1、物業管理中的高層住宅設施設備管理作者從一個物業管理者的眼光出發，指出了物業管理中 的設備管理的重要性，并提出了切實可行的解決辦法。同時 也讓業主了解到，物業管理中設施設備管理的重要性。1 設施設備管理的特點高層樓宇的出現，是人類有效利用土地資源的結果。近年 來，各種用途的高層樓宇在全國各地迅速崛起，與此同時， 高層樓宇的物業管理問題也不容忽視地擺在了人們面前。中 國當前許多高層樓宇多為出租和出售兩種類型，具有多種功 能的綜合樓宇。其特點為： 1.高層綜合樓高度高、層數多， 功能復雜，人口稠密，管理復雜。要管理好高層綜合樓，確 保大樓各部分正常運作，確保樓內使用人的生命財產安全， 任務十分艱巨。

2、 2.高層綜合樓宇設施設備多，結構復雜，管 理起點高，對物業管理隊伍的素質要求高。高層綜合樓設有 中央空調系統，上水排水、排污系統，高低壓供電系統，煤 氣供應系統， 電梯系統， 樓宇自動化系統， 通信自動化系統， 辦公、保安、消防自動化系統等，因此，物業管理公司需要 建立一支素質較高的專業管理人員隊伍，運用先進的管理手 段、方法，對大樓各系統進行維護、保養和管理，保證這些 系統的正常運轉。 3.房屋建筑主體的維修管理。 物業管理應 定期掌握房屋的基本情況，對大樓的露面、樓道等房屋進行經常的維修、 養護和管理， 使建筑物保持完好、 整潔和美觀； 對大樓的房屋裝修進行嚴格的監督管理，使大樓不因裝修

3、而 影響危及他人安全。為此大樓價值，創造增值潛力。4.大樓各系統設施設備的管理。物業管理人員要經常對大樓的供 電、供水及排水、電梯、消防、中央空調、公共照明等公用 設施進行維護檢查，發現問題，及時處理，保證設施設備完 好的運行狀態。 設施設備管理是一門發展中的應用科學， 它包括系統的理論和豐富的實踐經驗兩個有機組成部分。為 了實現物業設施設備管理現代化的目的，從業人員必須學習 和掌握設施設備管理的基本原理，樹立現代化科學管理的思 想，結合物業設施的特征和具體實踐，完善科學的管理組織 機構和管理制度，提高管理人員的素質水平，推廣先進的設 施設備管理方法和管理技術手段，以促進物業管理供水的設 施設

4、備管理向著現代化方向發展。 2 設施設備管理的重要性 現代物業的價值不但取決于坐落位置、建筑結構、空間布 局和室內外裝潢，而且在很大程度上還取決于配備設施的品 質性能、系統結構和運行狀況。隨著經濟體制改革的深化和 競爭機制的引入，物業對現代化設施設備的需求和依賴深度 越來越高，設施設備的作用也越來越突出。事實上，設施設 備管理幾乎涉及到物業管理經營過程的各個環節，歸納其功 效與意義主要有以下幾個方面。 （一）關系到聲譽和生存 作 為物業管理的重要組成部分，設施設備管理的好壞對保障房屋使用安全，保持和提高房屋設施的完好程度與使用功能及 物業的保值、升值，對物業管理企業的社會聲譽乃至生存有 著重要

5、意義。物業設施一直處于良好狀態，人們能安心方便 地生活和工作，物業管理企業則被認可， 社會地位逐漸提高， 競爭力得以加強，公司發展前景廣闊。反之，如果一些設施 設備經常處于性能不良或停機待修狀態，直接影響整個物業 的功能發揮，降低物業的使用價值和社會聲譽，物業管理企 業便無法再取得人們的承認，就會丟掉市場，喪失生存的根 本條件。（二）關系到服務的成本和資金的合理利用事實設備管理對服務成本的影響，除了表現在數量和質量上外， 還有設施設備的投資效果、維修費用、能源和材料消耗等。 機槍維護保養，能有效地延長設施設備的使用壽命和檢修周 期，節省維修費用和減少損失。樹立經濟運行的意識，注意節約運行中的能

6、耗費用、操作費用，通過嚴格、規范的管 理來減少日常機器、備品、材料的使用量，杜絕“跑、冒、 滴、漏”等缺陷，以減少相關費用的開支，使設施設備一直 處于最佳、最經濟的運行狀態。隨著現代化設施設備的不斷發展和普遍使用，設施設備所占資金在固定資產中的比例 越來越高。雖然，要提高企業的經濟效益，就要設法提高資 金的合理利用程度，而設施設備管理的科學化無疑是最關鍵 的。具體地說，就是取決于設施設備管理的一系列環節是否 達到最佳水平。（三）關系到技術安全和環境保護若設施 設備的運行可靠性低，管理又不善，設備在運行中經常發生 意外，這不僅會干擾物業管理的經營秩序，同時也使業戶遭 受重大的經濟損失。 若設施設

7、備陳舊落后，排放有害物質 或噪聲超標，就會污染環境、危害人體和生物生存，成為社 會公害。 因此，保證安全，消除環境污染，有效地預防設 施設備引致人身事故及社會公害，是現代設施設備管理的重 要課題。 物業管理企業的迅猛發展，物業建設中的科技含 量在迅速上升，網絡化、智能化管理服務已經成為當前物業 管理企業競爭致勝的關鍵籌碼。為保證在激烈的競爭中具有 較強的應變能力，就必須依靠技術進步，而先進的上升設備 管理則是企業技術進步的根本保證。 3 設施設備管理標本要 求設施設備的正常運行是寫字樓運作的核心，應對寫字樓水 電設施（包括高低壓變電房，備用發電房，高低壓電纜、電 線，上下水管道等各項設施） 進

8、行全面的管理和維修， 供水、 供電要有應急措施；應特別注重對電梯的保養與維修，注重 對消防系統的檢查、測試和對空調系統的保養、維修；應有 健全的檢查維修制度，對公用設備、公共場所，如大廳、走 廊、電梯間等定期檢查、維修維護；應對業戶的設備報修及 時處理，并定期檢查；消防設施完好率應當達到100。良好的設施設備管理要做到： （一）建立先進的設施設備 管理體制 1.按照物業管理區域的規模和所使用設施設備的數量、復雜程度及設施設備集中程度、管理人員業務水平、 檢修人員技術力量與組織形式，結合企業的特性、功能及工 作特點（運行班次、有無假日）等各種因素，實事求是地設 置設施設備管理體制。管理體制力求理

9、順關系，提高工作效 率，體現先進性。 2.設施設備管理人員必須熟悉國家的有關 政策、法規、條例，熟悉設施設備的技術理論之時，具有一 定的業務能力。 3.加強設施設備管理人員的培訓教育工作， 提高其職業道德及業務水平。對管理人員實行崗位責任培 訓，對操作人員實行使用維護培訓，對檢修人員實行技能培 訓，并把各項培訓工作列入設施設備管理工作計劃之中。 （二）建立完善的設施設備管理規章制度 制定嚴密的設施 設備年、季、月、周保養計劃和保養內容、檢驗標準以及考 核實施辦法，并不定期對實施設備的正常運行和完好情況進 行抽檢，使其管理工作始終處于動態之中將突然性與計劃 性、 集中管理與分散管理相結合： 1.

10、設施設備管理崗位責任 制度； 2.設施設備基礎資料管理制度；3.設施設備運行和維護保養制度； 4.設施設備檢修制度； 5.固定資產管理制 度； 6.培訓教育制度； 7.特殊設施設備管理及應急制度； 8. 各類機房的出入登記制度等。 （三）做好設施設備管理的 基礎資料工作 基礎資料工作是設施設備管理工作的基本依 據，基礎資料必須正確齊全。物業設施設備一般都是組成系 統發揮作用的。 例如， 中央空調系統是由冷水機組、 冷卻泵、 冷凍泵、空調末端設施設備、冷卻塔、管道、閥門、電控設 施設備及監控調節裝置等一系列設施設備組成，任何一種設 施設備或傳導設施發生故障， 系統都將不能正常制冷。 因此， 除了

11、設施設備單機資料的管理之外，對系統的資料管理也必 須加以重視。系統圖也是對員工培訓教育的一種行之有效的 參考教材。 利用現代手段，運用計算機進行管理，使基礎 資料電子化、網絡化，以能迅速、及時地反映全部設施設備 的基本情況，給設施設備管理工作提供方便，用于指導實際 工作。 （四）設施設備管理目標 管好、用好、修好、改造 好現有設施設備，提高設施設備的利用率及完好率，是設施 設備的根本目標。設施設備的使用維護及檢修是設施設備管 理的重要環節。 設施設備技術性能的發揮、 使用壽命的長短， 固然同設施設備的先天條件有關，但在很大程度上是取決于 它的后天條件，即設施設備管理的好壞。如果一臺設施設備 能

12、正確使用，精心維護保養，定期檢查修理，就能夠保持設 施設備的完好，延長設施設備的使用壽命。相反，如果使用 不當，就會降低設施設備的有效利用率，縮短設施設備的使 用壽命，嚴重時還會引起設施設備事故，造成設施設備的損 壞或報廢。 1.設施設備的有效利用率： 根據統計，設施事 故大多數是由于操作使用能夠不當而造成。由于操作使用不 當，沒有正確的維護保養，設施設備必然容易陳舊老化，設 施設備的故障及檢修也逐步趨向頻繁、花費在排除故障及計劃外檢修（搶修）的實踐也越來越多，設施設備有效故障實 踐越來越少，設施設備停機或無效工作實踐會越來越多，勢 必會大大降低設施勢必的有效利用率。但是，不能任意消減 必要的

13、維護保養時間以提高有效利用率，也不能任意加大設 施設備的運載能力，使設施設備長時期超負荷運行這樣“拼 設施設備” 勢必會加劇設施設備的損壞直至報廢。2.設施設備的完好率： 根據物業管理的質量目標，設施設備的完好 率應為 100，只有通過日常巡檢才能保證。（ 1）零部件完整齊全、符合質量要求及安全要求；（ 2）設施設備運轉正常、性能良好，功能達到規定要求；（ 3）設施設備技術資料及運行記錄齊全； （ 4）設施設備整潔，無“跑、冒、 滴、漏”現象； （ 5）防凍、保濕、防腐等措施完整有效。 評定為不完好的設施設備， 應針對問題進行整改， 經過維護、 維修，消除不完好因素，升級為完好設施設備。 （五）加 強培訓教育工作，做到專業管理同全員管理相結合 設施設 備管理人員應當具有一定專業知識及管理業務水平。但是， 單純依靠少數設施設備管理人員來管好所有設施設備是不 可能的，還應該發動公司全體員