1、加強主管領導責任意識，提升設備管理水平加強主管領導責任意識，提升設備管理水平（簡單、重復、專注、（簡單、重復、專注、持續改進持續改進） 居用工程系統居用工程系統 20132013年年4 4月月前前 言言 春節前及近階段，我與北分的丁宇鵬工程師先后對北分在管部分項目進行了走訪，雖然僅春節前及近階段，我與北分的丁宇鵬工程師先后對北分在管部分項目進行了走訪，雖然僅看看10幾個項目，但我對這些項目的工程管理現狀管感觸頗深！其設備管理缺陷很多，心情是幾個項目，但我對這些項目的工程管理現狀管感觸頗深！其設備管理缺陷很多，心情是極為沉重的，憂慮的！我覺得除了強調客觀的同時，主管責任是不能推卸的！極為沉重的，

2、憂慮的！我覺得除了強調客觀的同時，主管責任是不能推卸的！ 現在到一些項目聽到的是抱怨最多，理由太多，推諉太多，就是不談自己的責任！目前的現在到一些項目聽到的是抱怨最多，理由太多，推諉太多，就是不談自己的責任！目前的一些設備管理現狀不盡人意，究其原因一方面有維修公司的責任，但大多是我們各級管理者一些設備管理現狀不盡人意，究其原因一方面有維修公司的責任，但大多是我們各級管理者的責任！為什么這么說呢？在我和丁工看的一些項目中，也有一些單位設備管理做的很不錯，的責任！為什么這么說呢？在我和丁工看的一些項目中，也有一些單位設備管理做的很不錯，比如：長安星園、宏景家園等項目工程管理工作做的很好，很到位，應

3、該作為我們居用工程比如：長安星園、宏景家園等項目工程管理工作做的很好，很到位，應該作為我們居用工程系統管理較好項目的樣板，由此也可以看出我們主管的責任心及技術管理的能力是有區別的！系統管理較好項目的樣板，由此也可以看出我們主管的責任心及技術管理的能力是有區別的！ 本來我是想針對咱們居用管理部本來我是想針對咱們居用管理部3月份全面展開弱電系統的培訓，但此想法給馬總匯報后，月份全面展開弱電系統的培訓，但此想法給馬總匯報后，馬總給我了許多建議，建議的中心點就是首先開展工程系統的運營經理的管理水平、管理方馬總給我了許多建議，建議的中心點就是首先開展工程系統的運營經理的管理水平、管理方法的的培訓，也就是

4、如何提升我們各項目運營管理經理設備的管理水平，是我們工程系統提法的的培訓，也就是如何提升我們各項目運營管理經理設備的管理水平，是我們工程系統提升的基本。（本段落可以轉化為培訓開場白，升的基本。（本段落可以轉化為培訓開場白，ppt不展示）不展示）培訓內容培訓內容l管理部工程系統管理現狀部分圖片記錄展示管理部工程系統管理現狀部分圖片記錄展示l問題分析與結論問題分析與結論l怎樣解決？怎樣解決？1 1、工程管理制度體系文件的梳理、工程管理制度體系文件的梳理2 2、工程信息上報及流程（比如，月度工作計劃、總結，包含大中修計劃）；、工程信息上報及流程（比如，月度工作計劃、總結，包含大中修計劃）；3 3、物

5、業常見設備問題處理辦法；、物業常見設備問題處理辦法；4 4、做好所轄設備的巡視檢查確認工作、做好所轄設備的巡視檢查確認工作5 5、怎樣對設備故障問題的簡單判斷及維修確認、怎樣對設備故障問題的簡單判斷及維修確認l 資料學習資料學習 淺析物業工程設備運行管理淺析物業工程設備運行管理l20132013年居用工程系統工作的總體要求年居用工程系統工作的總體要求l成效管控措施成效管控措施l管理部工程系統管理現狀部分圖片記錄展示管理部工程系統管理現狀部分圖片記錄展示部分省市公司工程系統管理缺陷圖片展示（部分省市公司工程系統管理缺陷圖片展示（1）電梯維保人員上崗證缺一人電梯維保人員上崗證缺一人規范要求兩人以上

6、（含規范要求兩人以上（含2人）人）某項目水泵房提升泵銹蝕嚴重，運行時泵體冒煙穩壓泵機封漏水嚴重部分省市公司工程系統管理缺陷圖片展示（部分省市公司工程系統管理缺陷圖片展示（2）線路走線不規范線路走線不規范室外消防井蓋未補消防紅漆，室外消防井蓋未補消防紅漆，標識不明顯標識不明顯EPS電源柜電池嚴重腐蝕老化電源柜電池嚴重腐蝕老化電梯轎廂平層不達標，存在電梯轎廂平層不達標，存在安全隱患，需調整安全隱患，需調整項目考察項目考察工程管理缺陷記錄圖片（圖片（1）2、電梯機房及生活泵房近期無記錄，機房張貼為、電梯機房及生活泵房近期無記錄，機房張貼為2012年和年和2013年年3月月7日記錄，（備注：檢日記錄，

7、（備注：檢查日期查日期2013年年3月月25日）日）1 1、園區生活水泵房、消防泵房上墻制度，上墻制度已經嚴重發霉，巡視檢查記錄日期為、園區生活水泵房、消防泵房上墻制度，上墻制度已經嚴重發霉，巡視檢查記錄日期為20122012年年11月月28日（考察日期為日（考察日期為2013年年3月月7日）。日）。項目考察工程系統管理缺陷圖片展示（項目考察工程系統管理缺陷圖片展示（2 2）閉路電視單元箱蓋散落在草坪上，無人問津！閉路電視單元箱蓋散落在草坪上，無人問津！監控云臺罩未安裝，內置攝像機丟失監控云臺罩未安裝，內置攝像機丟失監控云臺控制鍵盤積塵很厚，設備清潔嚴重監控云臺控制鍵盤積塵很厚，設備清潔嚴重不

8、達標不達標 監控云臺維修質量低劣（云臺固定用監控云臺維修質量低劣（云臺固定用膠帶綁扎、缺乏規范）膠帶綁扎、缺乏規范）生活生泵房未上鎖（暗鎖及掛鎖都已損壞）生活生泵房未上鎖（暗鎖及掛鎖都已損壞） 項目考察工程管理做較規范的圖片（項目考察工程管理做較規范的圖片（1）消防手報測試保安查點到位消防手報測試保安查點到位電梯盤車技術流程上墻電梯盤車技術流程上墻消防高位水箱水位達標消防高位水箱水位達標項目考察工程管理做較規范的圖片（項目考察工程管理做較規范的圖片（2）設備標識牌規范懸掛設備標識牌規范懸掛消防系統測試記錄消防系統測試記錄電梯曳引鋼絲繩平層標識清楚電梯曳引鋼絲繩平層標識清楚項目考察工程管理做較規

9、范的圖片（項目考察工程管理做較規范的圖片（3）能源統計記錄詳細能源統計記錄詳細室外消火栓接合器保護室外消火栓接合器保護低壓配電室衛生清潔規范懸掛標識低壓配電室衛生清潔規范懸掛標識l問題分析與結論：問題分析與結論：1 1、管理團隊嚴重缺乏責任心、對設備管理不督導、不巡視、管理團隊嚴重缺乏責任心、對設備管理不督導、不巡視檢查、不對設備維修結果簽字確認。檢查、不對設備維修結果簽字確認。2 2、工程運維服務未能做到物業工程基本服務標準。、工程運維服務未能做到物業工程基本服務標準。3 3、工程運維服務不到位，設備無維護，記錄不全、不詳實、工程運維服務不到位，設備無維護，記錄不全、不詳實，現場設備無管理服

10、務痕跡！，現場設備無管理服務痕跡！l怎樣解決：怎樣解決：1、認真學習和梳理、工程管理制度認真學習和梳理、工程管理制度 ( (制度、標準、流程）例如：制度、標準、流程）例如：(1)住宅室內裝飾裝修管理規定(2)運營業務檢查管理制度(3)設備設施安全運行管理制度等等。l解決問題的途徑：解決問題的途徑：1 1、責任心、責任心2 2、業務能力、業務能力3 3、專業知識的學習、專業知識的學習2 2、按時提報工程工作信息、按時提報工程工作信息（1 1）上報內容：月度工作計劃、總結，包含大中修）上報內容：月度工作計劃、總結，包含大中修 計劃）；計劃）；（2 2）上報流程：）上報流程：（3 3）提報要注意的問

11、題：）提報要注意的問題：3 3、物業常見設備問題處理辦法；、物業常見設備問題處理辦法；（1 1）本單位專業技及時維護修復；）本單位專業技及時維護修復；（2 2）若遇到技術難題，應做初步診斷，請廠家鑒定故障，）若遇到技術難題，應做初步診斷，請廠家鑒定故障， 解決方案；解決方案；（3 3）尋求公司專委會技術支持；）尋求公司專委會技術支持；（4 4）上述維修做好記錄存檔；）上述維修做好記錄存檔；4 4、做好所轄設備的巡視檢查確認工作、做好所轄設備的巡視檢查確認工作（1）項目經理每月要安排項目經理每月要安排2次對園區主要設備維護保次對園區主要設備維護保養狀況進行抽查，抽查設備維護保養記錄及確認人簽養狀

12、況進行抽查，抽查設備維護保養記錄及確認人簽字的情況，保證記錄的真實性。字的情況，保證記錄的真實性。月檢查應留有月檢查應留有檢查檢查記錄記錄并標注：不合格項、整改期限、整改責任并標注：不合格項、整改期限、整改責任.（2）項目運營經理每周要安排）項目運營經理每周要安排1次設備維護檢查及評次設備維護檢查及評估，報項目經理，提供工作保養計劃，按計劃督促工估，報項目經理，提供工作保養計劃，按計劃督促工程人員設備的維護完成，并現場查驗確認程人員設備的維護完成，并現場查驗確認.檢查應留有檢查應留有檢查記錄檢查記錄并標注：不合格項、整改期限、整改責并標注：不合格項、整改期限、整改責任人任人(3)尋求技術支持（

13、廠家、合作單位、公司內部技術專尋求技術支持（廠家、合作單位、公司內部技術專業部門）業部門）5 5、怎樣對設備故障問題的簡單判斷及維修確認。、怎樣對設備故障問題的簡單判斷及維修確認。（1 1）平時注意鉆研工程業務，熟悉設備常見故障現象；）平時注意鉆研工程業務，熟悉設備常見故障現象；（2 2）去設備現場，分析故障原因）去設備現場，分析故障原因（3 3）側面尋求廠家咨詢）側面尋求廠家咨詢（4 4）尋求技術支持）尋求技術支持l物業設備常規管理的學習物業設備常規管理的學習淺析物業工程設備運行管理淺析物業工程設備運行管理l20132013年居用工程系統工作的總體要求年居用工程系統工作的總體要求：1 1、各

14、級工程系統要逐級上報月工作計劃、月工作總結，并且上級工程系、各級工程系統要逐級上報月工作計劃、月工作總結，并且上級工程系 統要對下級工程系統的工作計劃、總結的詳實情況要進行督導與檢查；統要對下級工程系統的工作計劃、總結的詳實情況要進行督導與檢查；2 2、項目運營經理每周要對設備計劃維保詳實情況要有不低于一次的現場、項目運營經理每周要對設備計劃維保詳實情況要有不低于一次的現場 確認檢查；確認檢查；3 3、工程設備維護要有計劃、有記錄；、工程設備維護要有計劃、有記錄；4 4、工程設備運行與維護在現有的條件基礎上達到公司質檢的要求；對于、工程設備運行與維護在現有的條件基礎上達到公司質檢的要求；對于故障設備要有計劃維保上報及處理辦法的記錄，故障設備也要保持清潔故障設備要有計劃維保上報及處理辦法的記錄，故障設備也要保持清潔、整齊有序完整；、整齊有序完整；5 5、工程管理信息要上下通達；、工程管理信