1、房屋交易與產(chǎn)權管理工作導則第一章 總則1 1 為規(guī)范房屋交易與產(chǎn)權管理，方便群眾辦事，保障交易安全，維護房屋權利人的 合法權益，制定本工作導則。1 2 本工作導則適用于直轄市、設區(qū)城市、縣（ 市） 房產(chǎn)管理部門負責的房屋交易與產(chǎn)權管理工作。1 3 房屋交易與產(chǎn)權管理是指對房屋轉讓、抵押、租賃等交易活動以及房屋面積、產(chǎn) 權檔案等的管理，具體包括：（ 一） 樓盤表管理；（ 二） 新建商品房銷售管理， 包含商品房預售許可、 商品房項目現(xiàn)售備案、 購房資格審核 與房源信息核驗、商品房買賣合同網(wǎng)簽備案、商品房預售資金監(jiān)管等；（ 三） 存量房轉讓管理， 包含購房資格審核與房源信息核驗、 存量房轉讓合同網(wǎng)簽

2、、 存量 房交易資金監(jiān)管等；（ 四） 房屋抵押管理；（ 五） 房屋租賃管理；（ 六） 房屋面積管理；（ 七） 房屋交易與產(chǎn)權檔案管理；（ 八） 房屋交易與產(chǎn)權管理信息平臺建設；（ 九） 房屋交易與產(chǎn)權服務窗口建設；（ 十） 政策性住房產(chǎn)權與上市交易管理；（ 十一 ） 其他房屋交易與產(chǎn)權管理工作。1 4 房屋交易與產(chǎn)權管理業(yè)務之間應有效關聯(lián)，并與不動產(chǎn)登記等相關部門業(yè)務有序銜接， 通過信息化技術實現(xiàn)相關信息實時共享， 對于能夠通過互通共享取得的信息， 不得要 求申請人重復提交。第二章 樓盤表管理2 1 各地應在房屋交易與產(chǎn)權管理信息平臺中建立樓盤表，并按照房屋基本單元建立 房屋唯一編碼，通過樓盤

3、表對房屋交易與產(chǎn)權各項業(yè)務進行管理。2 2 樓盤表應記載以下信息：（ 一） 房屋物理狀態(tài)信息，包括地理數(shù)據(jù)、丘數(shù)據(jù)、幢數(shù)據(jù)、戶數(shù)據(jù)、數(shù)字格柵圖等；（ 二） 交易與權利狀況信息， 包括土地使用權信息、房屋所有權信息、抵押信息、查封等 限制信息、權利人信息以及交易狀態(tài)等；（ 三） 其他應記載的信息，包括業(yè)務數(shù)據(jù)、統(tǒng)計數(shù)據(jù)以及發(fā)布數(shù)據(jù)等。 房屋物理狀態(tài)信息可通過房產(chǎn)預 （實）測繪等獲取， 房屋交易與權利狀況信息及其它應記 載的信息應通過各項交易業(yè)務獲取并實時更新。2 3 新建商品房實行預售的，應在辦理商品房預售許可前完成樓盤表建立；新建商品 房實行現(xiàn)售的，應在辦理商品房銷售備案前完成樓盤表建立；存量

4、房未建立樓盤表的，應補建樓盤表。2 4樓盤表應按房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術規(guī)范（CJJ T 155-2007） 等標準建立，按項目、樓幢和套 （ 間）進行層級管理。2 5 建立樓盤表一般程序：（ 一 ） 采集規(guī)劃許可、土地審批、建設審批等相關信息；（ 二 ） 采集測繪成果信息及相關電子圖表；（ 三 ） 構建樓盤表，實現(xiàn)相關信息關聯(lián)。3 1 商品房預售許可3 1 1 實行商品房預售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按城市商品房預售管理辦法的規(guī)定 向房產(chǎn)管理部門申請預售許可。3 12 商品房預售許可一般程序：（ 一 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交材料；（ 二） 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的有關材料是否符合法定條件進行審核；（ 三

5、 ） 符合法定條件的， 依法作出準予預售的行政許可書面決定， 發(fā)放 商品房預售許可 證；（ 四） 公示作出的準予商品房預售許可的決定和該預售許可對應的樓盤信息。3 13 房產(chǎn)管理部門應將預售許可的信息在樓盤表進行標注，并及時更新樓盤表房源 交易狀態(tài)。3 14 各地可結合本地實際，合理確定商品房預售許可的最低規(guī)模和工程形象進度要 求，加強預售管理。3 2 商品房預售資金監(jiān)管3 21 各地應建立商品房預售資金監(jiān)管制度，制定本地區(qū)商品房預售資金監(jiān)管辦法， 明確監(jiān)管主體、監(jiān)管模式。3 22 商品房預售資金監(jiān)管是商品房預售方案審查的重要內容，各地要加強預售資金 撥付和使用管理。3 23 商品房預售資金監(jiān)

6、管一般程序：（ 一） 開設預售資金監(jiān)管賬戶；（ 二） 商品房預售資金存入監(jiān)管賬戶；（ 三） 按建設進度核撥預售資金；（ 四） 解除預售資金監(jiān)管。3 3 商品房預售合同網(wǎng)簽備案3 31 各地應利用網(wǎng)絡信息技術，實行商品房預售合同網(wǎng)簽備案。3 32 商品房預售合同網(wǎng)簽備案一般程序：（ 一） 房源核驗與購房資格審核；（ 二） 商品房預售合同網(wǎng)簽；（ 三） 完成合同備案，生成商品房預售合同網(wǎng)簽備案表；（ 四） 將合同備案相關信息記載至樓盤表中。3 33 房源核驗與購房資格審核 房產(chǎn)管理部門應通過房屋交易與產(chǎn)權管理信息平臺核驗網(wǎng)簽房源并對商品房購房人購 房資格進行審核。對于無查封等限制轉讓情形、符合交易

7、法律法規(guī)政策規(guī)定的，可辦理網(wǎng)簽合同備案手續(xù)。3 3 4 完成商品房預售合同網(wǎng)簽備案后， 房產(chǎn)管理部門應將房源已預售信息對外公示。3 4 商品房項目現(xiàn)售備案3 4 1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已竣工驗收合格商品房進行現(xiàn)售的，應按商品房銷售管理 辦法規(guī)定向房產(chǎn)管理部門備案。3 42 商品房項目現(xiàn)售備案一般程序：（ 一 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交材料；（ 二） 符合條件的，予以備案；（ 三） 將現(xiàn)售備案相關信息記載至樓盤表中；（ 四） 公示商品房項目現(xiàn)售備案結果和現(xiàn)售備案對應的樓盤信息。3 43 商品房項目現(xiàn)售備案后，房產(chǎn)管理部門應及時更新樓盤表房源交易狀態(tài)。3 44 已經(jīng)預售許可的商品房項目轉為現(xiàn)售的，房產(chǎn)管

8、理部門應將房產(chǎn)預測繪數(shù)據(jù)和 實測繪數(shù)據(jù)對接，并將有關信息關聯(lián)到樓盤表中。3 4 5 對于新建商品房待售量大、去庫存周期較長的地區(qū)，可結合本地實際，推行商 品房現(xiàn)售。3 5 現(xiàn)售商品房買賣合同網(wǎng)簽參照預售商品房買賣合同網(wǎng)簽備案流程辦理。3 6 新建商品房交易信息與登記信息共享房產(chǎn)管理部門應及時將預售許可信息、 買賣合同網(wǎng)簽備案表信息、 現(xiàn)售備案信息， 以及 查封、抵押甲等信息以交易告知單的方式及時提供給不動產(chǎn)登記機構。 不動產(chǎn)登記機構完成 房屋登記后， 應及時將登記簿記載的相關信息提供給房產(chǎn)管理部門， 實現(xiàn)交易、 登記信息實 時互通共享。第四章 存量房轉讓管理4 1 各地應積極利用網(wǎng)絡信息技術，

9、實行存量房轉讓合同網(wǎng)簽管理。4 2 存量房通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構成交的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應在房產(chǎn)管理部門備案，并 取得辦理網(wǎng)簽資格。轉讓合同網(wǎng)簽一般程序：（ 一） 買賣雙方委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構申請辦理存量房轉讓合同網(wǎng)簽；（ 二） 房源核驗與購房資格審核；（ 三） 存量房轉讓合同網(wǎng)簽；（ 四） 完成合同網(wǎng)簽，生成存量房轉讓合同網(wǎng)簽信息表；（ 五） 將存量房轉讓合同網(wǎng)簽相關信息記載至樓盤表中。4 3 存量房自行成交的，轉讓合同網(wǎng)簽一般程序：（ 一） 房源核驗與購房資格審核；（ 二） 存量房轉讓合同網(wǎng)簽；（ 三） 完成合同網(wǎng)簽，生成存量房轉讓合同網(wǎng)簽信息表；（ 四） 將存量房轉讓合同網(wǎng)簽相關信息記載至樓盤表

10、中。4 4 各地應建立存量房交易資金監(jiān)管制度，結合本地實際，制定存量房交易資金監(jiān)管 辦法。交易資金監(jiān)管一般程序：（ 一） 簽訂資金監(jiān)管協(xié)議；（ 二） 按協(xié)議內容將交易資金存入監(jiān)管賬戶；（ 三 ） 交易完成并取得房屋所有權證后，完成交易資金撥付。4 5 完成存量房轉讓合同網(wǎng)簽后，房產(chǎn)管理部門應將存量房轉讓信息以交易告知單的 方式提供給不動產(chǎn)登記機構。 不動產(chǎn)登記機構完成登記后， 應將登記簿記載的相關信息提供 給房產(chǎn)管理部門，實現(xiàn)交易、登記信息實時互通共享。4 6 通過贈與、互換等其他方式轉讓房屋的，各地可參照本導則制定具體業(yè)務辦理流 程。第五章 房屋抵押管理5 1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將房地產(chǎn)開發(fā)項

11、目建設過程中的抵 i 甲等主要事項記錄在房地 產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并及時向房產(chǎn)管理部門備案。5 2 在建工程抵押備案一般程序：（ 一） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交在建工程抵押合同、主債權合同；（ 二） 核對抵押主體和抵押客體是否存在禁止抵押情形；（ 三） 生成在建工程抵押信息備案表；（ 四） 將在建工程抵押信息記載至樓盤表中。5 3 預購商品房抵押備案一般程序：（ 一） 買受人提交預購商品房抵押合同、主債權合同；（ 二） 核對抵押主體和抵押客體是否存在禁止抵押情形；（ 三） 生成預購商品房抵押信息備案表；（ 四） 將預購商品房抵押信息記載至樓盤表中。5 4 存量房抵押備案一般程序：（ 一） 抵押當事人提

12、交存量房抵押合同、主債權合同；（ 二） 核對抵押主體和抵押客體是否存在禁止抵押情形；（ 三 ） 生成存量房抵押信息備案表；（ 四） 將存量房抵押信息記載至樓盤表中。5 5 完成在建工程抵押、預購商品房抵押、存量房抵押業(yè)務辦理后，房產(chǎn)管理部門應 及時將抵押信息以交易告知單的方式提供給不動產(chǎn)登記機構。 不動產(chǎn)登記機構辦理抵押登記 后，應及時將登記結果反饋至房產(chǎn)管理部門， 房產(chǎn)管理部門應及時將抵押登記結果記載至樓 精品文檔盤表中。5 6 房屋抵押期間，未經(jīng)抵押權人同意，房產(chǎn)管理部門不得辦理抵押房屋的相關轉讓 業(yè)務。5 7 各地應結合本地實際，積極探索建立房屋抵押合同網(wǎng)簽制度。第六章 房屋租賃管理6

13、1 各地應積極培育和發(fā)展住房租賃市場，強化管理和服務，努力形成渠道多元、總 量平衡、結構合理、服務規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。6 1 1 建立住房租賃信息政府服務平臺， 提供租賃房源信息、 租賃需求信息發(fā)布服務； 提供房屋租賃合同示范文本， 公布經(jīng)備案的房地產(chǎn)中介機構名單， 房地產(chǎn)中介機構和從業(yè)人 員信用檔案等信息。6 1 2 積極培育經(jīng)營住房租賃的機構， 鼓勵機構長期租賃或購買社會房源向社會出租， 支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有房源向社會出租，推進住房租賃專業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營。6 2 各地應加強房屋租賃登記備案管理，積極推進房屋租賃合同網(wǎng)簽。6 21 房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應到

14、租賃房屋所在地房產(chǎn)管理 部門辦理房屋租賃登記備案。6 22 房屋租賃登記備案一般程序：（ 一） 房屋租賃當事人或受托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構申請租賃合同備案；（ 二） 核驗房源是否存在禁止租賃情形；（ 三） 符合要求的，辦理房屋租賃登記備案，并出具備案證明；（ 四） 將備案相關信息記載至樓盤表中。6 3 各地應加強房屋租賃中介行為監(jiān)管，規(guī)范房屋中介機構的房源信息發(fā)布、服務合 同簽訂、服務傭金收取等經(jīng)紀行為。6 4 各地應加強租賃押金監(jiān)管，提供租賃押金監(jiān)管服務。6 5 各地應建立房屋租賃價格監(jiān)測機制，定期發(fā)布房屋租賃價格信息，配合有關部門 加強房屋租賃價格監(jiān)管。第七章 房屋面積管理7 1 各地應加強房產(chǎn)測

15、繪管理，建立房產(chǎn)測繪機構及人員信用檔案管理制度，積極推 進房產(chǎn)預測繪工作。7 2 在辦理商品房預售許可前應進行房產(chǎn)預測繪。一般程序：（ 一 ） 采集規(guī)劃許可和土地的位置、幢、層、面積、性質等信息；（ 二） 根據(jù)房屋代碼編碼標準 （JCJT246-2012） 編制房屋代碼；（ 三） 根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范 （GBT17986-2000） 測算分攤各產(chǎn)權單元的面積；（ 四） 形成房產(chǎn)預測繪成果報告。在辦理商品房預售許可前， 申請辦理在建工程抵押備案的， 應在抵十甲備案前完成房產(chǎn) 預測繪。非商品房辦理在建工程抵押備案的，應在抵押備案前完成房產(chǎn)預測繪。7 3 商品房竣工驗收合格后，在房屋交付使用前，應完成房

16、產(chǎn)測繪。一般程序：（ 一 ） 采集規(guī)劃許可和土地的位置、幢、層、面積、性質等信息；（ 二） 實地勘測；（ 三） 根據(jù)房屋代碼編碼標準 （JCJT246-2012） 編制房屋代碼；（ 四） 根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范 （GBT17986-2000） ，按實際測量結果，測算分攤各產(chǎn)權單 元的面積；（ 五） 形成房產(chǎn)實測繪成果報告。非商品房房產(chǎn)測繪參照上述程序辦理。7 4 各地對房產(chǎn)測繪成果應實行備案管理。一般程序：（ 一） 當事人提交房產(chǎn)測繪成果資料；（ 二） 對符合規(guī)劃、房屋交易與產(chǎn)權管理規(guī)定的房產(chǎn)測繪成果資料予以備案；（ 三） 將測繪成果信息記載至樓盤表中；（ 四） 將經(jīng)過備案的房產(chǎn)測繪成果的書面資料和

17、電子數(shù)據(jù)資料歸檔、入庫。7 5 因規(guī)劃、設計變更，或依法進行的房屋分割、合并、翻建、改建、擴建等導致房 屋面積變化的，建設單位或權利人應申請變更測量。7 6 房產(chǎn)測繪成果資料包括書面資料和電子數(shù)據(jù)資料。房產(chǎn)測繪成果資料內容與形式， 應符合房產(chǎn)管理部門備案要求。 房產(chǎn)測繪機構對房產(chǎn)測繪成果的真實性、 準確性、 合法性負 責。第八章 房屋交易與產(chǎn)權檔案管理8 1 各地應制定房屋交易與產(chǎn)權檔案管理制度，加強房屋交易與產(chǎn)權檔案資料管理， 確保檔案資料的完整、準確、安全和有效利用。8 2 房屋交易與產(chǎn)權檔案應采用紙質形式或電子形式，同時采用紙質形式和電子形式 歸集的，兩者應保持一致。8 3 房屋交易與產(chǎn)

18、權檔案主要包括：（ 一） 房屋測繪成果資料；（ 二） 預售許可、現(xiàn)售備案資料；（ 三） 資金監(jiān)管資料；（ 四） 房屋轉讓資料；（ 五） 房屋抵押資料；（ 六） 房屋租賃資料；（ 七） 房屋交易與產(chǎn)權管理中形成的電子資料及其他檔案資料。8 4 采用紙質形式保存的房屋交易與產(chǎn)權檔案應按中華人民共和國檔案法等法律 法規(guī)規(guī)定進行管理。85 鼓勵各地按紙質檔案數(shù)字化技術規(guī)范 （DAT312005） 進行房屋交易與產(chǎn)權檔案數(shù) 字化管理。電子形式的房屋交易與產(chǎn)權檔案按件建立，一次交易為一件。按件建立的電子目錄，應通過房屋編碼實現(xiàn)檔案關聯(lián)。8 6 房產(chǎn)管理部門應按中華人民共和國檔案法等相關法律法規(guī)，提供房屋交

19、易與 產(chǎn)權檔案查詢、復制等服務。8 7 房產(chǎn)管理部門與不動產(chǎn)登記機構依法辦理交易和登記業(yè)務時，需要查詢登記簿等 登記檔案和房屋交易與產(chǎn)權檔案的，應相互配合。第九章 房屋交易與產(chǎn)權管理信息平臺建設9 1 各地應加強房屋交易與產(chǎn)權管理信息平臺建設，通過房屋交易與產(chǎn)權管理信息平 臺對房地產(chǎn)交易活動進行監(jiān)管，提升管理效率和水平。9 2 房屋交易與產(chǎn)權管理信息平臺是個人住房信息系統(tǒng)的重要組成部分，房產(chǎn)管理部 門應通過樓盤表， 實現(xiàn)業(yè)務管理、 數(shù)據(jù)共享與應用。 房屋交易與產(chǎn)權管理信息平臺子系統(tǒng)包 括：（ 一） 測繪及成果管理子系統(tǒng)；（ 二） 商品房預售許可管理、商品房項目現(xiàn)售備案管理子系統(tǒng)；（ 三） 新建

20、商品房網(wǎng)簽備案管理子系統(tǒng)；（ 四） 商品房預售資金監(jiān)管子系統(tǒng)；（ 五） 存量房網(wǎng)簽管理子系統(tǒng)；（ 六） 存量房交易資金監(jiān)管子系統(tǒng)；（ 七） 房屋租賃備案管理子系統(tǒng)；（ 八） 房屋交易與產(chǎn)權檔案管理子系統(tǒng)；（ 九 ） 統(tǒng)計分析與信息發(fā)布子系統(tǒng)。9 3 各地應加強房屋交易與產(chǎn)權管理信息平臺管理，建立權限管理制度，設置不同層 級和范圍的權限，確保信息使用安全。9 4 房屋交易與產(chǎn)權管理信息平臺與不動產(chǎn)登記信息平臺，可以采用以下方式實現(xiàn)對 接：（ 一） 建立房屋交易與登記統(tǒng)一平臺。 充分利用現(xiàn)有資源， 以房屋交易與產(chǎn)權管理信息平 臺為基礎搭建房屋交易與登記管理平臺， 房產(chǎn)管理部門與不動產(chǎn)登記機構在同一平臺上辦理 業(yè)務，統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫。（ 二） 建立信息共享機制。 在房屋交易與產(chǎn)權管理信息平臺和不動產(chǎn)登記信息管理基礎平 臺間設置前置數(shù)據(jù)交換機 （ 或中間交換數(shù)據(jù)庫 ） ，房產(chǎn)管理部門和不動產(chǎn)登記機構將共享信息 寫入前置數(shù)據(jù)交換機 （或中間交換數(shù)據(jù)庫 ） ，供雙方辦理相關業(yè)務使用。（ 三） 將房屋交易與產(chǎn)權管理信息和