1、第六章第六章 土地市場中的中介組織管理土地市場中的中介組織管理第一節(jié)土地市場中的中介管理概述 教案14第一節(jié)土地市場中的中介管理概述第一節(jié)土地市場中的中介管理概述l土地流轉(zhuǎn)進程中孕育而生的不同類型及特點的中介組織對促進城市土地流轉(zhuǎn)發(fā)揮了十分積極的作用,但是,中介組織在為城市土地流轉(zhuǎn)服務的過程中仍存在著一些缺陷與不足,我們必須為中介組織的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境,加強中介組織自身建設和完善,提高土地中介組織經(jīng)營和服務檔次. 土地市場中介l土地一級市場外交易孕生了土地經(jīng)紀人，又稱土地掮客。掮客或居間掮客，在古代商業(yè)史上又稱“居間人”、“代辦商”、“經(jīng)辦商”等，是為買賣雙方說合貿(mào)易，評定價格需要花費口

2、舌的人，俗稱“牙人”。l2013年，房地產(chǎn)行業(yè)處于暴利時代，對于那些期望進入城市房地產(chǎn)行業(yè)的外地企業(yè)來說，由于他們不了解城市土地市場的行情，或在土地公開招投標中無法拿到土地，只好轉(zhuǎn)而尋求二級市場上轉(zhuǎn)讓的土地，亟需專業(yè)人士提供必要的市場信息。另一方面，對于那些手中囤積了土地需要出讓的開發(fā)商來說，土地出讓既不能夠大張旗鼓的宣傳，又沒有足夠的精力和必要去配備專人去尋找客戶，自然也希望有“中間人”。 對土地中介服務企業(yè)與個人進行嚴格的資質(zhì)審查對土地中介服務企業(yè)與個人進行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督一、土地市場中介服務：提供土地交易代理；土一、土地市場中介服務：提供土地交易代理；土地交易咨詢；土地交易經(jīng)紀、土地交

3、易評估等地交易咨詢；土地交易經(jīng)紀、土地交易評估等等業(yè)務。等業(yè)務。二、土地市場中介產(chǎn)生的必然性二、土地市場中介產(chǎn)生的必然性1、專業(yè)性強2、地產(chǎn)交易的不動產(chǎn)的特殊性3、地產(chǎn)信息的不充分、交易過程復雜、時間長以及政策性強。三、三、土地市場中介服務的特點l1、投資小、風險低l2、專業(yè)性、技術(shù)性強l3、從屬性強四、四、土地市場中介服務體系及管理l一、土地市場中介服務體系一、土地市場中介服務體系l土地市場中介服務是指為土地市場交易主體的交易活動提供各種中介代理和相關服務的行為。l我國法律規(guī)定的土地市場交易中介服務是包括土地價格評估、交易代理、地產(chǎn)咨詢策劃、地產(chǎn)經(jīng)紀等一系列活動的總稱。這里主要介紹與地產(chǎn)經(jīng)營

4、有關的幾種中介服務機構(gòu)。1.土地價格評估機構(gòu)l土地價格評估是指土地估價人員，根據(jù)估價目的，按照估價程序，采用科學的估價方法，并結(jié)合估價經(jīng)驗，通過對影響土地價格因素的分析，對土地最可能實現(xiàn)的合理價格作出推測與判斷。土地價格評估是土地市場中介服務的主要組成部分。l通過土地評估，可以為土地市場各種交易活動提供客觀的價格尺度，為土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、補償、稅收、投資決策、交換等活動提供依據(jù)。2.地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)l是指為地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息、可行性等代理服務業(yè)務的組織。地產(chǎn)經(jīng)紀活動是指經(jīng)紀人受交易主體委托從事地產(chǎn)交易的中介服務并收取傭金的行為。地產(chǎn)經(jīng)紀的性質(zhì)是交易居間代理，即受交易一方或多方

5、委托，為委托人提供交易中介代理。地產(chǎn)經(jīng)紀的業(yè)務范圍包括為進行地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、調(diào)換、典當?shù)漠斒氯擞袃斕峁┚娱g介紹、代理、咨詢等服務。l充分發(fā)揮地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人的作用，并加強監(jiān)督和管理，對于活躍地產(chǎn)市場，促進地產(chǎn)流通，具有積極的意義。3.地產(chǎn)咨詢機構(gòu)它是指從事地產(chǎn)開發(fā)、地地產(chǎn)咨詢機構(gòu)它是指從事地產(chǎn)開發(fā)、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、地產(chǎn)抵押、地產(chǎn)出租等咨詢業(yè)務產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、地產(chǎn)抵押、地產(chǎn)出租等咨詢業(yè)務的組織。的組織。l具體來說，地產(chǎn)咨詢機構(gòu)主要承擔地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、有關部門、企事業(yè)單位、公民個人需要咨詢的有關地產(chǎn)業(yè)的方針、政策、法律、市場信息、項目評估、價格等情況，咨詢土地使用權(quán)的取得條件和取得方式，國家對地產(chǎn)

6、開發(fā)的原則要求和具體條件，咨詢地產(chǎn)交易的條件及程序等。ll地產(chǎn)市場不是充分競爭的市場，保證地產(chǎn)信息的暢通是公平交易的前提。地產(chǎn)咨詢機構(gòu)專業(yè)從事收集、處理、發(fā)布地產(chǎn)信息，同時又為地產(chǎn)交易雙方提供咨詢，促進市場交易活動公平進行。地產(chǎn)咨詢機構(gòu)是地產(chǎn)中介行業(yè)的智能機構(gòu)。地產(chǎn)咨詢對于土地市場的交易活動具有重要作用。二、土地市場中介服務管理l中介服務人員資格管理國家對土地市場中介人員主要采取統(tǒng)一考試，執(zhí)業(yè)資格認證和注冊登記管理辦法。l從事地產(chǎn)咨詢服務的人員，必須是具有土地、房產(chǎn)及其相關專業(yè)中等以上學歷，有與地產(chǎn)咨詢服務相關的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱，并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。ll從事土地估價業(yè)務的土地

7、估價師必須經(jīng)國家統(tǒng)一考試取得土地估價師資格證書并經(jīng)注冊后才能持證從業(yè)。l同樣，地產(chǎn)經(jīng)紀人也必須是經(jīng)過考試，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證并注冊的人員，否則不得從事地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。2.中介服務機構(gòu)管理l從事土地及房產(chǎn)中介業(yè)務，應當設立相應的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)，它是具有獨立法人資格的組織。政府土地和房屋行政管理機構(gòu)負責對房地產(chǎn)中介服務企業(yè)的資質(zhì)管理。房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的基本條件為：l(1)必須是具有法人資格的經(jīng)濟實體，要有明確的經(jīng)營范圍，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧，能獨立地承擔經(jīng)濟責任。l(2)必須有健全的管理機構(gòu)，并配有與內(nèi)容、方式及經(jīng)營規(guī)模相適應的具有專業(yè)知識的經(jīng)營、技術(shù)等人員。ll(3)必須具有與

8、經(jīng)營規(guī)模相適應的自有資金，有固定的服務場所等。l設立的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)經(jīng)工商行政管理部門批準領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上人民政府土地和房地產(chǎn)管理部門備案。管理部門每年對房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)進行年檢。3.中介業(yè)務管理l我國法律規(guī)定，土地及房地產(chǎn)中介服務人員承辦業(yè)務，由其所在中介機構(gòu)統(tǒng)一受理并與招聘人簽訂書面中介服務合同，中介服務費用由土地及房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)統(tǒng)一收取，依法納稅。土地及房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)開展業(yè)務應當建立業(yè)務記錄，設立業(yè)務臺賬。l3.中介業(yè)務管理l法律對土地及房地產(chǎn)中介服務人員規(guī)定了行業(yè)戒律，在中介活動中不得有下列行為：索取、收受委托合同以外的酬金或其他財

9、物，或者利用工作之便，牟取其他不正當?shù)睦?允許他人以自己的名義從事土地及房地產(chǎn)中介業(yè)務;同時在兩個或兩個以上中介服務機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務;與一方當事人串通損害另一方當事人利益;法律、法規(guī)禁止的其他行為。建立起較完善的土地市場中介服務和相應建立起較完善的土地市場中介服務和相應的機構(gòu)是發(fā)展土地市場的客觀要求。的機構(gòu)是發(fā)展土地市場的客觀要求。l國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置管理的工作中心是，圍繞國有企業(yè)改制，研究制定國有企業(yè)盤活其土地資產(chǎn)的政策，創(chuàng)新和完善企業(yè)改制中的土地資產(chǎn)處置方式，研究不同土地資產(chǎn)處置方式之間的政策界限、權(quán)責內(nèi)涵、法律關系和利益均衡機制.使每種處置方式的權(quán)利和義務相平衡、不同處置方式之間的法律清

10、晰、負擔和利益平衡。指導企業(yè)根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和企業(yè)的實際情況選擇適宜的土地資產(chǎn)處置方式：制訂科學合理的土地資產(chǎn)處置方案二、土地市場中介服務管理二、土地市場中介服務管理l中介服務人員資格管理國家對土地市場中介人員主要采取統(tǒng)一考試，執(zhí)業(yè)資格認證和注冊登記管理辦法。從事地產(chǎn)咨詢服務的人員，必須是具有土地、房產(chǎn)及其相關專業(yè)中等以上學歷，有與地產(chǎn)咨詢服務相關的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱，并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。從事土地估價業(yè)務的土地估價師必須經(jīng)國家統(tǒng)一考試取得土地估價師資格證書并經(jīng)注冊后才能持證從業(yè)。同樣，地產(chǎn)經(jīng)紀人也必須是經(jīng)過考試，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證并注冊的人員，否則不得從事地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。.中介

11、服務機構(gòu)管理中介服務機構(gòu)管理l2從事土地及房產(chǎn)中介業(yè)務，應當設立相應的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)，它是具有獨立法人資格的組織。政府土地和房屋行政管理機構(gòu)負責對房地產(chǎn)中介服務企業(yè)的資質(zhì)管理。房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的基本條件為：(1)必須是具有法人資格的經(jīng)濟實體，要有明確的經(jīng)營范圍，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧，能獨立地承擔經(jīng)濟責任。l(2)必須有健全的管理機構(gòu)，并配有與內(nèi)容、方式及經(jīng)營規(guī)模相適應的具有專業(yè)知識的經(jīng)營、技術(shù)等人員。(3)必須具有與經(jīng)營規(guī)模相適應的自有資金，有固定的服務場所等。設立的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)經(jīng)工商行政管理部門批準領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上人民政府土地和

12、房地產(chǎn)管理部門備案。管理部門每年對房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)進行年檢。3.中介業(yè)務管理中介業(yè)務管理l我國法律規(guī)定，土地及房地產(chǎn)中介服務人員承辦業(yè)務，由其所在中介機構(gòu)統(tǒng)一受理并與招聘人簽訂書面中介服務合同，中介服務費用由土地及房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)統(tǒng)一收取，依法納稅。土地及房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)開展業(yè)務應當建立業(yè)務記錄，設立業(yè)務臺賬。法律對土地及房地產(chǎn)中介服務人員規(guī)定了行業(yè)戒律，在中介活動中不得有下列行為：索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當?shù)睦?允許他人以自己的名義從事土地及房地產(chǎn)中介業(yè)務;同時在兩個或兩個以上中介服務機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務;與一方當事人串通損害另一方當事人利益;法律、法規(guī)禁止的其他行為。l國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置管理的工作中心是，圍繞國有企業(yè)改制，研究制定國有企業(yè)盤活其土地資產(chǎn)的政策，創(chuàng)新和完善企業(yè)改制中的土地資產(chǎn)處置方式，研究不同土地資產(chǎn)處置方式之間的政策界限、權(quán)責內(nèi)涵、法律關系和利益