1、深圳 培訓部房地產(chǎn)行業(yè)基礎知識目 錄目錄CONTENTS Part 1Part 2行業(yè)基礎知識行業(yè)基礎知識 商圈跑盤知識商圈跑盤知識Part 3 稅費基礎知識稅費基礎知識Part 4 常見業(yè)務術語常見業(yè)務術語目 錄目錄CONTENTS Part 1Part 2行業(yè)基礎知識行業(yè)基礎知識 商圈跑盤知識商圈跑盤知識Part 3 稅費基礎知識稅費基礎知識Part 4 常見業(yè)務術語常見業(yè)務術語第一章：行業(yè)基礎知識 房地產(chǎn)指土地、建筑物及其上的附著物，包含物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權益。是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱 物 業(yè)指已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設備、設施和場地 不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可

2、移動的財產(chǎn)，如土地、房屋、探礦權、采礦權等。1.1 概 念第一章：行業(yè)基礎知識1.2 土地基礎知識土地使用權的出讓年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等其他用地50年商業(yè)、旅游娛樂用地40年第一章：行業(yè)基礎知識1.3 房屋基礎知識商品房 經(jīng)政府有關部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)，建成后用于市場出售出租的房屋，包含住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。經(jīng)濟適用房 已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。安居房實施國家“安居(或康居)工程”而建設的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一類）房改房又名已購公房，指享受國家房改優(yōu)惠政策的住

3、宅第一章：行業(yè)基礎知識1.3 房屋基礎知識房地產(chǎn)證 包含房屋所有權和土地使用權，由國家統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作部門制作、頒發(fā)。 紅證為商品房綠證為福利房第一章：行業(yè)基礎知識1.4 房屋常用術語房產(chǎn)常用術語解析房產(chǎn)常用術語房產(chǎn)常用術語解析使用面積： 房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積。房產(chǎn)常用術語解析綠化率：指在建筑用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率。房產(chǎn)常用術語解析建筑面積：房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積。房產(chǎn)常用術語解析采光：分為直接采光和間接采光。直接采光指采光窗戶直接向外開設；間接采光指采光窗戶朝向封閉式走廊（一般為外廊）、直接采光的廳、廚房等開設。房

4、產(chǎn)常用術語解析公攤面積：所居住的房屋所要分攤的公共部位的面積房產(chǎn)常用術語解析容積率：為總建筑面積與總占地面積之比。容積率越小，意味著居住生活質(zhì)量越高。房產(chǎn)常用術語解析套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)墻體面積套內(nèi)陽臺建筑面積。第一章：行業(yè)基礎知識住 宅A別墅、高檔公寓B酒店式公寓C商住樓D住 宅E別墅、高檔公寓F酒店式公寓G商住樓H1.5 常見物業(yè)類型物業(yè)分類第一章：行業(yè)基礎知識1.6 常見物業(yè)類型【多層】4-7層，一般沒有電梯【小高層】8-11層，配載人電梯，無消防電梯【高層】12層以上，配電梯，每單元不少于2部【超高層】32層以上，配電梯。按住宅的層數(shù)來劃分第一章：行業(yè)基礎知識1.7 常見

5、住宅類型又名排樓，由多個住宅單元組合而成，每單元有單獨的樓梯、電梯，一般為多層或小高層南北通透，通風采光均好性強面積使用率高戶型格局不宜改造。第一章：行業(yè)基礎知識1.7 常見住宅類型又名統(tǒng)樓，共用樓梯、電梯為核心布置多套單元的高層住宅節(jié)約土地資源結(jié)構強度高，抗震性好均好性差，居住密度高面積使用率不高。第一章：行業(yè)基礎知識1.8 房地產(chǎn)市場分類一級市場二級市場三級市場第一章：行業(yè)基礎知識1.9 房地產(chǎn)的春天437165567264015847941130604290015679212294073765658039552758389127445120000020000400006000080000

6、1000001200001400001600002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年（預測）深圳二手房成交套數(shù)（預測）深圳未來1年二手成交量判斷：需求端的調(diào)控力度下降，市場免疫力增強，住房剛需釋放；深圳二手房比重逐年增加，成交穩(wěn)步上升第一章：行業(yè)基礎知識現(xiàn)階段，行業(yè)經(jīng)過年輕不成熟，不規(guī)范階段，通過行業(yè)的競爭，已經(jīng)步入一個正規(guī)發(fā)展初期目 錄目錄CONTENTS Part 1Part 2行業(yè)基礎知識行業(yè)基礎知識 商圈跑盤知識商圈跑盤知識Part 3 稅費基礎知識稅費基礎知識Part 4 常見業(yè)務

7、術語常見業(yè)務術語第二章：商圈跑盤知識2.1 跑盤調(diào)研要求（商圈） 是房地產(chǎn)經(jīng)紀人對所屬范圍（商圈）內(nèi)的房產(chǎn)、社區(qū)布局、周邊配套以及社區(qū)詳情有深入了解，而通過實地走訪勘察，達到“眼見為實”的目的。作為專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀人來說，如果不了解自己所處商圈的特性、賣點，可以說是一種對客戶不負責任的行為，也很難取得客戶的信任。第二章：商圈跑盤知識2.1 跑盤調(diào)研要求（商圈）掌握城市結(jié)構、道路走向、路貌特征A實現(xiàn)實地印象與地圖標識間迅速自如的轉(zhuǎn)換B熟悉社區(qū)、樓盤配套設施情況C熟知交通路線及地鐵站、公交站點、中小巴車次D第二章：商圈跑盤知識2.2 跑盤調(diào)研內(nèi)容第二章：商圈跑盤知識2.3 跑盤調(diào)研內(nèi)容拋盤調(diào)研第一項

8、物業(yè)權屬、物業(yè)類型、樓層A建筑結(jié)構、建成年份、裝修情況B物業(yè)管理、物業(yè)面積、戶型C室內(nèi)采光、融資狀況、貸款年限D(zhuǎn)第二章：商圈跑盤知識2.3 跑盤調(diào)研內(nèi)容拋盤調(diào)研第二項樓盤的基本情況（包括樓盤名稱、所處位置、發(fā)展商、占地面積、總建筑面積、容積率等）A了解樓盤外觀狀況（建筑風格、外觀材料、新舊程度、物業(yè)層高等）B物業(yè)功能用途（單身公寓、多層住宅、高層住宅、商住、別墅、綜合樓等）C了解樓盤內(nèi)部設施情況（如大堂、電梯、門禁等）D小區(qū)配套(物業(yè)管理處、地下車庫，會所，游泳池，小區(qū)綠化，健身設施)E生活成本（物業(yè)、水電、煤氣、有線、停車費用）F第二章：商圈跑盤知識2.4 跑盤調(diào)研”四看“區(qū)域定位 風貌印象

9、 區(qū)域人群資源條件 商業(yè)配套 消費人群樓盤檔次 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品價值樓盤定位 內(nèi)外形象 第二章：商圈跑盤知識2.5 跑盤調(diào)研問誰？銷售員D看房客戶C小區(qū)保安A老住戶B目 錄目錄CONTENTS Part 1Part 2行業(yè)基礎知識行業(yè)基礎知識 商圈跑盤知識商圈跑盤知識Part 3 稅費基礎知識稅費基礎知識Part 4 常見業(yè)務術語常見業(yè)務術語第三章：稅費基礎知識3.1 稅費的含義 指稅收和費用稅收，稅收是國家為滿足社會公共需要，依據(jù)其社會職能，按照法律規(guī)定，強制地、無償?shù)貐⑴c社會產(chǎn)品分配的一種形式。稅費是指國家機關向有關當事人提供某種特定勞務或服務，按規(guī)定收取的一種費用。第三章：稅費基礎知識3.

10、2 二手房交易稅費表二手交易稅費表類型計稅類型住宅公司購買住宅公司出售住宅商業(yè)首套二套商務公寓商鋪、寫字樓契稅過戶價/(1+5%)90過戶價/1.051%過戶價/1.053%過戶價/1.053%買方為個人首套1%，1.5%二套3%過戶價/1.053%過戶價/1.053%90過戶價/1.051.5%買方為公司過戶價/1.053%個稅過戶價/(1+5%)核定普通住宅：過戶價/1.051%核定普通住宅：過戶價/1.051%無個稅核定：過戶價/1.051.5%非普通住宅：過戶價/1.051.5%非普通住宅：過戶價/1.051.5%核實房產(chǎn)稅是否繳納住宅滿五唯一可免核實（過戶價-登記價）/1.0520%

11、核實（過戶價-登記價）/1.0520%核實：（過戶價-登記價）/1.0520%增值稅 過戶價/(1+5%)不滿兩年過戶價/1.055.6%不滿兩年過戶價/1.055.6%（過戶價-登記價）/1.055.6%（過戶價-登記價）/1.055.6%滿兩年普通:免征 非普：差額/1.055.6%滿兩年普通:免征 非普：差額/1.055.6%土地增值稅過戶價/(1+5%)無無（過戶價-登記價）/1.05（30%-60%）核定：過戶價/1.055%核定：過戶價/1.0510%核實：（過戶價-登記價）/1.05（30%-60%）印花稅過戶價無過戶價0.1%（買賣雙方各付0.05%）過戶價0.1%登記費80元

12、80元550元交易手續(xù)費4元/（買賣雙方各2元每平方）貼花5元第三章：稅費基礎知識3.3 二手房交易稅費增值稅A稅費承擔主體城市維護建設稅B教育費附加C地方教育附加D印花稅E個人所得稅F土地增值稅公司物業(yè)、商業(yè)G房地產(chǎn)交易手續(xù)費H第三章：稅費基礎知識3.3 二手房交易稅費印花稅A稅費承擔主體登記費B抵押登記費C房地產(chǎn)證印花D契稅E房地產(chǎn)交易手續(xù)費F第三章：稅費基礎知識3.4 深圳限購政策第三章：稅費基礎知識3.5 貸款購房住房公積金貸款個人住房商業(yè)性貸款個人住房組合貸款目 錄目錄CONTENTS Part 1Part 2行業(yè)基礎知識行業(yè)基礎知識 商圈跑盤知識商圈跑盤知識Part 3 稅費基礎知

13、識稅費基礎知識Part 4 常見業(yè)務術語常見業(yè)務術語第四章：常見業(yè)務術語房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證為止，所出售的商品房期 房房地產(chǎn)開發(fā)商出售的竣工驗收合格的商品房，開發(fā)商已辦妥所售商品房的房產(chǎn)證，與消費者簽訂商品房買賣合同后立即可以入住并給證現(xiàn) 房由當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權擔保一定數(shù)額的貨幣定金指購房人交的預訂看中的房子的費用，對合同沒有擔保作用，不像定金對違約情形有處罰作用訂金在房地產(chǎn)銷售過程中，租售人為表明其租售的誠意而交給提供租售服務的開發(fā)商或中介機構的一筆費用（該筆費為公司臨時保管）誠意金第四章：常見業(yè)務術語指通過電話、網(wǎng)絡或面對面接待主動聯(lián)系我們的有出售/出租意愿的業(yè)主的過程接盤指通過會議的形式，把員工召集起來，各自把自己開發(fā)的盤源進行團隊內(nèi)部宣導唱盤指通過會議的形式，把員工召集起來，各自把自己手頭上的棘手客拿出來分享需求，目的是為了需求合作和資源曬客指把自己的盤源通過網(wǎng)絡的形式進行發(fā)布，也叫的發(fā)網(wǎng)絡端口推廣指針對客戶實際存在或潛在需求，尋找匹配的房源的業(yè)務行為配盤第四章：常見業(yè)務術語經(jīng)紀人將與房源、業(yè)主或客戶相關的重要信息或變動信息錄入公司系統(tǒng)的業(yè)務行為（也叫做：update）跟進經(jīng)紀人帶領意向客戶實地看房的過程帶看經(jīng)紀人帶同一客戶第二次看不同房源的