1、無效的房屋租賃合同【詳解】怎么樣的合同算是無效的房屋租賃合同 ？下面是整理的關(guān)于房屋 租賃合同無效的的案例分析，歡迎閱讀參考！基礎(chǔ)事實(shí)原告系某區(qū)某平房的產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)證上登記的建筑面積為148平方米。原告在未報(bào)審批的情況下自行翻建， 將房屋改建成為二層樓 房。2019年9月3日，原告與被告簽訂定金協(xié)議，約定雙方于2019 年9月6日前簽訂租賃合同，簽訂合同時(shí)原告帶產(chǎn)權(quán)人的證件和房產(chǎn) 權(quán)證正本。2019年9月5日，原告與被告簽訂了房屋租賃合同， 約定原告將涉案建筑面積為 490平方米的二層房屋出租給被告，租 賃期限自2019年11月3日起，至2019年11月2日止。租金每月 35萬元，被告應(yīng)向原告

2、支付35萬元作為租賃保證金。甲乙雙方在本 租約有效期內(nèi)，任何一方提出解約或違約導(dǎo)致合同解除的，違約方應(yīng)向守約方支付70萬元的違約金。合同簽訂后。被告共向原告支付租 金及保證金140萬元。2019年1月31日，區(qū)城市管理監(jiān)察大隊(duì)在涉案房屋張貼限期拆 除通知書。2019年4月5日，被告將房屋騰空后交還原告。訴辯意見原告于2019年4月24日訴至法院，稱被告拖欠房屋屋租金， 違反合同約定，要求解除租賃合同、被告向原告支付拖欠的房屋租金 及違約金。被告稱，原告簽訂合同時(shí)承諾出租的房屋系商業(yè)用房，但涉案房屋實(shí)際上是違章建筑，城管部門在租賃期間發(fā)出限期拆除的通知書， 導(dǎo)致被告無法正常使用。被告提起反訴，要

3、求確認(rèn)合同無效、原告返 還被告房屋租金及押金140萬元、賠償被告裝修損失360萬元。被 告提出確認(rèn)合同無效的反訴請(qǐng)求后， 原告變更訴訟請(qǐng)求，要求判令被 告支付2019年9月5日至2019年4月5日的房屋使用費(fèi)5 950 000 元、被告向原告支付違約金70萬元。庭審中，原告認(rèn)可房屋自行翻建和張貼過限期拆除通知書的事實(shí)， 但主張房屋可以正常使用。被告向法院提供有關(guān)證據(jù)證明對(duì)房屋進(jìn)行 裝修花費(fèi)360萬元。被告方證人唐某出庭作證時(shí)，經(jīng)法院要求提供 了收取工程款的銀行轉(zhuǎn)賬憑證，顯示2019年10月9日至2019年12 月12日間，被告共向其轉(zhuǎn)賬240萬元。證人認(rèn)可被告提交的360萬 元的工程款收據(jù)（2

4、019年10月10日），是其事后向原告補(bǔ)開的。原告 將房屋收回后轉(zhuǎn)租，裝修已拆改，無法再進(jìn)行裝修價(jià)值鑒定。裁判觀點(diǎn)出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃 許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。涉訴房屋 翻建沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故租賃合同無效。原告將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告， 對(duì)于合同 無效的后果負(fù)有主要責(zé)任，被告在簽訂合同時(shí)，未盡合理審查義務(wù)， 應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng) 予以返還；不能返還或沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)一方 應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng) 責(zé)任。房屋租

5、賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付 房屋占有使用費(fèi)的，法院一般應(yīng)予支持。被告要求原告返還租金及押 金的反訴請(qǐng)求，于法有據(jù)。鑒于被告于2019年4月5日將涉案房屋交還原告，故其理應(yīng)向 原告支付占用房屋期間的房屋使用費(fèi)， 具體數(shù)額，法院比照合同約定 的租金標(biāo)準(zhǔn)及房屋的實(shí)際情況，依法酌情判定 ；對(duì)于原告要求被告支 付違約金的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足，法院不予支持 ；對(duì)于被告要求原告 賠償其裝修、設(shè)備、器材、貨品等投資損失的反訴請(qǐng)求，法院根據(jù)被 告提交的證據(jù)及雙方的過錯(cuò)程度予以確定。最終，法院作出判決確認(rèn)原告和被告簽訂的租賃合同無效 原告返還被告房屋租金、租賃保證金140萬元;被告向原告支付房

6、屋 使用費(fèi)400萬元;原告賠償被告房屋裝修損失 180萬元;駁回原告的 其他訴訟請(qǐng)求；駁回被告的其他反訴請(qǐng)求。一審宣判后，原、被告均未上訴。需要梳理的法律適用問題建設(shè)工程規(guī)劃許可證與房屋租賃合同效力建設(shè)工程規(guī)劃許可證是城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)相關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。1989年頒布的城市規(guī)劃法第40條作出規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū) 內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的 規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由縣級(jí)以上地方人民政府城市 規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu) 筑物或者其他設(shè)施；影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級(jí)以

7、上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正，并處罰款。城鄉(xiāng)規(guī)劃法2019年開始施行后，城市規(guī)劃法即廢止。但 是城鄉(xiāng)規(guī)劃法并未廢止城市規(guī)劃法中規(guī)定的規(guī)劃行政許可制 度，而是予以繼承發(fā)揚(yáng)，分別規(guī)定了城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村規(guī)劃行政許可制度。城鄉(xiāng)規(guī)劃法第64條規(guī)定：未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的， 由縣級(jí)以上地方人民 政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃 實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以 下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的， 沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。城鄉(xiāng)規(guī)劃法

8、第65條規(guī)定：在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得 鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建 設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。對(duì)于未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可 證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的房屋所簽訂的租賃合同的效力問題，合同法第7條規(guī)定，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊 重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。合同法 第52條第四、五項(xiàng)也規(guī)定，損害社會(huì)公共利益、違反法律、行政法 規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的房屋及其他建筑（包括超出批準(zhǔn)使用期

9、限的臨時(shí)建筑）規(guī)避了國家對(duì)于城鄉(xiāng)規(guī)劃體系、建筑產(chǎn)品質(zhì)量、房地產(chǎn)市場的監(jiān)管， 損害了國家和社會(huì)的公共利益，也違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃法的強(qiáng)制性規(guī) 定，以此類房屋對(duì)外出租所簽訂的房屋租賃合同應(yīng)為無效合同。12019年最高法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng) 用法律若干問題的解釋對(duì)此類房屋的租賃合同效力認(rèn)定又做了進(jìn)一 步規(guī)范。解釋第2條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或 者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租 賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者 經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。解釋第3條規(guī)定， 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)

10、建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的， 人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限， 超過部 分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的， 人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。針對(duì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證與房屋租賃合同效力認(rèn)定關(guān)系的問題，可以說，房屋租賃合同解釋是更為合理和符合社會(huì)的價(jià)值取向的。鼓勵(lì)交易，重視物盡其用，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化配置和最大化利用，從而 增進(jìn)社會(huì)最大多數(shù)人之福利，是涉財(cái)產(chǎn)性法律法規(guī)的立法目的和價(jià)值取向。出租房屋因?yàn)檗k理相關(guān)審批手續(xù)不及時(shí)或者相關(guān)審批材料不全導(dǎo)致暫時(shí)不能取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或相關(guān)審批的，如

11、果在訴訟中,出租的房屋在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng) 主管部門批準(zhǔn)建設(shè)或者在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長 使用期限的，認(rèn)定合同無效的法定事由已消滅，合同繼續(xù)履行不存在 法律障礙和事實(shí)障礙的話，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同有效，以鼓勵(lì)房屋 承租關(guān)系延續(xù)，保障房屋經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化，也避免房屋繼續(xù)尋租產(chǎn)生 不必要的交易成本。如果出租的房屋本身就是違法違章建筑，不符合城鄉(xiāng)整體規(guī)劃， 也不可能取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或相關(guān)審批的，法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出 裁決，認(rèn)定合同無效。2在前文所舉案例中，原告將其不足 150平方米的房屋改擴(kuò)建為 近500平方米的二層建筑，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，事后也無 法取

12、得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。原告將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房 屋出租給被告，雙方就該房屋簽訂的房屋租賃合同應(yīng)為無效合同。租賃合同無效時(shí)的過錯(cuò)責(zé)任區(qū)分和損失范圍確定合同法第216條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。對(duì)出租人來講， 房屋本身合法與否是明知的，也有義務(wù)保證出租房屋系其合法有權(quán)出 租的房屋，符合雙方合同約定的用途。如果出租房屋沒有建設(shè)工程規(guī) 劃許可證導(dǎo)致房屋租賃合同無效，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部或主要責(zé)任。承租人在承租房屋時(shí)，也應(yīng)盡到相應(yīng)的審慎義務(wù)，要求出租人出 示房屋的產(chǎn)權(quán)證件或?qū)徟掷m(xù)。如果承租人未盡必要審核義務(wù)，對(duì)于 損失的產(chǎn)生也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)

13、的責(zé)任。 當(dāng)然，承租人所盡的審慎義務(wù)應(yīng) 為形式上的審查義務(wù)，如果出租人故意偽造相關(guān)產(chǎn)權(quán)證件或者審批材 料，導(dǎo)致承租人在形式上盡了審核義務(wù)后， 無法得知承租房屋為違法 違章建筑，事后，承租人對(duì)合同無效而產(chǎn)生的損失不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。一般來講，出租人對(duì)于房屋的情況明知，對(duì)于合同無效所產(chǎn)生的 損失，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)70%以上的責(zé)任。但如果承租人對(duì)于房屋是違 法違章建設(shè)的情況是明知的，仍與出租人簽訂租賃合同，對(duì)于這種情 況下的損失責(zé)任分配，有觀點(diǎn)提出應(yīng)由承租人承擔(dān)全部損失。 筆者認(rèn) 為，出租人是房屋的建設(shè)者或者受益者，對(duì)房屋的情況也最為熟知， 如果出于經(jīng)濟(jì)利益的考慮，將房屋出租，情況不是極為特殊，仍應(yīng)由

14、出租人承擔(dān)50%以上的責(zé)任；如果情況比較特殊，比如出租人出租房 屋的價(jià)格極低，時(shí)間較短，合同中對(duì)責(zé)任承擔(dān)又有明確約定的情況下，可以判令出租人在其受益范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任較低的相應(yīng)損失。對(duì)于無效合同雙方損失的范圍如何確定的問題：合同法第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取 得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià) 補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失， 雙方都有過錯(cuò) 的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。合同法第113條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履 行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于 因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得

15、超過 違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能 造成的損失。那么，無效租賃合同中雙方當(dāng)事人損失包括哪些 ？有觀點(diǎn)提出， 合同無效后，有過錯(cuò)一方應(yīng)當(dāng)按照違約責(zé)任賠償守約方受到的所有損 失，包括在合同有效情形下對(duì)方通過履行合同可以獲得的利益。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)有失偏頗。首先，由于合同無效所引發(fā)的賠償損失的性質(zhì)，一般是締約過失 責(zé)任，而非違約責(zé)任。締約過失責(zé)任的產(chǎn)生是因?yàn)楫?dāng)事人違反先合同 義務(wù)所致，所謂先合同義務(wù)是指當(dāng)事人為締約而磋商時(shí)， 基于誠實(shí)信 用原則而產(chǎn)生的協(xié)力、告知、保護(hù)、照顧、保密等義務(wù)。違反先合同 義務(wù)，給對(duì)方造成損害的，則產(chǎn)生締約過失責(zé)任。違約責(zé)任則是違反 了合同約定

16、，不履行合同義務(wù)而產(chǎn)生。合同無效為自始無效，即于合 同成立時(shí)合同約定內(nèi)容即不對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生約束力，不產(chǎn)生合同義務(wù)， 故不產(chǎn)生違約責(zé)任。其次，依據(jù)合同法的規(guī)定來看，合同無效情形下的損失賠償 對(duì)象也不包括合同履行的利益。合同法第58條規(guī)定的是合同無效 或者被撤銷后，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失；而合 同法第113條規(guī)定的是當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同 義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約 所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。第 113條對(duì)違約 責(zé)任損失賠償?shù)囊?guī)定比第 58條的規(guī)定多了 “合同履行后可以獲得的 利益”。因此，合同法第58條規(guī)定的合同無

17、效情形下的損失賠償 不應(yīng)包括履行利益。3也就是說，合同無效情形下，當(dāng)事人對(duì)合同無效存在過錯(cuò)，且對(duì) 方當(dāng)事人因此遭受損失的，過錯(cuò)方應(yīng)基于締約過失行為向?qū)Ψ疆?dāng)事人 承擔(dān)賠償損失的法律責(zé)任。賠償?shù)膿p失應(yīng)限于其簽訂合同和履行合同 所產(chǎn)生的直接損失和間接損失，但不包括在合同有效情形下通過履行9來源網(wǎng)絡(luò)整理，僅供供參考可以獲得的利益。具體到房屋租賃合同中，出租人的損失一般是指出租房屋受到損 害的損失（恢復(fù)原狀的費(fèi)用），承租人的損失一般是指裝修及為履行合 同添置物品、購置貨物產(chǎn)生的損失。如果出租人主張空置期損失、承 租人主張預(yù)期利潤等合同正常履行可能產(chǎn)生的收益，法院應(yīng)不予支持。在所舉案例中，原告私自改擴(kuò)建房

18、屋，將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許 可證的房屋出租給被告，并按照改擴(kuò)建后的房屋面積收取被告高額租 金，故對(duì)于合同無效的后果負(fù)有主要責(zé)任。而被告在簽訂合同之前， 已經(jīng)約定原告向其提供房屋產(chǎn)權(quán)證件，但在簽訂合同時(shí)被告未盡合理 審查義務(wù)（抑或存在僥幸的心理），在房屋產(chǎn)權(quán)證件與房屋明顯不符的 情況下，仍與原告簽訂房屋租賃合同，故對(duì)合同無效產(chǎn)生的實(shí)際損失 亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的次要責(zé)任。對(duì)于雙方的損失，原告收回的房屋是被告 裝修后的房屋，被告對(duì)房屋進(jìn)行了添附，不存在損壞房屋的損失；被告對(duì)房屋進(jìn)行裝修、添置物品，這是被告為履行合同產(chǎn)生的間接損失， 應(yīng)按照雙方的過錯(cuò)確定各自應(yīng)承擔(dān)的數(shù)額。租賃合同無效雙方如何主張權(quán)利合同法第

19、58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取 得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失， 雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。合同無效的雙方當(dāng)事人，如何主張自 己的權(quán)利呢？對(duì)于出租人而言，盡管因房屋系違法違章建筑而導(dǎo)致合同無效，但該自建房屋在被拆除之前還是其占有的財(cái)產(chǎn)。首先，合同無效后出租人可以要求承租人將房屋返還。 對(duì)于承租 人在租賃期間損壞房屋及其設(shè)施的，根據(jù)最高法院房屋租賃合同解釋 的規(guī)定，出租人有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。對(duì)于此類案件，筆者認(rèn)為，因出租房屋本身即為違法、違章建筑，在處理時(shí)，應(yīng)盡量適用賠償?shù)姆桨?/p>

20、，不宜適用恢復(fù)原狀的處理方式，一則可能造成不必要的社會(huì)財(cái)產(chǎn)損失，二則也不利于昭示國家司法機(jī) 關(guān)對(duì)違法違章建筑的否定態(tài)度。其次，出租人有權(quán)要求承租人支付其占用房屋期間的占用費(fèi)。根據(jù)合同法的規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)， 應(yīng)當(dāng)予以返還。出租人根據(jù)合同獲取的房屋租金、押金等費(fèi)用，因合 同無效應(yīng)當(dāng)返還承租人。但是，依據(jù)公平原則，出租人作為自建房屋 的建設(shè)者或控制者，本身面臨著國家行政機(jī)關(guān)拆除房屋產(chǎn)生損失和遭 受行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)，而承租人則利用了涉案房屋進(jìn)行收益， 如果因合 同無效導(dǎo)致承租人收回租金而不支付任何費(fèi)用，則存在顯失公平的情 形。根據(jù)最高法院房屋租賃合同解釋的第 5條規(guī)定，房屋

21、租賃 合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi) 的，人民法院一般應(yīng)予支持。也就是說，出租人雖然不能取得租金收 益，但是有權(quán)向承租人主張承租人使用房屋期間的占用費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)可以參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)及周邊房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)。 如果自建房約 定的租金標(biāo)準(zhǔn)與一般房屋無異，可以參考租金標(biāo)準(zhǔn)酌情降低；如果約定的租金標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)考慮自建房因素，較低于一般房屋約定的租金標(biāo)準(zhǔn)， 也可以按照約定的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，具體案件可以具體確定。對(duì)于承租人而言，因承租的房屋系違法、違章的自建房屋導(dǎo)致合 同無效，承租人首先有權(quán)要求出租人退還所繳納的租金、押金、租賃 保證金等合同約定的費(fèi)用。當(dāng)然如果合同期滿或者雙方在

22、產(chǎn)生糾紛后 及時(shí)辦理了房屋交接手續(xù)，承租人支付的租金與應(yīng)當(dāng)向出租人支付的 房屋使用費(fèi)基本相當(dāng)，不存在明顯不公平的情形的，對(duì)雙方互相主張 的返還租金、支付占用費(fèi)的訴求，可以一并駁回，不再處理。承租人已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行了裝飾裝修的， 有權(quán)按照雙方的過錯(cuò)程度 向出租人主張裝修損失。根據(jù)最高法院 房屋租賃合同解釋 第9條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，未形成 附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢 復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出 租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無

23、效的過錯(cuò)分擔(dān) 現(xiàn)值損失。第13條規(guī)定承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā) 生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失 的，法院應(yīng)予支持。也就是說，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修的情形， 如果承租人對(duì)房 屋的裝飾裝修是經(jīng)過出租人同意的，裝飾裝修除了承租人可以拆除、 出租人同樣利用并折價(jià)的部分以外，其余部分可以視為承租人在該租 賃合同中所受到的損失，根據(jù)雙方過錯(cuò)程度確定應(yīng)承擔(dān)的損失數(shù)額。需特別注意的是，承租人尤其是租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營的， 對(duì)房 屋進(jìn)行裝飾裝修以便開展經(jīng)營活動(dòng)有合理性。 承租人對(duì)租賃的房屋進(jìn) 行了裝飾裝修，除非出租人能夠提供相反證據(jù)，應(yīng)推定為出租人是同 意的，舉證責(zé)任

24、應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)。如果出租人沒有相反證據(jù)，就裝 修損失，對(duì)出租人不能以承租人沒有經(jīng)過其同意對(duì)房屋擅自裝飾裝修 而拒絕承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的意見，筆者認(rèn)為應(yīng)審慎對(duì)待。15來源網(wǎng)絡(luò)整理，僅供供參考在本文所舉的案例中，房屋租賃合同被確認(rèn)無效，鑒于房屋雙方 已完成交接，不存在返還問題。對(duì)于相關(guān)費(fèi)用，承租人要求出租人返 還租金及押金的反訴請(qǐng)求，于法有據(jù)應(yīng)予支持。出租人原起訴的訴訟 請(qǐng)求為要求解除雙方合同、被告支付原告拖欠的租金，在被告反訴后 要求被告支付房屋占用費(fèi)，其委托律師做出的變更也表現(xiàn)出了律師應(yīng) 有的水準(zhǔn)，因?yàn)槌鲎獾姆课荼緸榉欠ńㄔO(shè)，法院很有可能做出合同無 效的判決。如果堅(jiān)持訴請(qǐng)解除合同、支付拖欠的租金，

25、法院可能駁回 其本訴請(qǐng)求。故原告變更為要求被告支付占用房屋期間的房屋使用費(fèi)， 也得到了法院的支持。被告為進(jìn)行經(jīng)營所裝飾裝修的費(fèi)用， 被告在訴 訟前與原告辦理了交接，而原告已將房屋轉(zhuǎn)租，房屋裝修的價(jià)值無法 進(jìn)行鑒定，最終法院根據(jù)被告提交的證據(jù)及雙方過錯(cuò)程度確定出租人 應(yīng)向承租人支付的數(shù)額，也是合理的。本案帶給我們的提示第一，商業(yè)性用房租賃合同簽訂時(shí)，要對(duì)房屋性質(zhì)審慎審查。在 寫租房時(shí)的那些法律事兒時(shí)，筆者曾經(jīng)提出簽訂房屋租賃合同時(shí)， 首先就是要確認(rèn)房屋是可以合法出租的。 在商業(yè)性用房的租賃合同中 當(dāng)事人更要注意。在租房居住的案件之中，一般不涉及裝飾裝修的問題，即使合同 15來源網(wǎng)絡(luò)整理，僅供供參

26、考無效，最終的處理結(jié)果一般也只確認(rèn)合同無效后，租客提前搬走，租金和占用費(fèi)問題法院一般也是參照租戶居住使用的時(shí)間確定，租客和房主在經(jīng)濟(jì)利益上不會(huì)收到太大的損失。而在商業(yè)性用房的租賃中，租戶在接收房屋后出于經(jīng)營需要，一 般都會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的裝飾裝修。一旦合同無效，裝飾裝修及其他損失數(shù) 額都比較大，而無論是租戶還是房主都會(huì)因其過錯(cuò)對(duì)該損失產(chǎn)生責(zé)任， 因此商業(yè)性用房租賃合同簽訂之前，出租人和承租人都要審慎對(duì)待， 避免產(chǎn)生不必要的損失。第二，房屋租賃合同無效，應(yīng)及時(shí)主張權(quán)利、履行義務(wù)。以所舉 案例為例，承租人在2019年1月已接到某區(qū)城市管理監(jiān)察大隊(duì)催告 書，得知涉案房屋系違章建筑，不能正常出租。承租人應(yīng)及

27、時(shí)與原告 協(xié)商交還房屋及賠償事宜，如果協(xié)商不成，應(yīng)當(dāng)及時(shí)起訴，保護(hù)自己 的權(quán)利。但被告在得知房屋是違章建筑后，既未起訴，也未交還房屋， 而是一直占用該房屋直至一年后才將房屋交還。根據(jù)房屋租賃合同解釋第 5條，即使房屋租賃合同無效， 當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。也就是說，如果沒有特殊原因，即使租賃合同無效， 也應(yīng)本著公平的原則，誰受益、誰擔(dān)責(zé)，誰占用房屋，誰承擔(dān)房屋占 用期間的費(fèi)用。盡管承租人主張?jiān)诖似陂g無法正常使用， 但由于其長 期占用房屋，也應(yīng)參照租賃合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付占用房屋期 間的合理占用費(fèi)。前述案例之中，盡管法院最終認(rèn)定原告將未取

28、得建設(shè)工程規(guī)劃許 可證的房屋出租給被告，對(duì)于合同無效的后果應(yīng)負(fù)有主要責(zé)任， 并判 令原告返還被告房屋租金、按照過錯(cuò)比例賠償被告部分裝修損失，但 由于被告長期占用涉案房屋，產(chǎn)生較大數(shù)額的房屋占用費(fèi)，即使法院 最后按照房屋的實(shí)際情況參照租金標(biāo)準(zhǔn)酌情減少了占用費(fèi)的數(shù)額，但最終被告仍要另行向原告支付較大數(shù)額的占用費(fèi)。既不及時(shí)行使權(quán)利,又不及時(shí)履行義務(wù)，被告最終是得不償失。當(dāng)然，對(duì)于出租人來講也是一樣的，如果承租人以合同無效為由 要求交還房屋，而出租人拒不收回房屋，出租人則無權(quán)向承租人主張 此期間的房屋的占用費(fèi)，房屋空置產(chǎn)生的損失，由出租人自擔(dān)。第三，承租人對(duì)承租房屋進(jìn)行裝飾裝修應(yīng)留存合法有效證據(jù)。司法

29、實(shí)踐中，裝飾裝修的價(jià)值問題往往爭議較大。 而且承租人一般為了 減少裝修成本，多采取自行委托無相關(guān)資質(zhì)的裝修公司甚至個(gè)人進(jìn)行 裝修，也不要求出具正規(guī)發(fā)票，糾紛進(jìn)入訴訟后，很難提供合法有效 的證據(jù)證明裝飾裝修所支出的費(fèi)用數(shù)額。如果承租人在交還房屋之前提起訴訟， 法院一般可以通過專門的 司法鑒定機(jī)構(gòu)來確定裝飾裝修的價(jià)值，這種鑒定相對(duì)公平、準(zhǔn)確，不 至于產(chǎn)生對(duì)承租人不利的情形。但如果房屋已經(jīng)交回，無法鑒定，則 根據(jù)誰主張誰舉證的證據(jù)規(guī)則，承租人如果不能提交進(jìn)行裝飾裝修所 支付費(fèi)用的有效證據(jù)，則法院可能作出對(duì)其不利的裁決。而且即使房屋租賃合同有效，如果合同履行過程中產(chǎn)生爭議，導(dǎo) 致合同無法正常履行完畢的

30、，一般也要涉及到未履行期間裝飾裝修價(jià) 值的確定問題。通過司法鑒定的方式確定裝修損失所耗費(fèi)的時(shí)間較長， 房屋鑒定期間房屋空置的損失必然產(chǎn)生， 也必然有一方來承擔(dān)該損失。 如果房屋被收回后無法鑒定，沒有合法有效的證據(jù)，對(duì)主張裝修損失 的一方也會(huì)產(chǎn)生不利影響。根據(jù)司法實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)，筆者建議出租方與承租方在簽訂房屋租 賃合同時(shí)，可以根據(jù)房屋租賃合同的年限、 房屋的用途等對(duì)裝飾裝修 最高價(jià)格做出限定，并根據(jù)使用年限來確定裝飾裝修的折舊程度來提 前約定合同需要提前解除時(shí)違約方應(yīng)承擔(dān)的賠償數(shù)額。承租人對(duì)房屋 進(jìn)行裝修時(shí)，將相關(guān)的裝修方案、裝修價(jià)格報(bào)出租人審核，出租人審 核確認(rèn)后，將此作為處理雙方租賃合同不能正常履行時(shí)計(jì)算裝飾裝修 費(fèi)用的依據(jù)，不僅可以避免司法鑒定期間房屋空置的損失，也可以避 免對(duì)裝修損失數(shù)額認(rèn)定上出現(xiàn)較大誤差，而影響當(dāng)事人雙方的合法權(quán) 益。4注：1也有觀點(diǎn)提出，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按 照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋， 與承租人訂立的租賃合同 違反的只是城鄉(xiāng)規(guī)劃法中的管理性規(guī)定，而非禁止性規(guī)定，故不 應(yīng)認(rèn)定為租賃合同無效。對(duì)于此觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定雖然沒有出現(xiàn)禁止、不得之類字眼，不能必然從中推理出合同必 然無效的結(jié)論，但是這類自建房屋違反了城鄉(xiāng)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃，本身也處于隨時(shí)