1、持續照料退休社區持續照料退休社區，指通過為老年人提供自理、介護、介助一體化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力發生變化時，依然可以在熟悉的環境中繼續居住，并獲得與身體狀況相對應的照料服務。持續照料退休社區起源于美國教會創辦的組織，英文簡稱為CCRC,至今已經有100多年的歷史。CCRC是一種復合式的老年社區，通過為老年人提供自理、介護、介助一體化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環境中繼續居住，并獲得與身體狀況相對應的照料服務。簡介可持續照料退休社區(ContinuingCareRetirementCommunity,簡稱CCRC),起源于美國教會

2、創辦的組織，至今已經有100多年的歷史。CCRC是一種復合式的老年社區，通過為老年人提供自理、介護、介助一體化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環境中繼續居住，并獲得與身體狀況相對應的照料服務。據1999年美國一項學術調查顯示，居住于CCRC老人的余命年齡是非居住于CCRC老人的1.5倍。人性化的CCRC養老理念受到了老年人的歡迎與認可。特點持續照料退休社區通常選擇在距市中心50-100公里、一小時車程內、交通便利的城市周邊地區。退休社區以圍墻封閉自成一體，配備安全監控、保安巡查等多種方式提供安全保障。社區配有大面積綠地、景觀、花園、種植園區。為入住者提供優

3、美的居住養生環境，并且從個人居所到服務場所、公共空間全部為無障礙設計。社區提供各種生活配套設施：餐廳、超市、洗衣、銀行、郵局、美容美發及各種娛樂活動場所。在社區內入住者可以方便的解決一切生活需要。社區建設的社區醫院擁有經驗豐富的各專科醫生，為入住者提供預防、醫療、護理和康復等多種專業、快捷、親情的醫療服務。入住者在身體狀況和自理能力發生變化時，可以獲得與其健康狀況相對應的居住空間與關懷照料服務。同時，社區為老人提供充分的活動學習空間及各種設施。由于社區規模大，入住人員多，老人可以結交興趣愛好相同的朋友，根據不同愛好自愿組成各種學習、活動小組，如：書畫、音樂、棋牌、球類、手工制作、電腦、養生等。

4、長期照護有兩種主要型態，一種是居家型照護，另一種是入住型照護。前一種照護型態規劃與執行某種照護支持服務，讓需要照護的個案仍可住在自己的家中。美國學界稱此類的照護為居家與小區照護(Home-andCommunity-BasedServices,BCBS)。入住條件在美國，典型的“持續照料退休社區”主要有兩個要件，首先是入住者在入住時要簽一紙終生照護契約（Life-CareContract）,并付一筆入住費（從2萬至40萬美金不等）,通常是購置小區中某一個住宅的費用。另一個要件則是此小區必須能夠滿足年長者住民在不同階段中所需要的照護服務，至其過世。因此在合約中，入住個案承諾余生將在此小區中生活及渡

5、過，并再按時繳交月費或管理費（從200至2,500美金不等）；機構則承諾將按照其實際需要，優先為住民提供適當的照護服務。“持續照料退休社區”的住戶通常是能夠獨立生活的退休人士，先住在獨立生活的住宅中，然后隨著身體機能的退化，自我照顧能力逐步降低時，機構再視其情況，安排住民移住輔助生活住宅、集合式老人住宅或護理之家。由于醫療是“持續照料退休社區”的住民不可缺少的一環，因此“持續照料退休社區”若不是本身就是某個醫療體系的一部分，不然就須要與附近的醫院有緊密的合作關系，以便當住民須要就醫時，能夠獲得實時且妥當的治療或照護。此外，有些“持續照料退休社區”也利用本身的空間、設施或專業人力，提供居家或小區

6、照顧服務給小區以外的非住民長者。這樣一來，就形成當地一個完整的連續照護網絡。詳解持續照料退休社區：CCRC在中國成功必須掌握四個關鍵點今天和大家分享的主題是ccrc相關話題，主要想和大家分享幾個部分：第一個是ccrc的本質和特點是什么：第二個是影響ccrc發展的核心因素是什么：第三個是中國現在所處階段對ccrc的發展有什么影響：第四個是若要ccrc在中國成功，必須掌握哪幾個關鍵要點。研究淺薄，歡迎大家提意見哈！首先是第一個問題，因為ccrc發源于美國，在美國發展的最成熟，所以借用美國的模式來講解一下ccrc的特點。CCRC（ContinuingCareRetirementcommunity）翻

7、譯成中文為持續照料退休社區，美國CCRC根據入住者的身體狀況，可分為四種不同的模式：獨自生活社區玨身以上篁歡社交B9健者人君年士學健身遵程.社交活動，文化交解外！制定個性砧熱期日常勞舌,mgk莎值修整湮物助迸事儲存時明櫛期生活M區日口主工翼書:Q的毒人失火臚理也看老年響年的老人卷業事行機腳需官號好耨的它人CCRC能提供從IL（獨立生活社區）、AL（協助生活社區）、MC失憶護理、到NH（專業理療機構）的持續照料。在一個完善的ccrc社區，可以享受到全過程的養老服務。健康評估，協助如刪.培助送狀，生序預約、藥物監at尿失禁爐1理.健一事源程協助出行日個人曲tmAW.4H9S疆.聆事務，藥物營理，I

8、齒絳關樂外出行糧安排1 .入彳3Eccrc社區的老人，可以從55歲開始入住，一直到終老，但現在美國ccrc入住老人的平均年紀已經在80歲以上，核心因素是依靠復賣次數獲取利潤的盈利模式造城的，這個我們待會兒再細說。全美CCRC有接近2000家，年收入38萬美元客戶占到49%,8萬美元以上客戶占到24%。這種產品，基本上是針對中產以上階層的客戶，開發出來的產品，不是那種剛需型養老。2 .入彳iccrc的費用支付，基本為一次性高額的入住建交費用，再加上每個月的月費，而這個一次性的費用相當的高。在美國，依靠出售自有自己的房屋支付一次性建交費用，入住到CCRC的老人占到總人數的66%。可見，大家入住的門

9、檻還是相對比較高的。當然，這個一次性建交（建交就是一次性付清所有保費）的費用，在離開時，是享有一定的返還的，以Erickson。Living項目為例：酗150%臨終返還選頊行元）90%臨終返還選項，萬兀）入門費總值309475返還總值155428自己承擔值15548大家可看到表格里面展示的，因選擇不同的返還比例，前期支付的入門費也會有差異，基本遵循著高入門費高返還，低入門費低返還的規律。ccrc這種產品面向老年客戶的時候，有一項保障比較吸引人，就是從健康居住單元，進入到專業護理單元的時候，月費可以不增長。正是這個服務核心費用的優勢，吸引了許多老年人愿意入住ccrc社區。從某種意義上，ccrc產

10、品的收費方式，更像一種保險產品。我前期交了許多錢，但是保障了后期支付不增長。那么對于開發ccrc的主體來說，核心利潤點來自于產品的重復銷售。因為老年人住進ccrc之后，很少有中途離開，基本都會待到去世。若老年人在社區居住的時間非常的長，那么項目只能賺一次收入。若在同等的時間內，產品賣兩次，則賺到的是兩次的收入。（這點顯著的凸顯了ccrc本質是為賺錢存在的，不屬于公益性的養老服務項目）所以，現在美國的ccrc在努力提高入住老年人的年齡，這樣他們在里面的入住年限就比較短，就可以很快的進入再一次的銷售環節。美國ccrc老年人的平均生活年限為7.9年。3 .從收益率狀況來看，ccrc的資本收益率也是較

11、高的，在美國可以實現平均12.5%的資本收益率水平，僅次于專業養老護理機構的12.8%接下來我們進入第二個話題。影響ccrc發展的核心因素是什么？在權威分析中，我們發現，ccrc的發展與房地產發展狀況、金融工具、稅收政策、政府補貼等四個核心要素緊密相關。我們驚奇的發現，房地產發展與ccrc的發展竟然是負相關的關系，就是說，房地產市場越好，ccrc的發展就會受到抑制；房地產市場開始下滑，ccrc的發展反而開始增速。這和ccrc一次性需要收極高的入門費用有極大的關系，再加上大多數老年人靠賣房支付。若房地產市場大好，大家未必舍得賣。ccrc投資有監管，營業許可需要通過洲及保險部門通過。住房持有者貸款

12、、專有逆向按揭貸款等金融工具也有效的推動了ccrc的發展，對其發展影響最深遠的是reits。雖然ccrc的本質是盈利，但事實上美國大多數ccrc都是非盈利項目，靠資本運作降低融資成本（剛才大家也提到了），政府也有較多的優惠政策支持。美國人愿意賣房子住ccrc的另兩大關鍵因素是房產稅和遺產稅，房產稅稅率大致在1%-3%之間，遺產稅1999年的起征點為65萬美元，稅率實行超額累進制。稅率分成18個等級，從18%到50%。這兩大稅負也促進了ccrc的繁榮。以此推斷，中國將會在2020年左右，迎來ccrc社區發展的小高峰首先，reits的啟動將帶來深遠的影響。2014年9月30日，央行、銀監會聯合出臺

13、關于進一步做好住房金融服務工作的通知，放松了對與自住需求密切相關的房貸政策，并鼓勵銀行通過發行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放。一其次，中國房產稅、遺產稅的出臺都基本有了時間表。未來會削弱老年人退休后繼續持有不動產的意愿。還有，房地產市場的發展，也基本上達到了平臺期，需求量處于穩定階段，快速發展、不動產快速增值的階段已經不存在了。哎呀，一不小心第三個部分也講完了。咱們進入第四個部分：ccrc在中國成功，必須掌握哪幾個關鍵要點。第一個關鍵點，低融資成本。因為ccrc項目的體量一般都比較大，最多有2000多房間的，少的也至少500房間，前期投資量較大，雖說后期收入部分有高額的入門費，但融資成本太高也扛不住。第二個關鍵點，控制土地成本。因為中國特有的不動產產權模式，再加上中國老百姓強烈的產權意識，ccrc這種無產權的產品，其價值在中國人心目中一定不可能和有產權的房子一樣。按照我們之前的統計，入門費總額達到周邊同等面積產權房總價的6070%比較容易接受。所以這就意味著，若地價和產權房一樣，這事兒就沒法玩兒了。所