1、上海市中心城區養老產業現狀淺析上海虹葉酒店（三星）改造為養老機構項目考察報告項目名稱：上海虹葉酒店地址：上海虹口區長春路158號商業區：外灘附近參觀人員：一、項目背景：上海虹葉養老院前身為上海虹葉酒店:上海虹葉酒店是一座集餐飲、住宿、娛樂、商務為一體的三星級涉外酒店。星級標準：準3星開業時間1998年，新近裝修時間2008年，樓高7層,共有客房總數97間（套），標間面積27平米。坐落于四平路、漂陽路口的長春路上，豪華套房、標準客房寬敞舒適、裝飾典雅、設施先進，國際電話、高級音響及彩色衛星電視一應俱全。酒店擁有不同規格、格調高尚的餐飲包房12余間。宴會廳可同時容納300人。轉型之勢，迫在眉睫：在

2、車水馬龍的大上海，很少有人關注一個準三星灑店的存亡與否，雖然門庭不再喧囂，但是內部裝修正在緊鑼密鼓的進行著。上海雖為國際化旅游大都市，但酒店業競爭也相當慘烈，作為一家地理位置和硬件條件都不算出色的準三星酒店，面對每況愈下的入住率，勉強經營起來很艱難，及時轉型不置可否。酒店式養老院作為新興的養老模式，有其得天獨厚的基礎條件，客房、餐廳、宴會廳廚房等酒店設施只需稍加改建，只需要添置些助老服務設施即可。于是在這種大勢所趨的環境之下，虹葉養老院便應運而生了。政策支持:上海市虹口區全力推進為老服務工作-民政部一是及時部署全年老齡工作。召開2013年區養老服務工作會議，對2013年工作進行部署，三級甲等醫

3、院與政府合作簽約，探索養老機構“養醫結合”新途徑，目前已在8家養老機構開展第一批試點工作。與工技大合作，形成了完善虹口區養老服務體系研究課題報告，為下一步為老服務工作奠定了基礎。二是積極推進各項為老服務設施建設。積極推進養老床位建設，川北街道漂陽路虹葉養老院改建項目已啟動，目前已基本完工，擬建床位200余張。加強養老機構消防安全管理，開展“生命通道體驗”消防疏散演練和“軍徽映夕陽”，消防部隊與養老機構開展軍民共建活動。完成2013年度養老機構評估考核工作，對25家達標單位實施運營補貼獎勵。推進標準化老年活動室建設和管理，在全區165個標準化老年活動室開展“晚霞心苑一一，快樂之家”為老服務項目，

4、由社會組織進行專業化、規范化運作。完成新建、改建10個標準化老年活動室立項工作，7家新（改）建的標準化老年活動室已通過驗收，3家也即將完成裝修。啟動并實施100戶適老性改造項目。三是認真開展社區為老服務。抓好高溫期間老年人防暑降溫工作，延遲老年活動室開放時間。全年投入560萬元，繼續實施90歲以上老年人特殊補貼政策。投入65萬元新增居家寶1000戶，并對歷年已安裝“智能居家寶”和“智能隨身保”產品的老年人家庭做好后續完善工作。大力推進居家養老，截至目前，新增居家養老人員969名，總人數達到24664名；新增市級助餐點2家，區級7家，總數分別達到23家和25家，提前完成今年實事項目指標。開展老年

5、宜居社區試點工作，曲陽、歐陽作為全市首批試點單位。深化“網上敬老院”服務,36129000為老服務熱線開通以來，已提供電話關愛422106人次，援助服務3800余人次，需求服務22135余人次。、上海虹葉養老院改造項目（區位）近鄰著名商業街四川北路，距聞名海內外的金融街一一外灘僅二公里，近鐵路4、10號線海倫站、3號線東寶興路站，兩站可達上海站，交通便捷。周圍醫療：距上海市第一人民醫院分院僅500米，距中國人民解放軍第411醫院僅800米，此外還有多個社區診所、醫療體檢中心、康復中心等都在1公里輻射范圍內。周圍文化娛樂：四川北路街道老年大學，距該養老院僅700米，周邊有多處棋牌室、公園可提供老

6、年活動場所。周圍景觀：上海海倫公園、1930老場坊、多倫路文化名人街、魯迅故居、魯迅公園、展覽中心、外灘、四川北路商業街、上海交通大學、虹口足球場、四川北路公園周邊美食：巴必隆烤肉約0.32公里旺角茶餐廳約0.51公里文錦桂林米粉約0.64公里仙蹤林（虹口店）約0.83公里村夫烤魚約0.89公里小東燒烤約1.02公里世紀燒烤店約1.02公里眾品桂林米粉約1.40公里周邊大廈：榮欣大廈約0.26公里喜臨門大廈約0.26公里上海商貿大廈約0.38公里埃力生輕工國際大廈約0.45公里晶鉆博華商廈約0.45公里盛泰國際大廈約0.45公里虹誠大廈約0.51公里方舟大廈約0.57公里大交通：距四川北路商業

7、街約：0.2公里；距人民廣場約：3公里；距上海火車站約：5公里；距上海火車南站約：18公里；距上海虹橋機場約：25公里；距上海浦東國際機場約：50公里；著名地標：距外灘2.7公里距南京路步行街3公里距人民廣場3.6公里距復旦大學4.2公里距上海馬戲城3.8公里距東方明珠電視塔2.7公里距正大廣場3公里距楊浦大橋5.6公里距時代廣場4.8公里距世紀公園8.1公里距金茂大廈3.5公里三、老年人對養老院的心理需求我國養老院的老人一旦生活不能自理，上到養老院的領導，下到老人的子女，對工作人員的要求都是對老人進行全方位的服務，使老人能夠衣來伸手、飯來張口，認為這就是對老人的最好照顧。其實，對養老要求來說

8、這僅僅是物質上的補助，以老年人心理層面來講，任何時候不能放棄讓老人重新建立生活自理能力的信心和希望。比如：面對一個因手臂癱瘓而無法自己吃飯的老人，工作人員就是手把手地教：先把調羹放在老人的手中，再握住老人的手，然后拿著老人的手一起從碗中把飯送到老人的口中。正是這些細小的行為能重塑老年人的自理能力，從而讓他們擺脫了一種“活著只比死人多一口氣”的心理，維護了老年人的尊嚴和價值。五、建筑部分一.規模及場地分析：虹葉養老公寓，260個床位，共130間，每間26褶（含衛生間），家屬探親活動區位于一樓，配置有咖啡吧。1.1 規模分析從人數上看，虹葉養老公寓屬于特大型的老年人公寓（260人），但人均用地指標

9、遠低于此標準的100110nf/人。同時，從其單間面積來看，虹葉養老公寓屬于養老院（建筑面積最低標準為25褶/人），不符合老年人住宅（30褶/人）及老年人公寓（40褶/人）最低面積要求。1.2 場地分析虹葉養老公寓位于市區且屬于商業改公建，場地限制，不能為老年人提供適當規模的綠地以及休閑場地，但周邊有些相關配套場地。同時，有部分房間朝北，不能日照要求。二.建筑功能及室內設計分析：建筑功能分析建筑功能上看，虹葉養老公寓功能較齊全，從健康活躍老人到全護理，甚至包含臨終關懷。一樓主要功能為門廳，同時配備供家屬探親活動的咖啡吧。（平面布置見圖2-1）二樓有醫務室和大餐廳（見圖2-2）,健身房，以及圖書

10、房。三樓是主要功能為大統間，六床位（見圖2-3）,為全護理的族群設置，配套有公共浴室、開放式公共活動區以及屋頂花園。（平面布置見圖2-4）四樓至七樓以上是雙床單間（見圖2-5）,同時配備有護理站和開放式活動區。（平面布置見圖2-6）室內設計分析雖然建筑功能齊全，但由于原建筑限制，室內設計不足方面較多，主要有：.公共走廊有效寬度不滿足1.5m,同時走廊兩端并未設置輪椅回轉面積。（見圖2-7）.電梯轎廂尺寸不能容納擔架。.未設置適合坐姿的洗面臺及扶手。.無單間廚房。.同時，輪椅使用者的臥室短邊凈尺寸小于3.2m.無無障礙客房。配圖:圖2-1一層平面布置圖圖2-2大餐廳圖2-4二層平面布置圖圖2-5

11、雙床單間圖2-6四層至七層平面布置圖圖2-7走廊五、小結上海中心城區養老產業現狀就在今年，這個不起眼的快捷酒店，將成為一個擁有200個床位的養老院，而且入住這家養老院的老人，還能享受到不遜于賓館的優質服務。“我們這里有200個房間。如果做快捷酒店，我們不管是地理位置還是設施、規模，都沒有競爭優勢。但是如果轉型做養老院，我們的硬件條件已經十分領先了，現在養老院還在裝修，沒有對外宣傳，已經登記的就有超過90個床位了。”該養老院負責人這樣介紹。據介紹，這家敬老院預計將于今年年底正式開業，定位將高中低檔相結合，分別設有單人問、雙人問、6人間等不同的檔次，可接納近200名寄養老人同時入住，并配有醫療、康

12、復、休閑等服務設施，同時一樓設置餐飲、休閑設施服務探望家屬，讓老人及家屬在這里享受到不亞于賓館的優質服務。如今，只有因地制宜，充分利用、挖掘有限的資源，發揮主觀能動性，養老服務才能跟上時代的需求，贏得大家的認可和贊譽。為應對日益嚴峻的老齡化問題，近年來上海政府高度重視養老工作，不僅加大養老事業的支出和建設，同時還對如何運用社會和市場的力量發展養老服務產業進行了有益的探索。由于缺乏相應口徑的統計指標，上海養老服務產業的具體發展無法精確量化，為定量化分析上海養老服務產業的實際發展情況帶來了極大的阻礙。從一些零散的報道和文獻中仍然可以發現，上海養老服務產業有了較大的發展，但仍存在較多問題。老年消費規

13、模巨大，養老服務產業規模較小據統計，2010年我國老年人口消費規模達到10000億人民幣，但其中國內特別為老年人提供的老年產品和服務只有3000億。上海的老齡化程度更嚴重，消費水平相對較高，消費需求巨大，但老年人普遍感覺市場上銷售的老年用品數量少、種類少、地點少、購物難。尤其是老齡化帶來的高齡老人和失能老人增加，對長期康復護理等養老服務的需求也隨之快速增加，供給遠遠不能滿足需求。目前的養老服務供給主要還是由政府提供的養老事業，社會和市場提供的養老服務比例較小，市場化程度較低，社會資金對養老服務產業的投入較少。隨著老齡化程度的不斷加深，單支柱、單主體的養老服務供給模式一方面給政府財政帶來極.大的

14、壓力，另一方面由政府提供的養老服務帶有的福利性和普惠性，無法滿足多層次多樣化的養老服務需求。新興養老服務產業不斷突破，總體產業結構失衡上海養老服務產業隨著養老需求的快速增加，養老產業也在逐步細分化。老年家庭服務業、老年康復護理產業等傳統的養老產業近年來發展迅速，已經具備一定的產業基礎。老年房地產、老年電子商務等新興養老產業，上海已經進行了一些有意義的新的探索。在老年房地產業，2008年位于浦東新區康橋鎮的親和源養老社區正式開園入住，成為上海養老社區開發建設的里程碑。2009年，浦東新區民政局與美國貝林集團開始積極探索籌建針對中高端老年需求的養老社區。崇明在2010年中報“長壽之鄉”的同時，也在

15、加快規劃發展養生養老、長壽旅游、養生房地產和生態長壽食品產業，積極打造養老事業和養老產業崇明國際示范區。在老年電子商務業，2010年，上海家帝豪電子商務有限公司通過在線電子商務模式推出第一款“在線消費養老”經營模式。但總體而言，上海的養老服務產業仍然處于結構失衡的狀況。在現有的上海養老服務產業中傳統養老服務產業發展相對較快，而含有較高科技含量的新興養老服務產業發展較慢，一些產業仍然處于萌芽狀態。養老服務要求更高，產業發展水平較低近年來上海政府不斷加大養老事業的投入，上海養老服務產業同時也在積極探索利用社會和市場的力量滿足養老需求，但養老服務的供給還是無法滿足養老需求。根據上海市老齡科研中心2008年對全市2869位老年人展開的“老年人口狀況及意愿”問卷調查結果顯示：上海老年人的養老需求涉及日常生活、精神文化、法律服務等方方面面，需求巨大，且呈現出多元化、多層次、多方位發展的特征。而目前的養老服務產業產品品牌、生產基地、市場交易、銷售渠道等方面還沒有實現成熟的規模化經營，整體處于小而散的狀態。很多老年服務產品品種單一，缺乏創新。同時，影響養老服務產業水平的還有養老服務產業從業人員專業素質較低、流動性極大，無法為老年人