1、物業與業主的責任與義務一、這些事是物業公司的事物業公司管理服務的范圍有哪些？物業管理條例規定，物業管理是業主和物業服務企業按物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。也就是說，物業服務企業是根據物業服務合同中約定的服務項目和服務標準，為業主提供質價相符的服務。業主室內裝修中，物業公司對違規業主通過勸阻、制止并向相關職能部門報告的方式來實施服務與管理。二、這些事是開發商的事保修期內以及保修期內沒修好的房屋裂縫、煙道漏煙串味、墻面或樓頂滲漏、衛生間和廚房防水等問題，都是開發商分包的建設方、施工方的責任。由于許多物業公司是開

2、發商全額子公司，不少業主把應由開發商負責的問題都記到物業公司的賬上，認為物業管理服務不到位。其實，開發商將房屋賣給業主后，房屋產權屬于業主而不屬于開發商，不管是開發商所成立的物業公司還是其他物業公司，都不承擔應由開發商分包的建設方、施工方承擔的責任。三、這些事是相關部門的事指導業主召開業主大會、管理監督物業管理服務、調節物業矛盾糾紛、偵破業主家里被盜案件、處理違章搭建、違規改裝修住房、業主占用綠地和道路等等，這些事是政府各職能部門；如社區、公安、城管、房管、環保等工作范疇，這些事物業公司有責任配合和協助相關部門工作。四、這些事是相關企業的事業主家里供水、供電、供氣、供暖、電話、網絡、有線電視等

3、方面的問題，由社會公共事業企業或運營商負責解決，也不在物業公司服務范圍。物業管理條例明確規定，“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取費用”。由于目前城市供水、供電等企業在收費時，部分仍以總表計費，并由物業公司按分戶表代收代繳，工作中，一方面，物業公司不能將水、電、氣費與物業服務費捆綁到一起收；另一方面，供水、供電等企業也應該付給物業公司一定的勞務費。五、這些事是業主自己的事家里的門窗框壞了，水閥、水龍頭壞了，電源短路了，座便箱浮球不好用，室內墻皮脫落了等等，這些業主自用部分，維修也好，更換也好，都是業主自己決定的事。過去，房屋的所有權是政府或產權單位，

4、這些事都該政府或產權單位管，現在房屋的所有權是業主，所有權內的事（不包括共有部位和共用設施）都該業主自己管。這些事也可以委托物業公司，但不屬于物業公司的管理服務范圍，而屬于有償服務范圍。另外，召開業主大會、選舉業主委員會、選聘或解聘物業公司、簽訂物業委托服務合同、制定管理規約等，這些也都是全體業主的事。六、物業管理費什么時候開始收?。?2011年1月1日起經省人大批準頒布實施的貴州省物業管理條例第五十四條規定：前期物業服務合同生效之日至房屋交付使用之前發生的物業服務費，由建設單位承擔。房屋交付給買受人之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費，由買受人按照前期物業服務合同約定的物業服務收費

5、標準承擔。房屋達到交付條件，買受人遲延接受房屋交付的，前款規定物業服務費發生的起始日期自建設單位催告房屋買受人接受交付的期限結束次日起算按照物業服務合同的約定交納物業服務費。七、任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權益的行為問題，物業公司能履行的義務和行使的權利：根據物權法及物業管理條例的規定，物業服務企業物業服務企業應當履行告知、制止、報告三項義務。告知義務：物業服務企業應通過住戶手冊、公告欄、宣傳資料以及簽訂責任書等形式告知業主，在本小區內應該共同遵守哪些準則，哪些行為會損壞其他業主的共同利益。制止義務：對業主已經發生違規的行為，物業服務企業

6、須盡到制止義務，制止義務包括勸告、批評教育、發出書面限期整改通知書等方式。但物業服務企業并沒有強制執法能力的權利。報告義務：對業主的一些違法違規行為進行告知、制止無效的應當及時向相應職能部門報告。八、空房未享受物管服務或感覺服務不好等其他情況是否要交納物業費。 合同中約定，房屋空置期間，業主須全額繳納物管費。另物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供了服務，業主需按時交納物業費。（法律依據最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第六條及貴州省物業管理條例第六十七條）九、業主已經裝修完畢，如何退裝修履約保證金？ “裝修完畢后，業主、裝修施工單位、物業專業技術人員聯合對房

7、屋進行三方驗收，填寫房屋裝修驗收單，驗收合格需三方確認簽字，施工人員交回出入證。退裝修履約金須裝修驗收滿半年同時樓下業主簽字認可無滲漏等現象即對第3方（相鄰業主及公共設施設備）無影響，方全額退還。”十、裝修履約保證金為什么要半年后才退？部分裝修問題會在房屋使用一定時間后才會顯現，為確保裝修不會給其他業主造成影響，保障所有業主的共同利益，所以裝修履約保證金才會在半年后退還。十一、為什么裝修時要辦理裝修手續？ “依據中華人民共和國建設部令第110號住宅室內裝飾裝修管理辦法第三章第十六條:裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業，應當與物業管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。十二、住宅室內裝飾裝修管理

8、服務協議應當包括的內容： 裝飾裝修工程的實施內容； (一) 裝飾裝修工程的實施期限； (二) 允許施工的時間； (三) 廢棄物的清運與處置； (四) 住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求； (五) 禁止行為和注意事項； (六) 管理服務費用； (七) 違約責任； (八) 其他需要約定的事項。 增加的專項管理服務費用，主要包含以下內容：(一) 電梯及公共設施的成品保護費用；(二) 增加的電梯運輸能耗及保養費用；(三) 增加的裝修期間對公共環境污染的保潔費用；(四) 增加的裝修期間公共秩序管理費用；(五) 增加的裝修管理的費用。 十三、裝修期間收取的管理服務費用，主要在那些方面支付:裝修期間因施工人員

9、進出頻繁和運送建筑材料、建筑廢棄物等發生，會增加電梯及公共設施的管理維護費用，加大電梯能耗及保養成本；以及在裝修期間對公共環境污染的清潔、保潔費用、公共秩序維護費用、公共設施細小損壞的修繕維護費用和加大裝修巡檢、辦理等人員的成本及管理費用。十四、裝修收費的組成部分？裝修收費由：裝修管理服務費、裝修建筑垃圾清運費、裝修履約金三項構成。其中，裝修管理費、裝修建筑垃圾清運費是按建筑平方及約定價格一次性收?。谎b修履約保證金按戶及約定標準收取，此項按約定退還業主。十五、裝修垃圾清運費包括什么？裝修垃圾清運費（即廢棄物的清運與處置）是指，裝修中所產生的建筑垃圾由裝修人將其袋裝后堆放到物業指定的裝修垃圾堆放

10、點，由物業公司負責清運出小區，該費用包括：裝卸車費、運輸費、傾倒處置費等。十六、空調裝在哪里？在安裝前，您可前往小區物業客戶服務中心，物業會安排專人告知您該單元空調安裝位置。十七、是否可以在屋面上搭建其他建筑？ 頂層屋面屬于該樓業主的公共部分，根據物業管理條例和建設部令第110號住宅室內裝飾裝修管理辦法及貴陽市裝飾裝修管理辦法等相關規定：建筑物尤其是樓宇外觀要保持協調統一并不得隨意更改原規劃設計。如隨意搭建就破壞了整體區域外貌，降低該樓宇的品質，產生安全問題，所以不允許業主私自占用。十八、可否安裝太陽能熱水器？樓宇頂層屋面屬于業主共有的公共部分，為保持整個小區建筑的特色及美觀，防止鉆孔安裝對屋

11、面尤其是隔熱層、防水層的損壞，加之有的層面是按不承載人設計的，其承載力的計算是有限定的，故一般情況下是不能安裝太陽能熱水器的。十九、住宅能否改變使用功能？住宅不能改變使用功能，購房合同中明確有規定說明，另物權法第七十七條明確規定“業主不得違反法律、法規及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意?！倍⑽飿I是否可以托管鑰匙，為什么要托管？ 業主是否將房屋鑰匙托管給物業是由業主本人決定的且和物業達成協議，物業托管鑰匙主要是為了在業主未正式進場裝修或入住之前，物業公司會免費定期對空置房屋進行檢查、維修以及查看樓上樓下

12、的試水等情況，從而為業主更好的服務，但如果您在室內放置了私人物品，物業公司將不會托管鑰匙。二十一、電梯使用單位的職責電梯使用單位是指具有電梯管理權利和管理義務的單位或個人，其職責：（一）保持電梯緊急報警裝置能夠隨時與使用單位安全管理機構或者值班人員實現有效聯系；（二）在轎廂內或者出入口的明顯位置張貼有效的安全檢驗合格標志；（三）將電梯使用的安全注意事項和警示標志置于乘客易于注意的顯著位置；（四）在電梯顯著位置標明使用管理單位名稱、應急救援電話和維保單位名稱及其急修、投訴電話；（五）醫院提供患者使用的電梯、直接用于旅游觀光的速度大于2.5m/s的乘客電梯，以及采用司機操作的電梯，由持證的電梯司機

13、操作；（六）制定出現突發事件的應急措施與救援預案，學校、幼兒園、機場、車站、醫院、商場、文藝演出場館、展覽館、旅游景點等人員密集場所的電梯使用單位，每年至少進行一次救援演練，其他使用單位可根據本單位條件和使用電梯的特點，適時進行救援演練；二十二、電梯應急救援的時間特種設備安全技術規范第三章第十四條第三款中規定：電梯內應公示24小時服務電話，電梯維保單位接到故障通知后及時予以排除，接到電梯困人故障報告后，維修人員及時抵達維保電梯所在地實施現場救援，直轄市或者設區的市抵達時間不超過30分鐘，其他地區一般不超過小時。二十三、電梯使用過程中的注意事項(一)遵守電梯安全注意事項和警示標志的要求；(二)不

14、乘坐明示處于非正常狀態下的電梯；(三)不采用非安全手段開啟電梯層門；(四)不拆除、破壞電梯的部件及其附屬設施；(五)不乘坐超過額定載重量的電梯，運送貨物時不得超載；(六)不做其他危及電梯安全運行或者危及他人安全乘坐的行為；二十四、電梯事故的分類根據特種設備安全監察條例第六章第六十一條中的事故分類，特種設備事故分為特別重大事故、重大事故、較大事故與一般事故4級。（一）特別重大事故：特種設備事故造成30人以上死亡，或者100人以上重傷，或者1億元以上直接經濟損失的。（二）重大事故：特種設備事故造成10人以上30人以下死亡，或者50人以上100人以下重傷，或者5000萬元以上1億元以下直接經濟損失的

15、；（三）較大事故：特種設備事故造成3人以上10人以下死亡，或者10人以上50人以下重傷，或者1000萬元以上5000萬元以下直接經濟損失的；（四）一般事故：電梯轎廂滯留人員2小時以上的；二十五、電梯故障的自救之情況一：電梯突然停止運行怎么辦？如果電梯突然停下，首先不要驚慌，可嘗試持續按開門按鈕，并通過電梯內對講機或手機撥打電梯維修單位的服務電話求助。也可通過大聲呼救等方式向外界傳遞被困的信息，不要強行扒門或試圖從轎頂天花板爬出。二十六、電梯故障的自救之情況二：電梯失去控制急速下墜怎么辦？轎廂突然下墜時：(一) 快速把每一層的按鍵都按下。(二) 如果電梯內有把手，一只手緊握把手固定位置，防止摔倒

16、。(三) 整個背部與頭部緊貼不靠門的內墻，呈一直線，運用墻體作為脊椎防護。(四) 選擇一個不靠門的角落，膝蓋呈彎曲姿勢，借膝蓋彎曲來承受重擊壓力。因為韌帶是唯一人體富含彈性的一個組織，所以借用膝蓋彎曲和踮腳姿勢來承受重擊壓力，加大緩沖，比骨頭來承受壓力來的大。(五) 把腳跟提起，呈踮腳姿勢。二十七、乘坐電梯需文明乘坐，請遵守以下四不要:乘坐電梯時請文明安全乘坐;不要用手或身體強行阻止電梯門開合;不要在電梯內蹦跳;不要對電梯使用粗暴行為，如用腳踹轎廂四壁或用工具擊打等;不要在電梯里吸煙，電梯對煙霧有一定的識別功能，電梯里吸煙，很可能會讓電梯誤以為著火而自動上鎖，導致人員被困。二十八、物業管理服務

17、的基本內容？物業管理服務的基本內容按照其服務性質和提供的方式一般分為三類，即常規性的公共服務、針對性的專項服務、委托性的特約服務。二十九、住宅小區常規性的公共服務哪些內容：住宅小區的常規性的公共服務包括以下內容：(一) 物業共用部位的維護與管理；(二) 物業共用設施設備及運行的維護與管理；(三) 環境衛生、綠化管理服務；(四) 小區內交通、消防和公共秩序等協助管理事項的服務；(五) 房屋裝飾裝修管理服務；(六) 物業檔案資料的管理工作；(七) 代收代繳等服務。三十、物業公司在電梯管理中有哪些職責及工作？物業公司應當根據本小區實際情況，建立以崗位責任制為核心的電梯使用和運營安全管理制度，并且嚴格執行。安全管理制度至少包括以下內容：(一)相關人員的職責；(二)安全操作規程；(三)日常檢查制度；(四)維保制度；(五)定期報檢制度；(六)電梯鑰匙使用管理制度；(七)作業人員與相關運營服務人員的培訓考核制度；(八)意外事件或者事故的應急救