠植點綴等，給客戶營造一個強烈私密和專屬的世私密和專屬的世界界。u入口設計大氣宏偉，形成視覺震撼，如采用入口設計大氣宏偉，形成視覺震撼，如采用城堡或宮廷城堡或宮廷大門等大門等；u進入社區后，進入社區后，視覺有所緩沖視覺有所緩沖，通過將建筑、綠，通過將建筑、綠化、小品、雕塑有機結合，形成自然過渡。化、小品、雕塑有機結合，形成自然過渡。護城河的意向護城河的意向形成社區內外的有效區隔，形成社區內外的有效區隔，帶來帶來歐式生活聯想歐式生活聯想儀式感強烈的入口，生活方式的迅速切換。儀式感強烈的入口，生活方式的迅速切換。社區圍墻社區

15、圍墻入口大門入口大門第15頁/共107頁第十六頁，共107頁。社區社區(sh q)圍墻圍墻社區社區(sh q)區隔區隔私家私家(s ji)路路入口大門入口大門社區入口社區入口精神堡壘精神堡壘u以具有代表性意義的鐘樓作為項目的精神堡壘，充分體現英式社區的以具有代表性意義的鐘樓作為項目的精神堡壘，充分體現英式社區的純粹性。純粹性。u 體現項目莊園的主題，在社區入口和水岸邊矗立社區制高點，如燈塔、鐘樓等體現項目莊園的主題，在社區入口和水岸邊矗立社區制高點，如燈塔、鐘樓等帶有異域風情的塔樓帶有異域風情的塔樓托斯卡納風格托斯卡納風格維多利亞風格維多利亞風格第16頁/共107頁第十七頁，共107頁。社區社

16、區(sh q)圍墻圍墻社區社區(sh q)區隔區隔入口入口(r ku)大門大門社區入口社區入口精神堡壘精神堡壘私家路私家路u私家路既成為一種實用的道路，同時也作為私家路既成為一種實用的道路，同時也作為一種觀景通道，為業主提供景觀看點。一種觀景通道，為業主提供景觀看點。u注重社區私密性、尊貴感和儀式感。注重社區私密性、尊貴感和儀式感。第17頁/共107頁第十八頁，共107頁。社區社區(sh q)圍墻圍墻入口入口(r ku)大門大門社區社區(sh q)入口入口精神堡壘精神堡壘私家路私家路社區區隔社區區隔u利用社區區隔對不同物業和不同風格建筑進行區隔；利用社區區隔對不同物業和不同風格建筑進行區隔；u

17、如：點狀水景、帶狀綠化、彎曲小徑、坡地、長廊、如：點狀水景、帶狀綠化、彎曲小徑、坡地、長廊、涼亭、建筑小品及建筑間種植高達涼亭、建筑小品及建筑間種植高達7 7米左右的成樹，米左右的成樹，與社區內與社區內地形變化相互呼應，同時，出于安全性考慮，也可以利用地形變化相互呼應，同時，出于安全性考慮，也可以利用鐵藝和木柵欄鐵藝和木柵欄進行區隔。進行區隔。u 通過對建筑進行有效區隔，強化外部環境，提升通過對建筑進行有效區隔，強化外部環境，提升居住氛圍，增強社區私密性，體現業主的尊貴感。居住氛圍，增強社區私密性，體現業主的尊貴感。用點狀水景對社區進行進行區隔用點狀水景對社區進行進行區隔帶狀綠化帶狀綠化涼亭和

18、綠植作為園林區隔涼亭和綠植作為園林區隔花墻給了項目帶來的生活有效的載體。花墻給了項目帶來的生活有效的載體。第18頁/共107頁第十九頁，共107頁。園林園林(yunln)風格風格設計設計(shj)原則原則社區中心景觀，創造自由開闊的交流空間，作為社區的主要(zhyo)交流場所。社區分散景觀帶，營造相對輕松幽雅的交流空間，作為社區的小型交流場所。與分散景觀帶相融合，作為社區的功能活動區融于景觀之中，成為充滿活力的交流空間。儀式景觀儀式景觀體驗景觀體驗景觀功能景觀功能景觀景觀景觀設計設計原則原則調性：親切自然，營造和諧交融的鄰里生活氛圍調性：親切自然，營造和諧交融的鄰里生活氛圍表現手法：整體和諧不

19、乏細節表現，小巧精致、層次豐富表現手法：整體和諧不乏細節表現，小巧精致、層次豐富實用性：強調附加，有效整合實用性：強調附加，有效整合開闊，以水系景觀作為中開闊，以水系景觀作為中心節點心節點兒童活動區、慢跑道、燒烤區、兒童活動區、慢跑道、燒烤區、室外運動場室外運動場開闊的草地開闊的草地自然種植的樹自然種植的樹叢叢蜿蜒的小徑為特色蜿蜒的小徑為特色第19頁/共107頁第二十頁，共107頁。功能功能(gngnng)景觀景觀體驗體驗(tyn)景觀景觀園林園林(yunln)風格風格儀式景觀儀式景觀u中央景觀也可設置大型綠地，供業主進中央景觀也可設置大型綠地，供業主進行交流和溝通。行交流和溝通。中心廣場成為

20、整個社區的客廳，凝聚社區向心力，形成居住氛圍。中心廣場成為整個社區的客廳，凝聚社區向心力，形成居住氛圍。u社區廣場可與噴泉雕塑社區廣場可與噴泉雕塑結合，增添觀賞性，提升結合，增添觀賞性，提升展示價值。展示價值。維多利亞風格的社區大客廳維多利亞風格的社區大客廳維多利亞風格的水景噴泉維多利亞風格的水景噴泉維多利亞風格維多利亞風格第20頁/共107頁第二十一頁，共107頁。園林園林(yunln)風格風格中心廣場成為整個社區的客廳中心廣場成為整個社區的客廳(ktng)(ktng)，凝聚社區向心力，形成居住氛圍。，凝聚社區向心力，形成居住氛圍。功能功能(gngnng)景觀景觀體驗景觀體驗景觀儀式景觀儀式

21、景觀托斯卡納風格的托斯卡納風格的u中央景觀以大型的水景主題為主，中央景觀以大型的水景主題為主，建議綜合噴泉和花卉，對項目氣質建議綜合噴泉和花卉，對項目氣質加以詮釋。加以詮釋。u利用建筑形成小廣場形式的空間，作利用建筑形成小廣場形式的空間，作為整個社區的儀式景觀。為整個社區的儀式景觀。第21頁/共107頁第二十二頁，共107頁。園林園林(yunln)風格風格功能功能(gngnng)景觀景觀儀式儀式(ysh)景觀景觀體驗景觀體驗景觀u露天泳池或小型涼亭和草坪作為景觀結點，提供給業主休憩的露天泳池或小型涼亭和草坪作為景觀結點，提供給業主休憩的空間。空間。u將水系、綠植有機結合，形成一個人與自然交流的

22、平臺，全面感受社將水系、綠植有機結合，形成一個人與自然交流的平臺，全面感受社區的景觀和氣氛。區的景觀和氣氛。以小的景觀結點作為業主與社區交流的平臺，體現居住氛圍和生活樂趣。以小的景觀結點作為業主與社區交流的平臺，體現居住氛圍和生活樂趣。第22頁/共107頁第二十三頁，共107頁。園林園林(yunln)風格風格五重園林五重園林(yunln)(yunln)，打造宜居型別墅社區，打造宜居型別墅社區功能功能(gngnng)景觀景觀儀式景觀儀式景觀體驗景觀體驗景觀鋪于地面的草坪等低矮的花卉灌木補充空間空白高大的喬木花瓶的小景散落其中第23頁/共107頁第二十四頁，共107頁。園林園林(yunln)風格風

23、格在滿足客戶生活功能的基礎上，也使生活場景成為一種在滿足客戶生活功能的基礎上，也使生活場景成為一種(y zhn)(y zhn)景觀。景觀。儀式儀式(ysh)景觀景觀體驗景觀體驗景觀功能景觀功能景觀綠植掩映下的兒童娛樂區綠植掩映下的兒童娛樂區設置涼椅作為業主溝通會餐的場所設置涼椅作為業主溝通會餐的場所設置慢跑跑道設置慢跑跑道BBQu 根據不同的功能，根據不同的功能，劃分兒童娛樂區、休劃分兒童娛樂區、休閑區、慢跑區、野餐閑區、慢跑區、野餐區等，為客戶生活提區等，為客戶生活提供便利。供便利。第24頁/共107頁第二十五頁，共107頁。小環境打造(dzo)建議 道路系統精裝(jngzhung)庭院立面

24、風格細節處理小品第25頁/共107頁第二十六頁，共107頁。小環境小環境(hunjng)打造打造通過對小環境的細節打造，營造社區的整體通過對小環境的細節打造，營造社區的整體(zhngt)風格一致，提升客戶的感知體驗風格一致，提升客戶的感知體驗小環境小環境(hunjng)打打造的五個方造的五個方面：面：道路系統道路系統人車分流人車分流/地上道路結合社區景觀強調私密感的營造地上道路結合社區景觀強調私密感的營造精裝庭院精裝庭院對產品庭院進行生活化的精裝處理，強化產品的差異價值對產品庭院進行生活化的精裝處理，強化產品的差異價值立面風格立面風格細節處理細節處理建筑立面和社區環境的細部處理，有效融合社區風

25、格建筑立面和社區環境的細部處理，有效融合社區風格小品小品選擇契合項目氣質的小品點綴角落空間選擇契合項目氣質的小品點綴角落空間12345第26頁/共107頁第二十七頁，共107頁。停車停車(tng ch)方式方式采用采用(ciyng)(ciyng)地下停車的方式，在組團起始處設置車庫入口，實現車行與人行路分離的目的。地下停車的方式，在組團起始處設置車庫入口，實現車行與人行路分離的目的。地地下下一一層層入入口口地下一層車庫地下一層車庫車庫車庫入口入口首層俯視首層俯視人行道路人行道路人行道路人行道路別墅(bish)別墅別墅別墅車型主干路地下車庫入口人行路人行路人行路人行路第27頁/共107頁第二十八

26、頁，共107頁。社區地上道路社區地上道路(dol)(dol)結合多重園林景觀打造，有效規避外界干擾，營造內部的私密感結合多重園林景觀打造，有效規避外界干擾，營造內部的私密感u通過豐富的高差變化及材料、種植處理道路景觀。通過豐富的高差變化及材料、種植處理道路景觀。( (在道路的斷面在道路的斷面(dun min)(dun min)處理上，通過高差的變化，加上處理上，通過高差的變化，加上“面磚面磚各各類大小灌木類大小灌木喬木喬木圍墻圍墻”的層次變化使道路景觀豐富的層次變化使道路景觀豐富) ) 道路道路(dol)(dol)系統系統第28頁/共107頁第二十九頁，共107頁。重軟裝，輕硬裝，主動重軟裝，

27、輕硬裝，主動(zhdng)(zhdng)營造高低差，打造動態生動的內部交通系統營造高低差，打造動態生動的內部交通系統u街角處理街角處理(chl)(chl)創造豐富景觀層次創造豐富景觀層次道路道路(dol)(dol)系統系統第29頁/共107頁第三十頁，共107頁。精裝精裝(jngzhung)庭院庭院對產品庭院進行生活化的精裝處理對產品庭院進行生活化的精裝處理(chl)(chl)，強化產品的差異價值，強化產品的差異價值u地面鋪裝質地較軟的灰色地面鋪裝質地較軟的灰色板巖和鵝卵石。水池邊種植板巖和鵝卵石。水池邊種植著稀疏著稀疏(xsh)(xsh)的紙莎草和青的紙莎草和青苔，個別端戶可設置小型水苔，個

28、別端戶可設置小型水池，營造了寧靜愜意的氛圍池，營造了寧靜愜意的氛圍, ,提高產品的附加值提高產品的附加值. .u面積為面積為220-240220-240平米的中戶型，小院面積平米的中戶型，小院面積50-50-8080平米平米u端戶型小院面積端戶型小院面積100-150100-150平米平米u標桿戶型類獨棟產品小院面積為標桿戶型類獨棟產品小院面積為100-200100-200平米平米u疊拼別墅的下疊贈送小院面積疊拼別墅的下疊贈送小院面積50-6050-60平米。平米。第30頁/共107頁第三十一頁，共107頁。下沉下沉(xi chn)庭院庭院下沉庭院，增強室內外空間的滲透，增加下沉庭院，增強室內

29、外空間的滲透，增加(zngji)(zngji)地下室和地下車庫的采光。地下室和地下車庫的采光。u庭院空間的高低錯落，形成豐富的庭院空間，室內外空庭院空間的高低錯落，形成豐富的庭院空間，室內外空間互相滲透間互相滲透(shntu)(shntu)，而又不失私密性。下沉式花園結，而又不失私密性。下沉式花園結合地下車庫。合地下車庫。u下沉式庭院在增強庭院的情趣性的同時，能夠增加地下下沉式庭院在增強庭院的情趣性的同時，能夠增加地下室和地下車庫的采光面。室和地下車庫的采光面。下沉式庭院下沉式庭院第31頁/共107頁第三十二頁，共107頁。風格、顏色、材質風格、顏色、材質(ci zh)選選取原則取原則項目作為

30、城市中高端主流居住型別墅，承擔第一居所的功能。客戶屬于別墅滋味型客戶和別墅品味型客戶。作為居住型的別墅，需要為客戶提供家的歸屬感。從客戶感知來說，希望(xwng)通過對于別墅風格、顏色、材質的選擇體現項目的親切感，同時也不失高貴的身份標簽。整體感受為優雅的生活的感受。在別墅風格和顏色選擇上，突出主流和居住型的特點。體現宜居性。表現本項目為環內居住型別墅的第一選擇。風格：突出親切感，弱化因高貴而產生的距離感。 顏色：偏向暖色，盡量少采用冷色調。強化“家”的屬性。 材質：盡量少采用生硬光滑的石材，減少商務氣息。 （舉例：西康路36號的商務屬性過濃，室內大理石鋪裝，生活感降低）第32頁/共107頁第

31、三十三頁，共107頁。立面風格立面風格(fngg)托斯卡納托斯卡納維多利亞維多利亞(wi du l y)現在人們(rn men)所稱的維多利亞式建筑是由幾種主要風格組成，包括：意大利風格、法國第二帝國風格、Stick-Eastlake和安女王風格。 鮮艷華麗的房子,三角形山墻,房頂高聳,屋檐突出,軸輪狀或扇形斗拱,有時尚有角樓,帶門廓柱的陽臺.多種不同顏色的使用也很普通.優點：優點：由于該風格首先被貴族和富人應用，其承襲了高貴、典雅的特點，符合項目氣質。 被運用較少，存在市場機會缺點：缺點：該風格未被市場認可，存在市場風險。 技術上可實施度難以估量。 第33頁/共107頁第三十四頁，共107頁

32、。維多利亞維多利亞(wi du l y)立面風格立面風格(fngg)托斯卡納托斯卡納托斯卡納建筑是意大利建筑的代表。托斯卡納風格的別墅在入口有一個戲劇性的塔或是圓形大廳，高于其他屋脊線，給人一種強烈的等級、永恒與威嚴感。在外部的墻面上多通過采用天然材質如木頭、石頭(sh tou)和灰泥表現其自然，田園的風格。代表項目：代表項目：龍湖滟瀾山龍湖滟瀾山優點：優點：田園、浪漫、悠閑的氛圍 從技術上，較好實施 市場可參照項目較多，客戶認可度較高。缺點：缺點：風格被運用較多。 在園林展示上難以突破。 第34頁/共107頁第三十五頁，共107頁。立面顏色立面顏色(yns)維多利亞維多利亞(wi du l

33、y)托斯卡納托斯卡納維多利亞風格色彩多樣，艷麗，形式豐富。但是多維多利亞風格色彩多樣，艷麗，形式豐富。但是多數維多拉亞風格別墅以紅色為主色調數維多拉亞風格別墅以紅色為主色調(s dio)，配，配以白色廊柱。以白色廊柱。建議整體色調建議整體色調(s dio)以偏暖色調以偏暖色調(s dio)搭配，搭配，體現項目的居住感受。體現項目的居住感受。色彩鮮艷的墻壁，深綠色的百葉窗，深紅色的屋頂色彩鮮艷的墻壁，深綠色的百葉窗，深紅色的屋頂是托斯卡納的標志性色彩，現市場上多見的是托斯卡納的標志性色彩，現市場上多見的托斯卡托斯卡納風格多以土黃色為基準色調，墻壁用涂料和石材納風格多以土黃色為基準色調，墻壁用涂料

34、和石材為主。為主。第35頁/共107頁第三十六頁，共107頁。立面材質立面材質(ci zh)以霞光以霞光(xigung)道道5號號為例：為例：蘑菇石古文化磚加強入口的處理，入口處蘑菇石高度(god)與入戶門基本持平。西班牙砂巖顏色為深紅、淺紅、中紅。項目整體沒有涂料，以項目整體沒有涂料，以蘑菇石和古文化磚為主。蘑菇石和古文化磚為主。建議本項目的材質選擇：建議本項目的材質選擇：入戶地臺：采用厚重石材入戶地臺：采用厚重石材外立面首層，建議與窗平齊處采用石材鋪裝，著重入口處的石材鋪裝，建議入口石材要鋪裝外立面首層，建議與窗平齊處采用石材鋪裝，著重入口處的石材鋪裝，建議入口石材要鋪裝至與門的至高點持平

35、。石材適量鋪裝，減少商務感受。至與門的至高點持平。石材適量鋪裝，減少商務感受。其余部分，盡量用文化磚鋪設，減少涂料的使用。其余部分，盡量用文化磚鋪設，減少涂料的使用。以石材和文化磚為主，盡量減少涂料的使用。以石材和文化磚為主，盡量減少涂料的使用。第36頁/共107頁第三十七頁，共107頁。細節細節(xji)處理處理單體產品細節如門牌、信報箱、鋪磚等細節處理，用統一的維多利亞風格進行統領單體產品細節如門牌、信報箱、鋪磚等細節處理，用統一的維多利亞風格進行統領(tn ln)(tn ln)，增強專屬感和稀缺感。，增強專屬感和稀缺感。托斯卡納托斯卡納維多利亞維多利亞(wi du l y)私家信報箱私家

36、信報箱個性化門牌個性化門牌u選擇維多利亞風格的選擇維多利亞風格的LOGOLOGO作為其統領，作為其統領，對社區內的細節進行統一打造。對社區內的細節進行統一打造。私家信報箱私家信報箱庭院鋪裝庭院鋪裝u一切與維多利亞風格相關一切與維多利亞風格相關個性攔柵個性攔柵第37頁/共107頁第三十八頁，共107頁。細節細節(xji)處理處理社區細節融合整體社區細節融合整體(zhngt)(zhngt)風格，提升客戶生活體驗風格，提升客戶生活體驗維多利亞維多利亞(wi du l y)托斯卡納托斯卡納鋪滿鮮花的垃圾箱鋪滿鮮花的垃圾箱煙煙灰灰缸缸和和垃垃圾圾桶桶精致的樹根處理精致的樹根處理隨隨處處可可見見的的鳥鳥籠

37、籠小小狗狗方方便便袋袋領領取取處處u在細節處體現托斯卡在細節處體現托斯卡納人與自然的融合的納人與自然的融合的感受。感受。u也可將托斯卡納風格特也可將托斯卡納風格特有的陶罐，作為花壇和有的陶罐，作為花壇和園景使用。園景使用。第38頁/共107頁第三十九頁，共107頁。細節細節(xji)處理處理社區細節融合整體社區細節融合整體(zhngt)(zhngt)風格，提升客戶生活體驗風格，提升客戶生活體驗u應用異形井蓋完善細部處理應用異形井蓋完善細部處理(chl)(chl)。u采用鐵藝圍墻實現采用鐵藝圍墻實現“透綠透綠”。u人字型的地面鋪裝，體現項目特征人字型的地面鋪裝，體現項目特征u室內標準的室外木欄桿

38、銅包件室內標準的室外木欄桿銅包件u與項目風格一致的指示系統與項目風格一致的指示系統u隱藏在綠植中的空調外機隱藏在綠植中的空調外機第39頁/共107頁第四十頁，共107頁。小品小品(xiopn)結合小區的整體風格點綴情趣化的景觀小品，體現社區結合小區的整體風格點綴情趣化的景觀小品，體現社區(sh q)(sh q)的人文元素的人文元素帶有藝術氣質的人文帶有藝術氣質的人文(rnwn)小品，強化社區代表性的文化符號小品，強化社區代表性的文化符號具有托斯卡納風格的陶罐具有托斯卡納風格的陶罐第40頁/共107頁第四十一頁，共107頁。產品(chnpn)打造建議 建議依據戶型設計建議戶型創新及賣點(mi d

39、in)建議附加值細部處理第41頁/共107頁第四十二頁，共107頁。 客戶多將項目作為自己的第一居所，居住客戶家庭結構復雜，在居室數量上，根據客戶需求，將戶型設置為四室，才能夠滿足客戶的使用需求。 利用轉角窗、地面標高變化區別空間，起居室部分吹拔等品質提升點制造產品競爭性，同時客戶需要有別墅代表性的符號去吸引，如空間溝通的吹拔。 建筑層高考慮中央空調設備管道的鋪設，層高為3.3米 停車系統與戶型創新結合起來，盡量減少占用面積 結合規劃考慮戶型創新 提升產品附加值，提高(t go)贈送面積，如露臺、庭院、夾層的贈送 建議建議(jiny)依據依據前提前提(qint)(qint)：第一居所家庭結構：

40、復雜青年持家、小太陽之家孩子三代、老人三代大家庭、老人空巢城市主流高端居住型別墅第42頁/共107頁第四十三頁，共107頁。項目名稱層數地上面積面寬客廳挑空客廳開間主臥開間霞光道5號地上三層 地下一層2556.98.23.8m4.54.8m4.54.8m檀府地上3層，地下1層190-4009.5-10.5H1、H2戶型有6.6招商鉆石山地上2、3層，地下1層200-37078.86米挑高4.85.2m4.85.2m江勝天鵝湖地上3層，地下1層210-2607-8.4m6米挑高6.87.54.55.2中天首府聯排3層，獨棟2層聯排：199-2157.58.5G/H戶型4.5，5.1，8.55.1

41、5.7荷蘭墅地上2、3層，地下1層150-2507.59.56m4.8-6m4.8-5.4m新悅庭地上2、3層，地下1層230-45022m6.9m7m4m紅磡領事郡獨棟：地上2層獨棟260-70010-15m3.8m5.785.76.2瑪歌莊園地上2層，地下1層35050011-15m有挑高6.17.55.26.5華韻歐風（博文苑）地上3層，地下1層208-2505-6m4-5m4-4.5m建議建議(jiny)依據依據市市場維度場維度市場主流高端別墅市場主流高端別墅(bish)(bish)面寬均在面寬均在6.96.9米以上，隨著別墅米以上，隨著別墅(bish)(bish)檔次降低，其面寬縮小

42、。檔次降低，其面寬縮小。第43頁/共107頁第四十四頁，共107頁。建議依據建議依據(yj)市場市場維度維度玄關和客廳(ktng)挑空，客廳(ktng)面積放大。位置名稱開間尺度首層客廳7米（含過道）餐廳3.7米（含過道）廚房3.3米衛生間（包含獨立洗手盆）面積約6.3米二層次臥室（2）分別3.3米、3.7米衛生間（1帶浴缸）約2.4米三層主臥4.6米書房3.3米衣帽間面積約7.2平米主臥衛生間（雙洗手盆帶浴缸）2.4米首層二層三層總開間總開間(kijin)7(kijin)7米，進深米，進深15.215.2米米案例一：案例一：江勝天鵝湖：江勝天鵝湖：地上面積220平米，地下97平米第44頁/共

43、107頁第四十五頁，共107頁。建議建議(jiny)依據依據市場維市場維度度案例案例(n l)二：招商鉆石山：地上面積二：招商鉆石山：地上面積248平米，地下面積：平米，地下面積：53平米平米位置名稱開間尺度首層客廳5.2米餐廳約2.3米廚房2.3米次臥3.5米衛生間面積約為5.8平米二層臥室（2）分別3.4米、3.6米衛生間（1）2.3米次主臥衛生間約1.6米三層主臥4.7米書房3.6米開敞式衣帽間面積約3.6平米主臥衛生間（帶浴缸）2.3米首層二層三層總開間總開間(kijin)7(kijin)7米，進深米，進深16.416.4米米第45頁/共107頁第四十六頁，共107頁。建議建議(jin

44、y)依據依據市場維市場維度度總開間總開間(kijin)7(kijin)7米，進深米，進深16.816.8米米位置名稱開間尺度首層客廳5.4米餐廳約2.3米廚房2.3米次臥3.5米衛生間面積約為6.2平米二層臥室（2）分別3.4米、3.6米衛生間（1）2.3米次主臥衣帽間1.8米次主臥衛生間約1.8米三層主臥4.7米書房3.6米主臥衛生間（帶浴缸）2.3米案例案例(n l)三：招商鉆石山：地上面積三：招商鉆石山：地上面積241平米，地下面積：平米，地下面積：57平米平米首層二層三層第46頁/共107頁第四十七頁，共107頁。建議建議(jiny)依據依據客戶客戶維度維度盡量放大盡量放大(fngd)

45、(fngd)開間尺度，以保證舒適性。開間尺度，以保證舒適性。別墅(bish)的產品肯定是開間越大越舒適，而且越接近于方形越舒適，而且進深做到15米的話，開間上增加1米實際上對產品舒適度提升作用并不是很明顯，如果同時減少進深的話，對于舒適度的提升會更好一些。建筑設計院某設計師：由于鉆石山的進深太大，導致別墅整體上過于狹長，北側房間的采光不足，很多客戶對于這一點非常排斥，但是對于我們的露臺設計還是比較滿意的。我覺得還是大開間的產品比較受歡迎。鉆石山某銷售：關鍵詞關鍵詞開間大開間大空間尺空間尺度放大度放大第47頁/共107頁第四十八頁，共107頁。建議依據建議依據(yj)客戶客戶維度維度保證保證(b

46、ozhng)(bozhng)客廳和主臥室的舒適度，放大南向采光面。客廳和主臥室的舒適度，放大南向采光面。我現在住的面積比較大，如果讓我再買一個別墅的話，總面積雖然不需要特別大，但是空間上要感覺(gnju)很寬敞，客廳一定要大，主臥要帶洗手間和衣帽間，而且我希望男女的衣帽間能分別設置。臥室要有四間，一個自己住，一個給老母親，另一個給兒子，剩下的就是親朋好友過來聚聚的時候過來住。徐先生私企老板，華苑新城別墅業主，52歲，現居住面積400多平米：林女士某銀行行長，現下海經商，49歲：買別墅就是要買一個寬敞舒適嘛，要不然別墅也就沒有價值了。方方正正的最好，但是我發現很多聯排別墅根本做不到那個樣子，南向

47、采光面要大一些，客廳要寬敞。關鍵詞關鍵詞客廳大客廳大主臥舒主臥舒適適衣帽間分開衣帽間分開寬敞舒適寬敞舒適戶型方正戶型方正第48頁/共107頁第四十九頁，共107頁。建議建議(jiny)依據依據客戶需客戶需求求220-240平米聯排戶型平米聯排戶型(h xn)客戶細分客戶細分家庭結構家庭結構特征分析特征分析規定動作規定動作常規動作常規動作自選動作自選動作孩子三代孩子三代以孩子為核心的家庭結構；孩子年齡較小；對于孩子的照顧排在家庭首位。4居室：奢華的主臥套間；設置兒童房和兒童娛樂廳。贈送精裝庭院，設置兒童娛樂小景；陽光地下室，地下雙車庫停車。中西廚寬大南向露臺老人三代老人三代老中青三代，以老人為核

48、心的家庭結構；老人的年齡較大，中年年紀一般為50歲以上。青年處于日趨獨立的階段。4居室：奢華的主臥套間；書房 / 藏品室適應主人需求；中西廚房設置滿足老人需求；贈送庭院，在庭院內設置上下水；地下雙車庫停車；寬大南向露臺，釋放老人種植樂趣。陽光地下室小太陽家小太陽家庭庭兩代人共同居住；部分家庭會有兩個孩子，并且這種趨勢逐漸清晰；孩子多為未成年人，部分家庭孩子年齡稍大。34居室：奢華的主臥套間；設置子女房或者兒童房，供兒女居住；陽光地下室；贈送精裝庭院。增添庭院的趣味性。地下1-2個車庫。中西廚房寬大南向露臺老年空巢老年空巢老人長期性獨自居住；設計主要考慮老人居住趣味。子女已經獨立，但會考慮回家臨

49、時性居住。34居室：可在二層設置豪華主臥套間；大面積精裝庭院；大面積中西廚房；陽光地下室；南向大露臺；地下1-2個車庫。預留為兒女的孩子的兒童房。第49頁/共107頁第五十頁，共107頁。 設計前提是保證大開間，短進深，盡量保證室內不通過采光井即有充足的采光。 建筑面積區間220-240平方米，作為項目的主流產品，以中戶型形式出現。在這個尺度上，是保證基本舒適的最低限，可以在附加值上加以考慮。 進深約為10-14米； 地上三層； 地下室帶上下水； 地下車庫，12車位； 4間臥室，包括1個主臥區，3間次臥室； 盡量放大開間尺度，客廳開間在5.2米以上(yshng)； 一層主要功能空間包括起居室、

50、餐廳、廚房；二層和三層主要功能空間為家庭室和主次臥室。220-240220-240平米平米(pn m)(pn m)戶型設計要點戶型設計要點戶型設計戶型設計(shj)建議建議聯排聯排280-300250-270220-240第50頁/共107頁第五十一頁，共107頁。220-240220-240平米平米(pn m)(pn m)空間尺度要求空間尺度要求總開間總開間不小于6.9米首層首層客廳不小于5.2米餐廳不小于3.3米衛生間面積區間為4-6米廚房（區分中廚、西廚）3-3.6米二層二層客臥（3個）至少一個房間的開間不小于3.6米，做成次主臥形式，房間內配置獨立衛生間（帶浴缸），其他兩個客臥開間不小

51、于3.3米。衛生間（2個）次臥室衛生間面積6-7平米；公共衛生間為4-6平米三層三層主臥區主臥室不小于4.8米主人衛生間面積不小于7平米步入式衣櫥（書房）總面積不小于4平米基于客戶對產品舒適度的要求，提供戶型基于客戶對產品舒適度的要求，提供戶型(h xn)開間尺度的要求：開間尺度的要求：戶型戶型(h xn)設計建議設計建議聯排聯排280-300250-270220-240第51頁/共107頁第五十二頁，共107頁。220-240220-240平米平米(pn m)(pn m)空間尺度要求空間尺度要求戶型設計戶型設計(shj)建議建議聯排聯排280-300250-270220-240地下室地下室必

52、選動作多功能娛樂室20-30衛生間4雜物間2-3儲藏室8-10可選動作工人房（帶獨立衛生間）8-10洗衣房（可結合衛生間設置）增加2庭院面積：不小于50平米，庭院精裝，主要為老人增添生活田園樂趣。 設置(shzh)下沉庭院，增添地下室采光。閣樓面積：不小于40平米。露臺：盡量設置(shzh)南向露臺，放大其實用性。車庫：根據家庭結構，地下車庫，設置(shzh)12個車位。第52頁/共107頁第五十三頁，共107頁。建議依據建議依據(yj)市場市場維度維度案例一：江勝天鵝湖：地上面積案例一：江勝天鵝湖：地上面積260平米平米(pn m)，地下，地下125平米平米(pn m)位置名稱開間尺度首層客

53、廳6.8米餐廳4.5米廚房約3米老人房3.9米衛生間面積約5.4米二層次臥室（2）分別4.5米、3.9米衛生間（1帶浴缸）約2.4、2.6米三層主臥4.5米書房3.9米主臥衣帽間衛生間套（雙洗手盆帶浴缸）4.5米首層二層三層總開間總開間(kijin)8.4(kijin)8.4米，進深米，進深14.114.1米米南向露臺，增添舒適度。南向露臺，增添舒適度。第53頁/共107頁第五十四頁，共107頁。建議依據建議依據(yj)市場維度市場維度案例二：霞光道案例二：霞光道5號：號：A1戶型地上面積戶型地上面積(min j)255平米，地下面積平米，地下面積(min j)：80平米平米位置名稱開間尺度首

54、層客廳4.5米餐廳3.3米廚房3.3米家庭活動室3.6米衛生間2.4米二層次臥室（2）3.3、3.6米次主臥室（1）4.5米次主臥衛生間2.4米衛生間約2.2米三層主臥4.5米書房3.3米衣帽間3.3米主臥衛生間2.4米首層二層三層總開間總開間(kijin)6.9(kijin)6.9米，進深米，進深13.513.5米米第54頁/共107頁第五十五頁，共107頁。建議建議(jiny)依據依據市場市場維度維度位置名稱開間尺度首層客廳4.8米餐廳4.8米廚房3.6米家庭活動室3.6米衛生間2.4米二層次臥室（2）3.6米主臥室（1）4.8米主臥更衣間面積8.6平米主臥衛生間2.4米衛生間約3米三層主

55、臥4.4米書房3.6米衣帽間1.6米主臥衛生間2.4米總開間總開間(kijin)8.4(kijin)8.4米，進深米，進深13.513.5米米案例案例(n l)三：霞光道三：霞光道5號：號：B2戶型戶型首層二層三層第55頁/共107頁第五十六頁，共107頁。客戶對于霞光(xigung)道5號的遺憾是，很多客戶表示：房間的尺度太小了，感覺太緊湊，希望別墅能夠有更寬敞舒適的空間。有些客戶會為了追求大的空間尺度，會將三個聯排別墅打通。霞光(xigung)道5號策劃：空間尺空間尺度度(chd)(chd)放大放大建議依據建議依據客戶維度客戶維度盡量放大開間尺度，以保證舒適性。盡量放大開間尺度，以保證舒適

56、性。霞光道5號整體感覺還是不錯的，包括園林啊，形式啊。很有感覺。不足的地方在于它的面積太小，我還是希望他的面積尺度更大一些，或者單個空間的面積更大一些，比如客廳就要更寬敞一些。霞光道5號某客戶：關鍵詞關鍵詞第56頁/共107頁第五十七頁，共107頁。家庭結構家庭結構特征分析特征分析規定動作規定動作常規動作常規動作自選動作自選動作小太陽家小太陽家庭庭兩代人共同居住；部分家庭會有兩個孩子，并且這種趨勢逐漸清晰；孩子多為未成年人，部分家庭孩子年齡稍大。34居室：奢華的主臥套間；設置子女房或者兒童房，供兒女居住；陽光地下室；贈送精裝庭院。增添庭院的趣味性；地下1-2個車庫。中西廚房寬大南向露臺孩子三代

57、孩子三代以孩子為核心的家庭結構；孩子年齡較小；對于孩子的照顧排在家庭首位。4居室：奢華的主臥套間；設置兒童房和兒童娛樂廳。贈送精裝庭院，設置兒童娛樂小景；陽光地下室，地下雙車庫停車。中西廚寬大南向露臺老人三代老人三代老中青三代，以老人為核心的家庭結構；老人的年齡較大，中年年紀一般為50歲以上。青年處于日趨獨立的階段。4居室：首層設置豪華老人臥室套間；奢華的主臥套間，放大主衛；書房 / 藏品室適應主人需求；贈送庭院，在庭院內設置上下水；中西廚房設置滿足老人需求。地下雙車庫停車；寬大南向露臺，釋放老人種植樂趣。陽光地下室建議依據建議依據(yj)客戶維客戶維度度250-270平米聯排戶型平米聯排戶型

58、(h xn)客戶細分客戶細分第57頁/共107頁第五十八頁，共107頁。 建筑面積(jin zh min j)區間250-270平方米，以聯排產品的端戶型形式出現，實現較高的舒適度，提升項目檔次； 地上三層； 進深約為12-14米； 地下室附帶上下水； 地下車庫，雙車位； 不少于4間臥室，包括1個主臥區，3間次臥室； 放大開間尺度，客廳開間在5.8米以上； 一層主要功能空間包括起居室、餐廳、廚房，根據客戶家庭結構，在首層需要設置老人房；二層和三層主要功能空間為家庭室和主次臥室；凸現三層主人房的豪華。250-270250-270平米平米(pn m)(pn m)戶型設計要點戶型設計要點戶型戶型(h

59、 xn)設計建設計建議議聯排聯排280-300220-240250-270第58頁/共107頁第五十九頁，共107頁。250-270250-270平米空間平米空間(kngjin)(kngjin)尺度要求尺度要求基于客戶對產品舒適度的要求，提供戶型開間尺度基于客戶對產品舒適度的要求，提供戶型開間尺度(chd)的要求：的要求： 地下停車，車庫開間地下停車，車庫開間6米米總開間總開間不小于7.5米首層首層客廳不小于5.8米餐廳不小于3.6米老人房不小于3.6米衛生間面積為5-6米廚房（區分中廚、西廚）不小于3.6米二層二層客臥南向兩個臥室不小于3.9和3.6米，開間為3.6米的臥室帶獨立衛生間。衛生

60、間（2個）次主臥的衛生間面積為7-8平米，公共衛生間為5-6平米。三層三層豪華主臥套主臥室不小于5.2米主人衛生間不小于2.6米，主臥的衛生間帶浴缸和雙洗手盆。男女衣帽間（2個）總面積不小于8平米書房不小于3.3米戶型戶型(h xn)設計建議設計建議聯排聯排280-300220-240250-270第59頁/共107頁第六十頁，共107頁。250-270250-270平米空間尺度平米空間尺度(chd)(chd)要求要求戶型戶型(h xn)設計建議設計建議聯排聯排280-300220-240250-270地下室地下室必選動作多功能娛樂室25-35衛生間4-6雜物間4-6儲藏室10-14可選動作工