1、精選優質文檔-傾情為你奉上2002年土地估價師（土地估價實務基礎）真題試卷及答案與解析一、計算題答案要求列出算式、計算過程和計算結果；需按公式計算的，要求列出公式。無計算過程、只有計算結果的不得分。計算過程保留兩位小數，計算最終結果保留整數。單價用“元/平方米”，總價用“萬元”表示。1 某企業于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業用地，土地總面積為3000m2，交納的土地出讓金為30元/m2，該宗地土地開發程度已達到“五通一平”(通路、通電、通水、通訊、排水及場地平整)。 2001年12月31日，該企業因改制需要進行土地價格評估，經調查，該地區土地取得費

2、(含稅費)平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發費為8萬元/畝，在土地開發期內均勻投入，土地開發周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價和總地價。2 企業甲擁有一宗土地面積為20畝的國有出讓土地，規劃建設40000m2綜合大樓和20000m2公寓，預計2年建成后即全部售出。企業甲在完成前期投入后，擬將該宗地轉讓給房地產開發商乙。 經調查，該城市相似地段相同功能的綜合樓售價為6000元/m2，公寓售價為45b0元/m2，同類結構的綜合樓工程建筑費及專業費為2100元/m2，公寓為18

3、00元/m2，在建筑期間，建筑費及專業費第一年投入40%，第二年投入60%，銀行貸款年利率為5.5%，開發利潤為總售僑的15%，銷售稅費為售價的5.5%。根據以上條件完成以下計算。 1該宗地在規劃條件下的土地使用權價格。 2經甲乙雙方協商，房地產開發商乙準備以開發完成后的部分房地產按售價的90%給申作為地價的補償，開發后的房地產銷售稅費由乙統一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉讓稅費，試問甲除可得到14000m2綜合樓外，還可分得的公寓面積是多少。3 某企業擁有A宗地的劃撥土地使用權，并于2002年9月1日與當地政府簽訂了該宗地的國有土地租賃協議，租期20年，實際支付的年租金為10元/m2。A

4、宗地土地面積為30000m2，用途為工業，現已達到“五通一平”的開發程度。 經調查，A宗地周邊有三宗條件相似的工業用地，具體情況如下。 (1)B宗地：占地45畝，于1998年9月1日通過征地方式取得，當時根據所在區域的市場行情，共支付了300萬元征地及其相關稅費，經開發建設，現已達到“七通一平”的開發程度，共花費土地開發費540萬元。據調查，從1998年9月1日到2002年9月1日期間，征地費用和達到“七通一平”的土地開發費用分別上漲了20%和30%。 (2)C宗地：占地，25000m2，于1998年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達到“三通斗平”的開發程度。按照2002年9月的市場行情，該宗

5、地若出租經營，每年土地凈收益可達55萬元。 (3)D宗地：占地3.5公頃，于2002年9月以國家作價人股方式取得，40年期、“七通一平”條件下作價425元/m2。 B、C、D三宗地與A宗地之間除開發程度等差別外，其他因素的差別如下表所示。 表中數值表示B、C、D各宗地與A宗地的比較，負值表示案例宗地比A宗地的對應條件差，正值表示案例宗地的條件優于A宗地。 根據當地2002年9月的土地市場狀況，從征地到完成“七通一平”的土地開發需要1年時間，土地開發費分季度投入，每季度投資額相等，在季內均勻投入；設定土地開發資金的貸款季利率為1.5%，需按季度按復利計算利息；土地開發的投資回報率為10%；土地增

6、值收益率為 20%；土地還原率取6%。 相對A宗地而言，其50年土地使用權價格因開發程度不同而有差異：達到“七通一平”時地價比“五通一平”高100元/m2，達到“五通一平”時地價比“三通一平”高60元/m2。 根據以上條件，試回答以下問題。 1以B、C、D作為比較案例，利用市場比較法測算宗地A于2002年9月1日的土地價格。 2測算宗地A于2002年9月1日的市場年租金。 3測算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用權價格。二、案例分析題本題包括一個土地估價與土地資產管理的實例，請認真閱讀理解，并根據給定條件，綜合分析后回答有關問題。3 某城市擬對市中心區域進行舊城改造，涉及A、B、C、D四

7、宗地，土地總面積為 20000m2。其中宗地A為一舊住宅區，土地總面積為8500m2；宗地B為企業甲所使用的國有劃撥土地，土地面積為7000m2，土地現狀用途為工業，由于規劃限制，該企業計劃搬遷到城市郊區；宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地面積為1500m2，出讓用途為商業，出讓年期為40年，已使用5年；宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000m2，出讓用途為商業性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設資金，該宗地已閑置5年。 上述四宗地由當地市土地收購儲備中心代表政府進行統一收購，經整理后按照規劃擬建成一商業中心，規劃建筑容積率為2.03.5。請根據以上情況，回答下列問

8、題。4 市土地收購儲備中心在對宗地A進行收購補償時，有人認為只應對房屋進行補償，不包括土地補償，請從土地資產管理的角度判斷該說法是否正確，并簡述理由。5 為保證企業甲的順利搬遷，市土地收購儲備中心需對其所使用的國有劃撥土地進行補償，試問：如以現狀用途的評估價作為補償依據，如何對該國有劃撥土地價格進行評估，請簡述評估思路。6 根據國家有關規定，市土地收購儲備中心在收購宗地C時，應對公司乙的土地使用權進行補償，請問：如何確定補償價格？7 根據法律規定，對宗地D應如何處置，并說明法律依據。8 該中心區域經整理后，擬將土地進行公開出讓，請問可采用哪幾種方式出讓，并簡述不同出讓方式的基本特點。9 市土地

9、收購儲備中心為確定公開出讓底價，擬委托一土地估價機構對該宗地的價格進行評估，請問： (1)該土地估價機構接受委托后，應按何程序進行評估？ (2)可以選用哪兩種方法進行評估？為此應收集哪些資料？ 三、報告改錯題本題包括一個土地估價技術報告，其中存在多處錯誤。請認真閱讀報告，并指出錯誤。每指出一處錯誤并能簡述原因的，得3分；最高得分40分；只指出錯誤但沒有說明原因的不得分。10 土地估價技術報告第一部分 總述 一、估價項目名稱 W企業改制上市所涉及的土地價格評估(A省B縣)。 二、委托估價方 W企業。 三、受托估價方 (略) 四、估價目的 W企業擬進行股份制改造并上市，根據原國家土地管理局、國家經

10、濟體制改革委員會“關于印發股份有限公司土地使用權管理暫行規定的通知”(11994國土法字第153號)、原國家土地管理局第8號令國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定等要求，W企業特委托C土地估價機構對此次改制上市所涉及的土地使用權價格進行評估，為其改制上市提供土地價格依據。 五、估價依據 (1)中華人民共和國土地管理法。 (2)中華人民共和國房地產管理法。 (3)國家土地管理局、國家經濟體制改革委員會關于印發股份有限公司土地使用權管理暫行規定的通知(1994國土法字第153號)。 (4)國家土地管理局關于印發土地估價報告規范格式(1996)的通知(1995國土籍字第180號)。 (5)國有企

11、業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定國家土地管理局第8號令。 (6)當地有關地價管理、土地資產管理和土地市場建設的地方性規定。 (7)估價人員市場調查與現場查勘收集的有關資料。 (8)委托方提供的有關資料。 六、估價基準日 二一年十二月三十一日。 七、估價日期 二二年七月二十日至二二年九月二十日。 八、地價定義 待估宗地的評估地價為委托方所使用的土地使用權價格現值。 九、需要特殊說明的事項 (一)假設條件 (1)土地使用者合法有償取得土地使用權，并支付有關稅費。 (2)估價對象與其他生產要素相結合，能滿足目前經營的正常進行，保證企業的持續發展。 (3)在評估基準日的地產市場為公開、平等、自愿的交

12、易市場。 (4)任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規。 (5)委托方提供的資料屬實。 (二)使用說明 (1)本報告評估價格僅為W企業改制并上市提供土地價格依據，不作其他用途。 (2)待估宗地的土地面積、土地權利狀況及土地使用權年限等以當地規劃管理部門核發的建設用地規劃許可證為準。 (3)此次土地估價報告分“土地估價報告”和“土地估價技術報告”兩部分，“土地估價報告”供委托方使用，“土地估價技術報告”供委托方的上級主管部門使用。 (4)評估報告有效期自評估基準日起一年內有效。 (5)本評估報告由C土地估價機構負責解釋。 十、土地估價師簽字 姓名 估價師資格證書號。 十一

13、、土地估價機構 土地估價機構負責人簽字：(土地估價機構公章) 二二年九月二十日第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 1土地登記狀況 待估宗地位于B縣光明路××號，土地面積2200.8m2，用途為工業，為國有劃撥土地，有關土地登記狀況詳如下表所示。 2土地權利狀況 待估宗地為國有劃撥土地，估價期日的土地使用者為W企業，土地使用證編號為××國用(1999)字第××號。無他項權利限制。3土地利用狀況 待估宗地范圍內現有倉庫1座，建筑面積為1790.59m2，建筑容積率為1.2。二、地價影響因素分析 (略)第三部分 土地

14、估價一、估價原則 (略)二、估價方法與估價過程 根據城鎮土地估價規程及待估宗地的利用狀況，選擇成本逼近法和基準地價系數修正法對待估宗地的土地價格進行評估。具體評估過程如下。(一)成本逼近法 成本逼近法是以開發土地所投資的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地使用權價格的估價方法。其基本計算公式為：土地價格=(土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤)×土地增值收益采用成本逼近法評估待估宗地地價的步驟如下。1土地取得費及有關稅費根據A省土地管理法實施條例及B縣土地征用的有關規定，待估宗地所在區域的征地費包括土地補償費、安置補助費、青苗(含

15、林木)補償費和附著物補償費；稅費主要有耕地占用稅、土地管理費等。(1)征地費：通過調查，依據B縣土地管理局提供的有關征地案例分析，征用待估宗地所在區域附近的土地，征地費一般在2.03.0萬元/畝。此次評估取待估宗地的征地費為2.5萬元/畝，即37.5元/m2。(2)有關稅費：由于待估宗地周邊的土地類型主要為耕地，根據A省及B縣的有關規定，征用耕地從事非農業建設的需征收耕地占用稅4.5元/m2、耕地開墾費8元/m2和新增建設用地有償使用費7元/m2，合計稅費為19.5元/m2。(3)土地管理費：根據A省關于征收土地管理費有關規定，土地管理費按征地費總額的 3%征收，為1.1元/m2。上述三項合計

16、，土地取得費為58.1元/m2。2土地開發費此次評估設定待估宗地的開發程度為宗地紅線外“三通”(通路、通電、通訊)及宗地紅線內地面平整。通過調查，待估宗地所在區域“三通一平”的平均開發費用在4060元/m2之間，根據待估宗地的實際開發水平，取待估宗地的開發費用為50元/m2。3投資利息根據待估宗地的開發程度及開發規模，設定開發周期按1年計，設定土地取得費及有關稅費在土地取得時一次支付，土地開發費在開發周期內均勻支付，貸款利息率按評估基準日中國人民銀行一年期固定資產貸款利率5.85%計，則：投資利息=(土地取得費及有關稅費+土地開發費)×開發周期×5.85%=(58.1+50

17、)×1×5.85%=6.32(元/m2)4投資利潤調查近期B縣經濟開發區開發投資利潤及××企業所在行業的土地開發投資回報情況，設定年投資利潤率為12%，則：投資利潤=(土地取得費及有關稅費+土地開發費+投資利息)×開發周期×12%=(58.1+50+6.32)×1×12%=13.7(元/m2)5計算土地增值收益(土地所有權收益)根據B縣土地出讓金水平，結合待估宗地的預期收益以及B縣的有關規定，取待估宗地的土地增值收益率為30%。故土地增值收益=(征地費及有關稅費+土地開發費+投資利潤)×30%=(58.1

18、+50+13.7)×30%=36.5(元/m2)6計算待估宗地的土地使用權價格待估宗地的土地使用權價格=58.1+50+6.32+13.7+36.5=164.6(元/m2)(二)基準地價系數修正法依據待估宗地所處區域的土地級別和基準地價，結合區域因素、個別因素、期日、土地使用權年期、土地開發程度等因素修正的調整，即可得到待估宗地的土地價格。由于待估宗地位于 B縣基準地價覆蓋范圍之內，用途為工業，根據城鎮土地估價規程及B縣定級與基準地價評估報告，采用基準地價測算宗地地價的公式如下：宗地地價=待估宗地所在區域基準地價×A1×A2×A3×A4

19、5;A5式中 A1區域條件修正系數；A2容積率修正系數；A3土地使用權年期修正系數；A4基礎設施開發程度修正系數；A5期日修正系數。采用基準地價系數修正法評估待估宗地地價的步驟如下。1確定待估宗地的土地級別及基準地價經調查分析，待估宗地位于B縣光明路，屬于三級地，三級地的工業用地基準地價為150元/m2。2確定區域條件修正系數(A1)經調查，待估宗地的區域條件較好，取區域條件修正系數A1為1.0553。3確定容積率修正系數(A2)待估宗地面積為2200.8m2，建筑總面積為1790.59m2，容積率為1.2，根據容積率修正系數表(見下表)，待估宗地容積率修正系數A2為1.16。 4確定土地使用

20、權年期修正系數(A3) 待估宗地是W企業于1996年5月1日以出讓方式獲得，設定土地使用年限為40年，至評估基準日，剩余土地使用年限為35.67年。根據土地使用年限修正公式： A3=1-1/(1+8%)35.67/1-1/(1+8%)40 =0./0. =0.95237 5確定基礎設施開發程度修正系數(A4) 根據此次評估設定待估宗地的開發程度，參照B縣定級與基準地價評估報告中基礎設施開發程度修正系數表，確定待估宗地基礎設施開發程度修正系數A4為1.17。 6期日修正系數 B縣定級與基準地價評估報告是1996年5月經A省國土管理局審核驗收后開始使用的，調查B縣1996年5月至1999年12月3

21、1日的地價交易資料，經分析測算，地價上漲了5%，故取期日修正系數A55=1.05。 7確定待估宗地的土地價格 宗地地價=基準地價×A1×A2×A3×A4×A5 =150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05 =185.2(元/m2) 三、地價的確定 1地價的確定 對于待估宗地，分別采用成本逼近法和基準地價系數修正法，其評估結果分別如下。 成本逼近法：164.6元/m2。 基準地價系數修正法：185.2元/m2。 綜合分析兩種方法評估的結果，兩種方法所得結果相差較大，故以兩種

22、方法求得結果的加權平均值來確定最終結果。 待估宗地的土地價格=185.2×0.7+164.6×0.2=162.6(元/m2) 2估價結果 待估宗地土地面積：2200.8m2。 單位面積地價：162.6元/m2。 總地價：35.785萬元。 第四部分 附件 (1)委托估價函。 (2)待估宗地區域位置圖。 (3)委托方營業執照復印件。 (4)估價機構營業執照復印件。 (5)土地估價師證書復印件。2002年土地估價師（土地估價實務基礎）真題試卷答案與解析一、計算題答案要求列出算式、計算過程和計算結果；需按公式計算的，要求列出公式。無計算過程、只有計算結果的不得分。計算過程保留兩位

23、小數，計算最終結果保留整數。單價用“元/平方米”，總價用“萬元”表示。1 【正確答案】 1適用公式 土地價格=(土地取得費+土地開發費+利息+利潤)×年期修正系數1+土地出讓金×年期修正系數： 2計算步驟 (1)選擇計算方法。 根據題意，本題適用于成本逼近法。 (2)土地取得費及稅費。 10×10000÷666.67=150(元/m2) (3)土地開發費。 8×10000÷666.67=120(元/m2) (4)利息(按單利計算)。 150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=

24、11.55(元/m2) (5)利潤。 (150+120)×10%=27(元/m2) (6)土地成本價格。 150+120+11.55+27=308.55(元/m2) (7)49年期的土地成本價格。 (8)49年期的土地出讓金。 (9)計算單位地價。 290.79+29.90=320.69(元/m2) (10)計算總地價。 總地價=320.69×3000=96.21(萬元)2 【正確答案】 1適用公式 地價=房地產售價-建筑費及專業費-投資利息-開發利潤-銷售稅費 2計算步驟 題解一： (1)選擇計算方式。 根據題意，該宗地地價求取適用于剩余法。 (2)計算房地產售價。 60

25、00××2=33000(萬元) (3)計算建筑費及專業費。 2100×4+1800×2=12000(萬元) (4)計算投資利息。 地價×(1+5.5%)2-1)+12000×40%×(1+5.5%)1.5-1)+12000×60%×(1+5.5%)0.5-1)=596.75+0.113×地價 (5)開發利潤。 33000×15%=4950(萬元) (6)銷售稅費。 33000×5.5%=1815(萬元) (7)計算土地總價。 地價=33000-12000-596.75-0.1

26、130×地價-4950-1815 地價=12253.59(萬元) (8)計算單位地價。 單位地價=12253.59÷20=612.68(萬元/畝)=9190.20(元/m2) (9)計算甲方應得公寓面積。 14000m2綜合樓價格=14000×6000×90%=7560.0(萬元) 甲方可得公寓總價=12253.59-7560.0=4693.59(萬元) 甲方可得公寓面積=4693.59×10000÷(4500×90%)=11589.11(m2) 甲方除可獲得14000m2綜合樓外，還可獲得11589.11m22的公寓。 題

27、解二： (1)選擇計算方法。 根據題意，該宗地價求取適用于剩余法。 (2)計算房地產總售價。 6000×4+4500×2=33000(萬元) (3)計算建筑費及專業費。 2100×4+1800×2=12000(萬元) (4)計算投資利息。 利息=12000×40%×(1+5.5%)1.5-1)+12000×60%×(1+5.5%)0.5-1=596.75(萬元) (5)開發利潤。 33000×15%=4950(萬元) (6)銷售稅費。 33000×5.5%=1815(萬元) (7)計算土地總價。

28、 地價=(33000-12000-596.75-4950-1815)÷(1+5.5%)2=13638.25÷1.1130=12253.59(萬元) (8)計算單位地價。 單位地價=12253.59÷20=612.68(萬元/畝)=9190.20(元/m2) (9)計算甲方應得公寓面積。 14000m2綜合樓價格=14000m2×6000×90%=7560.0(萬元) 甲方可得公寓總價=12253.59-7560.0=4693.59(萬元) 甲方可得公寓面積=4693.59×10000÷(4500×90%)=1158

29、9.11(m2) 即：甲方除可獲14000m2綜合樓外，還可獲得11589.11m2的公寓。3 【正確答案】 1適用公式 1)成本逼近法基本公式 土地價格=(土地取得費及相關稅費+土地開發費+利息+利潤+土地增值收益)×年期修正系數 2)市場比較法基本公式 比準價格=比較案例宗地價格×交易情況修正×區域因素修正×個別因素修正 3)收益還原法涉及的基本公式 (1)求取C宗地50年期土地使用權價格公式。 式中 P土地價格 a土地凈收益； r土地還原率； n土地使用年期。 (2)求取宗地A市場年租金公式。 式中 a土地年租金(不含各項費用)； P宗地A價格；

30、r土地還原率； n土地使用年期。 (3)求取宗地A承租土地使用權價格公式。 式中 P承租土地使用權價格； PR土地盈余租金； r承租土地使用權還原率； n收益年期。 2計算步驟 題解一： 1)確定評估思路 (1)明確地價定義。為“五通一平”條件下、50年期、工業用地于2002年9月1日的土地使用權價格。 (2)確定評估思路。先選用成本逼近法和收益還原法分別測算宗地B、C土地使用權價格，然后選用市場比較法評估宗地A價格。 利用收益法測算宗地A的市場租金。 利用收益還原法測算宗地A的承租土地使用權價格。 2)測算B、C、D的實例價格 (1)B宗地價格。 利用成本逼近法測算地價： 土地取得費=

31、47;(45÷15×10000)×(1+20%)=120(元/m2) 土地開發費=÷(45÷15×10000)×(1+30%)=234(元/m2) 貸款利息=120×(1+1.5%)4-1+234×1/4×(1+1.5%)3.5-1+234×1/4×(1+1.5%)2.5-1+234×1/4×(1+1.5%)1.5-1)+234×1/4×(1+ 1.5%)0.5-1=7.36+3.13+2.22+1.32+0.44=14.47(元/m2

32、) 開發利潤=(120+234)×10%=35.40(元/m2) 土地增值收益=(120+234+14.47+35.40)×20%=80.77(元/m2) 無限年期地價=120+234+14.47+35.40+80.77=484.64(元/m2) (2)C宗地價格。 利用收益還原法測算地價： 3)利用市場比較法測算宗地A的價格。 (1)測算B宗地在“七通一平”狀況下的修正價格： 交易案例價格×交易情況修正×區域因素修正×個別因素修正×比準價格 B宗地修正到“五通一平”狀況下的價格： 463.97-100=363.97(元/m2) (2

33、)測算C宗地“三通一平”狀況下的修正價格： 交易案例價格×交易情況修正×區域因素修正×個別因素修正=比準價格 C宗地修正到“五通一平”狀況下的價格： 333.58+60=393.58(元/m2) (3)測算D宗地在“七通一平”狀況下的修正價格： 交易案例價格×交易情況修正×區域因素修正×個別因素修正=比準價格 D宗地修正到“五通一平”狀況下的價格： 494.04-100=394.04(元/m2) (4)計算A宗地的單位地價。 應用簡單算述平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、“五通一平”開發程度的土地使用權價格。 (363.

34、97+393.58+394.04)÷3=383.86(元/m2) (5)計算A宗地的總價。 A宗地總價=383.86×30000=1151.58(萬元) 4)計算A宗地的市場租金 題目未明確租賃費用問題，在此假定年凈租金即市場年租金。 5)測算A宗地的承租土地使用權價格 (1)A宗地的租金盈余。 24.35-10=14.35(元/m2) (2)測算承租土地使用權價格。 依據城鎮土地估價規程中的有關規定，承租土地使用權還原率通常比出讓土地使用權還原率高1個百分點左右，故承租土地使用權還原率取7%。 (3)A宗地承租土地使用權總價格。 152.02×30000=456

35、.06(萬元) 題解二： 1)、2)與題解一相同，第三步計算宗地A價格時，先對各案例進行開發程度調整，再進行交易情況及區域因素、個別因素修正，步驟如下。 3)利用市場比較法測算宗地A的價格 (1)測算B宗地的修正價格。 B宗地修正到“五通一平”狀況下的價格： 458.33-100=358.33(元/m2) 交易案例價格×交易情況修正×區域因素修正×個別因素修正=比準價格 (2)測算C宗地的修正價格。 C宗地修正到“五通一平”狀況下的價格： 346.76+60=406.76(元/m2) 交易案例價格×交易情況修正×區域因素修正×個別因素

36、修正=比準價格 (3)測算D宗地在“七通一平”狀況下的修正價格。 D宗地修正到“五通一平”狀況下的價格： 445.21-100=345.21(元/m2) 交易案例價格×交易情況修正×區域因素修正×個別因素修正=比準價格 (4)計算A宗地的單位價格。 應用算術平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、“五通一平”開發程度的土地使，用權價格： (362.74+391.30+383.07)÷3=379.04(元/m2) (5)計算A宗地的總價。 A宗地的總價格=379.04×30000=1137.12(萬元) 4)計算A宗地的市場租金 題目未明

37、確租賃費用問題，在此假定年凈租金即市場年租金。 5)測算A宗地的承租土地使用權價格 (1)A宗地的租金盈余。 24.05-10=14.05(元/m2) (2)計算承租土地使用權價格。 依據城鎮土地估價規程中的有關規定，承租土地使用權還原率通常比出讓土地使用權還原率高1個百分點左右，故承租土地使用權還原率取7%。 (3)A宗地承租土地使用權總價格。 148.85×30000=446.55(萬元)二、案例分析題本題包括一個土地估價與土地資產管理的實例，請認真閱讀理解，并根據給定條件，綜合分析后回答有關問題。4 【正確答案】 該說法不正確，其補償應包括土地的價格補償，原因如下。 (1)由于

38、土地的資產屬性，住戶作為土地使用者，享有一定的土地收益權。 (2)由于土地區位和收益的差異，住戶也應得到補償。5 【正確答案】 (1)劃撥土地使用權的價格應為出讓土地使用權價格扣減土地出讓金后的余額。 (2)劃撥土地使用權的價格應按現狀工業用途進行評估。評估方法可以選用成本逼近法、基準地價系數修正法、市場比較法、收益還原法。6 【正確答案】 對宗地C應按原出讓用途及其年限下的市場價格給予適當補償。 (1)土地用途應設定為商業。 土地使用權年限應為出讓剩余年限35年。 (2)可選擇采用收益還原法、基準地價系數修正法、市場比較法、剩余法等方法。7 【正確答案】 對于宗地D應由政府無償收回，因為根據

39、城市房地產管理法的規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的如滿兩年仍未動工開發，可以無償收回。8 【正確答案】 作為商業中心用地，屬于經營性用地，根據國土資源部2002年第11號令的規定，必須以招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓。 各出讓方式的基本特征如下。 (1)招標：由投標者制作并投送標書，根據標書所示的設計方案和投標價格確定中標者，投標者一般在3個以上。 (2)拍賣：先由出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關限制，然后在固定的場所集中競買，出價高者成交， (3)掛牌：由出讓方發布掛牌公告，公布出讓土地的交易條件和期限，掛牌期限截止時的最高價格即為成交價格。9 【正確答案】 (1)估價機構接

40、受評估委托后，應按以下程序進行評估。 確定估價的基本事項，包括估價對象、估價目的、估價期日、價格類型、估價日期等。 擬定估價作業計劃，確定估價項目、內容、資料類型、來源、調查方法、人員安排、時間進度等。 資料收集與實地查勘，主要收集社會、經濟、政治、環境等一般資料及宗地個別資料等。 相關資料分析，對影響地價的一般因素、區域因素、個別因素等進行分析。 按照一定的原則，選擇適當的估價方法，試算宗地價格。 試算價格調整，確定最后估價結果。 撰寫土地估價報告書。 將土地估價報告提交給委托方。 (2)由于待估宗地為商業用途，為此應選用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準地價系數修正法中的兩種。 應收集以下資料。 收益還原法應收集以下資料： a開發后的房地產出租收益； b房地產出租費用及有關稅費等； c房屋重置成本； d土地還原率、房屋還原率等參數； e當地土地市場、房地產市場資料及待估宗地個別資料等。 市場比較法應收集以下資料： a三個以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區域及個別條件相近、交易時間相近等的比較實例； b土地還原率等參數； c當地土地市場、房地產市場資料及待估宗地個別資料等。 基準地價系數修正法應收集以