1、 大量管理資料下載2022-5-31房地產政策法規2022-5-32課程簡介課程簡介 n本課程主要是對有關房地產有關法律和法規及其有關政策的進行一下初步的了解，并通過閱讀輔導教材和聽取輔導講座來進行深一步的學習和認識。使學生通過本課程的學習能夠運用法律和法規正確的解決實際中遇到的有關房地產的問題和糾紛。并且能夠認識到國家在改革開放以來對房地產業的建設和改革。本課程即要求學習相關的法律知識，又要求具有一定的房地產專業知識。因此，對學生來說這一門很重要入門學科，在學習本課程的時候要求學生注意把握理論聯系實踐，只有這樣才能學好這門課程，并且在以后的學習中以教材為基根的不斷的向外擴展。 2022-5-

2、33本課程的基本目的和要求是本課程的基本目的和要求是 n1 了解和掌握房地產法的基本概念、基礎知識和基本理論；熟悉有關房地產的法律、政策、法規。n2 提高依法治國、依法管理房地產的自覺性，能運用所學房地產法知識分析好人解決實際問題。2022-5-34學前準備及其學習方法學前準備及其學習方法 n要求學生在學習課程之前要對我國房地產近年來的改革和建設以及相關法律和法規，以此來引導學生學習本課程的興趣。2022-5-35在學習本課程應把握和遵循一下幾點在學習本課程應把握和遵循一下幾點 n1理論聯系實際n2學習教材和學習有關房地產法律和法規以及政策相結合n3系統學習與重點把握相結合n4學習教材與輔導材

3、料和輔導講座相結合n5結合題型特點進行學習n 2022-5-36學習中需要參考的書籍學習中需要參考的書籍 n中華人民共和國城市房地產管理法n房地產法（人大版）n建筑法（1997.11.12）n物業管理法2022-5-37教學中的主要手段教學中的主要手段 n講解 、結合各地的房地產實例進行分析2022-5-38教學大綱教學大綱 2022-5-39前言n房地產業是從是房地產開發、經營、管理和服務的行業。隨著社會的發展，房地產業已經成為國民經濟的一個重要部門，在聯合國1986年修訂的全部經濟活動產業分類的國際標準中列為十大經濟活動的第八類；在我國現行的行業分類中列為第七類。n 2022-5-310n

4、 這說明房地產業無論是在國際上還是在國內都作為一個重要的獨立產業成為國民經濟發展的支柱之一，房地產市場也隨著我國房地產管理體制的改革而逐漸深入和完善。當然放地產市場的和諧運轉和健康秩序的維持離不開健全的房地產法制建設，特別是在我們這樣一個幅員遼闊、地區差異大的國度，健全和完善的房地產法制更是不可或缺。 2022-5-311n房地產法是一門綜合性的法律部門，包括諸多法律規范，理論博大精深，體系龐大而復雜，涉及到土地利用和城市建設規劃，房地產用地開發，房屋建設，房地產金融，房地產交易，房地產抵押，房地產評估，房地產終結，房地產稅費，物業管理等法律制度。2022-5-312n在較大的房地產法律體系中

5、，基本且理論比較成熟的法律有：土地法、建筑法、房產法、物業管理法。 2022-5-313 土地是財富之母，也是整個社會經濟發展的基礎和前提；就房地產業而言，土地更是第一要素。n土地的基本特征是：稀缺性n如何有效配置土地資源就成為土地制度的核心問題。n土地法的基本使命：在維護土地公有制的前提下，設計和保護各種土地使用權，建立和維護一個健全的土地市場。n內容：土地所有權、土地使用權、土地抵押權、耕地、建設用地、土地市場、土地稅費和管理。2022-5-314n 建筑師凝固的音樂、音樂是流動的建筑。在房地產業中，建筑業是其中的一個有機組成部分；在房地產開發中，建筑師氣中的一個重要環節；在房地產法中，建

6、筑是其中的一個基本組成部分。2022-5-315安居樂業 n 改革開放以來，通過推進投資主體多元化、實行住房商品化和逐步引入市場機制，促進了住宅投資和住宅建設的持續高速增長，推動房地產業的恢復和發展，也初步完成了解決城鎮居民住房嚴重短缺問題的歷史任務。n這是我國住宅建設由計劃經濟型發展方式向市場導向型發展方式轉變所進行的第一次重大轉折，極大的調動了各方面住宅投資的積極性，為住宅建設和房地產業發展奠定了一個好的基礎。2022-5-316物業管理 n目前，住宅小區作為城市的縮影，成為集居住、服務、經濟功能為一體的小社會，而物業管理也已成為我國的新興行業、朝陽產業。n 隨著經濟的發展和人民生活水平的

7、不斷提高，廣大群眾對物業管理的要求也越來越高。n 物業管理的發展必須與人民群眾日益增長的物質文化需求相適應。n物業管理法：物業管理中主體、行為、責任的法律制度構成。2022-5-317中華人民共和國城市房地產管理法n一 總則n1. 制定原因n為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展。n2. 遵守本法的情況n在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。n本法中的概念n（1） 房屋：是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。n（2） 房地產開發

8、：是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。n（3） 房地產交易：包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。n3. 機構設置及其職權n國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。n縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。n二 房地產開發用地n 土地使用權出讓n1.概念：指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。n2. 土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計

9、劃。n3.出讓方式：拍賣、招標或雙方協議方式。n采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。n4.土地使用權出讓最高年限由國務院規定；n土地使用權出讓應當簽訂書面出讓合同，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。n5.違約賠償n土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。n6.有關收回的情況n國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；

10、在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。n7土地使用權因土地滅失而終止。n（二）土地使用權劃撥n1概念：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。n依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。n2以下可由縣級以上人民政府依法批準劃撥n（1）國家機關用地和軍事用地；n（2）城市基礎設施用地和公益事業用地；n（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；n（4）法律、行

11、政法規規定的其他用地。n三：房地產開發n1房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃，合理布局、綜合開發、配套建設。n2超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。 n3國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。n4設立房地產開發企業，應當具備條件n（1）有自己的名稱和組織機構；n（2）有固定的經營場所；n（3）有符合國

12、務院規定的注冊資本；n（4）有足夠的專業技術人員；n（5）法律、行政法規規定的其他條件。n設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。n5房地產開發企業的注冊資本與投資額的比例應當符合國家有關的規定。n四：房地產交易n（一）一般規定n1房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。n2 國家實行房地產價格評估制度。n3 國家實行房地產成交價格申報制度。n（二）房地產轉讓n1概念：房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。n2房地產不能轉讓的情況n（1）以出讓方式取得土地使用權的，不符合以下條件的不得轉讓n按照出讓合同約定已

13、經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；n按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。n（轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。）n（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；n（3）依法收回土地使用權的；n（4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；n（5）權屬有爭議的；n（6）未依法登記領取權屬證書的；n（7）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。n3房地產轉讓應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用取得的方式n4土地使用權的使用年限n

14、原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。n5以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。n6商品房預售，應當符合的條件；2022-5-318第一章 房地產管理體制 n學習目的與要求n了解我國房地產管理體制的沿革；掌握我國現行房地產管理體制的基本架機構。2022-5-319第一節 我國房地產管理體制的沿革 n 從建國之初到“文革”期間n改革開放以來 2022-5-320

15、第二節 我國現行的房地產管理體制 n國家房地產管理體制n對房地倆證合一于房地倆證分離的綜合考察 2022-5-321第二章 土地管理法律制制度（上） n學習目的與要求n 了解土地管理法的概念，土地法律關系，土地管理法的淵源和效力以及土地管理發基本內容；掌握土地所有權制度、國有土地有償使用制度和國家土地使用權劃撥的有關內容。2022-5-322第一節 土地管理發概述 n（一） 土地管理法的概念n（二） 土地法律關系n（三） 土地管理法的基本內容n（四）土地管理法的效力 2022-5-323第二節 土地所有權制度 n（一） 土地所用權的概念和特征n（二） 國有土地所用權n（三）農民集體土地所用權

16、2022-5-324第三節 國有土地有償使用制度 n（一） 土地使用權出讓n（二） 土地使用權轉讓n（三） 土地使用權出租n（四） 土地使用權抵押n（五） 國有土地租憑和國有土地使用權作價出資或入股n（六）土地使用權的終止 2022-5-325第四節 國有土地使用權的劃撥 n（一） 土地使用權劃撥的概念和范圍n（二） 劃撥使用權的轉讓、出租、抵押n（三） 劃撥土地使用權的回收n（四）國有企業改革中劃撥土地使用權的處理 2022-5-326 第二章 土地管理法律制度（下）n學習目的與要求n 了解土地利用總體規劃；掌握耕地保護法律制度和建設用地法律制度的美容要點。 2022-5-327 第一節 土

17、地利用總體規劃 n（一） 土地利用與保護的概念和內容n（二） 土地利用總體規劃的編制n（三） 土地利用總體規劃的審批與修改n（四） 土地利用總體規劃與其他規劃的關系n（五）土地利用年度計劃 2022-5-328第二節 耕地保護制度 n（一） 切實保護耕地是我國的一項基本國策 n（二） 基本農田保護區制度n（三） 土地開發與復墾 2022-5-329第三節 建設用地制度 n（一） 建設用地的概念n（二） 國家建設用地使用權的取得n（三） 國家建設征用土地n（四） 臨時用地的管理n（五）鄉（鎮）建設用地 2022-5-330 第三章 城市房地產權屬及其管理法律制度 n 學習目的與要求n掌握房屋所用

18、權、土地使用權，建筑物區分所用權、住房部分產權和房地產相鄰權等有關概念和內容；掌握城市房產權屬登記的概念、功能、效力，房產權屬登記和地產權登記的內容了；了解城市公有房屋和私有房屋的有關內容。2022-5-331第一節 城市房地產權屬關系 n（一） 房地產所用權n（二） 土地所用權n（三） 建筑物區分所用權n（四） 住房部分產權n（五） 房地產相鄰權 2022-5-332第二節 城市房地產權屬登記 n 房地產權屬登記的功能n 房地產權屬登記的效力n 房產權屬登記n 地產權屬登記 2022-5-333第三節 城市房屋管理 n 城市私房管理n 城市公房管理 2022-5-334第四章 城市房地產開發

19、法律制度 n 學習目的與要求n 了解城市房地產開發的概念、特征以及房地產開發應注意的事項；掌握房地產開發用地制度的內容；了解房地產開發企業的概念、設立條件和程序；認識房地產開發企業的管理機制；了解房地產中介服務的有關內容。2022-5-335第一節 城市房地產開發概述 n 房地產開發的概念和特征n 房地產開發的類別n房地產開發應注意的事項 2022-5-336第二節 房地產開發用地 n 房地產開發用地制度n 土地使用權出讓與劃撥 2022-5-337第三節 房地產開發企業 n 房地產開發企業的概念和種類n 房地產開發企業的設立條件和程序n 房地產開發企業的管理 2022-5-338第四節 房地

20、產中介服務 n 房地產中介服務的概念n 中介服務機構及其管理n 中介服務人員資格管理n 中介服務管理 2022-5-339 第五章 城市房屋拆遷法律制度 n學習目的與要求n 了解城市房屋拆遷的概念、種類；明確房屋拆遷應注意到事項；掌握城市房屋拆遷的補償和安置的有關內容。2022-5-340第一節 城市房屋拆遷概述 n（一） 屋拆遷的概念和種類n（二） 房屋拆遷應注意的事項n（三） 房屋拆遷的程序 2022-5-341第二節 城市房屋拆遷的補償和安置 n（一） 拆遷補償n（二） 拆遷安置 2022-5-342 第六章 城市房地產交易法律制度 n學習目的與要求n 了解房地產交易的概念和特征；理解房

21、地產轉讓、抵押應注意的問題；了解和掌握房地產轉讓、房屋預售、房地產抵押、房屋租憑、房屋出典、房屋贈與和房屋加油的主要內容。 2022-5-343第一節 城市房地產交易概述 n（一） 房地產交易的概念和特征n（二） 房地產轉讓、抵押應注意的問 2022-5-344第二節 房地產轉讓 n（一） 房地產轉讓的概念n（二） 房地產轉讓的條件n（三） 房地產轉讓的程序n（四） 房地產轉讓合同 2022-5-345第三節 房屋預售 n（一） 房屋預售的概念n（二） 房屋預售的法律調整n（三） 房屋 售的再行轉讓 2022-5-346第四節 房地產抵押 n（一） 房地產抵押的概念n（二） 房地產抵押的條件n

22、（三） 房地產抵押的程序n（四） 房地產抵押合同 2022-5-347第五節 房屋租賃 n（一） 房屋租賃概述n（二） 房屋租賃合同 n（三） 房屋租賃的幾個具體問題 2022-5-348第六節 房屋出典 n（一）房屋出典概述n（二）典權的設定和實現 2022-5-349第七節 房屋贈與 n（一） 房屋贈與的概念n（二） 房屋贈與合同 2022-5-350第八節 房屋交換 n（一） 房屋交換的概念n（二） 房屋交換合同n（三） 房屋交換行為的認定 2022-5-351 第七章 城鎮住房制度的改革與立法 n學習目的與要求n 了解城鎮住房制度改革的必要性，城鎮住房制度改革的模式選擇；掌握城鎮住房制

23、度改革的基本原則和基本內容。 2022-5-352第一節 城鎮住房制度改革概述 n 城鎮住房制度改革的必要性n 城鎮住房制度改革的模式原則n城鎮住房制度改革基本原則和基本內容 2022-5-353第二節 城鎮住房制度改革的政策和立法 n 城鎮住房制度改革的重要政策和立法n 城鎮住房制度改革的政策和立法的主要內容n 加強住房立法 2022-5-354 第八章 物業管理法律制度 n學習目的與要求n 了解物業管理沿革；認識物業管理的概念、特點和原則；掌握物業管理的內容；認清不同用途的物業的管理要點和物業管理的基本環節；了解房屋修繕管理和房屋設備管理；了解和掌握業主大會與業主委員會、物業公司的有關內容

24、。2022-5-355第一節 物業管理概述 n（一） 物業管理沿革n（二） 物業管理的概念、特點和原則n（三） 物業管理的內容n（四） 不同用途的物業的管理n（五） 物業管理的基本環節n（六） 房屋修繕管理和房屋設備管理 2022-5-356第二節 業主管理權 n（一） 業主、業主大會和業主委員會的概念n（二） 業主大會和業主公約n（三）業主委員會 2022-5-357第三節 物業委托管理 n（一） 物業公司的法律地位n（二） 物業公司的權利義務 2022-5-358第四節 加強物業管理立法，完善物業管理體制 n（一） 現代物業管理對傳統物業管理的挑戰n（二） 政府對物業管理市場的管理 202

25、2-5-359第九章 涉外房地產法律制度 n學習目的與要求n 明確涉外房地產關系法律調整的特殊性；掌握涉外地產制度和涉外房產制度的有關內容。 2022-5-360第一節 涉外房地產關系法律調整的特殊性 n（一） 涉外房地產的概念n（二） 涉外房地產關系的法律適用n（三） 處理涉外房地產關系應當遵循的原則 2022-5-361第二節 涉外地產制度 n（一） 外商投資企業用地n（二） 外商投資開發經營成片土地n（三） 外商投資企業的地產 2022-5-362第三節 涉外房產制度 n（一） 涉外房產的買賣n（二） 涉外房產的租憑n（三） 外商投資企業的房產n（四） 外國人私有房產n（五） 華僑房產 2022-5-363 第十章 房地產稅收法律制度 n學習目的與要求n了解房地產稅收的概念、房地產稅收應注意的問題；掌握稅收