1、中介部運營理控制流程中介部運營管理控制流程目錄一、中介部啟動運營流程二、單店作業流程三、二手房買賣流程四、二手房租賃流程五、意向金操作規范六、合同簽約規范七、銀行貸款流程規范八、交易過戶交屋規范九、業績傭金申報流程十、店內經紀人周月工作計劃中介部啟動運營流程中介部成立前期準備工作（資質準備、管理部人員到位）中介部、門店運營政策制度制訂（政策與程序手冊、單店運營手冊、管理部運營手冊。見相關附件）中介部、門店相關費用預算制定（前期固定成本核定、每月經常成本預算、人員工資獎勵政策制定。見相關附件）招聘合適的門店店長人選（通過獵頭或其他招聘方式，招聘門店經理）根據政策尋找合適的店面（根據單店選址手冊進

2、行招聘。見相關附件）招聘合適的秘書、經紀人（通過招聘形式，招聘門店秘書和經紀人）門店開店前期培訓制度、流程（新員工報到書、經紀人培訓教材）見相關附件單店基本日工作流程開店時間：上午9：00至晚上20：30具體安排如下：上午9：009：10單店經紀人工作準備9：109：30單店晨會（協調和安排經紀人一天的工作，要求為3項有效工作）9：3012：00外勤工作（掃樓、派報、駐守、簽委托、帶看、收意向、簽合同、房屋交接）中午12：0013：00吃午飯休息時間（值班人員照常值班）13：0017：00外勤工作（掃樓、派報、駐守、簽委托、帶看、收意向、簽合同、房屋交接）17：0018：30單店夕會（檢查經紀

3、人一天工作的有效性和解決一天遇到的問題，房源和客源分享、）晚上18:3020:30周一至周三（經紀人工作培訓）值班人員時間安排:正值班:上午9: 00下午 13:00副值班:下午13: 00下午 18: 00正副班:晚上18: 00一晚上 20:30值班工作：按公司規定接待上門客戶和接聽來電、協調其他經紀人的客戶來電做好值班記錄、做好個人的房源和客源記錄跟進、打十個陌生拜訪電話二手房買賣流程物業.信息提供條 件 交 涉， 達 成致.>戶雙方備齊證件二手房買賣流程:簽訂房屋買賣合同 協議對物業進行估價租賃計劃確定出租條件協議定案代尋理想房源簽訂物業出租委托協議書填寫物業需求看房證明單無意向

4、有意向承租方租房條件確認不成交參觀現場條件交涉填寫不動產租賃經紀合同簽訂不動產租賃合同操作規范簽定物業購買委托經紀合同A、填寫物業購買委托經紀合同前，應先向購買方出示產證復印件，并告之購買過程中所需支付的各類費用客戶費用及材料清單物業地址：區面積：itf售價：萬元項目費率賣出方費用（兀）買入方費用（兀）1.契稅房價X1.5%（個人）普逋商品房房價X3%（個人）獨幢花園別堂、辦公樓、商鋪2.營業稅（公司）房價X5%3.交易手續費房屋建筑面積X2.5元/4.合同印花稅房價X0.05%5.權證印花稅5元/本6.登記費100元/件（個人）；200元/件（公司）7.配圖費25元/張（區）；65元/張（市

5、）8.貸款登記費100元/件（公積金）；200元/件（商業貸款）9.中介費房價X1%10.手續費11保險費12.合同公證費房價X0.3%+100元13.評估費房價X0.1%14.貸款公證費貸款額X0.3%15.產證加急費500元/件16.綜合稅房價X5%（花園別墅）17.其他合計材料是否提供份數材料是否提供份數購買人身份證私章代理人身份證:婚姻證明代理公證委托書收入證明買賣合同出身證明獨生子女證戶口簿貸款合同備注具體收費以當時國家規定為準每月還款額（本金加利息）人民幣/美金（大寫）（小寫）¥正品不動產店物業顧問：R簽物業購買委托經紀合同時，業務員必須嚴格產證內容填寫，注意物業地址、面

6、積等不能有偏差，若是預售合同，面積未能確定，則需另行注明。C、物業購買委托經紀合同內容中涉及維修基金，且維修基金數額暫時未能確認，則須注明“維修基金以交房時物業處實際結算為準”D、經紀人必須將同店長簽字后的意向書和意向金一起交給秘書處保管。退還客戶意向金，必須填寫“意向金領用單”，經店長簽字核準后，持此表單至秘書處領取合同簽約規范一、簽訂物業購買經紀合同1、填寫物業購買委托經紀合同前，應先向購買方出示產證復印件，并告之購買過程中所需支付的各類費用（見附件一）2、物業購買委托經紀合同時，業務員必須嚴格產證內容填寫，注意物業地址、面積等不能有偏差，若是預售合同，面積未能確定，則需另行注明。3、購買

7、委托經紀合同內容中涉及維修基金，且維修基金數額暫時未能確認，則須注明“維修基金以交房時物業處實際結算為準”4、紀人必須將同店長簽字后的意向書和意向金一起交給秘書處保管。退還客戶意向金，必須填寫“意向金領用單”，經店長簽字核準后，持此表單至秘書處領取。、填寫簽約審核表：出售方經紀人在簽定物業購買委托經紀合同后并確認簽定買賣合同的前二天，由業務員填寫簽約審核表（見附件二），并附上出售委托書、價變書、購買意向協議書、房地產資料登記查閱單、房屋的產權證復印件、雙方身份證復印件、意向書復印件交至售后服務部，由售后服務部確定客戶所需的貸款金額、貸款比例、貸款年限及房屋的提前貸款要求，并進行房屋登記查閱，由

8、售后服務部審核簽字，再交店經理復審，最后交給售后服務部確認、存檔。如需公司墊資，則在填寫簽約審核表之前，先填寫墊資情況及費用申報表（見附件三），由店長審核簽字后，交給售后服務部復審，報店經理、總部管理層和總部財務審批認可后，方可承諾客戶此項工作。注意：應填寫清楚簽約審核表中所有內容，并提前確認：1、賣方銀行貸款未償還金額、還款方式、是否需要墊資（與賣方確認后填寫墊資情況及費用申報表，報批）2、賣方還貸日期約定、是否需提前預約及提前時間確定、還貸后拿房地產抵押證（他項權利證明）、注銷資料、及退保資料時間（與賣方貸款銀行確認）3、在填寫簽約審核表，提前提供產證復印件，與售后服務部確認該房屋評估價是

9、否達到成交價（銀行貸款額在評估價和成交價之間，適用就低原則，七成二十年）4、在填寫簽約審核表，與售后服務部確認，買方銀行貸款成數、金額、年限5、如帶租約出售，在簽約前需承租人填寫同意放棄優先購買權承諾書，并確認租約是否繼續。三、草擬合同：在簽約人員了解合同內容后，應先根據簽約審核表草擬合同，交由店長及店經理審核簽字，再交由經紀人交給買賣雙方確認。注意：主要是確認補充條款、付款方式、附送家具清單、交房時間、及各項費用（維修基金、水、電、煤、有線電視）結算。四、簽定買賣合同賣方所需資料：1、產證原件2、所有產權人身份證原件及復印件3、所有產權人私章4、所有產權人本人到場簽字5、傭金（如產證上未登記

10、名字，產權人配偶最好能到場，提供身份證復印件并簽定配偶同意出售證明。如不能到場，需提供以上資料）買方所需資料：1、買方所有人身份證原件及復印件2、買方所有人私章3、購房首付款4、傭金注意A：如買賣雙方任一方為外籍人士（外籍人士是指包括港、澳臺同胞及持有護照的外國人，持有中國護照但無身份證的中國人），買賣合同需公證。公證費為：合同總價*2.5%o+250元收費方：公證處賣方公證所需資料：1、上海市房地產權證原件2、賣方提供所持身份證原件本國人提供身份證及戶口本外國人提供本人護照臺胞提供臺胞證及臺灣身份證香港人提供身份證及回鄉證或通行證澳門提供身份證及通行證3、房產如是夫妻共同財產，需提供結婚證、

11、配偶同意出售證明、配偶身份證件買方公證所需資料：買方提供所持身份證原件本國人提供身份證及戶口本外國人提供本人護照臺胞提供臺胞證及臺灣身份證香港人提供身份證及回鄉證或通行證澳門提供身份證及通行證注意B：買賣雙方或其中一方委托他方簽署買賣合同，需提供以下材料：公證委托書及委托人身份證件復印件（身份證/臺胞證/通行證/護照）受托人身份證原件委托書具備條件：如委托人是香港人且在香港簽署，則委托書需經中國司法部認可的香港律師公證，并加蓋傳遞章如委托人是臺灣人且在臺灣簽署，則委托書需經當地地方法院公證，（經上海市公證員協議與海基會寄送的公證書副本核對，并出具核對一致證明后使用單位才能采信，需時間大約為一個

12、月左右。）如委托人是外國人，在哪國簽署在哪國當地公證，且需經我國駐當地使、鄰館蓋章如中國人（持有中國身份證）在國外，則到我國駐當地使館公證在國內公證，經國內公證處公證五、租賃注意事項1. 物業管理費：物業公司向住戶提供服務所收取的費用。（通常指對公共區域的服務）計算方式：*元/褶/月交納時間：每月注意：簽委托時，要問清租金是否包含物業管理費報價時，要報請租金與物業管理費2. 發票：房東收取租金，向國家交納的稅費。數額為租金的5%，由稅務機關提供發票注意：客人強調要時，應向房東事先說明（與房租收入有關）待開發票的由秘書統一交至售后服務部開取3. 押金收據（見“押金收據”）租金收據（見“租金收據”

13、）（房東、房客之間第一次付款時，我司提供的格式文本）注意：若需要我公司代收、代交租金或押金的，需要附上付款委托書（見“付款委托書“）銀行貸款流程規范一、評估報告若客戶需要貸款，則需簽定評估報告，需要提供房屋的產權證復印件、客戶的身份復印件及私章。評估費為：房價*0.1%、簽定貸款合同客戶如需貸款，則簽定貸款合同，貸款金額，貸款年限、貸款比例與之前所確認的相符。1、二手房貸款最高額度為評估價的70%另：有些貸款最高額度為評估價的80%，但必須符合以下三個條件：房屋總價在100萬元以下房屋單價在7000元以下房齡在3年以內借款人尚無未還清貸款2、 借款期限最長為20年，且男士不超過65歲，女士不超

14、過60歲。3、 公積金必須交滿2年，且最近6個月連續交，才可以申請公積金貸款。公積金貸款金額最高限額為10萬元（不能超過余額的15倍），補充公積金最高限額為3萬元（不能超過余額的2倍），最長期限為15年，具體需要查詢。查詢需提供本人及配偶的身份證號碼和公積金帳號。所需資料：（產權證上所有人都為參貸人）申請人、參貸人及配偶的身份證原件、復印件外籍人士需提供：外國人提供本人護照臺胞提供臺胞證及臺灣身份證香港人提供身份證及回鄉證或通行證澳門提供身份證及通行證申請人、參貸人及配偶的戶口本原件、復印件；臺灣人士需提供戶籍藤本原件申請人、參貸人及配偶的結婚證原件，如未婚需提供未婚證明原件（由單位出具）（外

15、籍人士可提供所在國注冊證明）申請人及參與還貸人的收入證明原件（由單位出具），收入超過二萬元需提供稅單外籍人士如不在上海工作需提供所在國稅單原件產證復印件買賣合同原件首付款收據申請人、參貸人及配偶的私章申請人、參貸人及配偶本人到場簽字所需費用：擔保費：60元/萬元（憑收件收據放貸）收費方：擔保公司例：如房價為100萬，貸款七成20年|（商業性），則貸款額為70萬，那么保險費為106.3*70=7441元評估費為100萬*1%=1000元月還款額為：（等額本息還款法）66.217*70=4635.19（等額本金還款法）第一個月83.667*70=5856.69末月41.842*70=2903.74

16、*月利率=70萬/20/12*4.2%=12.24元）（公積金算法同上）注意：如申請人、參貸人及配偶有一方為外籍人士，則貸款合同需公證，所需資料同上。公證費為：貸款額*3%收費方：公證處如委托他方簽署貸款合同，需提供以下材料：公證委托書及委托人身份證件復印件（身份證/臺胞證/通行證/護照）受托人身份證原件委托書具備條件見第二條注意B所需材料：1、客戶方包括其配偶、子女的戶口本原件及復印件2、結婚證明3、子女無身份證的需提供出生證明4、私章三、簽定保險合同保險合同由有貸款的客戶簽定，具體費用見“上海個人抵押住房綜合保險收費標準”保險費=貸款金額*貸款年限相對應的保險系數四、出售方還貸及注銷抵押證

17、、退保1、 了解出售方還貸方式及時間，在簽定買賣合同后，應協助賣方及時與銀行聯系，預約或確定還貸時間、剩余還貸金額，辦理還款手續并領取抵押證（他項權利證明）注銷資料、退保資料。辦理地點：出售方原貸款銀行所需資料：出售方原貸款合同、還貸存折、原貸款人身份證原件、私章、最后一個月的還款單、還貸款項、主貸人到場、（如需代辦、委托書需公證）2、 還貸并領取抵押證（他項權利證明）、注銷資料后，到交易中心辦理他項權利證明注銷所需資料：產證原件、抵押證（他項權利證明）、注銷資料、所有產權人身份證復印件、產權人（注銷辦理人）的身份證原件如代辦，需提供委托書并加蓋私章3、 退保：出售方提前還貸款，就可以到原保險

18、公司退還保險費用。所需材料：保單（正、副兩份）、銀行貸款結清證明申保人身份證原件（退保由客戶自己辦理，如需代辦，除以上材料，還需提供委托書、代理人身份證原件）交易過戶交屋規范買賣雙方及中介方至房屋所在區房地產交易中心辦理產權過戶手續所需資料：房地產買賣合同、產權證原件、買賣雙方所有人身份證原件及復印件、出生證明（未滿辦證年齡）、私章、貸款合同、過戶費用（現金）、房屋轉移登記申請書、買賣雙方所有人本人到場簽字注意：如委托他方辦理過戶手續，需提供以下材料：公證委托書及委托人身份證件復印件（身份證/臺胞證/通行證/護照）受托人身份證原件所需費用：買方費用：收費方：房地產交易中心契稅：總房價*1.5%

19、（住宅）總房價*3%（非住宅）交易手續費：建筑面積*2.5元/平方（住宅）房價*0.5%（非住宅）合同印花稅：總房價*0.05%配圖費：25元他項權利抵押登記費：200元產證登記費：80元（個人）200元（單位）權證印花稅：5元/本賣方費用：收費方：房地產交易中心交易手續費：建筑面積*2.5（元/平方）合同印花稅：總房價*0.05%發票工本費：1.5元具體見房東方、客戶方收費清單、銀行放貸兩種放貸方式：1、 收件收據放貸：錢款直接放至擔保公司帳號，再轉交給房東，要收取擔保費，擔保費用為按每萬元60元收取。2、 產證辦出后，把與新產證同時辦出的房產他項權利證明和產證復印件，送交銀行，銀行取得“房

20、產他項權利證明”后，放出貸款。轉交房款時需買方寫付款委托書、賣方產權人本人收取，并寫收據。注意：若傭金在簽定買賣合同時已收，錢款放到房東帳戶上若傭金到最后收取時，錢款放到公司帳戶上、交房按合同約定時間交房，買賣雙方、雙方業務員及售后服務人員共同交房按照合同約定結清水、電、煤、電話、有線電視、物業等相關費用；辦理水、電、煤、電話、有線電視、電話、物業更名；按合同附送家具清單驗收家具、電器數量；交接鑰匙、相關發票；買賣雙方在交房確認書相應處簽名確認；有尾款的話，轉交房款；最后幾個月的水、電、煤、電話繳費帳單所有房屋鑰匙電器、維修基金等其他合同約定的發票（如維修基金不是無償贈送，買方在當天應支付該筆

21、費用）有線電視用戶使用證四、其他相關事項:A維修基金：（多層）（96-2000.12.31）（多層）（2001.1.1起）1198元*建筑面積*2%1198元*建筑面積*3%1295元*建筑面積*2%1295元*建筑面積*3%B資金監管：為保證存量房交易過程中購房資金的安全，上海徐匯房地產市場管理有限公司作為第三方同交易雙方共同簽署購房資金托管協議，確保交易過程中資金的安全。可全部房款監管也可部分房款監管。流程：1、買賣雙方簽定買賣合同2、到房地產交易中心簽署三方資金監管協議（如首付款也辦理資金監管，則首付款應在簽署三方資金監管協議后，按合同約定存入市場指定銀行帳戶）3、辦理產權過戶手續，買方

22、將房款（銀行貸款憑收件收據）存入市場指定銀行帳戶4、產權過戶完成，新產證辦好后，市場通知買方領產證，賣方取房款，監管結束。費用：200元收取方：房地產市場管理有限公司C退稅：在1998年6月1日至2003年5月31日期間，購買本市商品房，并在產權證上列舉的產權人可享受個人所得稅基低扣。所需資料：（原件/復印件各一）產權證購房合同購房發票抵押合同、借款合同身份證或護照（如已出售，提供出售合同、發票）D退稅（抵扣契稅）：如動遷或有售后公房出售，在一年內購買商品房，可抵扣差價部分契稅。所需資料：動遷協議、原公有住房購買協議書、同住人戶口本、身份證、原購房發票、出售合同、出售發票、買賣合同（新）E不可

23、售公有住房承租權轉讓流程：達成意向致物業公司征詢簽定承租權轉讓合同交易中心受理審核交納手續費到物業公司辦理變更手續所需資料：1、已辦妥征詢的申請書2、買賣雙方身份證復印件及戶口本各復印一份3、承租權轉讓合同四份4、房屋租賃憑證（復印并貼在合同第8頁）5、進出戶人員情況表6、若出售人員在近兩年內新購住房，需攜帶新購住房合同，發票和產權證（或完稅單）（復印一份）。若出售人在近兩年內未新購住房的，須攜帶其及同住人戶口去向的證明（租賃憑證或產權證，復印件一份）和同意書（同意出售人遷入并居住）。全部房款須在指定銀行監控三年，不得提現。注：全部資料請攜帶原件需繳費用：出售人繳納0.5%手續費，物業公司收取

24、雙方各50%手續費F非居住房交易稅費（營業稅、所得稅、土地增值稅每個區有不同，需具體咨詢，交費地點在個房屋所處區稅務局）單位：元收費項目實力買方收款方營業稅差價*5%稅務局所得稅差價*20%稅務局土地增值稅增值額的（30-60%）稅務局契稅總房價*3%交易中心代收交易手續費總房價*0.5%交易中心合同印花稅總房價*0.05%總房價*0.05%交易中心權證登記費300交易中心配圖費130交易中心權證印花稅5交易中心G公司購買房產（包括住宅房）按3%繳納契稅，并需每年按總房價的1.2%繳納房產稅。公司出售房產（包括住宅房）需繳納營業稅、所得稅、土地增值稅H銀行轉按揭（具體銀行是否可辦理轉按揭業務，

25、需具體查詢確認）個人住房轉按揭貸款，是指原按揭貸款人即出讓人，在貸款期間將原轉按揭貸款與所購房屋同時轉讓，房產受讓人即新借款人，為此向銀行申請的個人按揭貸款。1、跨行轉按：在銀行有按揭貸款余額的原借款人在轉讓房產時，新借人轉而向他行申請按揭貸款2、行內轉按：在銀行有按揭貸款余額的原借款人在轉讓房產時，新人向同一銀行申請按揭貸款所需資料：（買方同第五條貸款所需資料）另上家所有參貸人需提供原貸款合同、身份證、戶口本、結婚證、私章等所需費用：（買方同第五條貸款所需費用）因辦理轉按揭手續，銀行需找擔保公司擔保，其涉及的擔保費、手續費、公證費，銀行和擔保公司收費不統一，需另行具體確定。I墊資交易中，賣方

26、應利用客戶方首付款和自有資金還清銀行貸款，如資金不足，公司可提供墊資服務。但必須符合以下前提條件：1、買方需辦理銀行貸款，并且在我公司指定銀行辦理貸款，貸款金額大于賣方需墊資額。2、買賣雙方同意銀行貸款直接放至我公司帳戶，由我公司扣除賣方墊資額后，轉交給賣方。3、賣方與我公司簽定借款協議并辦理公證委托書，全權委托我公司代為辦理該房屋出售所有相關事宜。4、墊資周期不能太長（如太長，需考慮到抵押注銷、產證加急費）費用：墊資利息：0.8%/萬元（最低不少于1000元）公證費：200元流程：業務員在填寫簽約審核表之前，填寫墊資情況及費用申報表，由店長簽字，交售后服務部、財務部確認后，報總監審批。產權過

27、戶流程（徐匯區例）將材料送至收件窗開購Jf發票拿到收件收據房地產交易中心發放新的房地產權證及他項權利證明招巾將手3發票F拿到收件收據房地產交易中心發放新的房地產權證及他項權利證明交納契稅F交納契稅收取傭金：.買方賣方證1 .身份證.（個人）2 .營業執照（公司）3 .委托書（原件）及代理人身份證件4 .私章5 .產證上權利人到場1 .身份證（個人）2 .營業執照、董事會決議、法人代表身份證（公司）3 .權利人到場4 .委托書（原件）及1十銀行放貸/物業代璞人身樵證件5.房地廣儀世界什買方6.買賣拿回7.借款養出現需一費用6 .身份證.（個人）7 .營業執照（公司）材?是就黑/方身彳:發票

28、65;0.7兀9.私章8 .身份證（個人）9 .營業執照、董事會人群數、法人代表身于證復印件林證（公司）10 .權利人到場一,10銀產證彳丘權利版到:®/物1業委梅書（爆件）及件所需材料：買賣合同第1、2、15頁復鎘理人身份證件一契稅：1.5%（普通商品房）12.房地產權證原件即掰林喔內倒1弱喇,花怖吊筒證復歌合合同關怩:1.5%（皆理冏M厲）14.借款合同3%（獨棟別墅、花園洋房）所需材料：買賣合同第1、2、15頁復印件及買賣合同原業績傭交納合同印襁應支仙開購房發票用金給單店，由店彳辿秘二川僑照材祇投映麗加班跚韌媼稀跡相而費用：發票討口住7T!買方賣方證復買賣雙方交稅費的前內至吸店

29、向售后服務人員研發11費刷日她程政秧龍區住第一時間將支票送達用.產糜易性掘：建筑1.交易手續費：建筑面總部財務!辦妥相關手續，并由財鄉忤現稅0x_納契_B如果客戶開出傭金支票,總部財務在將材料送至W轉帳憑證的復印件傳真或送達總部。稅費業績傭金月m2乂示,口月乂,口作匕用浜衣工僉臼乂72.產證登記費：80元T27合同印花稅：房價x財f皿邂型小學岬部舞書,:3.5強款iM颯房200門店每周日（暫定）由店長向總部由握業的工作。周報表由店秘書和店長根據實際周五傳真至中介部總監和總部管理音報:買賣雙方交納各類1 .督德16花階人5元2 .含顯現熊理公局的3 .姜比05%叫）及代理人覺?證件7.慧章手續費：建筑8.產ftre完績和1.2.賣方月店秘書應將身份證（個人）營業執照、董事會決議法法人代表身份證彳幺司）3.3.交梭利續霸場建筑面總:稚陶好惻酢）及犁嚕曾鬻劇嗑經10.配圖費：25元4.合樹理荻翻份麗介X超嬤能后明證原件6 .買賣合同7 .借款合同6。費11 .權證印花稅:5%12 .合同印花稅：房價X0.