1、店鋪選址調(diào)查的分析報告店鋪選址前首要的準備工作就是對店鋪地址進行周密的調(diào)查，列出一份詳盡的選址調(diào)查報告，從而逐一分析店鋪的選址的利與弊，最后確定該地址是否適合店鋪的運營。店鋪選址調(diào)查報告第一步人口狀況了解該地段家庭人口及收入水平家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。店鋪選址調(diào)查報告第二步人口密度的普查一個地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一個地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)模可相應(yīng)擴大。店鋪選址調(diào)查報告第三步客流量的統(tǒng)計一般在評估地理條件時，應(yīng)認真測定經(jīng)過該地點行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)

2、系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點為：1 .各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。2 .上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。3 .上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。店鋪選址調(diào)查報告第四步分析消費者的購買力商圈內(nèi)家庭和人口的消費水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經(jīng)過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50%,5001000元的占20%,10001500元的占20%,人均月收

3、入500元以下的10%;人均月收入2000元以上的約占10%。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。店鋪選址調(diào)查和評估方法(1)商圈的調(diào)查商圈，也稱商業(yè)圈，是指店鋪吸引消費者的地理區(qū)域。商圈的大小，與消費者所購買商品的特性、消費習慣、交通因素等有很大關(guān)系。一般以店鋪設(shè)定的地點為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素，但實際上，還應(yīng)綜合店鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網(wǎng)的設(shè)立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圓，店鋪類型、規(guī)模、周圍有無競爭者，顧客往返時間和交通障礙等都會影響商圈調(diào)查的結(jié)果。商圈包含三個層次：中心商業(yè)田、次級商業(yè)田和邊緣商業(yè)圈。中心商

4、業(yè)圈占這一店鋪顧客總數(shù)的55%70%。這是最靠近店鋪的區(qū)域，顧客在人口中所占的密度最高，每個顧客的平均購貨額也最大，很少同其他商圈發(fā)生重疊。次級商業(yè)圈包含這一店鋪顧客總數(shù)的15%25%。這是位于中心商業(yè)圈外圍的商圈，顧客較為分散，一般日常用品對這一商圈的顧客缺少吸引力。邊緣商業(yè)圈包含了剩余部分的顧客，他們最分散，如便利店對他們就不具有吸引力，只有一些特殊品、選購品才會吸引他們的到來。有效商圈范圍的調(diào)查對于新設(shè)店鋪商圈的劃定，往往通過調(diào)查評價，包括對市場趨勢的分析和對消費者的調(diào)查。商圈的顧客群調(diào)查商圈內(nèi)的顧客群分為兩部分：一是流動人口：二是住戶。兩種人口對營業(yè)額的影響不同。流動人口測定的一般方法

5、是：a.指定專人（最好是兩個以上的人員，可輪流測量，獲得全天的測試資料）到預定的店址測定各年齡層的人數(shù)。b.將幾個時段內(nèi)測定的流動人口數(shù)平均，得到每小時平均人數(shù)。c.預估不同年齡層可能發(fā)生的客單價，即每一個顧客的購買金額。d.預估入店率，即流動人口中進入店鋪的人數(shù)比例。住戶測定的方法是：商圈內(nèi)的競爭店調(diào)查在作商圈內(nèi)競爭店調(diào)查時，必須考慮到下列因素：現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的數(shù)量，規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。任何一個商圈都可能處于商店過少、過多或飽和的情況。過小的商圈內(nèi)只有很少的商店，提供滿足商圈內(nèi)消費者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)，以至每家商店都得不到相應(yīng)的投資回

6、報；一個飽和的商圈內(nèi)的商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明，一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由下式求得：一般來說，應(yīng)選擇飽和指數(shù)較高的商圈開店。因為飽和指數(shù)越大，這意味著改善圈內(nèi)的飽和度越低；飽和指數(shù)越小，商圈的飽和度越高。開業(yè)后營業(yè)額估算營業(yè)額的估算應(yīng)考慮：商圈內(nèi)常住居民的購買量；商圈范圍內(nèi)企事業(yè)單位的購買量；流動顧客群的購買量；超級市場在商圈范圍內(nèi)的市場占有率等。合適的賣場面積確定連鎖超市一般對某種業(yè)態(tài)的店鋪都定有賣場面積標準及實場結(jié)構(gòu)標準。這一方面是為了樹立統(tǒng)一的企業(yè)形象；另一方面也是為了使商品的平面布置、立體陳列、設(shè)備安置等店鋪設(shè)計項目

7、套用標準化的模式，以降低設(shè)計費用；也是為了使各連鎖店的商品結(jié)構(gòu)的基本一致性而使采購成本和流動資金降低。所以，要實現(xiàn)經(jīng)營的標準化，首先必須做到賣場面積及結(jié)構(gòu)的標準化。投資收益調(diào)查通過商圈調(diào)查可以估算店鋪的營業(yè)額，但該店鋪是否值得經(jīng)營，還必須把營業(yè)額與投資額相比較，評估出損益狀況。這項評估要注意長遠性的考慮，如10年以上。開店投資預估。開店投資主要包括：a.設(shè)備。b.工程.c.包裝材料。d.設(shè)計費用。經(jīng)營費用預估。經(jīng)營費甩可分為固定費用與變動費用兩類。固定費用是指與銷售額的變動沒有直接關(guān)系的費用支出，如工資、福利費、折舊費、水電費、管理費等；變動費用是指隨商品銷售額的變化96變化韻費用，如運雜費、

8、保管費、包裝費、商品損耗、借款利息、保險費、營業(yè)稅等。損益平衡點分析。損益平衡點是指店鋪收益與支出相等時的營業(yè)額，超過此點，店鋪即有盈利，低于此點即表示虧損。a.損益的計算方法如下：實際攢益=稅前損益一分擔總部費用稅前損益=銷售毛利一變動費用一固定費用銷售毛利=營業(yè)收人一銷售成本b.損益平衡點的計算方法如下：固定費用損益平衡點銷售額：毛利率-變動費用率c.經(jīng)營安全率的計算方法如下?lián)p益平衡點銷售額經(jīng)營安全率=(1)X100%預期銷售額這一比例是衡量店鋪經(jīng)營狀況的重要指標，一般測定的標準為：安全率在30%以上為優(yōu)秀店；20%30%為優(yōu)良店；10%20%為一般店；10%以下為不良店。(2)店址調(diào)查的

9、評估方法店址在進行了立地調(diào)查，對某些指標進行了估算后，還不能確定是否適合開店，只有對這些指標進行評估后，才能做出決定。本節(jié)只給出兩種基本的方法，以供讀者參考。比較法即將本店的各種條件與銷售業(yè)績良好的商店比較，看看其優(yōu)于本店的條件有哪些，劣于本店的條件有哪些。這樣，企業(yè)就可以了解本店鋪在同類市場上的地位以及不足之處。通過逐步改善，提高企業(yè)在市場上的競爭地位.市場占有率法對于任何一個店鋪來說，都有一個損益平衡點銷售額的估計若此銷售額所要求的商圈必要市場占有率比較低，則風險不高；反之，要求的市場占有率越高，風險越高。假設(shè)預選地的商圈規(guī)模為100萬，只要銷售額達30萬即可達損益平衡點，即30%的商圈占

10、有率，風險便不高。若銷售額需達70萬元才可達損益平衡點，而70%的商圈占有率是非常高難度的指標，萬一有任何失誤，極易蒙受損失。因而，在該地開店的風險就過高。一般來說，某店鋪的必要市場占有率越低越好。某店鋪的必要市插占有率；損益平衡點銷售額/市場規(guī)模市場規(guī)模：商圈內(nèi)戶數(shù)*每戶支出一、調(diào)查目的1 .選擇合適開社區(qū)便利店的地域2 .詳細了解目標區(qū)域的消費概況以及競爭者情況，為門店選址提供正確依據(jù)。二、調(diào)查對象及抽樣根據(jù)第二手資料及初步消費分析，加上專業(yè)人員的實地考察，選定某小區(qū)居民為調(diào)查對象。由于家庭經(jīng)濟背景的差異，小區(qū)居民收支也會有差別，從而導致消費購買習慣的差異性。為了準確快速的得出調(diào)查結(jié)果，此

11、次調(diào)查決定采用隨機抽樣法。三、調(diào)查內(nèi)容：1 .哪些地域適合開便利店2 .目標區(qū)域的周邊環(huán)境3 .消費者收入調(diào)查4 .競爭者調(diào)查四、調(diào)查方法實地考察、現(xiàn)場問卷調(diào)查五、樣本量：5000份六、調(diào)查執(zhí)行控制：1 .資料收集分析：通過查詢、交換、購買、索取、委托情報網(wǎng)收集等方法獲取相關(guān)二手資料，注意資料來源并對其進行效度評估，篩選有用信息。2 .實地考察：對第一步得出的幾個區(qū)域進行考察，包括消費潛力、周邊環(huán)境及競爭者。3 .對目標區(qū)域進行消費者情況調(diào)查要求：立地條件：(1)坐落于“生活道路”(2)緊挨車站(3)商圈內(nèi)有足量的生活人口(4)靠近集聚人的場所(5)附近有辦公樓街(6)附近有單身宿舍或單身公寓(7)房租應(yīng)在一天的銷售額以下(8)競爭者較少不適合便利店發(fā)展的因素：(1)商圈內(nèi)人口極少(2)車流的動線很少(3)地下店鋪(4)要登樓梯的店鋪(5)不能設(shè)店招與燈箱的店鋪(6)店鋪的形狀不規(guī)則競爭者調(diào)查：(1)識別競爭者。(2)識別競爭對手的策略，力求揚長避短，發(fā)揮優(yōu)勢，在競爭中保持主動地位。(3)判斷競爭者目標，有助于推斷每個競爭者是否對其目前的地位和財務(wù)成