1、五洋集團(tuán)港區(qū)項(xiàng)目2013年07月27日 通過(guò)前一階段市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)調(diào)研的主要內(nèi)容，包括消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研，商業(yè)商家調(diào)研，以及項(xiàng)目座談的相關(guān)內(nèi)容結(jié)論，最后形成本方案。本方案主要圍繞項(xiàng)目的商業(yè)定位，業(yè)態(tài)組合以及產(chǎn)品規(guī)劃三個(gè)核心內(nèi)容展開(kāi)！ 時(shí)間有限，如有不妥，敬請(qǐng)斧正！ 商業(yè)定位篇 業(yè)態(tài)規(guī)劃篇 產(chǎn)品規(guī)劃篇4大定位依據(jù)城市發(fā)展方向區(qū)域商業(yè)趨勢(shì)消費(fèi)者需求特征差異性占位太倉(cāng)新城雙城之一港城商業(yè)中心呼之欲出購(gòu)物餐飲娛樂(lè)休閑港城第一生活Mall定位關(guān)鍵詞： 主題一個(gè)鮮明的多主題體驗(yàn)場(chǎng) 特色一個(gè)彰顯特色的生活Mall一：主題形象定位中國(guó)太倉(cāng)港城首席主題特色體驗(yàn)Shopping Mall 我們以快樂(lè)購(gòu)物、潮流娛樂(lè)、尊

2、崇商務(wù)、特色美食等多主題為一體，我們是訴求特色性消費(fèi)體驗(yàn)的港城Mall。 以港城為中心，吸引浮橋片區(qū)輻射2大片區(qū)（瀏河/璜涇）人流，以商超購(gòu)物、院線為主力店，中檔餐飲和休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主題，滿足周邊社區(qū)居民和周邊工業(yè)區(qū)的生活需求為基礎(chǔ)的標(biāo)桿性商業(yè)廣場(chǎng)；二：功能定位購(gòu)物餐飲娛樂(lè)休閑商務(wù)為一體的生活Mall集體驗(yàn)性消費(fèi)為主的港城商業(yè)中心精品百貨館：時(shí)尚男女裝、運(yùn)動(dòng)休閑服飾、化妝品、男女鞋、珠寶首飾、手機(jī)賣場(chǎng)等購(gòu)物生活場(chǎng)：主力品牌超市脈動(dòng)青春園：影院、量販?zhǔn)終TV、電玩，兒童體驗(yàn)區(qū)，健身房 休閑風(fēng)情街：酒吧、夜總會(huì)、足浴會(huì)所、美發(fā)、咖啡、美容、西餐、星級(jí)SPA會(huì)所等美食天下匯：美食廣場(chǎng)，特色主題餐飲等

3、。國(guó)際商務(wù)匯：國(guó)際海員俱樂(lè)部-商務(wù)中心（夜總會(huì)）五洋時(shí)代廣場(chǎng)規(guī)劃主題業(yè)態(tài)描述1號(hào)樓2號(hào)樓3號(hào)樓4號(hào)樓7號(hào)樓國(guó)際商務(wù)美食天下匯脈動(dòng)青春園/兒童樂(lè)園購(gòu)物體驗(yàn)場(chǎng)精品百貨館/生活配套休閑風(fēng)情街特色主題餐飲SPA會(huì)所5號(hào)樓6號(hào)樓根據(jù)項(xiàng)目周邊人口結(jié)構(gòu)及項(xiàng)目所在地塊，決定了本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃以體驗(yàn)性消費(fèi)業(yè)態(tài)為主，目的性消費(fèi)為輔的業(yè)態(tài)構(gòu)成，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目建筑形態(tài)，特制訂三個(gè)不同區(qū)塊：一區(qū)塊：1號(hào)樓作為項(xiàng)目聚集人氣的核心點(diǎn)，特制訂了大型購(gòu)物超市、影院、電玩、美食廣場(chǎng)、兒童樂(lè)園等業(yè)態(tài)。二區(qū)塊：2-4號(hào)樓，以特色餐飲作為主題，形成港城最具特色的餐飲主題美食街區(qū)，同時(shí)具有銜接一區(qū)塊和三區(qū)塊的功能。三區(qū)塊：5、6號(hào)樓及7號(hào)

4、樓的裙樓，主要業(yè)態(tài)以酒吧、夜總會(huì)、足浴會(huì)所、美發(fā)、咖啡、西餐等為主，作為本項(xiàng)目目的性消費(fèi)的區(qū)域。標(biāo)準(zhǔn)1主題性：業(yè)態(tài)分布實(shí)現(xiàn)整體定位要主題鮮明，分類分區(qū)。業(yè)態(tài)規(guī)劃4大標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)2引導(dǎo)性：業(yè)態(tài)分布考慮整體人流的引導(dǎo)搭配，活躍全場(chǎng)。標(biāo)準(zhǔn)3一致性：業(yè)態(tài)分布需要與整體目標(biāo)客群需求，內(nèi)外一致。標(biāo)準(zhǔn)4可行性：業(yè)態(tài)分布必須考慮業(yè)態(tài)業(yè)種及品牌，落位可能。港城第一生活Mall首先：各區(qū)域各樓層業(yè)態(tài)組合。（一）1號(hào)樓業(yè)態(tài)規(guī)劃商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！火爆促銷中震撼升級(jí)上市！火爆促銷中此頁(yè)，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)

5、驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！作為綜合型商業(yè)的購(gòu)物中心，本案輻射的消費(fèi)核心客群以新港城和浮橋商圈3-6公里半徑的以20-50歲為主力客群，這部分消費(fèi)者也是新港城和浮橋中堅(jiān)力量。結(jié)合新港城人口的消費(fèi)能力，因此1樓建議規(guī)劃以中檔精品零售為主，填補(bǔ)新港城商業(yè)空白。1#一層規(guī)劃說(shuō)明一

6、層飾品27商業(yè)配套923（西餐、銀行、蛋糕房）化妝品、男女鞋區(qū)843女裝1589運(yùn)動(dòng)休閑服飾928運(yùn)動(dòng)類為：耐克、阿迪達(dá)斯、匡威、李寧、安踏、匹克、361等休閑類分為時(shí)尚休閑及量販休閑，其中時(shí)尚休閑基本以可對(duì)外開(kāi)門的店面為主，品牌建議為：杰克瓊斯、斯萊德、GXG、太平鳥(niǎo)等品牌為主量販休閑以內(nèi)街為主，品牌建議為：美特斯邦威、唐獅、以純、森馬、班尼路、生活幾何等為主精品男裝主要以外鋪為主，品牌建議為：杉杉、雅戈?duì)枴⑵馀啤⒕拍镣醯葒?guó)內(nèi)品牌為主；少淑女裝主要主要以國(guó)內(nèi)品牌為主、國(guó)外品牌進(jìn)行點(diǎn)綴，品牌建議為：ONLY、vore moda、百家好、拉夏貝爾、秋水伊人、cache cache、浪漫一身、太平

7、鳥(niǎo)等招商重點(diǎn)傾向于杭派女裝；化妝品品牌建議為：玉蘭油、高姿、美寶蓮、h2o等為主；鞋類主要以國(guó)內(nèi)品牌為主，品牌建議為：百麗、天美意、tata、達(dá)芙妮、奧康、康奈等。招商建議品牌本樓層規(guī)劃業(yè)態(tài)為主力超市，結(jié)合新港城未來(lái)規(guī)劃人口突破20萬(wàn)人口以及現(xiàn)階段新港城商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研，主力超市是新港城民眾非常關(guān)注、接受度非常高的主力商業(yè)業(yè)態(tài)，同時(shí)補(bǔ)缺新港城商業(yè)市場(chǎng)空白，打造新港城未來(lái)規(guī)模最大，品質(zhì)中檔為主，品牌以區(qū)域民眾認(rèn)可度較高的主力賣場(chǎng)為宜。1#二層規(guī)劃說(shuō)明二層超市超市約9804主力超市建議招商以國(guó)內(nèi)品牌美譽(yù)高、影響力大、輻射度半徑大、接受度高，民眾認(rèn)知度高的連鎖超市，品牌建議為：第一類：大潤(rùn)發(fā)、永輝、樂(lè)購(gòu)

8、、沃爾瑪?shù)龋坏诙悾喝A潤(rùn)萬(wàn)家、蘇杭時(shí)代、歐德福等。招商建議品牌城市綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)呈多樣化，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)比重遞減，體驗(yàn)性及目的性消費(fèi)形態(tài)增加明顯，為了最大限度的把消費(fèi)者留在購(gòu)物中心內(nèi)，增加各個(gè)樓層的人流，因此把體驗(yàn)性及目的性消費(fèi)的業(yè)態(tài)盡量往高樓層規(guī)劃，但一定要集中，形成集群效應(yīng)，因此在三樓除了電影院及KTV外，規(guī)劃了大量的電玩、兒童軟體游樂(lè)場(chǎng)、旱冰場(chǎng)、輪滑、親子體驗(yàn)館等業(yè)態(tài)，目標(biāo)消費(fèi)群體以兒童青少年為主，確保以家庭為單位集中在三樓，保證三樓的人氣。1#三層規(guī)劃說(shuō)明三層大型賣場(chǎng)主力店數(shù)字影院3132溜冰場(chǎng)、輪滑、兒童體驗(yàn)區(qū)967兒童樂(lè)園490電玩725量販?zhǔn)終TV2000兒童品牌游樂(lè)場(chǎng)建議為：麥幼

9、優(yōu)、奇樂(lè)兒、愛(ài)樂(lè)游、悠游堂電玩：城市英雄、風(fēng)云再起等。招商建議品牌作為綜合性商業(yè)中心，輻射各種消費(fèi)類群，餐飲作為綜合商業(yè)體的組織形態(tài)比重越來(lái)越高、隨著美食廣場(chǎng)在綜合性商業(yè)中心的成熟運(yùn)營(yíng)；結(jié)合調(diào)研港城民眾對(duì)美食廣場(chǎng)的概念認(rèn)知度高、接受度好，不僅可以滿足各種不同消費(fèi)類群體，同時(shí)補(bǔ)缺新港城商業(yè)市場(chǎng)空白。1#四層規(guī)劃說(shuō)明四層大型賣場(chǎng)主力店數(shù)字影院上空3132美食廣場(chǎng)餐飲967美食廣場(chǎng)餐飲490美食廣場(chǎng)餐飲725健身、教育、培訓(xùn)2103美食廣場(chǎng)品牌建議有：半個(gè)月亮、大食代、周漁美食城、食一線美食城、簡(jiǎn)餐時(shí)尚美食廣場(chǎng)、食中天美食園等健身、教育培訓(xùn)建議有：一兆韋德健身、英派斯、ABC教育、瑞思英語(yǔ)招商建議品

10、牌（二）2-4號(hào)樓業(yè)態(tài)規(guī)劃商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！火爆促銷中震撼升級(jí)上市！火爆促銷中此頁(yè)，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！2-4號(hào)樓作為獨(dú)棟體商業(yè)

11、、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)1+3、面積大小600平米左右，其位置連接購(gòu)物中心及酒吧街的室內(nèi)步行街，最適合做特色主題餐飲，結(jié)合港城消費(fèi)者調(diào)研，新港城特色主題餐飲較少，檔次較低、但民眾對(duì)主題餐飲接受度高、結(jié)合港城實(shí)際餐飲情況，建議以中檔餐飲為主、引進(jìn)一家中檔中餐酒店以及二家主題性餐飲補(bǔ)缺新港城餐飲空缺因此建議引進(jìn)區(qū)域認(rèn)可度高、價(jià)格適中、有特色的餐飲商家。建議考慮：川菜、湘菜、本地菜、烤肉類為宜。2-4#規(guī)劃說(shuō)明2/3/4號(hào)樓2號(hào)樓3號(hào)樓4號(hào)樓1-3層主題特色餐飲一拖三特色主題餐飲605一拖三特色主題餐飲605一拖三特色主題餐飲6052號(hào)樓規(guī)劃為川湘菜，品牌建議為：我家酸菜魚(yú)、阿瓦山寨、江南人民公社、嬉湘記、毛家飯

12、店等。3號(hào)樓規(guī)劃為烤肉類，品牌建議為：百度烤肉、韓風(fēng)碳烤、韓林炭烤等；4號(hào)樓大酒店規(guī)劃為蘇杭菜系，品牌建議為：新梅華、新錫爵、丞相府等招商建議品牌（三）5號(hào)樓業(yè)態(tài)規(guī)劃鑒于5號(hào)樓昭示性較好，停車方便、考慮到項(xiàng)目招商和銷售的重要性，前期以招商銷售接待中心使用，后期建議規(guī)劃為星級(jí)SPA會(huì)所，以此達(dá)到業(yè)態(tài)豐富性，以及功能的擴(kuò)展使用。5#規(guī)劃說(shuō)明5號(hào)樓1-2層前期銷售招商體驗(yàn)中心后期星級(jí)SPA會(huì)所一拖二SPA會(huì)所5455號(hào)樓品牌建議有：琉璃時(shí)光、豪柏國(guó)際SPA會(huì)所、路易芬尼、貝伊SPA等。招商建議品牌（四）6-7號(hào)樓1-2層業(yè)態(tài)規(guī)劃結(jié)合新港城商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研分析，新港城以及浮橋目前無(wú)酒吧、咖啡等業(yè)態(tài)配套，結(jié)

13、合6-7號(hào)樓位置的關(guān)聯(lián)性，建議規(guī)劃為目的性消費(fèi)區(qū)域，主要規(guī)劃為酒吧街及酒店的配套。6-7#1-2層規(guī)劃說(shuō)明6/7號(hào)樓1-2層特色酒吧休閑風(fēng)情街咖啡、酒吧一拖二1312咖啡、西餐、足浴、美容美發(fā)、酒吧一拖二1309酒吧品牌建議為：菲比、百度、99等、夜總會(huì)招商以本地為主。咖啡簡(jiǎn)餐品牌建議為：迪歐、米羅、兩岸等，美發(fā)、足浴等配套以太倉(cāng)城區(qū)的品牌為主。招商建議品牌（五）7號(hào)樓2層以上業(yè)態(tài)規(guī)劃結(jié)合新港城現(xiàn)有酒店主要以 商務(wù)、快捷酒店品牌知名度不高，針對(duì)7號(hào)樓3層整體規(guī)劃為國(guó)際海員俱樂(lè)部-商務(wù)中心，7號(hào)樓3層以上酒店建議引進(jìn)品牌下屬商務(wù)型酒店，與普通經(jīng)濟(jì)型酒店的進(jìn)行區(qū)分，即可提升項(xiàng)目檔次，又可對(duì)項(xiàng)目銷售

14、起到拉動(dòng)作用。7#2層以上規(guī)劃說(shuō)明7號(hào)樓三層四層以上樓層7號(hào)樓業(yè)態(tài)定位國(guó)際海員俱樂(lè)部-商務(wù)中心商務(wù)酒店三層國(guó)際海員俱樂(lè)部-商務(wù)中心（夜總會(huì)）1748港城國(guó)際海員俱樂(lè)部其次：主題業(yè)態(tài)比例。業(yè)態(tài)名稱精品百貨館購(gòu)物生活場(chǎng)脈動(dòng)體驗(yàn)場(chǎng)娛樂(lè)休閑風(fēng)情街特色美食天下匯國(guó)際商務(wù)匯業(yè)態(tài)面積10373103758450575139971748業(yè)態(tài)占比25%25%20%14%11%5%業(yè)態(tài)零售品牌集合娛樂(lè)餐飲娛樂(lè)備注1#純1F1#純2F1#純3F部分+4F部分5#、+（6#、7#部分）1#純4F部分+2/3/4#7#純3F備注：由于面積數(shù)據(jù)不夠精準(zhǔn)，以上業(yè)態(tài)面積僅為測(cè)算，相關(guān)比例僅做參考，精準(zhǔn)數(shù)據(jù)待業(yè)態(tài)規(guī)劃確定后進(jìn)行

15、精準(zhǔn)測(cè)算。商家工程基礎(chǔ)條件主力店商家一般工程條件業(yè)態(tài)超市影院KTV夜總會(huì)酒吧電玩強(qiáng)電設(shè)計(jì)開(kāi)關(guān)容量（A）1500KVA（雙回路）650KW400KW350KW150KW100W/空調(diào)采暖指標(biāo)（w/m2）室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度16-18制冷指標(biāo)（w/m2）室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度25排油煙排煙量（m3/h)豎向排油煙管道：生鮮區(qū)凈截面不小于1.2，餐飲區(qū)不小于0.520000m3/h20000m3/h10000m3/h給排水給水管徑(DN)DN80DN32DN65DN65DN65DN32月用水量(噸)6000噸排水管徑(DN)按照DN150設(shè)計(jì)按照DN150設(shè)計(jì)按照DN150設(shè)計(jì)按照DN150設(shè)計(jì)按照DN150設(shè)計(jì)按照

16、DN150設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)荷載活荷載（kg/m2)賣場(chǎng)區(qū)域700KG/、倉(cāng)庫(kù)區(qū)域1000KG/、生鮮區(qū)域1000KG/、卸貨區(qū)域3000KG/、辦公區(qū)域350KG/、收貨區(qū)域1000KG/放映夾層300KG/，大堂400KG/，其它350KG/400KG/400KG/400KG/800KG/裝修設(shè)計(jì)條件根據(jù)具體商務(wù)溝通根據(jù)具體商務(wù)溝通根據(jù)具體商務(wù)溝通根據(jù)具體商務(wù)溝通根據(jù)具體商務(wù)溝通根據(jù)具體商務(wù)溝通電信與電視電話根據(jù)需求提出根據(jù)需求提出根據(jù)需求提出根據(jù)需求提出根據(jù)需求提出根據(jù)需求提出網(wǎng)絡(luò)根據(jù)需求提出根據(jù)需求提出根據(jù)需求提出根據(jù)需求提出根據(jù)需求提出根據(jù)需求提出有線電視根據(jù)需求提出根據(jù)需求提出根據(jù)需求提出根

17、據(jù)需求提出根據(jù)需求提出根據(jù)需求提出主力店圖片商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！火爆促銷中震撼升級(jí)上市！火爆促銷中此頁(yè)，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！非主力

18、店一般商家工程基礎(chǔ)條件業(yè)態(tài)餐飲服裝配套強(qiáng)電設(shè)計(jì)參數(shù)三相/單相戶內(nèi)配電箱（只設(shè)進(jìn)線隔離開(kāi)關(guān)）及其進(jìn)線管線 設(shè)計(jì)用電負(fù)荷功率密度西式快餐250KW/店，其它餐飲250w/100w/供暖與制冷設(shè)計(jì)參數(shù)采暖指標(biāo)（w/m2）室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度16-18制冷指標(biāo)（w/m2）室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度25廚房排油煙設(shè)計(jì)參數(shù)排煙量(m3/h)餐飲商戶將油煙排入共用油煙井前必須經(jīng)過(guò)凈化處理并滿足相關(guān)規(guī)范。合用的井道尺寸：廚房面積占餐飲面積25%、有吊頂?shù)膹N房層高按3.23.5m計(jì)算，無(wú)吊頂?shù)膹N房按照層高計(jì)算、換氣次數(shù)40次、風(fēng)速810m/s、豎井短邊尺寸不小于500mm確定風(fēng)管尺寸。火鍋、燒烤店：餐廳排風(fēng)按換氣次數(shù)1520次計(jì)算，

19、預(yù)留井道。 給排水設(shè)計(jì)參數(shù)給水管徑(DN)提供干管預(yù)留DN32DN50無(wú)提供干管預(yù)留DN32排水管徑(DN)餐飲店鋪預(yù)留廚房排水點(diǎn)；獨(dú)立衛(wèi)生間預(yù)留排水點(diǎn);按照DN100150設(shè)計(jì)無(wú)配套業(yè)態(tài)提供預(yù)留點(diǎn),按照DN100設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)荷載設(shè)計(jì)參數(shù)活荷載（kg/m2)450400400裝修設(shè)計(jì)條件毛坯地面采用600600mm玻化磚鋪設(shè).配置電源控制箱、電源插座、弱電信息面板；大玻璃墻面，大玻璃地彈簧門或透明防盜卷簾，隔墻乳膠漆飾面；輕鋼龍骨紙面石膏板50系列上人吊頂，刮大白，刷乳膠漆。需安裝基本照明，照度滿足300LUX，選擇高檔筒燈。根據(jù)商家需求，如需精裝，按照精裝鋪標(biāo)準(zhǔn)裝修電信與電視設(shè)計(jì)參數(shù)電話語(yǔ)音11

20、0配線架；網(wǎng)絡(luò)快接式配線架；超五類8芯非屏蔽雙絞線；吊頂內(nèi)線槽敷設(shè)，每個(gè)柱網(wǎng)設(shè)2個(gè)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)有線電視根據(jù)需求提出無(wú)無(wú)一：交通動(dòng)線建議四：情景塑造建議三：主力產(chǎn)品建議二：建筑建構(gòu)思考五：廣告導(dǎo)視建議本案的交通動(dòng)線建議主要針對(duì)1號(hào)樓的規(guī)劃建議進(jìn)行展開(kāi)1：觀光電梯從1號(hào)位移動(dòng)至2號(hào)位，同時(shí)該觀光電梯設(shè)定2個(gè)出入口，分別朝東和朝南。2：擴(kuò)大3號(hào)位外街商鋪面積。3：4號(hào)位增加手扶電梯位置向右上移動(dòng)4：5號(hào)位增加1F下B1平板電梯1：觀光電梯1號(hào)位維持不變。3：3號(hào)位電梯指定為2樓超市專用貨梯，同時(shí)調(diào)整超市卸貨區(qū)轉(zhuǎn)為地下1層。4：在4號(hào)位增加至專供3-4層客梯。2：2號(hào)位貨梯專供除2樓以外商戶使用如下圖所示1

21、：1號(hào)位觀光電梯北出直入超市。2：2號(hào)位手扶電梯，從1樓至此直入超市，并可上3樓。3：3號(hào)位超市專用貨梯至2樓為止。如下圖所示61：1號(hào)位觀光電梯北出可入影院。72：中庭部分上移1個(gè)柱距。3：3號(hào)位手扶電梯由2樓可到3樓。4：在4號(hào)位設(shè)定手扶電梯，后期根據(jù)人流量情況調(diào)整方向，同時(shí)可達(dá)4層。5：5號(hào)客梯從1樓至3樓，可上4樓。6：保障6/7號(hào)位影院、KTV、兒童、電玩面積最大化。如下圖所示中庭位置商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！火爆促銷中震撼升級(jí)上市！火爆促銷中此頁(yè)，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓

22、您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！1：中庭部分隨3層上移1個(gè)柱距。2：2號(hào)位手扶電梯由3樓至4樓。3：3號(hào)位客梯從1樓可至3/4樓。如下圖所示中庭位置1號(hào)樓建筑建構(gòu)2-7號(hào)樓建筑建構(gòu)樓棟層數(shù)層高（米）樓層原層高建議層高141F5.85.42F5.55.13F5.55.14F5.55.1

23、221F5.85.42F4.25.13F5.85.1321F5.85.42F4.25.13F5.85.1421F5.85.42F4.25.13F5.85.1521F5.85.42F4.25.1621F5.85.42F4.25.1731F5.85.42F4.25.13F5.85.1停車場(chǎng)-14.55.6備注：如容積率用不完，增加公寓樓層；樓梯盡量全部靠墻，不要在商鋪中間。地下停車場(chǎng)通道部分凈高不低于3.。6米，滿足中型貨車出入。針對(duì)項(xiàng)目主力銷售產(chǎn)品分割建議1號(hào)樓1層商鋪價(jià)值提升外鋪內(nèi)鋪1號(hào)樓將一層的三條商鋪橫向一分為二，一間商鋪分割成背靠背的內(nèi)鋪和外鋪。注：具體分割方式需請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院合理規(guī)劃設(shè)計(jì)。分

24、割控制 1:新港城消費(fèi)者、商戶調(diào)研需求原則 2:新港城商業(yè)產(chǎn)品面積差異化產(chǎn)品 3:樓層高、客戶接受度低、去化難3-4F產(chǎn)品分割3大原則4大控制面積進(jìn)深總價(jià)面寬30-60 主力8-10米30-80萬(wàn)4-6米3-4F產(chǎn)品分割4大控制2/3/4號(hào)樓全棟價(jià)值提升分割控制2/3/4號(hào)樓將商鋪1-3層進(jìn)行靈活分割，整體策略是，建筑進(jìn)行隱形分割，實(shí)現(xiàn)1變2,2合1的靈動(dòng)性。5號(hào)樓三層商鋪分割示意：針對(duì)五號(hào)樓一拖二商鋪，僅將中央一間商鋪進(jìn)行分割，有兩種分割方法：第一種方法：將中間一個(gè)一拖二商鋪一分為二，并且在內(nèi)街增加樓梯上二層。第二種方法：僅將中間一個(gè)一拖二商鋪的一層進(jìn)行分割，二層保持原樣，并從一層的外街商鋪內(nèi)上樓梯進(jìn)入二層，這樣免去了增加樓梯的成本。注：核心建議產(chǎn)權(quán)分割注：具體分割方式需請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院合理規(guī)劃設(shè)計(jì)。外街商鋪內(nèi)街商鋪6/7號(hào)樓一拖二商鋪分割示意：內(nèi)街商鋪6/7號(hào)樓一拖二商鋪，有兩種分割方法：第一種：將一拖二商鋪橫向一分為二，一間商鋪分割成背靠背的內(nèi)街商鋪和外街商鋪，同時(shí)增加衛(wèi)生間及樓梯等必要設(shè)施。這樣每間商鋪大大減少了總價(jià)，易于銷售。第二種：將一拖二商鋪的一樓分割為背靠背的內(nèi)街商鋪和外街商鋪，外街商鋪連接二層，而二層商鋪不分割，與外街商鋪相連。這樣免去了增加樓梯的成本。外街商鋪內(nèi)街商鋪?zhàn)ⅲ壕唧w分割方式需請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，核心建議產(chǎn)權(quán)分割。樓