1、 社區管理（第三版） 21世紀公共管理系列教材社社 區區 管管 理理 ( (第三版）第三版）汪大海、魏娜、郇建立汪大海、魏娜、郇建立 主編主編第第2 2編編 社區管理的主體社區管理的主體第第3 3章章 物業管理公司與業主委員會物業管理公司與業主委員會物業管理公司是指具備相應資質條件并按照法定程序成立的從事物業管理服務的經營性企業法人業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織物業管理公司物業管理公司業主委員會業主委員會預習案例預習案例業主委員會為什么炒不掉物業公司？重點問題重點問題3.1. 3.1. 物業管理公司物業管理公司物業物業（Real Property）物業管理物業管理（

2、Real Property Management）3.1.1 物業管理公司的概念物業管理公司的概念3.1. 3.1. 物業管理公司物業管理公司 物業管理公司：具備相應資質條件并按照法定程序成立的從事物業管理服務的經營性企業法人3.1. 3.1. 物業管理公司物業管理公司 公司公司基本目標基本目標3.1.1 物業管理公司的概念物業管理公司的概念公司公司基本目標基本目標公司公司基本目標基本目標3.1. 3.1. 物業管理公司物業管理公司物業管理公司的權利是：物業管理公司的權利是：（1）根據有關法規，結合實際情況，制定小區管理辦法；（2）依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理；（3）依照物業管

3、理合同和有關規定收取管理費用；（4）有權制止違反規章制度的行為；（5）有權要求管委會（即業主委員會，下同）協助管理；（6）有權選聘專營公司（如清潔，保安公司等）承擔專項管理業務；（7）可以實行多種經營，以其受益補充小區管理經費；（8）根據實際需要，制定物業的大修計劃，并經業主委員會審核同意，申請使用物業維修基金3.1.2 物業管理公司的權利與義務物業管理公司的權利與義務3.1. 3.1. 物業管理公司物業管理公司3.1.2 物業管理公司的權利與義務物業管理公司的權利與義務義務義務3.1. 3.1. 物業管理公司物業管理公司工程維護工程維護管理管理車輛道路車輛道路管理管理園林綠化園林綠化管理管理

4、環境衛生環境衛生管理管理安全管理安全管理服務服務項目項目3.1.3 物業管理公司的服務項目物業管理公司的服務項目3.1. 3.1. 物業管理公司物業管理公司總經理室產業部辦公室財務部管理部服務部工程部公關部發展部下屬企業各管理處3.1.4物業管理公司的組織機構物業管理公司的組織機構產業部3.1. 3.1. 物業管理公司物業管理公司（3）全面提高物業管全面提高物業管理人員的素質理人員的素質 （1）制定長遠的制定長遠的發展規劃發展規劃（2）教育職工要有教育職工要有競爭意識競爭意識（4）加強基礎加強基礎管理工作管理工作加強外部建設：搞好物業管理公司的公共關系加強外部建設：搞好物業管理公司的公共關系加

5、強加強內部建設內部建設3.1.5 物業管理公司的建設物業管理公司的建設3.2 3.2 業主委員會業主委員會3.2.1 業主委員會的性質和地位業主委員會的性質和地位業主委員會的宗旨是業主委員會的宗旨是代表業主們的合法權代表業主們的合法權益，實行業主自治與益，實行業主自治與專業化管理相結合的專業化管理相結合的管理體制管理體制通過業主委員會而實通過業主委員會而實現業主自治是社會民現業主自治是社會民主管理的基礎主管理的基礎業主是指物業主是指物業的所有者業的所有者業主委員會是在物業主委員會是在物業管理區域內代表業管理區域內代表全體業主實施自治全體業主實施自治管理的組織管理的組織3.2 3.2 業主委員會

6、業主委員會業主委員會的組織機構在設置時，應注意若干問題業主委員會的組織機構在設置時，應注意若干問題1業主委員會的產生業主委員會的產生2業主委員會的組織業主委員會的組織3.2.2 業主委員會的機構設置業主委員會的機構設置一個物業管理區域只設一個業主委員會一個物業管理區域只設一個業主委員會首屆業主委員會由物業管理行政主管部門會同開發建設首屆業主委員會由物業管理行政主管部門會同開發建設單位或物業管理公司、業主代表組成籌委會，由籌委會單位或物業管理公司、業主代表組成籌委會，由籌委會推薦本會候選人名單，提交第一次業主大會或業主代表推薦本會候選人名單，提交第一次業主大會或業主代表大會選舉產生大會選舉產生業

7、主委員會應當自選舉產生之日起業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持文件向物日內，持文件向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案3.2 3.2 業主委員會業主委員會業主委員會委業主委員會委員的任期員的任期業主委員會委員每屆任期為23年，可以連選連任 3.2.3 業主委員會委員業主委員會委員業主委員會委業主委員會委員的產生員的產生業主委員會委員從業主中選舉產生，其名額分配取決于業主在該物業中所擁有的業權份額的多少業主委員會委員業主委員會委員的任職資格的任職資格品德好、熱心公益事業、責任心強、有一定的組織能力和必要工作能力的成年人3.2 3

8、.2 業主委員會業主委員會業主委員會委員的權利與義務（1）業主委員會委員的權利參加業主委員會組織的有關活動；擁有選舉權、被選舉權和監督權；參與業主委員會有關事項的決策有權對業主委員會的工作提出建議和批評（2）業主委員會委員的義務遵守業主委員會的章程；執行業主委員會的決議，完成交辦的工作；參加業主委員會組織的會議、活動和公益事業；向業主委員會的工作提供有關資料和建議 3.2.3 業主委員會委員業主委員會委員3.2 3.2 業主委員會業主委員會3.2.4 業主委員會的權利和義務業主委員會的權利和義務（1）召集和主持業主大會（業主代表大會）（2）提出修訂業主公約、業主委員會章程的議案（3）選聘或解聘

9、物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或解除物業管理委托合同（4）審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、年度財務預算和決算（6）監督檢查物業管理企業的物業管理工作（7）監督公共建筑、公共設施、物業管理服務用房的合理使用（8）業主大會（業主代表大會）賦予的其他職責和權利3.2 3.2 業主委員會業主委員會3.2.4 業主委員會的權利和義務業主委員會的權利和義務（1）籌備并向業主大會（業主代表大會）報告工作（2）執行業主大會（業主代表大會）通過的各項決議、決定，接受廣大業主的監督（3）貫徹執行并督促業主和物業使用人遵守物業管理的有關法規、規章和規范性文件，協助物業管理企業落實各項工作，對業主

10、和物業使用人開展多種形式的宣傳教育（4）聽取業主和物業使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動，完成和實現物業管理區域的各項管理目標（5）調解業主和物業使用人與物業管理企業發生的糾紛（6）建立本會檔案制度（7）接受市、區、縣房地產管理部門的業務指導和檢查（8）本會的決定不得違反法律法規和國家政策，不得違反業主大會（業主代表大會）的決定，不得損害公共利益3.2 3.2 業主委員會業主委員會3.2.5 業主委員會的章程和日常工作業主委員會的章程和日常工作3.2 3.2 業主委員會業主委員會 3.2.5 業主委員會的章程和日常工作業主委員會的章程和日常工作業主委員會的日常工作：1）了解、掌

11、握物業管理區域、業主和使用人的基本情況2）負責對物業管理工作作出評價，然后就續聘或解聘原有物業管理公司提出意見，向業主大會或業主代表大會報告；3）同物業管理公司簽訂物業管理服務合同，明確雙方的權利和義務；征求業主的意見制定轄區物業管理的收費標準，簽訂合同并辦理備案手續；4）管理好物業維修基金；5）提出本轄區年度房屋維修計劃、設備維修更新計劃、公共設施維修養護計劃，并提出財務預算。必要時，要做好物業維修基金的籌集工作6）督促業主和使用人遵守業主公約、小區管理公約、房屋使用公約等行為準則，協調好業主鄰里關系7）做好轄區內道路場地、車輛行駛和停放等方面的管理；8）做好內部管理工作，；做好委員的增補選

12、舉工作；建立工作制度、會議制度和檔案制度；做好辦公用房的設置和管理工作；做好換屆選舉工作3.2 3.2 業主委員會業主委員會3.2.6 業主委員會的自身建設業主委員會的自身建設1233.3 3.3 物業管理公司物業管理公司與業主委員會的關系及其他與業主委員會的關系及其他3.3.1 物業管理公司和業主委員會的關系物業管理公司和業主委員會的關系 Content Title3.3 3.3 物業管理公司物業管理公司與業主委員會的關系及其他與業主委員會的關系及其他3.3.2 3.3.2 物業管理公司與居民委員會的關系物業管理公司與居民委員會的關系少數物業管理公司拒絕在所管理的住宅小區設立居民委員會某些物

13、業管理公司對居委會的正常工作不予配合居委會和物業管理機構各自為政，缺乏協調兩者兩者的矛盾的矛盾兩者兩者的矛盾的矛盾兩者兩者的矛盾的矛盾3.3 3.3 物業管理公司物業管理公司與業主委員會的關系及其他與業主委員會的關系及其他如何解決居委會與物業管理公司的矛盾首先，理順居委會與物業管理機構之間的關系，需要形成如下幾點基本共識 在所有城市住宅小區都必須建立健全居委會組織。 居民委員會和物業管理機構具有共同的工作目標。 居民委員會與物業管理機構各有所長，可以“互補”。其次，盡快出臺有關法律、法規，為理順居委會與物業管理公司之間的關系提供法律依據3.3.2 3.3.2 物業管理公司與居民委員會的關系物業

14、管理公司與居民委員會的關系3.3 3.3 物業管理公司物業管理公司與業主委員會的關系及其他與業主委員會的關系及其他3.3.3 物業管理公司同政府有關部門的關系物業管理公司同政府有關部門的關系3.3 3.3 物業管理公司物業管理公司與業主委員會的關系及其他與業主委員會的關系及其他物業管理公司和房地產物業管理公司和房地產開發公司應該是兩個相開發公司應該是兩個相對獨立的企業法人對獨立的企業法人房地產開發公司在進行小區房地產開發公司在進行小區建設和經營的全過程中都應建設和經營的全過程中都應該考慮到物業管理的需要，該考慮到物業管理的需要，并要求物業管理公司介入并要求物業管理公司介入房地產開發公司在設計、房地產開發公司在設計、施工、售房三個環節上應施工、售房三個環節上應為物業管理公司做好前期為物業管理公司做好前期準備工作準備工作房地產開發公司依賴物業房地產開發公司依賴物業管理公司代為物業管理，管理公司代為物業管理，而物業管理公