1、1 .工程投資評估1.1 工程投資評估說明工程投資評估,是站在投資者的角度,研究酒店的整個開發過程,對工程的總投資本錢、營業收益情況進行估算,并依此計算工程的投資利潤,編制各期的凈現金流量,對酒店工程的財務盈利水平、資金平衡情況進行分析.對酒店開發過程的模擬為：第1年前半年方案為止損、下半開始盈利,預計3年時間回收投資本錢,第3年開始進入酒店利潤增長期,待獲得合法營業許可證以后,可考慮酒店的整體轉讓,回收資金.本報告僅從工程投資與經營的角度分析工程的可行性,由于目前沒有營業執照無法通過合法正規渠道進行大肆宣傳,故經營業績與有和合法執照的酒店有著一定的差距.酒店的總投資額,經營期間的營業收入和經

2、營本錢,均基于預測數據.本報告投資評估中,對工程進行3年的財務模擬預測,期間所發生的工程的品牌及酒店市場增值局部,不在本次測算考慮之中.假設本工程在未來使用年限內,每年可獲得穩定的年凈收益,運用收益復原法測算本工程的未來售價,估算價格可能相比照擬保守.1.2 酒店根本主體構成郁金香酒店公寓工程主要主體構成如下:序號指標數量單位1面積平方米2層數3客房數380間1.3 投資本錢估算1.3.1 測算依據總本錢測算轉讓方提供的投資本錢估算數據為根底.根據酒店目前資產提供的數據,酒店本錢資產構成：預計200萬投資本錢明細序號內容金額1.房租本錢1.1房間面積m21.2房間數量間1.3目前租金2.設施設

3、備2.1門窗工程改造2.2廣告費用2.3門鎖系統2.4酒店治理系統2.5辦公設備2.6衛浴改造2.7空調維護2.8水電能消耗用2.9布草洗滌2.10物業治理2.11電視3.內裝修3.1內裝修工程含家具、飾品匯總本錢明細如下:序號工程總價力兀1房屋租金2轉讓費3根底設施改造費4內部裝修5治理費用人力本錢1.4 經營測算1.4.1 測算依據酒店經營情況測算,是站在酒店經營者的角度,對酒店進入經營期后的營業收入、本錢費用支出及經營利潤進行預測.經營測算以目前公司經營數據為根底.酒店擁有客房數約50間,預測第一年出租率為75%,每年以5%幅度遞增,平均房價以每年10-20元的遞增.酒店經營期前三年的各

4、項經營狀況預測如下:年限工程預測數據月營業額力兀第一年客房數50出租率75%平均房價120月平均營業額13.5第二年客房數60出租率80%平均房價130月平均營業額18.72第三年客房數75出租率85%平均房價140月平均營業額26.775經營本錢數據如下:年限工程預測數據盈利水平第一年人力本錢2萬/月物業本錢7萬/月經營本錢含能耗、洗滌、傭金等1.5萬/月利潤3萬/月第二年人力本錢2.5萬/月物業本錢8.4萬/月經營本錢含能耗、洗滌、傭金等1.8萬/月利潤6.02萬/月第三年人力本錢5萬/月物業本錢10.5萬/月經營本錢含能耗、洗滌、傭金等2.1萬/月利潤9.175萬/月1.4.2 經營收入

5、預測酒店經營期的第一年經營收入利潤為里萬元占投資總額200萬的18%.其中,第二年利潤收入72.24萬元,占回收投資總額36%;第三年利潤收入第0.1萬元,占55.05%.以后,預計3年回收所有酒店投資本錢,屬經濟性酒店投資本錢正常回收范圍內！1.4,4第三年轉讓價格預測利用收益法對本酒店,年后的市值進行預估.根據酒店整個經營期間的凈現金流量貼現,預計屆時連同營業執照及80間房間數量的市場價值為400萬左右.1.5 工程財務評價1.5.1 靜態盈利水平工程總投資額為200萬元.工程利潤總額400萬元,稅后利潤380萬元.工程內部收益率為26.92%.工程投資利?閏率到達190%q全部投資回收期

6、為：13年含建設期兩年.即單純通過酒店經營的收益,經營13年可回收總投資本錢.各項靜態財務指標計算結果如下表所示：序號指標名稱單位數量1工程總投資萬元390402營業收入萬元1320073營業稅金及附加萬元35904利潤總額萬元893775所得稅萬元223446稅后利潤萬元670337內部收益率%26.92%8投資利潤率%172%1.5.2動態盈利水平根據工程開發過程中各期現金流入、流出情況,繪制成全部投資累計凈現金流量表,并依此計算本工程各項動態經濟指標.全部投資財務凈現值為119920萬元大于0,工程可行.全部投資內部收益率為26.92%,大于內部收益率8%.全投資凈現金流120000全投

7、資凈現金流全投資凈現金流累計凈現金流第1、2期-4066-4066第3期1708-2357第4期1957-400第5期718318第6期596913第7期9031817第8期7402556第9期10533609第10期5174125第11期9585083第12期9276010第13期113910119920合計1199202 .工程價值預估2.1 工程價值預估酒店在假設第1、2期建成第3期即投入營業后,每年都能帶來穩定的收益,且13年后實現租轉售,故分別把經營期間內各年所發生的收益金流量都折現到投資方案開始實施時的現值之和,進行現值評估.單位：萬元Rate第3期第4期第5期第6期第7期第8期第

8、9期第10期第11期第12期Value1Value2Value3Value4Value5Value6Value7Value8Value9Value108%3741399042504523480951085421574960926451注：第1、2年為建設期,收益凈現金=0,第3年開始進入經營期,每年收益凈現金流詳見“全部投資財務現金流量表,第13年工程出售.公式：V經過估算,本工程在目前時間點的市值V=32,381.16萬元.3 .附件3.1 酒店13年經營情況測算表指標第1、2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年客房出租率建設期65%66%68%69%

9、70%72%73%75%76%78%79%平均房彳元/天/間650663676690704718732747762777792餐飲上座率65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%人均消費100102104106108110113115117120122會議經營面積30003000300030003000300030003000300030003000會議租金3031323334353637383940一、年經營收入力兀985310234106301104111469119131237512855133541387214410客房營業收入58606097634365996

10、866714374327732804583708708餐飲營業收入23732468256826722780289230093130325733893525會議收入16201669171917701823187819341992205221142177二、年經營本錢力兀55625673578659026020614062636389651666476780營業本錢973992101210321053107410951117114011621186營業費用23232369241724652514256526162668272127762831治理費用226623112358240524532502

11、25522603265527082762二、經營稅費萬兀1239255270287304322341361382403426四、經營利潤萬兀40524306457348535145545157716106645668227205臂品onf經營利潤率41%42%43%44%45%46%47%47%48%49%50%I3.2 工程總投資估算表占地面積：120000.00容積率：0.33工程總建面：39945.2內容標準合計萬元計量(m2)單價元/m21.土地費用6001120000.002796土地及相關稅費6001120000.005002.建筑安裝費2436739945.26100土建主體工程

12、399539945.21000土方回填及地基處理工程79939945.2200地下泳池及地基處理工程32039945.280門窗工程131839945.2330外墻飾卸工程159839945.2400天然氣工程16039945.240電纜工程39939945.2100智能化工程30039945.275水電消防工程89939945.2225中央空調159839945.2400熱水工程及鍋爐房49939945.2125廚房設備45139945.2113電梯30039945.275電視工程26039945.265路燈工程8839945.222自來水工程20039945.250內裝修工程1118539

13、945.228003.前期費用195739945.2490前期規費32039945.280市政雨污水工程63939945.2160設計/勘探等費用99939945.22504.根底設施費147839945.2370道路下水道16039945.240綠化工程71939945.2180水景及室外景觀59939945.21505.公共配套費122239945.2306變電所122239945.23066.治理費用328339945.2823工程治理費用24039945.260開業前物資采購202939945.2508開辦費81139945.2203開業周轉流動資金20439945.25112.不可預

14、見費73139945.2183合計：390403.3 經濟評價指標匯總表序號指標名稱單位數量1工程總投資萬元390402資金籌措290402.1資本金萬元100003營業收入萬元1320074營業稅金及附加萬元73666利潤總額萬元856017所得稅萬元214008稅后利潤萬元642019全投資內部收益率%26.92%10投資利潤率%164%3.4 全部投資財務現金流量表序號工程合計第1.2期第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期第13期1現金流入290881390409853102341063011041114691191312375128551335413872

15、1342451.1銷售收入1198351198351.2借款金額29040290401.3經營收入1320079853102341063011041114691191312375128551335413872144101.4自有資金投入10000100002現金流出1709614310581448277991210446105661117411323123391239612944203352.1開發建設投資39040390402.2借款利息2068640662033203320331928178816481473129810538085282.3運營費用67677556256735786590260206140626363896516664767802.4經營稅金及附加7366550571593616640665691717