1、二一年全市房地產開發市場運行情況分析報告2010年，全市房地產開發市場總體保持了快速、健康發展勢頭，完成投資、新開工面積、銷售面積均創歷史新高。受持續的國家調控政策及市場自身調整影響，商品住宅銷售價格出現一定幅度波動，但總體呈現上漲態勢。一、市場運行基本情況（一）房地產開發情況。2010年，全市房地產開發市場完成投資156.28億元，同比增長56.16%，其中商品住宅完成投資119.67億元，同比增長58.52%；商品房施工面積1536.21萬，同比增長8.84%；商品房新開工面積685.86萬，同比增長60.58%，其中商品住宅新開工面積552.88萬，同比增長61.90%；商品房竣工面積2

2、12.03萬，同比下降63.38%。房地產開發項目竣工綜合驗收備案面積222.75萬，同比增長15.64%；竣工商品房空置（待售）面積60.58萬，同比下降46.36%。（二）商品房銷售情況。2010年，全市商品房總銷售面積468.18萬，同比增長28.89%。其中，商品住宅銷售面積402.3萬，占總銷售面積的85.93%，同比增長22.02%，商品房銷售以住宅為主；商品房預售面積416.77萬，占總銷售面積的89.02%，同比增長62.71%，商品房銷售仍以預售為主。商品住宅預售均價3447元/，同比增長18.45%。表一 2010年全市房地產開發市場主要統計指標情況類型項目商品房其中住宅商

3、業營業用房辦公樓指標同比（%）指標同比（%）指標同比（%）指標同比（%）完成投資(億元)156.2856.16119.6758.5211.0032.691.4860.87施工面積(萬)1536.218.861238.549.23149.82-12.4424.42-37.67新開工面積(萬)685.8660.58552.8861.9053.86-19.619.47301.27竣工面積(萬)212.03-63.38167.85-63.9528.05-65.366.49-56.68現售面積(萬)51.41-37.1435.25-52.0911.76131.042.4461.59預售面積(萬)416.

4、7748.08383.2049.6120.2412.579.72584.51空置面積(萬)60.58-46.3624.51-58.5626.68-33.152.68-60.65表二 2010年各月完成主要統計指標情況主要指標月份 完成投資新開工面積預售面積商品住宅預售均價(億元)環比（%）(萬)環比（%）(萬)環比（%）元/環比（%）2010.017.10-40.7819.45-62.2328.02-47.5332974.042010.024.45-37.3220.987.8728.341.1434273.942010.0314.74231.2451.22144.1422.85-19.3730

5、24-11.762010.045.57-62.2147.63-7.0125.089.76368221.762010.0511.57107.7268.5243.8629.3817.153563-3.232010.0612.175.19124.5081.7034.6317.873100-12.992010.079.70-20.3033.61-73.0026.65-23.0432735.582010.0812.5128.97102.98206.4026.04-2.2933863.452010.0922.3178.3426.99-73.7930.0015.2136939.072010.1011.36-

6、49.0858.62117.1945.5551.8337802.362010.1122.81100.7978.6734.2047.794.923416-9.632010.1221.993.5952.70-33.0172.4451.5835734.60合計156.28-685.86-416.77-3447-（三）企業本年資金來源情況。2010年，全市房地產開發企業本年資金來源220.21億元，同期完成投資156.28億元，表明企業資金鏈較為寬松。其中通過銀行和非銀行金融機構獲得貸款27.10億元，占12.31%，說明受國家宏觀調控政策影響，企業通過銀行獲得信貸資金較少；自籌資金37.24億元，占

7、16.91%；其他資金（主要包括商品房銷售定金、預收款以及個人按揭貸款）155.86億元，所占比重最高，達到70.78%，企業通過銷售回籠資金較為順暢，也是目前企業資金來源的最重要渠道。（四）中心城區及其它區縣房地產開發經營情況。2010年，中心城區完成投資73.31億元、新開工面積336.27萬、商品房預售面積226.34萬，分別占到全市總量的46.91%、49.03%、54.31%，依然占據市場主導地位。完成投資各區縣均有較大幅度增長，其中臨淄區、桓臺縣同比分別增長104.26%、103.96%，增幅較大；新開工面積除周村區同比下降32.86%外，其他區縣均有較大幅度增長，其中臨淄區新開工

8、面積86.91萬，同比增長152.94%，增幅較大；商品房預售面積除淄川區同比下降1.82%外，其它區縣均有較大幅度增長，其中沂源縣預售33.91萬、周村區預售19.94萬，同比分別增長82.41%、79.32%，增幅較大；商品住宅預售均價各區縣均有較大幅度上漲，其中桓臺縣房價最高，達到4033元/，淄川區漲幅最大，同比增長32.57%；博山區、高青縣商品住宅價格依然較低，分別為2294元/、2325元/。表三 中心城區及各區縣完成主要統計指標情況項目區縣完成投資新開工面積預售面積住宅預售均價億元同比%萬同比%萬同比%元/同比%中心城區73.3146.18336.2774.50226.3464

9、.23372518.03淄川區9.3616.2763.4690.2317.84-1.82314632.57博山區5.4925.3426.2930.4717.277.2722948.93周村區16.1275.7940.91-32.8636.1579.32306712.88臨淄區21.10104.2686.91152.9434.9115.14349824.88桓臺縣14.42103.9652.5689.0624.6331.36403322.91沂源縣10.2063.9949.4960.3733.9182.41310510.85高青縣6.2733.1229.9812.4125.7126.342325

10、10.93二、市場總體運行特點（一）市場總體處于快速、健康運行態勢。2010年，全市房地產開發完成投資156.28億元，同比增長56.16%；商品房新開工面積685.86萬，同比增長60.58%；商品房銷售面積468.18萬，同比增長28.89%。以上統計指標絕對值均創歷史新高，房地產市場呈現供需兩旺的良好局面。房地產開發項目竣工綜合驗收備案制度得到進一步推行，全市有65個項目共227.75萬順利通過備案，較2009年分別增長62.5%和15.64%。與此同時，全市新建已竣工商品房空置（待售）面積大幅減少，僅為60.58萬，同比下降46.36%。我市房地產開發市場總體處于快速、健康運行態勢。表

11、四 2006-2010年完成房地產開發投資對比表五 2006-2010年商品房新開工面積對比表六 2006-2010年商品房預售面積對比（二）商品住宅價格總體呈現明顯上漲趨勢。2010年，全市商品住宅預售均價3447元/，同比增長18.45%，漲幅較大。中心城區均價3725元/，同比增長18.03%，綜合評價品質較高的樓盤年內漲幅大多在千元以上，部分樓盤均價已超過5000元/甚至更高。受09年下半年房價持續上漲慣性影響，年初商品住房價格繼續保持上漲勢頭，1-4月份房均價3370元/，同比增長24.91%；4月中旬國家出臺遏制部分城市房價過快上漲調控政策后，市場出現一定觀望氛圍，在售樓盤也不再頻

12、繁提價，商品房銷售面積和價格總體保持平穩運行。5-8月份商品住宅預售均價3320元/，與1-4月份相比下降1.48%，初步達到調控目的；9月份以后，隨著市場觀望氛圍快速消除，商品房銷售重回量增價漲軌道，9-12月份，全市商品房預售面積195.79萬，較5-8月份預售面積116.69萬相比增長67.79%；商品住宅預售均價達到3583元/，較5-8月份均價3320元/相比增長7.92%。表七 2009年以來各季度商品住宅預售均價走勢 （三）新調控政策對市場運行總體影響有限。2010年，國家陸續出臺了一系列針對房地產的宏觀調控措施，主要目的是遏制部分城市房價過快上漲。尤其是4月份出臺的實行更為嚴格

13、的差別化住房信貸政策對消費者的購買能力提出更高要求，但由于我市房價總體水平不高，大部分消費者首付壓力仍在可承受范圍內，市場銷售并未受到明顯影響。僅下半年商品房預售面積就達到198.29萬，較上半年增長138.47%。同時，我市絕大多數開發企業對市場前景也較為看好，加之資金鏈較為寬松，投資力度較大，僅下半年就完成房地產開發投資100.67億元，較上半年增長81.03%。三、市場運行中存在的主要問題及原因（一）部分樓盤價格增長偏快。2010年，部分位于城市黃金地段和擁有優質教育資源的中高檔在售樓盤價格增長較快，給社會公眾心理造成強烈的通漲預期，極易引起改善性和投資性需求的跟風追漲。主要原因：一是開

14、發建設剛性成本增長較快。去年以來，土地出讓成交價格普遍大幅提高，建安、配套、人工等費用持續上漲，勢必帶來開發建設剛性成本的明顯增長。二是高品質樓盤供求矛盾突出。隨著居民收入增加以及消費理念的轉變，對高品質住宅項目需求呈顯著增加趨勢，而市場能夠提供的位置好、品質高、配套設施完善的樓盤數量有限，必然帶來高品質樓盤銷售價格的提高。三是“學區房”拉動房價。由于教育資源分布不均衡，隨著城鎮家庭對子女教育的日益重視以及“劃片入學”政策的推行，部分擁有優質教育資源的“學區房”價格自然要高于其他項目。（二）改善性需求提前入市，投資性需求顯著增多。前幾年，我市商品住房價格一直不高，增長緩慢，市場需求以自住和改善

15、性為主，投資性需求較少，投機性需求幾乎沒有，市場發展總體較為平穩。隨著2009年以來房價的快速上漲，加之銀行信貸利率較低、物價上漲較快，又缺少其他更好的投資渠道，部分有一定經濟實力的城鎮居民為實現住房條件的改善和持有貨幣的保值增值，主動提前加入到購房行列。我市外來人口增長相對緩慢，商品房消費仍以內需為主，但改善性需求的提前入市和投資性需求的大量增多，雖然在一定程度上刺激了房地產市場的發展，也造成了房地產市場的虛假繁榮和一定階段供求矛盾突出。2010年我市商品房市場供應量大大超過以往，但仍明顯供不應求，主要原因就在于此。（三）單位團購住房明顯增多，不利市場發育。1998年國家住房制度改革取消單位

16、福利分房，實行住房貨幣化的新政策后，我市大部分機關、事業單位和效益較好的企業已經通過團購基本解決了職工首套住房問題。但是從2009以來，單位團購住房現象又呈明顯增加趨勢。由于價格優惠幅度較大，升值潛力明顯，絕大多數團購單位職工積極購買，除少部分為自住和改善性需求外，大部分購房目的是投資，擠占了有限的市場資源。還有一些職工通過私下交易轉讓團購資格從中牟利，擾亂了正常房地產市場秩序。開發企業運作單位團購住房，既是一種促銷手段，也是一種融資手段，單位團購普遍存在違規提前收取購房資金的問題，潛藏的市場風險不容忽視。同時，相對較低的團購價格在一定程度上減少了國家稅費收入。（四）房地產開發經營行為不規范問

17、題依然存在。近年來，我市房地產市場秩序經不斷整治逐年好轉，但仍有部分企業受利益驅動、法律意識淡薄影響，開發建設手續不全既開工建設等違法行為依然存在；發布虛假廣告、非法預售、合同欺騙、變相違法集資等行為屢禁不止；因延期交房、商品房質量問題、配套設施不完善等引起的投訴糾紛還比較突出。部分區縣存在城市規劃區內集體土地上以舊村改造的名義違法從事房地產開發經營的行為，擾亂了正常房地產市場秩序，對房地產市場的健康發展造成了危害。張店南部片區城鄉結合部集體土地違法進行房地產開發并對外銷售的行為尤為嚴重。四、房地產開發市場發展趨勢預測（一）房地產業發展面臨新的歷史發展機遇。當前，我市正處于工業化、城鎮化優化發

18、展的關鍵時期。2011年是“十二五”開局之年， 2010年12月底召開的全市經濟工作會議上提出，要加快城市現代化和新型城鎮化步伐，科學把握新型城鎮化發展趨勢，進一步強化規劃引控，協調推進新城區建設和老城區改造。集中推進中心城區城市綜合體建設，打造功能現代、輻射能力強的高端服務業聚集區；加快新區建設步伐，啟動中心城區百棟高層建筑建設工程，進一步拉開城區規劃建設的框架。我市房地產業發展空間大幅度拓寬，面臨著新的歷史發展機遇，預測至少在未來10年內，以商品住房開發為主的房地產業仍將是市場消費“熱點”。（二）中心城區尤其是新區將繼續主導市場發展。以省運會在我市召開為契機，近年來，我市持續大幅度增加中心

19、城區城市基礎配套設施投資，加大城鄉環境綜合整治力度，建成區面積迅速擴大，中心城區對周邊區縣輻射、吸引能力明顯增強，越來越多有一定經濟實力的居民選擇來中心城區就業、購房、上學和生活。尤其是隨著淄博新區市政、教育、體育、文化等城市基礎配套設施的日趨完善和加快建設，全市政治、文化重心加速西移，“東商西居”逐漸形成中心城區居民的共識，更多的開發企業將下一步發展空間瞄準新區商品房建設。2010年下半年，市體育中心附近兩黃金地塊先后以較高價位出讓，預示著淄博新區房價上升空間將領跑全市，成為下一階段中心城區房地產開發的重點和亮點。（三）本土房企將面臨更為激烈市場競爭。2010年，中海、華潤等國內品牌房企陸續

20、登陸淄博市場，這些企業的品牌增值效應必將對原有市場格局造成強烈沖擊，不久的將來市場就會出現外來品牌房企與本土同臺競爭的局面。競爭層面的提升必將對我市本土企業提出嚴峻的考驗，大量的中小房企生存空間將進一步受到擠壓，但同時也為有一定實力的本土房企順勢而為、加快品牌項目建設創造了良好的條件和契機。通過競爭，更多高品質、有特色的房地產項目將陸續進入市場。五、幾點建議住房問題關系國計民生，既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題。保持房地產市場平穩健康運行，對于促進我市經濟快速發展、拓寬就業渠道、提升城市形象、改善居住環境都具有十分重要的意義。（一）繼續因地制宜貫徹落實各項調控政策。繼續認真貫徹中央

21、、省、市經濟工作會議精神和中央、省市出臺的各項房地產調控政策，以滿足城鎮居民基本住房需求為出發點，以增加投資、擴大消費、規范秩序為著力點，改進和加強房地產市場調控。加大供應和需求的雙向調節力度，繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資和投機性購房，防范住房按揭貸款風險；引導房地產企業及時根據市場需求調整開發節奏，提高商品房品質，杜絕頻繁漲價和盲目開發，警惕市場潛在風險。（二）進一步加強房地產市場監管。一是全面落實淄博市人民政府辦公廳關于加強房地產開發管理工作的意見（淄政辦發20112號）文件精神，通過提高市場準入門檻、加大清出力度、加強從業人員培訓、構建行業信用體系、強化開發過程監管、加強組

22、織領導等綜合措施，保持房地產市場的規范發展。二是進一步加大市場執法檢查力度，重點查處未經批準改變土地用途、閑置土地、出借資質、手續不全違法開工建設、違規收取預售資金等違法違規行為，加大曝光和處罰力度。三是嚴禁黨政機關、企事業單位利用職權集體購買商品房為職工謀取利益，嚴禁各級政府、各部門為單位團購房提供稅費減免等優惠政策。四是要切實加強對舊村改造的指導，從嚴控制舊村改造的規模和范圍。適時組織國土資源、規劃、城管執法、建設等部門重點查處利用集體土地開發商品住宅并對外銷售的行為。（三）實行建設條件意見書制度，完善竣工綜合驗收制度。根據（淄政辦發20112號）要求，完善現行土地出讓模式，在房地產建設用地出讓、劃撥前，由住房城鄉建設部門會同規劃、房管等部門出具包含開發項目用地方式、規劃設計、開發期限、基礎設施和配套公用設施建設標準、拆遷補償安置、住宅產業化技術應用、建筑節能措施等建設條件，作為項目開發建設和竣工綜合驗收的依據。開發企業要嚴格按照建設條件意見書的要求進行規劃設計、制定開發建設方案，不得擅自調整內容、降低標準。此項制度可從源頭上規范企業開發經營行為，加快產業結構升級，實現行業可持續發展。同時，切實把好交付使用關，所有商品住宅開發項目，未經竣工綜合驗收不得交付使用。將未按規定進行竣工綜合驗收或竣工綜合驗收不合格的商品住宅交付使用的，