1、九江項目市場調研報告第一部分九江房地產市場調研報告調研截止日期：2001.5.30第一節 調研目的通過了解九江市房地產市場現時和潛在的供應量、現時營銷狀況 及項目周邊的交通狀況、配套設施、市場消費能力等方面的信息，分 析掌握項目片區房地產及商業發展趨勢，對目標項目進行可行性分 析，風險分析等，為開發商投資決策提供準確、有效的依據。第二節調研區域界定本項目位于廬山區前進東路以南 200米處；調研區域包含九江市 將陽區和廬山區兩個區域。住宅調研主要集中在九龍街片區、 廬峰東 路片區、九江市開發區、湖濱小區以及前進路片區等具有一定規模的 住宅開發區，商鋪調研區域主要集中在九龍街、將陽路、大中路（步

2、行街）、前進路等商業繁華路段。第三節 片區概況一、片區發展現狀九江地處江西省北部、長江和鄱陽湖交匯處，北依著名避暑勝地、 世界級風景區廬山，是集名山（廬山）、名江（長江）、名湖（鄱陽湖） 于一體的具有2200多年歷史的文化名城。130多年前，九江就是對 外通商口岸，1992年被國務院批準為長江沿岸開放城市，經濟相對 發達，水陸空交通便利，素有“七省通衢”之譽。京九鐵路的開通為 九江投資環境的改善，經濟的騰飛注入了新的活力。長江和京九鐵路 兩條大動脈在九江市區交匯，九江成為承東啟西、引南接北的金十字 交匯點。長虹大道作為廬山區和將陽區的的分界線， 不僅在地域上將其分 隔，而且在經濟發展水平上，長

3、虹大道南北兩個片區（以北為將陽區， 以南為廬山區）也存在著明顯的差異。將陽區由于地處原商業中心區， 商業格局、氛圍的傳承發揚，使得將陽區的商業非常繁榮，片區經濟 發展水平較高；而廬山區由于遠離市中心商業繁華地段， 京九鐵路橫 穿該片區，無形中對中心區商業輻射形成了一種阻礙， 而且由于該片 區原為工業區，國有大中型企業多集中于此， 現今，這些國有企業大 多處于舉步唯艱或虧損狀態，因此，廬山區經濟水平相對將陽區來說 較為落后。二、片區配套設施狀況隨著九江市區范圍和商業輻射范圍的不斷擴大， 以及周邊區縣人 口的遷入，廬山區前進路段漸呈現繁華景象， 各種配套設施也逐步跟 進，日趨完善。具體情況如下：（

4、一）交通配套本項目位于十里大道右側，前進東路以南 200米處。由于十里 大道是連接將陽區和廬山區的紐帶，具有成熟的交通體系，交通便 利，特別是往返于市中心的車輛較多，發車頻率較高，約每 5分鐘就 有一班。具體情況如下表：項目片區公交車配套統計表車號起點站終點站車號起點站終點站1 路(101)師專五七二七2汽車站蓮花洞1 路(102)火車站輕機7汽車站通遠1 路(103)火車站昌河公司13新橋頭江氧（二）生活、商業配套由于前進路段是廬山區的中心區域，廬山區區政府、廬山區地 稅局、廬山區人民檢察院等各行政事業單位及家屬區都位于此，另外,周邊住宅項目的啟動聚集了片區內的人氣，帶旺了片區的商業。該片區

5、周邊生活配套基本能滿足日常生活所需，由于該片區居民收入水平普遍較低，除派拉蒙和沃爾得兩個大型超市外， 其余大多 為小商鋪經營，檔次較低，極少有品牌專賣店。該片區內還有廬山區 小商品市場和九江城南綜合市場兩個具有一定規模的市場，由于市場整體形象較差，目前處于經營狀況不太理想。該片區目前休閑娛樂和康體健身配套設施極其匱乏，周邊居民 對這類配套設施需求程度較高。（三）金融配套項目周邊有中國工商銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、 十里信用社、信用合作社、十里郵政支局，金融配套較為完善。（四）教育及醫療配套項目周邊現有廬山區中心幼兒園、海后幼兒園、船校幼兒園、希 望幼兒園、小天使幼兒園、廬山區實驗

6、小學、廬山區中學、九江職工 學校、九江財經高專、新華書店等教育設施，能基本滿足該片區居民 子女就讀的要求。醫療配套有廬山區人民醫院、中西醫療門診部、九江廬山區血防 醫院門診部、空軍九江專科醫院，完全可以滿足該片區居民的醫療保 健要求。片區配套設施一覽表（主要針對項目周邊配套）配套類別配套項目商業配套派拉蒙超市、沃爾得超市、廬山區小商品市場、九江城南綜合市場餐飲老字號、三味火鍋、實力飲食中心、十里大酒店金融工商銀行、建設銀行、中國銀行、交通銀行、十里信用社教育中心幼兒園、海后幼兒園、船校幼兒園、廬山區實驗小學、廬山區 中學、九江職工學校、九江財經高專醫療保健廬山區人民醫院、中西醫療門診部、九江廬

7、山區血防醫院門診部、 空軍九江專科醫院其它藍橋酒吧、十里郵政支局第四節九江各片區現狀分析九江市主要包括將陽區、廬山區、開發區三個區，主要通過十里 大道、九瑞大道、將陽路等幾條重要道路緊密地聯系在一起。由于地 理位置、建設時間等存在著差異，使得各區在經濟發展水平上存在著 明顯差異，從而導致了各區房地產市場發展程度也不同。一、滑陽區及開發區房地產概況將陽區自古以來就是人口聚集區，市區內大部分常住居民都集中 于此。人氣的聚集，使得該區的房地產市場快速升溫。目前，在建在 售項目主要集中在九龍街、廬峰東路、廬山南路、長虹大道及濱江路， 特別是九龍街，由于政府將其規劃為九江市第三條商業街， 引起一股 開發

8、熱潮，目前在建項目共有 9個。開發區由于建設時間不太長，交通、生活、商業等各種配套設施 等都不太完善，因而制約了房地產的發展，目前在售的具有一定規模 的項目只有弘雅花園。（具體情況見下表）將陽區及開發區主要在售樓盤情況一覽表樓盤名稱發展商位置總建卸枳 (M2)戶型結構戶型面積 (M2)建筑類別三興花園三興房 產新橋頭兩房兩廳93104多層二房兩廳118135四房兩廳144復式147203龍躍花園民生集 團九龍街二房兩廳122151多層學洲城(東盟3期)東盟實 業集團九龍街兩房兩廳73110.多層二房兩廳102137鉆石名苑安美達 房產九龍街38000兩房兩廳941039棟/多層二房兩廳1161

9、23向陽苑安居房 產九龍街53000兩房兩廳901108棟/多層二房兩廳130160廬峰小區經濟適 用住房 發展中 心廬峰東路150000一廳64多層兩房兩廳83115二房兩廳118151廬峰南小區振興房 產廬峰東路65000兩房799112械/多層三房91156四房兩廳131155復式227279湖濱花園(中心區、東區)信華集 團廬山南路35000兩房兩廳 二房兩廳92120127169多層、小高 層四房兩廳153161六房三廳179224龍鑫花園華龍房 產長虹大道120000兩房兩廳83/93多層二房兩廳99/119四房兩廳138/169五房二廳145濱江現代城新華新 房產濱江路兩房兩廳1

10、12126局層二房兩廳150161弘雅花園北方房 產九瑞大道120000二房兩廳88102多層二房兩廳124126二、廬山區房地產概況廬山區由于距離市中心較遠，且為工業集中區，常住居民較少， 房地產起步較晚，大多數樓盤開發仍處于零星開發狀態， 具有規模的 樓盤較少。由于交通便捷、周邊縣區人口的遷移、市區范圍的擴大等因素的 刺激，使得該區房地產有一定的升溫，特別是將海花園的大規模開發， 對該片區的房地產開發與需求起到了一定的拉動作用。項目周邊在售樓盤主要有將海花園、廬林花園等，具體情況如下：項目片區在售樓盤情況一覽表樓盤名稱發展商位置總建面積(M2)戶型結構戶型面積 (M2)建筑類別滑海花園滑海

11、實業前進西路100000兩房兩廳88多層聯體別墅二房兩廳100119四房三廳168/180廬林花園鴻昌房產前進東路32000兩房兩廳7996多層(8棟)二房兩廳107142龍洲花園龍洲房產前進東路兩房64/88/93多層二房兩廳120四房兩廳149新中商住樓前進東路兩房兩廳多層二房兩廳153第五節九江現時物業分析一、建筑形式分析從調查資料顯示，目前九江在售樓盤建筑形式主要以多層為主， 高層項目較少，僅有濱江現代城、年豐大廈、錦湖豪庭、濱江花園幾 個樓盤。主要有以下幾個原因：（一）價格因素：目前九江市整體購房能力有限，而高層價格相對較高，均價大多 在1800元/ m2以上，相對而言，多層均價大多

12、在 1200元/ m2左右。 所以市民更容易接受多層的價格。（二）物業管理費：高層由于管理成本較高，因而物業管理費較高，大多在0.8元/ m2,而多層物業管理費僅為0.2元/m2左右。二、項目規模分析目前九江市在建在售項目有 60多個，但開發規模都較小，總建 筑面積大多在36萬平方米，10萬平方米以上的項目僅有少數幾個， 如龍鑫花園、廬峰小區、弘雅花園，具總建筑面積分別為12萬平方米和15萬平方米。項目周邊樓盤大多屬小規模開發，只有號稱“九江第一社區”將海花園開發規模較大，總建筑面積為10萬平方米。部分樓盤規模具體情況見下表：部分樓盤規模情況表樓盤名稱總建筑卸積（m）鉆石名苑38000向陽苑5

13、3000廬峰小區150000廬峰南小區65000湖濱花園（中心區、東區）35000龍鑫花園120000弘雅花園120000將海花園100000廬林花園32000三、戶型、面積分析從調查資料顯示，戶型供給以兩房和三房為主，并有少量的四房 和五房，一房的供給較少，僅有廬峰小區推出了 64m的一房一廳。形 成這種戶型供給結構的主要原因，與主要客戶為居家自住型為主有一 定的關系，目前九江市購房作為投資的較少。各戶型面積見下表：主要在售樓盤戶型面積統計表戶型結構面積主力面積暢銷面積入廳646464兩房64 12690 11090 100三房兩廳91 160110 150130 150四房兩廳131180

14、130160五房兩廳145145六房三廳179224179224四、現時價格水平分析主要樓盤價格一覽表從上表可以看出，九江各片區現時價格水平主要集中在7201300元/m,價格由于地段、小區環境、開發規模、開發商實力等不同而有著較大的差異。（一）九龍街片區：位于九龍街首段的龍躍花園憑借其優越的地理位置使其均價達到1200元/m；位于中段的學洲城（東盟城中城 3期）雖然其地理 位置不及龍躍花園，但由于其開發商具有一定的實力以及一、二期的成功開發，均價也達到了 1200元/m；位于尾段的向陽苑由于位置 相對較偏，且具有經濟適用房的性質，因此價格相對較低，為 980元 /2/m。（二）前進路片區前進

15、路片區由于離市中心較遠，且片區整體形象較差，從而導致 其物業價格較低，大多都在700元/ m2左右，如廬林花園和龍洲花園， 均價分別為740元/ m2和720元/ m2。將海花園由于規模較大，且一 期的成功開發，均價達到了該片區最高，為 800元/m2。（三）其它片區：位于廬山南路的湖濱花園憑借其開發商信華集團的品牌效益、成熟的配套、優美的環境、湖濱花園南北兩區的成功開發，使其均價達 到了 1300元/m2;位于廬峰東路的廬峰小區和位于開發區的弘雅花 園雖然位置較偏，但由于開發規模較大，對價格起到了一定的拉動作 用，均價分別達到了 925元/m2和1000元/m；位于長虹大道旁的龍 鑫花園，由

16、于交通方便，離市中心較近，規模較大，均價達到了 1200 元/m2。五、銷售情況分析主要樓盤銷售情況一覽表從上表可以看出，將陽片區樓盤銷售情況不及前進路片區， 主要 由于目前在建在售項目共有 60多個，市場供應量較大，特別是九龍 街片區在建在售項目共有10個（包括新橋頭片區），且多為同質性樓 盤，競爭比較激烈，大多為期房，因此銷售率大多在40%左右，如學洲城、向陽苑銷售率均在 40%,龍躍花園由于集團購買，銷售率 達到了 80%。相對而言，前進路片區目前開發項目較少，且樓盤的檔次普遍不 太高，因此價格較低，具有較強的價格優勢，現樓或準現樓的銷售率 大多在60%以上，如廬林花園由于價格較低，銷售

17、率達到了80%,將海花園雖然價格相對較高，但由于其規模較大，且為歐式建筑風格， 銷售情況也較好，達到了 70%。六、客戶層面分析從調研情況及戶型供給上看，目前住宅的客戶群主要以居家自住 型為主，投資型客戶較少。由于樓盤檔次、周邊環境等方面存在著不 同，因此各片區的客戶群具體來看又有所不同。（一）將陽片區：將陽片區的主要客戶主要以行政企事業單位的職工為主。 這類群 體收入水平較高而且比較穩定，且大多已有一套住房，再次置業主要 為了提高居住檔次，對樓盤檔次、環境等要求較高。由于居住習慣及廬山片區樓盤的檔次較低， 因此這類客戶多選擇在將 陽區購房。（二）項目片區：項目片區的客戶主要有以下幾類：1、將

18、陽區中低收入群體。這類客戶有改善居住環境的愿望，但 由于經濟條件的限制，只能選擇價格較低的樓盤，廬山區特別是前進 路片區相對較繁華，且價位較低，正符合其購買需求。2、周邊廠礦企業職工。這類客戶由于長期居住于此，已經形成 居住習慣，并且比較注重子女教育問題，項目片區較為完善的教育配 套和低價位是促成其購買的重要因素。3、周邊區縣的生意人。由于周邊區縣的房價與項目片區的房價相差不大，但不及項目片區繁華，考慮到既可經營生意，又可將戶口 遷入市區，多選擇在此購房。第六節項目片區物業發展趨勢分析一、九江市遠程規劃和發展方面政府規劃在2010年將九江市人口發展到80100萬人，隨著人 口數量的增加，必然會

19、引起市區范圍的擴大。由于九江北面臨江，東 面、西面臨湖，九江未來的發展必然是向南發展。項目片區集中了廬山區的主要政府機關單位，按城市發展規劃， 九江市向南發展，項目片區將成為除目前市中心區外又一個人口集聚 區。人口的聚集，必然會拉動住宅物業的發展。二、片區配套日臻完善項目片區的交通、生活、商業、金融、教育、醫療等各種配套設 施已日臻完善，為該片區住宅物業的發展墊定了基礎。三、整體形象提升 四、大盤帶動片區發展第七節 小結從以上分析中可以看出，由于項目片區地處九江市向南發展的中 心區，隨著人口的增加，商業的興旺，必將引起住宅物業的發展。但 目前市場還不成熟，若目前開發存在著以下幾個問題：1、由于

20、目前項目片區住宅的價格較低， 若目前單一地開發住宅， 無法使其價格得到提升。2、由于市場供應量較大，僅九龍街片區（包括新橋頭）到今年 年底推出量接近于3000套，隨著各大型樓盤后期的陸續推出，市場 競爭將會比較激烈，因此，必須通過差異性來確保銷售。項目片區甚至于整個九江市在適合大眾消費的休閑娛樂配套方 面非常欠缺，因此，可通過建廣場來聚集人氣，增加居住氛圍，這樣 不僅增加了項目的附加值，有利于價格的提升，而且體現了與其它樓 盤的差異性一一廣場物業。另外，在住宅小區銷售時，要注重商鋪規 劃的宣傳。第二部分商鋪物業調研報告第一節主要路段商鋪物業調查一、市場現時供給量分析目前九江市商鋪供給主要集中在

21、九龍街、前進路，由于大中路、將陽路兩條商業街的商業格局早已形成，目前供給較少。以上四個路段商鋪供給總量約21000 m2,具體情況見下表：重要路段商鋪供給情況表路段名稱供給量(m2)九龍街(包括新橋頭)14000得陽路4000大中路800前進路2300從上表可以看出，由于政府擬將九龍街建成九江市的第三條商業街，從而引起了九龍街的開發熱潮，具商鋪供給量最大，達到了 14000m2;將陽路商鋪主要是由文化商廈和天強花園裙樓提供；大中路由于建成時間較長，商業格局已經形成，目前供給量較少，僅為800 m2;前進路商鋪的供給主要集中在將海花園小區內， 投資者看中的是將來將海花園建成后的人流量，整條商業街

22、目前的供給量約2300 m2。二、重要路段商鋪價格分析人氣是影響商鋪價格的重要因素，而成本因素的影響則相對較 小。不同路段，由于人流量不同，從而導致商鋪的價格差別較大。（一）商鋪售價水平分析重要路段商鋪售價一覽表路段名稱售價（元/ m2）九龍街750015000得陽路1500020000大中路2000022000前進路30007000從上表可以看出，大中路、將陽路商業街的格局已經形成，人氣 較旺，商鋪經營情況較好，需求較大，而市場供給量較少，因而價格 較高，均在15000元/m2以上，最高達到22000元/m2。九龍街為規劃中的第三條商業街，由于商業格局還未形成，價格 還沒有完全得到提升，隨著

23、其商業格局的逐漸形成，其價格必將會有 一定幅度的提高，升值潛力較大，從其銷售情況來看，總體銷售率約 在60%左右，個別樓盤如星輝豪庭、鉆石名苑商鋪已告磬。前進路包括前進東路和前進西路，兩個路段由于人流量、商業繁 華程度不同，價格也相差較大。前進東路人氣較旺，售價相對較高， 價格在60007000元/m,而前進西路則較差，商鋪售價在 300024500 兀/m。（二）商鋪租金水平分析重要路段商鋪租金水平一覽表路段名稱租金范圍（元/ m2）主力段租金（兀/ m2）得陽路、50 18080 120大中路50 18080 120前進路20 40從上表可以看出,第二節 客戶需求分析說明：調研區域：將陽路

24、、大中路、前進路、甘棠南路、廬山北路等商業繁華路段調研對象：商鋪老板調研方法：問卷調研回收問卷：有效問卷：227份有效率：分析方法：運用SPSS對數據進行頻數統計、描述性統計，并對數據進行交叉分析、相關分析片區了解程度片區了解程度統計表了解程度所占比例非常了解6%了解22%有一點了解35%不是很了解30%完全/、了解7%在被訪者中對項目片區非常了解的占 6%, 了解的占22%,有一 點了解的占35%,不是很了解的占30%,完全不了解的占7%。從 上述結果中可以看出，對項目片區完全不了解的所占比例較小， 大部 分對項目片區都有不同程度的了解，因而確保了問卷結果的有效性和 真實性。二、項目可行性項

25、目可行性統計表項目可行性所占比例可行25%目前不行50%將來也不行3%不清楚22%從上表可以看出，認為可行的占 25%認為目前不行的占50%認為將來不行占3%不清楚的占22%認為目前不行的所占比例最大,占了一半；認為將來也不行的所占最小，僅占3%這說明了大部分人對項目片區將來的發展趨勢還是較為認同的， 但由于目前項目片區 的經濟發展水平較低、片區形象較差、購買力不足等因素的限制，使 得目前建商業街的風險較大。三、購買情況從上表可以看出，作出完全肯定或否定答復的所占比例較小， 如 肯定購買的占4%肯定不買的占2%看情況再說的所占比例最大， 達到了 43%主要由于目前項目片區的商業格局還沒有形成，

26、且目前 經營檔次較低，對于商業街的未來大多數人還沒有把握， 大多持觀望 態度，這類群體可通過加強廣告宣傳力度、展示片區總體規劃等手段， 增加其購買信心。在被訪者中，有 27%勺人選擇很可能購買，這類群 體有大多對項目片區較為了解，對項目片區未來的發展有一定的信心，并有較強的購買需求，可通過比較合理的價格或比較優惠的政策條件來增加其購買的可能性。四、購入后用途購入后用途統計表購入后用途所占比例自己經營67%出租以收取租金28%炒鋪4%看情況再說1%在被訪者中，購入后用于自己經營所占比例為 67%出租以收取 租金的占28%用于炒鋪的所占比例為4%看情況再說的占1%大 多數購置商鋪主要是用于自己經營

27、，具比例占到了67%用于炒鋪的所占比例僅為4%這主要是與項目片區商鋪的升值潛力有關，對于 炒鋪這種短期的投資行為，看重的是商鋪的短期內的升值潛力，由于項目片區不如九龍街片區，沒有較為明確的總體規劃，要使商鋪價格 在短期內有較大的提升不大可能，其價格是隨著項目片區的逐步發展 而逐漸提升的。另外，由于商鋪物業現在可進行按揭，部分投資者采 取了以租供鋪的投資方式，這樣不僅緩減了資金壓力，而且也較為靈 活，從上述結果可以看出，這種投資方式接受程度較高，達到了 28%五、所需面積從上表可以看出，商鋪的面積最為集中的是2130平方米、3140 平方米這兩個區段，均達到 22%另外，4150平方米所占比例也

28、占 到了 15%相對較大。從總體上來看，所需面積都不太大，除極個別 對商鋪面積要求在150平方米以上外，大部分都在100平方米以下， 特別是2150平方米這個區段的比例達到了 59%,這個面積區段基 本能滿足一般商品經營對商鋪面積、開間、進深的需求。六、所需商鋪高度、寬度、深度 1、所需高度所需圖度統計表所需局度（米）所占比例3米以下14%3.0 3.541%3.6 4.021%4.1 4.59%4.5 5.013%5米以上2%從上表可以看出，3.03.5米所占比例最大，達到了 41%;3.6 4.0米所占比例也較大，為21%; 5米以上所占的比例最小，僅為2%。 若商鋪的高度不超過5米，則無

29、法滿足復式商鋪對高度的要求，因此只能做平面商鋪和加高商鋪，從另一方面也說明了平面商鋪和加高商 鋪的接受程度較高。造成復式商鋪接受程度較低的原因主要是二層人 流量相對一層來說要減少許多，若將二層作為商鋪，則經營情況可能 不太好，若將二層作為存貨或自住，從成本角度來說則是一種浪費。 而加高商鋪則在保證一層高度的情況下，可合理利用富余空間來作為 存貨之用。2、所需寬度所需寬度統計表所需寬度（米）所占比例3米以下25%3.0 4.037%4.1 5.024%5.1 6.06%6米以上8%從上表可以看出，3米以下所占比例為25% ; 3.04.0米所占 比例最大，達到了 37%; 4.15.0米所占比例

30、為24%; 5.16.0米 所占比例最小，僅為6%; 6米以上所占比例為8%。由于一般商品 經營對開間需求不太大，從目前了解到的商鋪開間情況來看， 大多數 商鋪的開間集中在34米，特別是前進路片區，由于經營商品不是 具有品牌，對大開間的展示作用要求不高，34米的開間已經能滿足經營的需求。3、所需深度從上表可以看出，所占比例最高的為 9.110米區段；10米以 上所占比例也較高，達到20%;所占比例最小的為8.19.0米區段， 8米以下各區段所占比例均在10%上下浮動。七、單價從上表可以看出，被訪者對項目商鋪的心理價位主要集中在 3000 元以下、30013600元、36014000元這三個價格

31、段，所占比例分 別為50%、19%、12%,其中3000元以下所占比例最高，占了總數的一半。而目前前進東路主力段臨街商鋪的價格在60007000元/m2,相比而言，被訪者對本項目的心理價位偏低，主要是由于目前項目周邊整體形象較差、人氣不足、檔次較低等因素使其對項目缺乏信心，或由于希望價格越低越好等心理因素而作出較低的價格估計。 要 使價格得到進一步提升，必須通過改善周邊環境、以住宅開發拉動人 氣、強調商業街的整體規劃等手段來增強購買信心。八、愿支付總價從上表可以看出，愿支付總價范圍主要集中在5萬元以下、510萬、1115萬三個價格段，所占比例分別為 25%、29%、19%, 總價在16萬以上的

32、接受程度較低，這主要是由于目前項目片區的商 業格局還未形成，不及其它商業街，具商鋪總價大多在30萬元以上。 對于在5萬元以下的總價，若以20平方米來計算，單價最高僅2500 元/平方米，從成本角度來看，此價格參考性不大。因此，既具有購 買群體又可行的總價主要在 615萬元，特別是1115萬元區段。九、經營種類從圖表可以看出，經營種類以服飾和飲食所占比例較大， 分別為38%和19%而皮具類、旅游紀念品也占有一定的比例。十、商鋪規格商鋪規格統計表商鋪規格所占比例一層半卸商鋪27%加局商鋪40%復式商鋪33%從圖表可以看出，在商鋪的規格上，加高商鋪的需求較大，所占 比例為40%。這主要是由于加高商鋪

33、相對一層平面商鋪而言，可將 頂部剩余空間做成閣樓用于存貨堆放雜物； 相對復式商鋪而言具有一 定的價格優勢，盡管有的開發商針對復式商鋪采取“買一層送一層”的促銷手段，但從總價上來看，并沒有較大的優惠，而且復式二層的 利用率也較低。卜一、經營模式經營模式統計表經營模式所占比例主題式經營模式46%自主式經營模式54%在經營模式的選擇上，自主式經營比主題式經營略勝一籌。 主要 是主題式經營由于經營品種的單一， 商家間的競爭較激烈，且對于步 行商業街而言，吸引人的就是其經營種類的多樣性， 能滿足不同年齡 段的需求，從項目本身而言，是集購物、休閑、飲食、娛樂、觀光為 一體的商業街，主題式經營無法滿足這種要

34、求。十二、交鋪標準交鋪標準統計表交鋪標準所占比例全坯34%簡單裝修42%無所謂24%在交鋪標準上，選擇簡單裝修的所占比例為42%,選擇全毛坯 的占34%,持無所謂態度的占24%。從以上統計結果中可以看出, 在交鋪標準上并沒有較為突出的選擇比例， 大多數人對交鋪標準并不 是十分在意，因此交鋪標準在購買時并不是促成購買行為的一個重要 因素。十三、付款方式付款方式統計表付款方式所占比例一次性付款9%分期付款49%銀行提供按揭42%在付款方式的選擇上，銀行按揭和分期付款所占比例較大， 分別 占了 42%和49%,而一次性付款所占比例僅為 9%。由于商鋪既可 進行五成十年按揭，又可分期付款，付款方式較為

35、靈活，這樣大大緩 減了投資者和經營者的資金壓力，因此選擇銀行按揭和分期付款的比 例較大。另一方面，商鋪的價格較高，一間30平方米左右的商鋪最少也在10萬元左右，一次性付款壓力較大。十四、最佳經營種類品從圖表可以看出，在商業街最佳經營種類上，服飾、飲食、旅游紀念品所占的比例相對較高，分別為 35% 26%口 11%這一結果與購 入商鋪后欲經營種類的結果大致相似。十五、整體裝修風格整體裝修風格統計表整體裝修風格所占比例現代風格57%仿古風格8%仿古與現代風格相結合19%歐式風格16%在整體裝修風格方面，現代風格所占比例最大為57%,依次為仿古與現代風格相結合、歐式風格、仿古風格，所占比例分別為19

36、%、 16%、8%第三節風險分析由于目前廬山區甚至包括整個九江市， 適合大眾的休閑、娛樂配 套設施非常欠缺，特別是廣場等市政工程配套目前還沒有， 而項目總 體規劃為三部分：廣場、商業步行街、住宅，將集休閑、購物、娛樂、 飲食、觀光為一體，具有唯一性；所建的商業步行街將有別于現在的 大中路，注重商業街的整體裝修風格，檔次較高；另外，隨著九江市 區范圍的逐漸南移，必須會引起廬山區經濟的快速發展， 而項目片區 正好是廬山區的中心位置，因此具有較大的發展潛力。但由于目前廬 山區的經濟發展水平及片區現狀，使得目前做步行商業街制約因素較 多，導致風險較大，主要有以下幾個方面：1、 廬山區經濟發展水平方面。由于地理位置、人口數量、歷史發展等因素，使得廬山區的經濟發展水平較低，從廬山區國民經濟的統