1、探索房地產(chǎn)工程造價(jià)控制與管理我國房地產(chǎn)起步較晚，但是進(jìn)展飛速，房地產(chǎn)投資占我國全社會固定資產(chǎn)投資總額逐年上升。但同時(shí)，我國房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目管理水平卻沒有與時(shí)俱進(jìn)，還停留在比較落后的水平。主要表現(xiàn)在：把項(xiàng)目成本掌握的留意力過分的放在了施工環(huán)節(jié)，輕視房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的技術(shù)管理，項(xiàng)目成本掌握各階段“各掃門前雪”，不注意利用先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具和方法，項(xiàng)目運(yùn)作過程中重實(shí)施輕方案等，怎樣才能有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目成本掌握的水平。在20世紀(jì)80年月和90年月初，我國提出了全過程造價(jià)管理(wholeprocesscostmanagent-WPCM)的思想和觀念，它的主要思想就是要求工程造價(jià)的計(jì)算與掌握必需從項(xiàng)目立項(xiàng)

2、開頭直到工程竣工交付使用，進(jìn)行全過程管理。0引言就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其工程造價(jià)管理工作就是從項(xiàng)目前期工作抓起，在可行性討論、投資決策的基礎(chǔ)上，對建設(shè)預(yù)備、勘察設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、交付使用等全過程的一等系列過程進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、掌握和總體評價(jià)，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資目標(biāo)的順當(dāng)實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)掌握與管理工作重點(diǎn)主要應(yīng)放在如下三個(gè)階段：1決策設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)掌握1.1實(shí)行招投標(biāo)，優(yōu)選設(shè)計(jì)方案。引入競爭機(jī)制，通過公開招投標(biāo)的形式確定優(yōu)選的設(shè)計(jì)單位，不僅能保證工程設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性和精確性，避開因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題消失工程洽商，同時(shí)通過招投標(biāo)還可以選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避開因工程設(shè)計(jì)落后，影響

3、房屋銷售，造成投資損失。1.2樂觀實(shí)行限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)是工程建設(shè)過程中行之有效的掌握方法，也是掌握投資規(guī)模的有效措施之一。限額設(shè)計(jì)是根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算掌握初步設(shè)計(jì)，即根據(jù)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)掌握施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各相關(guān)部門要在確保功能滿意的條件下，根據(jù)安排的投資限額掌握設(shè)計(jì)，嚴(yán)格掌握技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總的投資限額不被突破。投資分解和工程量掌握是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。將上一階段設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量分解到各相關(guān)部門，再分解到各單位工程和分部工程，層層分解實(shí)現(xiàn)對投資限額的掌握與管理，實(shí)現(xiàn)對設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的掌握。作為設(shè)計(jì)單位，要

4、強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)意識，凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算確定，要用數(shù)據(jù)說話，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，確保工程的投資估算不被突破。1.3運(yùn)用價(jià)值工程原理優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的成本投入實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種管理方法，其主要特點(diǎn)是以使用者的功能需求為動身點(diǎn)，對所討論的對象進(jìn)行功能分析，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)的統(tǒng)一，在滿意功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基礎(chǔ)增加地下室，地下貯存室可以停放車輛和儲存雜物，小區(qū)可以不必建地上停車場，既節(jié)省了用地，也美化了環(huán)境。價(jià)值工程中的成本略有上升，卻能帶來功能大幅提高。1.4加強(qiáng)圖紙會審工作。圖紙會審應(yīng)對設(shè)

5、計(jì)單位交來的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行各專業(yè)細(xì)致的審查，發(fā)覺明顯錯(cuò)誤和不合理因素，查漏補(bǔ)缺，使設(shè)計(jì)圖紙最大限度地滿意業(yè)主對該項(xiàng)目的要求，以定奪方案，確定工程量，為編制招標(biāo)文件供應(yīng)保證。加強(qiáng)圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量掌握在施工之前，有利于掌握工程造價(jià)。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，并可取得最好效果。2施工階段工程造價(jià)掌握根據(jù)工程造價(jià)理論，該階段是工程造價(jià)形成的主要階段。它主要通過工程招投標(biāo)及工程施工中的動態(tài)掌握，確定工程項(xiàng)目的合同價(jià)及工程竣工時(shí)的結(jié)算價(jià)，是工程造價(jià)掌握工作中一個(gè)極為重要的階段。2.1工程招投標(biāo)階段的工程造價(jià)掌握2.1.1把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)力量、管

6、理水平、資信等資質(zhì)方面進(jìn)行評估，目的是篩選出優(yōu)秀的投標(biāo)人，以降低工程承包風(fēng)險(xiǎn)。2.1.2依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，確定合理的投標(biāo)條件依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目多為住宅工程的特點(diǎn)，其工期短，工程總投資相對規(guī)模不大，應(yīng)實(shí)行工程量清單、固定合同價(jià)格的方式，以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)。對設(shè)計(jì)中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，無定額項(xiàng)目及單價(jià)、信息價(jià)可參照的，應(yīng)重點(diǎn)說明，讓投標(biāo)人明確在投標(biāo)時(shí)以綜合價(jià)報(bào)價(jià)，以避開結(jié)算糾紛。確定合理、科學(xué)的評標(biāo)原則：對有標(biāo)低的，可在評標(biāo)前確定合理的中標(biāo)降低率，在綜合考慮投標(biāo)人響應(yīng)質(zhì)量、工期等投標(biāo)條件并編制切實(shí)可行的施工組織方案的前提下，實(shí)行合理低價(jià)中標(biāo)的原則，從

7、中選擇技術(shù)力量強(qiáng)、管理水平高、資信牢靠且報(bào)價(jià)合理的承建單 位。2.1.3嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽定工程承包合同，留意合同的結(jié)構(gòu)及合同價(jià)，對工程造價(jià)、質(zhì)量、工期、風(fēng)險(xiǎn)因素?fù)?dān)當(dāng)?shù)戎匾獥l款，應(yīng)以專用條款或補(bǔ)充合同的方式加以約束。2.2加強(qiáng)工程施工事中掌握2.2.1嚴(yán)格掌握施工中設(shè)計(jì)變更。經(jīng)論證確需設(shè)計(jì)變更的，應(yīng)力求削減變更費(fèi)用，可制定設(shè)計(jì)變更的程序加以規(guī)范設(shè)計(jì)變更行為。2.2.2加強(qiáng)現(xiàn)場鑒證工作。施工中往往有各種不行預(yù)見的現(xiàn)場因素，導(dǎo)致標(biāo)外工程量項(xiàng)目增加現(xiàn)象，如基礎(chǔ)土方量、井點(diǎn)降水等，現(xiàn)場工程師應(yīng)在合理支配施工組織、加強(qiáng)技術(shù)措施的前提下，按實(shí)簽證、審核，以真實(shí)反映實(shí)際工程造價(jià)。2.2.3嚴(yán)格根據(jù)

8、合同進(jìn)行工程款支付。2.2.4準(zhǔn)時(shí)把握國家工程造價(jià)調(diào)價(jià)動態(tài)。2.2.5對可能存在的工程造價(jià)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并制定防范性對策。3決算階段對工程造價(jià)的掌握竣工決算是反映建設(shè)工程實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件。準(zhǔn)時(shí)、精確地對竣工決算審核，對于總結(jié)分析建設(shè)過程的閱歷教訓(xùn)，提高工程造價(jià)管理水平及積累技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料都具有重要意義。3.1在確定工程造價(jià)時(shí)，堅(jiān)持以現(xiàn)行的計(jì)價(jià)規(guī)范為依據(jù)，根據(jù)施工合同和招標(biāo)文件的規(guī)定，依據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核。工程審計(jì)人員不但要嫻熟把握工程量的計(jì)算規(guī)章、定額子目的組成及包含的工作內(nèi)容、工程造價(jià)計(jì)算程序、費(fèi)用定額包含內(nèi)容及記取方法，還要把握它們的編制原理，內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價(jià)計(jì)算的精確性。3.2要堅(jiān)持深化現(xiàn)場，把握工程動態(tài)，了解工程是否按圖紙和工程變更施工，是否有的洽商沒有施工，是否有已經(jīng)去掉的部分沒有變更通知，是否有在變更的基礎(chǔ)上又變了。因此，在結(jié)算時(shí)不能只是對圖紙和工程變更的計(jì)算審核，要深化現(xiàn)場，細(xì)致仔細(xì)的核對，確保工程結(jié)算的質(zhì)量，提高投資效益。應(yīng)實(shí)行二審終審制，第一審為內(nèi)審，其次審為外審，嚴(yán)格掌握每個(gè)環(huán)節(jié)，層層把關(guān)，使工程造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理，符合現(xiàn)行的計(jì)價(jià)規(guī)范。綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理和造價(jià)掌