1、.2009年全國房地產市場分析第一節 土地供求及價格2009年土地開發面積和企業購置土地面積繼續上年的負增長態勢，土地價格由降轉升。一、土地購置面積2009年房地產企業購置土地面積繼續上年負增長態勢，降幅有所增加。2003-2006年，房地產企業購置土地面積增長一直呈現逐年下降的局面，2005年和2006年為負增長。2007年，房地產企業購置土地面積出現大幅增加為40609.18萬平方米，增幅達到11.03%。受金融危機影響，2008年房地產開發企業購置土地面積再次出現負增長，為36785.37萬平方米，同比減少8.6%，增幅比去年同期減少20個百分點。2009年，全國房地產開發企業完成土地購

2、置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%，降幅高于2008年10個百分點。圖表 2009年土地開發面積和土地購置面積繼續維持上年的負增長態勢資料來源：國家統計局、REICO數據庫圖表 2009年土地開發面積和土地購置面積降幅逐月縮小資料來源：國家統計局、REICO數據庫二、土地開發面積和投資2009年完成開發土地面積繼續負增長，土地開發投資增幅增加。2007年土地開發活動增長相比2006年有所減緩，完成土地開發面積為26870.77萬平方米，同比負增長0.95%；土地開發投資1798.49億元，同比增長22.92%，增幅比去年同期減少32.48個百分點。2008年房地產開發企業完成開發土

3、地面積26033.27萬平方米，同比減少5.6%；土地開發投資1635.46億元，同比增加8.9%，增幅比去年同期減少14個百分點。2009年完成土地開發面積繼續負增長，1-12月為23006萬平方米，同比減少19.9%，降幅高于2008年14個百分點。1-11月土地開發投資為1407.56億元，同比增加11.8%，增幅比去年同期增加約6個百分點。三、土地價格圖表 2009年土地交易價格同比漲幅逐季增加資料來源：國家統計局、REICO數據庫圖表 2009年土地交易價格環比由降變漲資料來源：國家統計局、REICO數據庫1、2009年地價由降轉升2008年全國70個大中城市土地交易價格漲幅逐季下降

4、，全年為9.45%，漲幅比2007年減少2個百分點。其中1-4季度環比漲幅分別為0.7%、2.2%、0.4%，0.3%。2009年全國70個大中城市土地交易價格漲幅逐季增加，前3季度同比上漲2.6%，環比上漲4.5%，其中1-3季度分別為環比下降1.3%、環比上漲2.3%、環比上漲3.5%。2、商業旅游娛樂用地價格漲幅最高在不同用地類型中，2009年以來商業旅游娛樂用地價格漲幅最高，其次為其他用地價格漲幅，居住用地價格漲幅為第三位，工業用地價格漲幅最低，2009年前3季度上述各土地價格分別累計環比上漲7.3%、6.5%、5%和0.3%。分季度來看，各種土地價格漲幅均是逐季走高，第1季度居住用地

5、價格環比下降。在居民住宅用地中，高檔住宅用地價格上漲最快，經濟適用房用地價格漲幅平穩。2009年1-3各季度，高檔住宅用地價格環比指數分別為99.8、110.3、101.9，累計上漲12.2%；普通住宅用地價格指數分別為97.1、102.4、105，累計上漲4.4%；經濟適用房用地價格指數各季均為100。3、70大中城市中有49個城市地價水平高于去年同期2009年多數城市地價同比上漲。前3季度，70大中城市中有49個城市地價高于去年同期，有12個城市地價水平與去年同期相同，有9個城市地價低于去年同期。這9個城市為：呼和浩特、武漢、包頭、金華、成都、南充、無錫、泉州、哈爾濱。2009年前3季度，

6、居住用地價格同比漲幅最大的10個城市為：杭州21%、烏魯木齊13.3%、貴陽10.4%、海口9.5%、福州9.1%、廈門8.3%、銀川7.4%、南昌7.3%、天津5%、西寧4.5%。圖表 2009年前3季度35個大中城市中居住用地價格漲幅最高的10個城市資料來源：國家統計局、REICO數據庫第二節 商品房供求及價格一、商品房供給增幅增加2009年商品房新開工面積和竣工面積增幅增加，商品房施工面積和房地產開發完成投資增幅低于去年同期，增幅由年初最低逐月增加。1、房地產開發投資2009年房地產開發投資增幅由年初最低逐月增加，增幅低于2008年同期。2008年房地產開發投資為3.06萬億，增長20.

7、9%，增幅比2007年減少10個百分點。2009年，房地產開發完成投資3.6萬億元，同比增長16.1%，增幅比2008年同期減少4.8個百分點，為近年最低水平，比同期城鎮固定資產投資增幅低14個百分點。2009年1-2月，房地產開發投資增幅最低只有1%，之后增幅逐月增加，下半年高于10%，年末增幅有所下降。圖表 2009年房地產開發投資增幅低于上年，增幅逐月增加資料來源：國家統計局、REICO數據庫2、商品住宅和其他物業開發投資商品住宅和其他物業開發投資增幅均比2008年同期減少。2009年，商品住宅和其他物業開發投資增幅均比去年同期減少，辦公樓和商業用房開發投資增幅高去年同期。2009年，商

8、品住宅完成投資25619億元，同比增長14.2%，增幅減少8.4個百分點；1-11月辦公樓開發投資1204.98億元，同比增長30.5%，增幅增加30個百分點；商業營業用房開發投資3646.66億元，同比增長35%，增幅增加近20個百分點；其他物業開發投資同比增長12.7%，增幅減少9.3個百分點。圖表 各種物業類型開發投資增幅基本逐月增加資料來源：國家統計局、REICO數據庫3、建安工程費2009年房地產開發投資中建安工程費比重持續增加。房地產開發投資中主要構成為建安工程費、土地購置費、土地開發投資，三者占房地產開發投資的比重超過90%。2009年，房地產開發投資中建安工程費的比重持續200

9、8年的增加態勢，由2008年的69.8%增加到71.3%；而土地購置費的比重和土地開發投資的比重則分別由2008年的18.9%、5.3%下降為2009年的16.7%、4.6%。2009年，在房地產開發投資增量中，建安工程費的貢獻率達到了80%，而土地購置費和土地開發投資對房地產開發投資增量的貢獻之和只有5%。圖表 建安工程費在房地產開發投資中的比重持續增加資料來源：國家統計局、REICO數據庫圖表 近年商品房各項建設指標變化資料來源：國家統計局、REICO數據庫4、商品房新開工和竣工面積商品房新開工和竣工面積增幅增加。2008年，商品房新開工面積和施工面積增幅均有所下降，竣工面積增幅與去年持平

10、。其中，商品房新開工面積增長2.3%，商品房施工面積增長16%，商品房竣工面積同比減少3.5%，增幅均比上年有較大幅度減少。 2009年，商品房屋新開工面積和竣工面積增幅均比去年增加。其中，商品房施工面積31.96億平方米，同比增長12.8%，增幅略低于去年同期；新開工面積11.54億平方米，同比增長12.5%，增幅增加10個百分點；竣工面積7.02億平方米，同比增長5.5%，增幅增加9個百分點。從逐月數據看，商品房新開工面積增幅下半年出現較快增加，說明市場存貨已經得到消化。5、各類型物業新開工面積增幅下半年增加2009年1-11月，商品住宅新開工面積78485.08萬平方米，同比增長12.9

11、%，增幅比去年同期增加約8個百分點；辦公樓新開工面積2279.77萬平方米，同比增加20.8%，增幅比去年同期增加16個百分點；商業用房新開工面積10448.93萬平方米，同比增長35.4，增幅增加33個百分點。圖表2009年下半年商品房屋新開工面積增幅較快增加資料來源：國家統計局、REICO數據庫圖表 2009年下半年各種類型商品房屋新開工增幅增加資料來源：國家統計局、REICO數據庫二、商品房需求大幅增加1、商品房銷售面積2009年商品房銷售面積大幅增加。2008年，房地產市場需求下降。商品房銷售面積62088.9萬平方米，同比減少20%。其中，現房銷售面積19629.3萬平方米，同比減少

12、22%；期房銷售面積42459.7萬平方米，同比減少19%。2009年，商品房銷售面積大幅增加。全年商品房銷售面積93713萬平方米，同比增加42.1%，增幅增加62個百分點。其中，1-11月現房銷售面積為20129萬平方米，同比增加47%，增幅增加66個百分點；期房銷售面積為55074萬平方米，同比增加55%，增幅增加73個百分點。逐月數據看，2009年商品房銷售面積自3月份起同比增加，增幅逐月增加。圖表 2009年各類型商品房銷售面積大幅增加資料來源：國家統計局、REICO數據庫2、各類型物業銷售面積2009年各類型物業銷售面積大增。2009年，商品住宅、辦公樓和商業用房銷售面積走勢相同，

13、增幅逐月增加，大大高于往年水平。其中，商品住宅銷售面積為80420萬平方米，同比增加44%；辦公樓銷售面積為1452.76萬平方米，同比增加30.8%；商業用房銷售面積為4784萬平方米，同比增加24.2%。三、房屋銷售價格由降轉升2009年，各類型房屋銷售價格由降轉升，漲幅快速增加。房屋租賃價格同比下降。1、房屋銷售價格房屋銷售價格3月份起開始環比上漲，漲幅逐步增加。2008年房價漲幅為6.5%。受翹尾因素影響，2008年房價同比漲幅在1季度達到最高，之后逐步回落，1-4各季度70大中城市房屋銷售價格同比漲幅分別為11%、9.2%、5.27%、0.5%。環比價格來看，2008年第3季度和第4

14、季度房價出現環比下降，1-4各季度70大中城市房價環比漲幅分別為0.8%、0.3%和環比下降0.1%、環比下降1.3%。2009年1月和2月70大中城市房價依然為環比下降，3月份開始房價出現環比上漲，且漲幅逐月提高。2009年全年，房價環比累計上漲7.75%，1-4季度各季度房價分別環比下降0.2%，環比上漲1.81%、環比上漲2.52%和環比上漲3.44%。從價格同比看，2009年70大中城市房價自6月份開始同比上漲，漲幅逐步增加。全年房價同比上漲1.53%，1-4各季度70大中城市房價分別同比下降1.1%，同比下降0.5%、同比上漲1.93%和同比上漲5.8%。圖表 2009年房屋銷售價格

15、由降轉升漲幅快速增加資料來源：國家統計局、REICO數據庫2、主要類型物業價格各種主要類型物業價格由年初的環比下降轉為環比上漲。2008年，商品住宅、二手住宅、辦公樓、商業用房的銷售價格分別上漲7.1%、6.2%、7.1%、3.6%。2009年各種主要類型物業價格由年初的環比下降轉為環比上漲，商品住宅、二手住宅分別環比上漲9.03%和6.9%，辦公樓和商業用房分別環比上漲6.26%和2.73%，均高于去年同期漲幅。除辦公樓各月價格同比均為上漲外，商品住宅、二手住宅、商業用房價格同比均從下半年開始轉正。2009年全年，商品住宅、二手住宅、辦公樓和商業用房的同比漲幅分別為1.26%、2.42%、3

16、.03%、0.37%。3、70大中城市房價2009年70大中城市中幾乎全部城市房價上漲。2009年，70個大中城市中有69個城市房價累計上漲，商品住宅價格漲幅最高的10個城市分別為廣州、金華、深圳、海口、溫州、湛江、北京、南京、寧波、杭州。70個大中城市中二手住宅價格漲幅最高的10個城市分別為：深圳、溫州、杭州、廈門、金華、銀川、重慶、南京、哈爾濱、大連。2009年四個一個城市中，廣州、深圳的住房價格上漲最快，商品住房的價格分別上漲19.7%和14.1%，深圳二手住房價格累計上漲了23.78%，在70個大中城市中排名首位。北京商品住宅和二手住宅分別累計上漲13%和2.9%，上海商品住宅和二手住

17、宅分別累計上漲9.03%和7.42%。圖表 2009年70個大中城市中商品住宅銷售價格漲幅最高的10個城市資料來源：國家統計局、REICO數據庫圖表 2009年70個大中城市中二手住宅價格漲幅最高的10個城市資料來源：國家統計局、REICO數據庫三、房屋租賃價格同比下降1、房屋租賃價格總體情況房屋租賃價格總體同比下降。2008年，房屋租賃價格漲幅為1.4%，低于2007年漲幅0.7個百分點。2009年房屋租賃價格下降，前3季度房屋租賃價格下降0.8%。其中1-3季度，房屋租賃價格同比降幅分別為0.5%、1.4%和0.5%，3季度租賃價格降幅收窄。2、住宅和商業物業租賃價格住宅和商業物業租賃價格

18、降幅3季度有所收窄。從不同物業類型來看，2009年前3季度，住宅、辦公樓、商業用房的租賃價格分別下降0.9%、上漲0.9%、下降1.6%，3季度住宅和商業用房的租賃價格降幅均有所收窄，辦公樓租金漲幅1季度最高，2、3季度則逐季下降。圖表 2009年房屋租賃價格下降資料來源：國家統計局、REICO數據庫圖表 2009年辦公和商業物業租賃價格指數回落資料來源：國家統計局、REICO數據庫第三節 房地產市場季度變化分析總體來看，2009年房地產市場需求旺盛，上半年消化存貨，下半年供給逐步增加，價格由年初下跌轉為上漲，漲幅逐月增加。分季度看，房地產市場供求增長均逐季增加。一、2009年1季度房地產市場

19、運行情況2009年1季度：房屋成交量增加，3月份房價止跌；房地產開發投資意愿低迷，地價繼續下跌。 房屋成交量增加。2009年1季度，商品房銷售面積為11309萬平方米，同比增加8.2%，增幅高于去年同期和上季度增幅，這是繼商品房銷售面積連續14個月負增長后出現的首次增加；許多城市二手房交易量也出現增加。長三角地區、珠三角地區和環渤海地區商品房銷售面積，與去年同期相比分別增長3.2%、81.5%和17.7%，銷售量已接近2007年的同期水平。一線城市中，深圳商品房銷售面積增加最快，增幅達到213.9%，其次是北京和廣州，增幅分別為81.0%和26.7%，上海仍表現為負增長（-2.1%）。 3月份

20、房價出現小幅上漲。2009年1季度，70大中城市房屋銷售價格同比下跌1.13%，環比下降0.2%。其中，商品住宅環比下降0.4%，二手住宅環比上漲0.1%，辦公樓環比下跌0.2%，商業營業用房環比上漲0.5%。從月度指數來看，2009年3月70大中城市房價出現小幅上漲，1-3月房屋銷售價格環比指數分別為99.8、99.8、100.2，3月份二手住房價格上漲幅度略高于商品住宅，分別為0.3%和0.1%。1季度前兩個月，各類型住宅價格均為環比下降，3月份，普通住宅價格環比上漲0.2%，其中90平方米以下住宅環比上漲0.2%，高檔住宅和經濟適用房價格指數均為100，房價沒有下跌也沒有上漲。1季度，環

21、渤海地區新建商品住房和二手住房價格基本保持平穩，長三角地區和珠三角地區住房價格呈現小幅上漲的態勢。 地價下跌。2009年1季度，全國城市地價總體水平環比下降1.53 %，同比下降2.25%。其中，商業、居住、工業用地分別環比下降0.4%、2.31%和1.08%，居住用地價格下降幅度最大，其次為工業用地。珠三角地區綜合地價環比下降幅度最大，降幅為5.73%；長三角地區的綜合地價環比下降0.96%；環渤海地區綜合地價環比下降1.24%。 房地產開發投資意愿繼續低迷。2009年1季度，房地產開發投資同比增長4.1%，增幅比去年同期減少28個百分點，比同期固定資產投資增幅低22個百分點，是1998年以

22、來同期最低水平。購置土地面積和商品房新開工面積繼續負增長，且降幅增大；施工面積和竣工面積增幅明顯高于上季度。珠三角地區和環渤海地區房屋新開工面積自去年下半年以來一直呈現同比負增長的態勢，1季度兩個地區的房地產開發投資均為負增長，長三角地區房地產開發投資增幅顯著回落。1季度，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的房屋新開工面積均為同比負增長，40重點城市中有27個城市房屋新開工面積同比減少，呼和浩特、海口、福州、廣州、成都、蘇州和深圳的降幅超過50%。 房地產開發企業應付工程款快速增加。前3個月，開發企業應付工程款為1435.6億元，同比增加66%，增幅比去年同期增加32個百分點，為近5年來的同期最

23、高值。二、2009年2季度房地產市場運行情況2009年2季度：房地產市場需求繼續增加，部分地區土地購置活動景氣上升，但房地產市場整體投資意愿沒有明顯增加，房價漲幅逐月增加。 2009年1-5月房地產市場需求持續增加，房屋成交量已超過2007年同期水平。年1-5月，商品房銷售面積為2.46億平方米，同比增加25.5%，增幅比去年同期增加32.7個百分點，成交量已經超過2007年同期水平。前5個月，商品房銷售面積增幅逐月增加，其中，商品住宅和商業用房銷售面積增幅均持續增加，辦公樓銷售面積為負增長但降幅逐步減小。2009年1-5月，長三角地區、珠三角地區和環渤海地區商品房銷售面積，與去年同期相比分別

24、增加32.0%、75.8%和25.8%，成交量均高于2007年的同期水平。4月和5月，40重點城市商品房銷售面積仍保持1季度的增長態勢，且增幅明顯提高，32個城市商品房銷售面積出現不同程度的同比增加，深圳、南昌、廈門和北京的增幅均超過100%。前5個月，北京和深圳的商品房成交量高于2007年同期水平，廣州和上海商品房成交量與2007年同期水平相當。多數城市二手房交易量同比增加。 2009年1-5月房地產市場供給繼續低增長，部分地區土地購置活動景氣上升，但房地產市場整體投資意愿沒有明顯增加。2009年前5個月，房地產開發投資低幅增長，1-2月投資增幅僅為1%，1-5月房地產開發完成投資1.02萬

25、億元，同比增長6.8%，增幅比去年同期減少25個百分點，比同期固定資產投資增幅低26個百分點。從不同類型物業來看，前5個月辦公樓和商業用房開發投資增幅高于去年同期，商品住宅投資增幅則低于去年同期，40重點城市商品住宅開發投資為負增長，但降幅低于1季度。1-5月珠三角地區、長三角地區和環渤海地區的商品住宅開發投資均為負增長。2009年1-5月，除竣工面積外，商品房各項建設指標增幅均低于去年同期，其中購置土地面積繼續負增長但降幅收窄、商品房新開工面積繼續負增長，施工面積增幅低于去年同期，顯示房地產開發投資意愿沒有明顯增加。分地區看，2009年1-5月，珠三角地區土地購置面積同比增幅由負轉正，長三角

26、地區和環渤海地區土地購置面積仍表現為同比負增長，但降幅比1季度減小。40重點城市中，27個城市土地購置面積表現為同比負增長，也有少數城市土地購置面積出現較大幅度的增長，其中，深圳、長春、石家莊和蘇州四個城市的土地購置面積同比增幅超過100%。前5個月，40重點城市中，75%的城市房屋新開工面積同比負增長；長三角地區、珠三角地區和環渤海地區房屋新開工面積均為同比負增長。 2009年1-5月，在購房需求和銀行信貸的支持下，本年新增房地產開發資金來源增幅逐月增加，而外商投資和企業自籌資金增長緩慢。90平方米以下商品住宅和經濟適用房投資比重進一步增加，前5個月在房地產開發投資中的占比之和持續增加達到3

27、6%。 2009年前5個月70大中城市房價先跌后漲且漲幅逐月增加，5月份房價上漲城市數量超過90%。2009年前5個月房屋銷售價格環比上漲0.8%，同比下降1%。其中，前2個月房價環比下降，降幅均為0.2%；3-5月各月房價環比上漲，漲幅分別為0.2%、0.4%和0.6%，漲幅逐月增加。新建住宅和二手住宅價格走勢與整體房價走勢相同，前5個月分別累計上漲0.6%和1.6%。2009年1-5月，普通住宅價格上漲最快。前5個月，普通住宅和高檔住宅價格漲幅逐月增加，分別累計上漲0.8%和0.1%，其中90平方米以下住宅價格環比上漲0.7%；經濟適用房價格保持穩定。2009年1季度，環渤海地區新建住房和

28、二手住房價格基本保持平穩，長三角地區和珠三角地區住房價格呈現小幅上漲的態勢。4-5月份，長三角地區、珠三角地區和環渤海地區新建住房與二手住房價格均為上漲。5月份，70大中城市中有64個城市的新建住房價格和61個城市的二手住房價格環比上漲。三、2009年3季度房地產市場運行情況2009年3季度：房屋成交量保持快速增加，房價漲幅平穩，房地產開發投資意愿回升。 房屋成交量增幅繼續增加。2009年第3季度，商品房銷售面積為24262萬平方米，同比增加68%，增幅比去年同期增加94個百分點，比上季度增加21個百分點；商品住宅、辦公樓、商業用房、多數城市的二手住房交易量增幅均高于上季度。長三角和環渤海地區商品房銷售面積增幅高于第2季度，珠三角地區商品房銷售面積增幅比2季度減小；北京、上海、廣州和深圳商品房銷售面積比去年同期分別增長140.2%、91.2%、45.0%和70.5%，其中，北京和上海商品房銷售面積增幅比第2季度擴大，廣州和深圳商品房