1、電大專科物業管理法規期末試題標準題庫及答案（試卷號：2224）盜傳必究一、選擇題1. 依據相關法律規定，妥善處理好物業相鄰關系，一般應遵循以下哪些原則？（）A. 公平合理B. 方便生活C. 團結互助D. 有利生產2. 小區的專項維修金屬于（）oA. 業主委員會B. 物業公司C. 業主D. 業主大會3. 國務院物業管理條例主要規定了物業管理（）責任A. 刑事B. 民事C. 違憲D. 行政4. 國務院制定的物業管理條例是哪一年頒布的？（）A. 2003B. 2004C. 2005D. 20075. 在物業管理活動中，業主依法可享有下列（）權利。A. 監督物業服務公司的權利B. 依法組建業主管理委員

2、會的C. 選聘或解聘物業服務公司的權利D. 共同使用物業公共設施的權利6. 下列屬于物業管理法律責任的歸責類型的有（）oA. 過錯責任B. 無過錯責任C. 公平責任D. 違法責任7. 可以承接各種物業管理項目的是（）物業服務企業。A. 一級資質B. 二級資質C. 三級資質D. 沒有8. 屬于業主和物業服務企業共同的義務的是（）。A. 不棄管義務B. 保密義務C. 通知義務D. 協助義務9. 下列哪些主體可以成為物業管理法律關系的主體？（）A. 規劃局B. 5歲的兒童C. 法人D. 在華外籍教師10. 下列說法正確的有（）oA. 目前我國已經有專門的法律對物業管理行為進行規范B. 仲裁是解決物業

3、管理糾紛的重要途徑C. 撤職是常見的一種行政處罰D. 行政調解是訴訟調解的一種11. 物業服務合同應當對以下哪些內容進行約定？（）A. 服務費用B. 合同期限C. 物業管理事項D. 違約責任12. 可以承接各種物業管理項目的是（）物業服務企業。A. 一級資質B. 二級資質C. 三級資質D. 沒有13. 屬于業主和物業服務企業共同的義務的是（）。A. 不棄管義務B. 保密義務C. 通知義務D. 協助義務14. 下列哪些主體可以成為物業管理法律關系的主體？（）A. 某市規劃局B. 無行為能力人C. 法人D. 在中國的美國籍留學生15. 下列說法正確的有（）oA. 目前我國已經有專門的法律對物業管理

4、行為進行規范B. 仲裁是解決物業管理糾紛的重要途徑C. 撤職是常見的一種行政處罰D. 行政調解是訴訟調解的一種16. 下列屬于物業管理法律責任的歸責類型的有（）。A. 過錯責任B. 無過錯責任C. 公平責任D. 違法責任17. 建筑物區分所有權系由（）部分組成。A. 獨立所有權B. 專有所有權C. 共用部分持分權D. 成員權18. 屬于業主和物業服務企業共同的義務的是（）。A不棄管義務B. 保密義務C. 通知義務D. 協助義務19. 根據業主對物業享有的不同權限，物業在法律意義上可以劃分為如下部分（）。A. 專有部分B. 共有部分C. 約定公共用部分D. 約定專用部分20. 下列說法正確的有（

5、）oA. 目前我國已經有專門的法律對物業管理行為進行規范B. 仲裁是解決物業管理糾紛的重要途徑C. 撤職是常見的一種行政處罰D. 行政調解是訴訟調解的一種21. 下列屬于仲裁協議法定內容的有（）。A. 仲裁事項B. 仲裁機構c.請求仲裁的意思表示D.仲裁費用22. 業主的建筑物區分所有權由下列哪些部分組成？（）A. 專有所有權B. 共有所有權C. 特有權D. 成員權23. 可以承接各種物業管理項目的是（）物業服務企業。A. 一級資質B. 二級資質C. 三級資質D. 沒有24. 下列哪幾項反映了 “物業”具有的獨特的屬性？（）A. “物業”屬于不動產B. “物業”具有單元性c. “物業”具有空間

6、性D. “物業”具有環境性25. 下列哪幾項體現了物業管理應遵循的基本法律原則？（）A. 尊重和維護業主財產權利的原則B. 自治管理、民主協商原則c.契約自由、平等自信原則D.政府適度監管原則26. 在物業管理活動中，業主依法可享有下列（）權利。A. 監督物業公司服務活動的權利B. 依法組建業主委員會的權利C. 選聘或解聘物業公司的權利D. 使用物業公共設施的權利27. 建筑物區分所有權系由（）部分組成。A. 獨立所有權B. 專有所有權C. 共用部分持分權D. 成員權28. 可以承接各種物業管理項目的是（）物業服務企業。A. 一級資質B. 二級資質C. 三級資質D. 沒有29. 下列哪些主體可

7、以成為物業管理法律關系的主體？（）A. 長沙市規劃局B. 無民事行為能力人C. 法人D. 在廣州的外籍教師30. 物業服務企業在業主拒交物業管理費時，不能采取的措施有（）。A. 停水、斷電B. 罰款C. 按合同約定收取滯納金D. 限制業主出入小區二、判斷題1. 我國的物業管理條例是2007年由國務院制定的。（錯）2. 物業管理同時具有私權和公權的雙重法律屬性。（對）3. 業主委員會是業主大會的執行機構，向業主大會負責并報告工作。（對）4. 當事人訴訟權利平等原則是物業管理民事訴訟的基本原則之一。（對）5. 不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰 關

8、系。（對）6. 業主不能自行管理建筑物及其附屬設施，必須委托物業服務企業或者其他管理人管理。（錯）7. 業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會的所有行為都必須征得業主大會的同意。（錯）8. 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共 有和共同管理的權利。（對）9. 管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。（對）10. 物業管理民事糾紛中法院調解是我國民事訴訟程序的必經階段。（錯）11. 物權法是我國的根本大法，也是制定各層級物業管理法律規范的基本依據。（錯）12. 業主委員會是業主大會的執行機構，向業主大會負責并報告工作。

9、（對）13. 物業服務企業管理物業的基礎是委托授權和合同約定。（對）14. 物業管理服務必須遵循權利與義務相適應的原則。（對）15. 業主手冊是指由全體業主承諾的，并對全體業主具有約束力1的，有關業主在物業使用、維修及 其他管理服務活動等方面的行為規范。（錯）16. 業主就是物業所有權人。（對）17. 我國物權法規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、 附贈或者出租等方式約定。（對）18. 物業管理刑事責任是指在物業管理活動中，行為人因觸犯行政法律法規而應承擔的強制性法律義 務。（錯）19. 按照利益載現形式的不同，可將物業管理法律關系的客體分為物和行為兩大類。

10、（對）20. 在物業管理糾紛行政訴訟中允許雙方當事人在自愿、平等基礎上進行調解。（錯）21. 我國的物業管理法是2003年5月28日由國務院制定的。（錯 ）22. 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放私家車的車位，屬于業主共有。（錯）23. 經過40%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主臨時會議。（錯 ）24. 罰款是物業管理行政處罰中的一種。（錯 ）25. 不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰 關系。（對）26. 憲法中關于住宅、城市管理等方而的規定和原則是物業管理立法的根木依據。（對）27. 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車

11、的車位，屬于業主共有。（錯）28. 經過40%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主臨時會議。（錯）29. 開除是物業管理行政處罰中的一種。（錯）30. 不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰 關系。（對）三、簡答題1. 簡述物業管理法律關系的特征。答：物業管理法律關系性質的多重性（2分）物業管理法律關系基木主體的特定性（2分）物業管理 法律關系中業主居于主導地位（1分）物業管理法律關系的客體有特殊性（1分）物業管理法律關系的國家干預程度比較大（2分）物業管理法律關系的產生、變更、終止有嚴格的程序性和要式性。（2分）2. 簡述業主自治自律原則。

12、答：這些原則可以概括為；（1）依法自治原則。（2分）（2）積極自治原則。（2分）（3）規范自治原則。（2分）（4）民主管理原則。（1分）（5）接受監督原則。（1分）（6）尊重私權，公益優先原則。（2分）3. 筒述物業管理民事責任的免責條件。答：（1）不可抗力。（2分）（2）正當防衛。（2分）（3）緊急避險。（2分）（4）受害人自己的過錯致使損害發生的。（2分）（5）第三人過錯致使損害發生的。（2分）4. 筒述我國物業管理法律規范的表現形式。答：憲法；（2分）法律；（2分）行政法規；（2分）地方性法規；（2分）行政規章。（2分）5. 筒述物業服務企業的職責范圍。（1）物業的驗受接管義務；（2分）

13、（2）對共用物業的維護、管理義務；（2分）（3）建筑物及其設施的保養、維修義務；（2分）（4）環境清潔、美化義務；（1分）（5）安全保障義務；（1分）（6）合同約定的其他義務，比如提供小區的交通便利等。（2分）6. 簡述物業管理法的作用。答：第一，維護物業管理市場秩序。（3分）第二，保障物業管理權利人合法權益。（3分）第三，為優質服務創設保障，為解決糾紛提供依據。（4分）7. 簡述物業管理民事訴訟的基本原則。（1）當事人訴訟權利平等原則；（2分）（2）同等原則與對等原則；（2分）（3）法院調解自愿和合法原則；（2分）（4）辯論原則；（1分）（5）處分原則；（1分）（6）檢察監督原則。（2分）8

14、. 簡述業主委員會的職責。（1）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（2分）（2）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；（2分）（3）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；（2分）（4）監督管理規約的實施；（2分）（5）業主大會賦予的其他職責。（2分）9. 簡述承擔物業管理法律責任的一般構成。答：（1）行為本身具有可非難性；（3分）、（2）損害結果；（2分）（3）因果關系；（2分）（4）行為人心理主觀過錯狀態。（3分）10. 簡述物業服務合同的法律特征。答：物業服務合同屬于無名合同（2分）；物業服務合同是一種以物業管理關系為標的的合

15、同（2分）;物業服務合同實現了所有權與管理權的分離（3分）；物業服務合同既是諾成、雙務、有償合同。（3分）11. 簡述業主大會的共同決定事項。答：召開業主大會或業主代表大會是業主團體運行的主要途徑。業主大會將對事關小區物業管理有關 事項作出決議。業主大會共同決定事項如下：（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；（1分）（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；（2分）（三）選聘、解聘物業管理企業；（1分）（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；（2分）（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護 等方面的規章制度；（2分）（

16、六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。（2分）12. 簡述物業的構成。答：（1）物業的物理屬性構成（1分），包括四個方面：建筑物本體（1分）、附屬設備（1分）、公共 設施（1分）和建筑地塊（1分）;（2）物業的法律區分（1分），包括四個方面：專有部分（1分）、共有部分（1分）、約定公共用部分（1分）和約定專用部分（1分）。13. 簡述業主大會的職責。答：召開業主大會或業主代表大會是業主團體運行的主要途徑。業主大會將對事關小區物業管理有關 事項作出決議。業主大會主要職責應包括以下事項：（1）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；（1分）（2）選舉、更換業主委員會委員，監

17、督業主委員會的工作；（2分）（3）選聘、解聘物業管理企業；（1分）（4）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；（2分）（5）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（2分）（6）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。（2分）14. 簡述收益性物業管理的特征。答：（1）收益性物業管理是一種創造性的追加勞動（3分）；（2）收益性物業管理具有時間的緊迫性（2分）;（3）收益性物業管理必須實施現代化、專業化管理（3分）；（4）收益性物業管理具有極大的社會效益（2分）。15. 簡述建筑物區分所有權的特征。答：（1）復

18、合性（2分）；（2）專有部分所有權為主導（3分）；（3）一體性（2分）；（4）權利主體身份的多重性（3分）。16. 簡述物業管理合同的特點。答：（1）物業管理合同屬于我國合同分類中的委托合同（2分）；（2）物業管理合同是一種以勞務為標的的合同（2分）；（3）物業管理合同的訂立以當事人相互信任為前提，遵循平等互利、自愿有償、協商一致的原則（3分）；（4）物業管理合同既是諾成性合同又是雙務合同（3分）。17. 簡述物業管理立法的原則。答：（1）實事求是，因地制宜原則（2分）（2）科學的創見性原則（2分）（3）協調配套原則（2分）（4）保障物業合理使用原則（2分）（5）依法維權，自治自律原則（2分）

19、18. 簡述訴訟的基木原則。答：（1）當事人訴訟權利平等原則（2分）（2）同等原則與對等原則（2分）（3）法院調解自愿和合法原則（2分）（4）辯論原則（1分）（5）處分原則（1分）（6）檢察監督原則（2分）四、論述題1. 試述業主大會的職責。答：召開業主大會或業主代表大會是業主團體運行的主要途徑。業主大會將對事關小區物業管理有關 事項作出決議。根據物業管理條例規定，業主大會或業主代表大會的主要職責應包括以下事項：（1）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；（2分）（2）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；（3分）（3）選聘、解聘物業管理企業；（3分）（4）決定專項維修資金使用、統籌

20、方案，并監督實施；（3分）（5）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等 方面的規章制度；（3分）（6）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。（3分）2. 結合實際談談物業管理活動中行政違法行為的主要表現。答：（1）非法處置屬于業主的物業共有部分及其設施。（3分）（2）非法經營行為，主要表現為：無證經營、超范圍經營、聘用無資質人員從事物業管理活動。（4分）（3）挪用專項維修資金的行為。（3分）（4）違法的轉委托行為。（3分）（5）妨礙管理行為。（3分）（6）物業管理主管機關及其工作人員違法行使職權行為。（4分）3. 試述在物業管

21、理過程中的民事侵權和違約行為的表現。答：（1）房地產發展商未按銷售合同規定的期限和質量交付物業設施。（2）物業管理公司未按物業管理合同約定的范圍和標準為住戶提供服務。（3）物業管理公司未按管理合同約定使用物業管理費和物業維修基金。（4）業主或非業主的合法住戶無正當理由拒交有關物業管理費用，如低層住戶拒交電梯費和高壓水泵 費，業主因小孩無法入讀附近重點中小學校而拒交管理費，這是住戶最常見的違約行為。(5) 業主委員會不按照物業管理委托合同的約定，協助物業管理企業進行物業管理工作。侵權的表現：物業管理公司及其工作人員執行職務造成侵權損害的民事責任。 因物業維修施工而產生的侵權責任。 建筑物以及其擱

22、置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應承擔 責任，但能夠證明自己沒有過錯的人除外。 因妨礙行為而產生的侵權責任。 破壞、污染環境的侵權責任。 無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責任。 因妨害行為而產生的侵權責任。4. 試述物業管理民事責任的免責條件。答：(D不可抗力。不可抗力是指不能預見、不能避免也不能克服的客觀情況。一般指地震、臺風、 洪水、戰爭等。如暴雨在極短時間內致使地下車庫內的車輛被淹，造成損失，地下車庫的排水系統沒有問 題的話，物業管理公司是不需要承擔責任的。(2) 正當防衛。正當防衛是指當公共利益、他人或本人的權利遭受正在進行的不法侵害時，

23、行為人對 侵害人所采取的合法的防衛措施。如物業管理公司的保安人員在捉拿小偷的過程中，將小偷刺傷，此行為 屬于正當防衛，物業管理公司不需承擔責任。(3) 緊急避險。緊急避險是指為避免較大利益受損，而不得已采取的損害另一較小利益的行為。(4) 受害人自己的過錯致使損害發生的。按照民法的基本原理，行為人因自己的行為受到損害，應當 由自己來承擔責任。如業主因白行裝修房屋，致使房間的電路受到損害，應由白己承擔責任。(5) 第三人過錯致使損害發生的。第三人過錯致使損害發生有區別不同的情況。如果第三人的過錯單 獨導致損害的發生的話，被告可以免責，由第三人承擔全部責任。如果損失的發生是第三人、原告、被告 中的

24、兩者或多者的過錯導致，則在分清責任的基礎上，各自承擔自己的過錯所造成的損失。5. 結合實際談談物業管理糾紛的起因及其防范。答：(1)物業管理糾紛的起因分析(8分) 立法工作滯后，物業管理法規立法層次低，內容混亂，缺乏權威性。開發商前期遺留的問題引發 了后來物業管理的矛盾。缺乏完善的市場競爭機制。物業管理的服務概念沒有建立。(2)物業管理糾紛的防范措施(10分)完善相關立法工作。加大行業規范化管理力度。培育和完善物業管理市場，把物業管理納入市 場運行的軌道。業主和物業公司通過簽一份具體明確、內容詳盡的物業管理合同來規范雙方的行為。 進一步規范政府行為。6. 結合實際談談承擔物業管理民事責任的方式

25、。答：(1)停止侵害；(2) 排除妨礙；(3) 消除危險；(4) 返還財產；(5) 恢復原狀；(6) 修理、重做、更換；(7) 賠償損失；(8) 支付違約金；(9) 消除影響、恢復名譽；(10) 賠禮道歉。五、案例分析題1. 位于新華大廈大堂內側的富華海鮮餐廳的專用隔油池泄漏，外溢的油污一直漫延出去使新華大廈 大堂地而濕滑。物管員發現此問題后，馬上向公司報告，要求清潔工盡快過來清理。但就在清潔工來到前, 大廈的一位年近60歲住戶陳先生在通過大堂時滑倒在地，送往人民醫院后經診斷為左股骨隆間粉碎性骨 折，前后住院23天，共用去醫療費1.9萬元。為此陳先生及其家人要求物業公司承擔責任，物業公司認 為

26、應當找餐廳索賠，因為造成陳先生滑倒的油污是餐廳專用隔油池泄漏出來的；餐廳認為陳先生滑倒的地 點屬于物業公司負責管理服務的區域，因此也拒絕賠償。無奈之下陳先生只好向法院提出訴訟，請求法院 判令富華餐廳和物業公司共同承擔責任。問題：(1)本案的原告和被告分別是誰？(2) 在訴訟中王某是否能與物業公司進行和解，為什么？(3) 你認為本案應如何處理？答：(1)原告是陳先生(1分)，被告是富華餐廳和物業公司。(2分)(2) 能和解(2分)，因為兩者之間的訴訟屬于民事訴訟范疇(2分)，民事訴訟是以當事人的自主意思 表示為基本原則的，在不違反法律的強制規定的前提下，當事人一方或雙方可以行使或放棄自己的權利，

27、 也可以在訴訟中通過白愿協商來解決他們之間的法律問題，法院尊重當事人之間達成的和解協議。(3分)(3) 陳先生的損失是由富華餐廳和物業公司共同過錯所致(3分)，各應承擔一半的責任且負連帶責任。 (2分)2. 某小區業主委員會先后在小區公告欄、住宅樓門口和小區大門上及附近商店，張貼“公告"多份, 內容包括“物業公司違規操作、亂收費、扣押維修基金甚至業主委員會的辦公經費”，“今后決不會再續聘 物業公司，暫停繳付停車費”等。物業公司認為自己的商業信譽、企業聲譽受到了嚴重損害，將小區業主 委員會告上法庭，表示：由于業主委員會的誣告，小區物業管理費的收繳率嚴重下降，要求小區業主委員 會立即停止

28、對其信譽和聲譽的侵害，公開道歉；同時請求判令業主委員會賠償損失。業主委員會堅持稱自 己代表了廣大業主的利益，張貼公告僅是針對了原告違規的具體事實。問題：（1）小區業主委員會有權在小區內張貼公告嗎？（2）請問本案如何處理？（3）業主委員會與、業主大會是什么關系？答：（1）小區業主委員會有權在小區內張貼公告，（2分）但要注意：公告應當張貼在小區內指定的公 共區域；（2分）其內容應當是物業管理相關事項的真實、客觀的陳述，不應當帶有感情色彩。（2分）（2）木案處理的焦點問題是公告的內容是否真實、客觀；（2分）業主委員會應當對公告內容是否符合 實際情況負舉證責任，（2分）如舉證不能，業主委員會就要承擔侵

29、權的法律責任。（2分）（3）業主委員會是業主大會的執行機構。（3分）3. 2013年4月，某小區業主委員會與廣州天天物業服務公司簽訂合同，約定該住宅小區自2013年5 月份開始由天天物業服務公司進行管理。2013年8月，趙先生人住該住宅小區之后，一直沒有繳納過物 業費。當天夭物業公司催促他繳物業管理費時，趙先生認為自己買了房子自己住，自己管理，不需物業服 務公司的管理。趙先生以拒絕承認物業服務公司與業主委員會簽訂的委托服務合同為由拒絕繳納，并聲明 他將不會跟物業服務公司建立任何物業服務關系。經業委會多次出而調解也沒有結果，最后物業服務公司 把趙先生告上了法庭，要求趙先生支付物業管理費及滯納金。

30、問題；（1）本案中物業公司與小區業主委員會簽訂的物業委托服務合同能否對趙先生發生法律效力？ 為什么？（2）如果該委托服務合同對趙先生有約束力，趙先生應該負有哪些義務？答：（1）該物業服務合同對趙先生產生法律效力。（3分）業主委員會代表業主簽訂服務合同對小區內 的業主都具有約束力。（3分）除非經過業主大會討論終止合同或合同期滿等原因出現方可拒交管理費。（3 分）（2）趙先生負有物業服務合同所規定的義務和職責（3分），主要是按時交納物業管理費和在合同約定 事項范圍內的服從物業服務公司管理的義務。（3分）4. 河北石家莊市某小區剛入住，部分業主就認為小區存在著墻體滲漏、供暖不足和停車收費過高等 問題

31、，小區業主們多次找到管理小區的藍天物業公司及小區的開發商反映和協商未果。于是部分業主以串 聯協商、互相選舉的方式組建了臨時業主委員會。經臨時業主委員會開會通過，決定號召全體業主拒繳物 業服務費、解除與現物業公司的服務合同。之后新物業服務公司也由臨時業主委員會以協議方式確定。業 主通過新聞媒體，使事件引起社會的關注和強烈反響，部分業主還圍堵了開發商的售樓處和物業管理處辦 公室。與此同時藍天物業公司以不交物業費為理由，停掉了臨時業主委員會幾位委員家中的天然氣。問題：（1）本案中業主的行為有哪些違法違規之處？（2）藍天物業公司停掉業主家煤氣的行為有無問題，為什么？（3）業主和物業公司之間的糾紛有哪些

32、處理方式？答：（1）部分業主通過串聯協商、互相選舉等方式，自己組建成立的“臨時業主委員會”不合法, 不符合業主大會和業主委員會指導規則有關業主大會、業主委員會成立程序的規定。（2分） 業主在享受物業服務企業提供的服務的同時，必須按合同約定按時交納物業服務費，不得無故拖延 和拒交?！芭R時業主委員會”做出集體拒交物業費的決定不具有法律效力。（2分） “臨時業主委員會”以協議方式選聘了新的物業服務企業，在程序上也不合法。（2分）（2）物業公司的做法是不妥當的。（1分）業主不交物業服務費的行為與業主使用燃氣的行為分別屬 于兩個不同的法律關系，兩者之間沒有聯系。（2分）是否停天然氣屬于燃氣公司的權利，物

33、業公司的 行為是侵害業主權利的行為。（2分）（3）業主與物業服務企業之間的糾紛，應通過協商（1分）、調解（1分）、仲裁（1分）、訴訟（1分） 等法定程序予以解決，而不能采取“圍堵售樓處、物業管理處辦公室”等過激行為。5. 李先生在某一住宅小區購買了一套高級住宅。出于經營需要，李先生將該套住宅作抵押向某銀行 進行了貸款。李先生一直未在該小區居住，所以也沒有向物業公司交付物管費。物業公司認為李先生的房 子在，暫時不交物管費也沒什么大的關系，只要房子在，不怕業主不交費。由于李先生沒有及時歸還銀行 的貸款，銀行向法院提起訴訟，最終法院判決將李先生的房子進行拍賣來償還貸款。王女士通過拍賣取得 了房屋產權

34、，這時，物業公司決定正式追討該房所欠的物管費。結果王女士拒付過戶前的物管費，李先生 又不知去向，致使該房所欠的物管費一直沒能收繳。問題：（1）如李先生以未居住為由拒交物業服務費是否成立，為什么？（2）物業公司向王女士追索以前業主欠下的物業服務費的做法是否成立，為什么？（3）你認為物業公司在此情況下如何維護自己的權益？答：（1）李先生的理由不成立；（2分）因為日常所說的物業服務費嚴格意義上大多屬于公共部位及公 共服務的收費，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個樓宇、整個小區的服務，李先生的房產會得 到相應保值和增值；（2分）所以李先生在收樓和拿到鑰匙以后，非因房屋質量問題，就應當繳納物業服 務費。（2分）（2）物業公司不應當向王女士追索物業服務費；（2分）首先物業公司沒有積極采取措施維護白己的權 益，木身有過錯；（1分）其次王女士通過拍賣取得了房產，自然無須對前手的欠費負責。（2分）（3）物業公司先應當直接要求李先生履行其義務，而不是去消極等待；（2分）其次，物業公司可以根 據其與李先生所簽訂的物業管理協議去訴諸法律，以法律的強制力去保護自己的合法權益。（2分）6. 陳先生去年搬進了新買的商品房，私家車一直就隨意停放在小區里。從上個月開始情況出現了變 化，物業公司貼出告示說小區內停