1、物業(yè)管理公司設(shè)施設(shè)備管理制度物業(yè)管理公司設(shè)施設(shè)備管理制度1 目的明確工程修理人員應(yīng)遵循的工作制度。2 范圍適用于對工程修理人員的日常工作指導(dǎo)。3 職責(zé)3.1品質(zhì)部負(fù)責(zé)工程設(shè)備類體系文件的制定及完善，對修理操作人員進(jìn)行現(xiàn)場督查、指導(dǎo)；3.2管理處工程主管負(fù)責(zé)組織落實(shí)設(shè)施設(shè)備管理制度，對設(shè)施設(shè)備管理工作進(jìn)行督促檢查，負(fù)責(zé)制定并實(shí)施值班人員巡檢路線圖。4 工作程序4.1修理班工作制度4.1.1仔細(xì)作好設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、修理等記錄，對重大問題準(zhǔn)時(shí)上報(bào)工程主管；4.1.2仔細(xì)填寫設(shè)備運(yùn)行記錄，并于每月底將記錄交工程主管；4.1.3在工作中應(yīng)按規(guī)定著裝，配帶工作牌、精神飽滿，現(xiàn)場作業(yè)時(shí)不得高聲喧嘩；4.1.

2、4遇自來水爆管、煤氣泄漏等急修，則在接到通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，無法馬上處理者，須馬上報(bào)告工程主管；4.1.5在接到管理處下發(fā)報(bào)事單、派工單或通知后，應(yīng)馬上前往處理；4.1.6愛惜工具及設(shè)備，聽從班長調(diào)度；4.1.7嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度及設(shè)備運(yùn)行操作管理規(guī)程；4.1.8每日早上如有昨日未完成之工作，相關(guān)工作人員應(yīng)先完成,其余人員應(yīng)負(fù)責(zé)打掃自己所管理的設(shè)備房內(nèi)的清潔衛(wèi)生并對設(shè)備進(jìn)行修理保養(yǎng)，工作中隨時(shí)聽從主管的支配4.1.9依據(jù)所管物業(yè)的實(shí)際狀況，編制設(shè)備修理保養(yǎng)方案報(bào)品質(zhì)部審批，并按方案進(jìn)行設(shè)備修理養(yǎng)護(hù)工作。4.2修理班交接班制度4.2.1著整齊工作服，提前10分鐘到達(dá)交接班現(xiàn)場；4.

3、2.2接班人員必需按規(guī)定時(shí)間到班，未經(jīng)履行完交接手續(xù)前，交班人員不得離崗；4.2.3嚴(yán)格執(zhí)行作息制度，按時(shí)交接班；4.2.4嚴(yán)格執(zhí)行配電室值班制度、交接班制度與各項(xiàng)工作制度；4.2.5接班人員應(yīng)主動(dòng)詢問交班人員上班狀況及核查值班記錄；4.2.6交接班時(shí)如發(fā)生事故未辦理交班手續(xù)前，仍由交班人員處理，接班人在交班班長領(lǐng)導(dǎo)下幫助處理；4.2.7交班后應(yīng)馬上巡察一遍各巡察點(diǎn)，并簽署巡查看法；4.2.8交接班內(nèi)容包括：4.2.8.1特別運(yùn)行和設(shè)備缺陷，事故處理狀況，待處理事宜；4.2.8.2儀器、儀表、登記表、工具、材料、備件和消防器材、設(shè)備房鑰匙完備狀況；4.2.8.3交接班時(shí)必需嚴(yán)厲仔細(xì)，要做到&q

4、uot;交得細(xì)致，接得明白"。接班人要進(jìn)行全面檢查核實(shí)。4.2.8.4夜班接班人員應(yīng)按值班人員巡檢路線圖進(jìn)行巡察檢查和記錄，值班人員巡檢路線圖由工程主管制定，并報(bào)管理處批準(zhǔn);路線圖中需注明巡察要點(diǎn)、巡察頻率、記錄要求等內(nèi)容。4.3工具管理制度4.3.1領(lǐng)用工具時(shí)，應(yīng)遵循以舊換新、以一換一的原則簽字領(lǐng)取，工程主管應(yīng)掌握工具的使用周期。領(lǐng)用工具時(shí)應(yīng)填寫工具領(lǐng)用登記表，實(shí)行工具報(bào)損制度；4.3.2領(lǐng)用者應(yīng)愛惜工具，對損壞的工具經(jīng)工程主管確認(rèn)后方可以舊換新；4.3.3對部分大型工具應(yīng)建立嚴(yán)格的報(bào)損制度，并根據(jù)財(cái)務(wù)相關(guān)制度及選購掌握程序進(jìn)行；4.3.4對工具實(shí)行個(gè)人負(fù)責(zé)制，誰丟失誰賠償；4.3

5、.5對于公用工具及大件工具應(yīng)由工程主管指定專人負(fù)責(zé)進(jìn)行統(tǒng)一管理；4.3.6對在工作中損壞的工具應(yīng)向工程主管匯報(bào) ,同時(shí)將損壞的工具交回管理處集中處理方可重新領(lǐng)取；4.3.7對于損壞的工具由管理處定期進(jìn)行統(tǒng)一銷毀(應(yīng)有相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字)；4.3.8對于專用工具應(yīng)由專人管理，不得輕易損壞、更換，一旦損壞應(yīng)填寫損壞緣由，如屬人為損壞則需進(jìn)行適當(dāng)賠償，如屬自然損壞(需有相關(guān)部門負(fù)責(zé)人出具損壞憑據(jù))則根據(jù)相關(guān)財(cái)務(wù)制度辦理；4.3.9高壓平安用具、低壓平安用具、幫助平安用具的管理：高壓平安用具指絕緣棒、絕緣夾鉗、驗(yàn)電器等。低壓平安用具絕緣手套、絕緣靴、帶絕緣柄的工具、驗(yàn)電筆。幫助平安用具有絕緣手套、絕緣靴、

6、絕緣墊、絕緣站臺。以上平安用具均需按規(guī)定期限送檢。送檢周期見下表：工具名稱電壓等級送檢周期備注高壓平安用具絕緣棒10KV以下1年/次驗(yàn)電器10KV以下1年/次絕緣鉗10KV以下1年/次工具名稱電壓等級送檢周期備注低壓平安用具絕緣手套380V以下半年/次絕緣靴380V以下半年/次帶絕緣柄的工具380V以下半年/次驗(yàn)電筆380V以下半年/次幫助平安用具絕緣手套220 V以下半年/次絕緣靴220 V以下半年/次絕緣墊220 V以下1年/次絕緣站臺220 V以下半年/次電器平安用具統(tǒng)一存放于凹凸壓配電室，存放處應(yīng)有明顯的標(biāo)志，做到存取便利，存放地點(diǎn)潔凈、通風(fēng)良好，存放環(huán)境不能過冷過熱，也不行與銳器、鐵

7、絲等存放在一起；凡橡膠制品的電器平安用具不行與石油類的油紙接觸絕緣手套、絕緣靴；絕緣夾鉗應(yīng)存放在柜內(nèi)，要與其它平安用具分開，使用中應(yīng)防止受潮、受污或損傷；絕緣棒應(yīng)垂直存放、且架在支架上或吊掛在室內(nèi)，留意不行與墻壁接觸；絕緣臺的瓷瓶應(yīng)完好、無裂紋與破損，木質(zhì)臺則要保持干燥；驗(yàn)電器用過后應(yīng)存放于匣內(nèi)并置于干燥處；對絕緣手套、靴、墊、毯等，不允許有外傷、裂紋、氣泡或毛刺等，發(fā)覺有問題時(shí)，應(yīng)馬上更換；假如絕緣工具患病表面損傷或者已經(jīng)受潮，則應(yīng)準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行處理或使之干燥，并在經(jīng)試驗(yàn)合格后方可連續(xù)使用；無論任何狀況，電氣平安用具均不行作為它用，對平安用具應(yīng)進(jìn)行定期試驗(yàn)，各試驗(yàn)項(xiàng)目要能合乎標(biāo)準(zhǔn)與要求。4.4空置

8、房檢查制度4.4.1為了確?？罩梅康耐旰?，制訂本制度；4.4.2工程部每月對空置房土建及配套設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡察檢查，填寫空置房巡察記錄表，檢查內(nèi)容包括：門窗是否關(guān)閉、開啟是否敏捷、有無破損現(xiàn)象，室內(nèi)全部金屬制品及五金構(gòu)件有無銹蝕損壞現(xiàn)象，是否有漏水滲水現(xiàn)象，樓地面、墻面有無開裂、脫落現(xiàn)象，全部開關(guān)及插座能否正常使用，全部水電氣開關(guān)是否關(guān)閉，室內(nèi)配套物品是否齊備，室內(nèi)是否清潔，廚衛(wèi)間有無積水。工程部將每月檢查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并通知相關(guān)部門或相關(guān)單位進(jìn)行處理，處理結(jié)果記錄在空置房巡察記錄表中。4.4.3特別緣由不能如期完成的工程整改，需注明緣由并提出整改看法和完成時(shí)間。4.5公共設(shè)施管理制度各管理

9、處工程部應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，確保新建工程交付質(zhì)量；工程部依據(jù)定期檢查項(xiàng)目一覽表對設(shè)施進(jìn)行巡察檢查，填寫定期檢查記錄表，準(zhǔn)時(shí)處理發(fā)覺的問題，避開問題擴(kuò)大，搞好公共設(shè)施零星修繕工作；修繕內(nèi)容包括維護(hù)、中修、大修、改造；加強(qiáng)修繕工程質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量。工程主管應(yīng)將管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施劃分責(zé)任人，責(zé)任人應(yīng)至少每天一次巡察責(zé)任區(qū)域，并將巡察結(jié)果記錄在值班記錄表中；巡察中發(fā)覺的問題應(yīng)馬上處理，不得人為拖延；如責(zé)任人不能處理應(yīng)準(zhǔn)時(shí)上報(bào)工程主管，工程主管應(yīng)準(zhǔn)時(shí)組織人員解決或聯(lián)系相關(guān)部門解決；管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工，應(yīng)自覺參加巡察工作，發(fā)覺問題，準(zhǔn)時(shí)報(bào)告工程主管，由工程主管支配處理；對

10、影響小區(qū)日常秩序管理的修理，應(yīng)調(diào)整時(shí)間，支配在夜間施工；對一些工藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項(xiàng)目，報(bào)公司同意后，可支配委外施工，工程主管負(fù)責(zé)對進(jìn)度、工藝質(zhì)量及造價(jià)進(jìn)行監(jiān)控；4.6定期檢查項(xiàng)目一覽表周期序號檢查內(nèi)容檢查標(biāo)準(zhǔn)每年1梁、柱、板主體無裂紋、無缺棱掉角、無露筋、抹灰層無空鼓開裂2墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)無脫落、無滲水現(xiàn)象3頂棚無裂紋、抹灰層無空鼓開裂4樓梯、扶手無脫落、無破損、無松動(dòng)5公共門窗開啟敏捷、無變形、無破損無脫落、五金部件無銹蝕6屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)無裂紋、無氣泡、無破損7樓板、地面磚無脫落、無破損、無松動(dòng)、無空鼓8全部消防栓(

11、11月底至12月上旬)無滲漏、能正常開啟半年1天臺扶欄、避雷帶無裂紋、無松動(dòng)2公共防盜網(wǎng)無破損、無松動(dòng)、無銹蝕每季1散水坡、雨檐臺、連廊無明顯裂紋、無積水2通風(fēng)口無堵塞、防護(hù)罩無損壞35%消防栓的開箱試水(循環(huán)檢查)水壓正常每月1水箱、水池?zé)o滲漏、水箱蓋閉合密實(shí)、無異物2信報(bào)箱開啟正常3上、下雨污水管保持通暢、無破損、無缺件、管卡無松動(dòng)4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)防鼠網(wǎng)無破損、室內(nèi)無積水、配套設(shè)施無損壞、無缺件半月1公用電器運(yùn)轉(zhuǎn)正常周期序號檢查內(nèi)容檢查標(biāo)準(zhǔn)半年1明、暗溝(全面檢查)保持通暢、蓋板無松動(dòng)斷裂2給排水管道(含綠化用水管閥)無滲漏、無破損、水閥開啟正常每季1電纜溝蓋板無松動(dòng)斷裂

12、2雨、污水井、蓋無松動(dòng)斷裂3化糞池蓋板無松動(dòng)斷裂、準(zhǔn)時(shí)清淘4高壓鈉燈、汞燈工作正常、無損壞每月各類水景、水池、游泳池噴水池?zé)o滲漏、無裂痕、無沉降、護(hù)堤完好每周1室外建筑小品、標(biāo)識牌無脫落、無松動(dòng)斷裂2車棚、車架無松動(dòng)斷裂、無銹蝕、無破損每天兒童游樂設(shè)施無松動(dòng)斷裂、無銹蝕、無破損、無平安隱患隨時(shí)檢查1道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺階等)無沉降、無裂痕、無缺棱掉角、無松動(dòng)斷裂2垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站無破損、能正常使用3室外各類圍墻護(hù)欄無脫落、無破損、無松動(dòng)4其他備注：檢查結(jié)果填入定期檢查記錄，此表按不同的檢查周期分別填寫，平常如發(fā)覺問題也應(yīng)準(zhǔn)時(shí)修理。4.7設(shè)備

13、管理制度各管理處工程部應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，確保新建設(shè)備交付質(zhì)量，并建立設(shè)備臺帳和設(shè)備卡；工程部依據(jù)設(shè)備修理保養(yǎng)方案對設(shè)備進(jìn)行修理保養(yǎng)，填寫保養(yǎng)計(jì)錄表，對設(shè)備的中修、大修、改造應(yīng)做好記錄并填寫設(shè)備零部件更換大修記錄表修理計(jì)錄表；加強(qiáng)設(shè)備修理質(zhì)量把關(guān)，確設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。工程主管應(yīng)對各類設(shè)備指定責(zé)任人，設(shè)備運(yùn)行過程中，由責(zé)任人對設(shè)備運(yùn)行狀況實(shí)施監(jiān)控并將運(yùn)行狀況填寫在相應(yīng)的設(shè)備運(yùn)行記錄表中。工程主管應(yīng)依據(jù)運(yùn)行記錄表中的數(shù)據(jù)分析設(shè)備運(yùn)行狀況，每月填寫設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)月報(bào)表并存檔一份，交品質(zhì)管理部一份。工程部對一些工藝要求較高、修理難度較大的工程項(xiàng)目，報(bào)品質(zhì)管理部，經(jīng)公司同意后，可支配委外修理，工程主管

14、負(fù)責(zé)對進(jìn)度、工藝質(zhì)量及進(jìn)行監(jiān)控；對個(gè)別影響小區(qū)日常秩序管理的修理，應(yīng)調(diào)整時(shí)間，支配在夜間修理并不得影響業(yè)主的正常休息。4.8工程技術(shù)檔案管理制度工程主管應(yīng)將管理區(qū)域內(nèi)各類相關(guān)圖紙資料分類整理存檔，并將圖紙資料清單提交品質(zhì)管理部；工程主管對開發(fā)公司提交的圖紙資料是否齊全應(yīng)在資料清單上加明備注，并負(fù)責(zé)催收相關(guān)的圖紙資料；工程主管對進(jìn)行了改造、更換、添加的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)將相應(yīng)的圖紙資料進(jìn)行變更、添加后歸檔，并將改動(dòng)后的檔案清單提交品質(zhì)管理部。4.9工程部鑰匙管理制度工程部主管應(yīng)指定專人保管工程部庫房鑰匙、設(shè)備房鑰匙、設(shè)備鑰匙，并在鑰匙上做好標(biāo)識，以上鑰匙不得私自配制或帶出管理區(qū)域，在交接班時(shí)嚴(yán)格根據(jù)交

15、接班制度執(zhí)行；工程人員的個(gè)人工具柜鑰匙、工程部值班室鑰匙自行保管；管理處將全部鑰匙留存一套備用，備用鑰匙應(yīng)做好標(biāo)識；鑰匙在借用時(shí)應(yīng)填寫鑰匙領(lǐng)用登記表并在當(dāng)日歸還。4.10緊急大事處理程序?yàn)榱藢o急大事進(jìn)行有效掌握和準(zhǔn)時(shí)處理，避開造成重大影響或損失，制訂本制度；4.10.1緊急大事包括：洪災(zāi)、停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、通訊中斷、電梯困人、重大設(shè)備事故等；4.10.2緊急大事采納電話或?qū)χv機(jī)方式聯(lián)系，但必需互報(bào)姓名，并將狀況報(bào)告清晰；4.10.3接緊急大事報(bào)告后，應(yīng)馬上匯報(bào)上級，并由現(xiàn)場職位最高的負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌支配，人為隱匿不報(bào)，引起嚴(yán)峻后果的，追究當(dāng)事人責(zé)任；4.10.4人為拖沓，致使影響擴(kuò)大的，

16、追究受派人責(zé)任；4.10.5處理不了的緊急大事，應(yīng)馬上報(bào)告，由上級統(tǒng)籌支配處理；4.10.6 以上大事處理完畢后應(yīng)由工程主管填寫報(bào)事單；4.10.7緊急大事嚴(yán)峻影響部門正常運(yùn)作，嚴(yán)禁謊報(bào)行為，一經(jīng)查實(shí)謊報(bào)行為，將嚴(yán)厲處理。4.11特約修理管理規(guī)定4.11.1接到特約修理派工單后，15分鐘內(nèi)必需到達(dá)業(yè)主家中；4.11.2修理人員需自帶鞋套；4.11.3修理作業(yè)時(shí)，需留意愛護(hù)業(yè)主財(cái)物，對修理產(chǎn)生的垃圾，要整理潔凈，完工后自行帶走；4.11.4若一時(shí)無法完成，需向業(yè)主講明緣由，請業(yè)主諒解，并商定上門時(shí)間；4.11.5若業(yè)主要自行購買修理材料，需急躁向業(yè)主說明材料的品牌、型號、規(guī)格、數(shù)量，以免業(yè)主因買

17、錯(cuò)而造成損失；4.11.6嚴(yán)禁接受業(yè)主任何形式的饋贈和向業(yè)主索取酬勞；4.11.7修理結(jié)束后，請業(yè)主檢查驗(yàn)收，并在派工單上簽署修理結(jié)果和修理服務(wù)看法；4.11.8重要修理項(xiàng)目需工程主管需親到現(xiàn)場督導(dǎo)；4.11.9將派工單返回辦公室，并做好修理記錄。4.12工程部人員平安操作規(guī)程：各特種行業(yè)的操作人員必需持國家相關(guān)上崗證方可上崗；4.12.1在作業(yè)場所檢修低壓線路和設(shè)備時(shí)必需停電進(jìn)行總閘必需掛有"有人工作，禁止合閘"的標(biāo)志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘；4.12.2各供電回路的操作開關(guān)，要有清晰明顯的標(biāo)志牌。停電時(shí)，先停負(fù)荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)(即先用電點(diǎn)后供電點(diǎn))；送電時(shí)，

18、先送隔離開關(guān)，后送負(fù)荷開關(guān)(即先供電點(diǎn)后用電點(diǎn))。4.12.3盡可能不要帶電作業(yè)。如必需帶電工作時(shí)，應(yīng)遵守帶電作業(yè)的有關(guān)規(guī)定，實(shí)行牢靠的平安措施(如要有專人監(jiān)護(hù)等)。4.12.4嚴(yán)禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。若交接班過程中有事故發(fā)生，應(yīng)停止交接。由交班人員負(fù)責(zé)處理事故，接班人員幫助。4.12.5機(jī)房內(nèi)禁止帶入火種，嚴(yán)禁在機(jī)房或電梯轎箱內(nèi)吸煙。機(jī)房內(nèi)消防器材應(yīng)齊備良好?？吞菀驒z修或保養(yǎng)需停機(jī)時(shí)必需確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客后，方可停機(jī)。4.12.6在轎箱做檢修、保養(yǎng)工作時(shí)，除了識別故障和調(diào)試需要外， 禁止開快車。4.12.7在井底工作時(shí)，首先開亮井底燈，按下井底平安掣若上方有人時(shí)必需佩戴平安帽。4.12.8機(jī)房、井道因工作需要進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)時(shí)，必需遵守動(dòng)火作業(yè)規(guī)定，指定專人操作和監(jiān)視，事后清理火種，嚴(yán)防火災(zāi)事故發(fā)生。4.12.9焊工(含電焊、氣焊，下同)工作前，必需穿戴好工作服和防護(hù)用品，不準(zhǔn)暴露身體，以