1、XXX房地產公司費用核算操作指引1.0 目的加強期間費用管理，規范公司費用核算，壓縮費用支出，提高經濟效益。2.0 適用范圍適用于xxx房地產有限公司管理費用明細科目名稱及核算口徑。3.0 職責：財務部門應按此規范對費用進行分類及核算。4.0 方法和控制過程4.1 費用的歸集 管理費用.1 “管理費用歸”歸集公司所有部門、所有員工的人工費用（工資獎金、社會勞動保險等）、行政費用（辦公費用、差旅費等），以及公司的財產費、公司活動費與業務無直接關系的費用：其中包括實質性“管理費用”及需轉出到其他科目的非實質性“管理費用”。.2 下列費用屬實質性的管理費用：1) 公司總監以上的人員人工費、行政費用及

2、其職責發生的其他費用；2) 與業務不直接相關的辦公費、財務、人事行政等部門的人工費、行政費及其職責發生的其他費用；3) 公司非履行業務職責而發生的費用，如公司活動費，上級單位分攤的管理費、壞賬準備等；.3 下列費用先在“管理費用”中歸集、核算，按月轉入其他相應費用科目：目的是方便于費用預算的編制、執行、控制與分析，也可直接相應費用科目歸集、核算1) 直接從事產品銷售（或服務提供）的部門，一般包括市場部、銷售賣場服務部門（物業公司的管理處）的人工費、行政費用先在“管理費用”中歸集、核算，在月底一次性按總額轉入“營業費用”；2) 直接從事項目開發或僅履行業務指導及監督職能的工程部、監察部等部門發生

3、的人工、行政費用先在“管理費用”中歸集、核算，在月底一次性按總額轉入“開發間接費”； 營業費用.1 “營業費用”歸集日常銷售產品（或提供服務）而發生的所有費用、以及售后服務、完工產品的維護保養等費用；.2 下列費用在“營業費用”項目歸集、核算：1) 項目開盤后發生的廣告、策劃、代理傭金、樣板間、賣場建設及維持費用；2) 政府收取的各項房屋交易費用；3) 完工物業維護、保養費，及空房管理費、暖氣費等；4) 應由公司承擔的維修、補償等售后服務費用；5) 班車、學校、泳池等承諾配套項目折舊及出包補貼、免收管理費承諾；6) “管理費用”中歸集、核算的直接從事產品銷售（或提供勞務）的部門的人工費、行政費

4、屬實質性的“營業費用”； 下列費用不屬于“營業費用”：.1 項目開盤前發生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設、售樓書、模型等所有“營業費用”（計入開發間接費）；.2 委托經營的配套資產的所有收支在“其他業務利潤”中核算，不在“營業費用”核算，但已表現為凈補貼支出的配套資產包干運行支出在“營業費用”科目核算；.3 開盤后的大額銷售推廣費用、樣板間及賣場建設等費用，以及費用支出與銷售面積的結算不在同一年度的“營業費用”，可計入“待攤費用”、或 “長期待攤費用”，在項目結算時分項攤銷。 財務費用.1 “財務費用”核算公司所有利息收支、匯兌損益、銀行手續費等；.2 利息支出中，屬于可資本化的利息也先在“財

5、務費用”中核算，月底轉入“開發間接費”； 開發間接費.1 “開發間接費”核算與項目開發直接相關、但不能明確屬于特定開發環節的成本費用性支出；以及與項目推廣銷售有關但發生在開盤前的費用支出。4.1.4.3 下列費用屬于“開發間接費”：1) 竣工驗收過程中的有關質檢費、決算編審費等有關費用；2) 可資本化利息；3) 按項目投資額計提的物業管理基金（或物業啟動基金）；4) 開盤前發生的項目廣告費、策劃、樣板間、賣場建設、售樓書、模型等所有營銷推廣費用；5) “管理費用”中歸集、核算的直接從事項目開發的部門的人工費、行政費屬實質性的“開發間接費”。.3 與項目開發及業務經營各環節直接相關的費用，如：地

6、產項目的招投標費用、人防熱報建費、丈量測繪費、制圖曬圖費，直接計入項目成本，不在“開發間接費”核算； “開發間接費”劃分為“直接開發間接費”與“需分攤的開發間接費”；上述費用中。項目經理部費用、開盤前的營銷推廣費及單個項目開發直接相關的其他費用屬“直接開發間接費”；項目經理以外的部門費用、資本化利息屬“需分攤的開發間接費”。4.2 費用的劃分及分攤 “財務費用”與“開發間接費”的劃分（可資本化利息的確定）： 項目或項目中分區（期）完工前、且累計資金投入大于銷售回籠時，對相當于項目或項目中的分區（期）凈資金占用（累計資金投入大于銷售回籠）之和的借款利息可進行利息資本化； 比較各月末的貸款余額及累

7、計資金投入大于銷售回籠的未完工項目（或項目中有分期）的凈資金占用之和， “累計資金之和”大于或等于貸款余額時，將全部利息收支凈額資本化；“累計資金之和”小于或等于貸款余額時，將等于累計資金占用平均值的借款部分的利息資本化，利率按不平均借款利率計算； 非正常經營項目或經營計劃做出調整的項目，資本化利息的確定可相應調整；匯兌損益及銀行手續不可以資本化。 “應付福利費”與“期間費用”及“開發間接費”的劃分： 公司發生的醫療保險費、福利性質的各種補充商業醫療（或養老）保險費、員工食堂經營補貼、未參加醫療保險費的員工醫藥費、員工獨生子女費、賀喪費、賀禮費、困難（醫療）補助費均應先在福利基金中開支，不得直

8、接計入“管理費用”中； 不得在“應付福利費”中開支：若計提的福利費不足以支付上述開支，即“應付福利費”科目出現借方余額，則每半年一次，將該借方余額轉入“管理費用社會保險費”的科目。 “需分攤的開發間接費”在不同項目之間的分攤： “需分攤的開發間接費”至少每季度在各項目之間進行分攤一次； 行政管理費按各項目（各區）季度按季末在建面積的比例進行分攤。.3 資本化利息，可確定用于某特定開發項目的，可將借款費用直接計入受益的開發項目；不能分清具體用途的借款費用，可采用各項目（各區）季度末累計投資額的平均值的比例進行分攤。4.3 核算組織 會計科目設置.1 設置“管理費用”“營業費用”“財務費用”“開發

9、間接費”四個科目，作為一級核算科目；.2 “管理費用”“營業費用”“財務費用”分別將所附“期間費用明細表”上的明細項目作為二級明細科目；三級明細科目財務部可根據管理要求自行設置；.3 “開發間接費”科目最少設置“工程管理費”、“行政管理費”、“物業基金”、“營銷推廣及設施建造費”、“資本化利息”“其他”六個二級明細科目，各開發項目可作為三級明細科目，“開發間接費行政管理費” 項下需加設 “待分攤的行政費”；.4 “管理費用”科目中，必須以部門作為定義核算項目，來確定費用的部門歸屬，并以此確定費用的最終一級科目歸屬。 核算程序.1 按各費用科目核算內容進行費用歸集（人工及行政費用全部在“管理費用

10、”中歸集，利息收支全部在“財務費用”中歸集）；.2 每月費用歸集完成后，在不同費用科目之間進行費用劃分；.3 打印分部門的“管理費用”明細表；.4 依據上表，編制費用轉出憑證；.5 將應屬“營業費用”的部門費用，按總數一筆由“管理費用”轉入“營業費用”項目分別轉入“營業費用行政管理費”科目；.6 將應屬“開發間接費”的部門費用。按總數一筆由“管理費用”轉入“開發間接費”項目分別轉入“開發間接費行政管理費”科目；各項目經理部費用按總額分別轉入“開發間接費行政費用各項目”；其余各職能部門的費用按合計數一筆轉入“開發間接費行政費用待分攤的行政費”.7 可資本化利息，由“財務費用資本化利息”科目，轉入“開發間接費資本化利息”。4.3.3 在費用核算中下列支出不得列入三項期間費用：4.3.3.1 購置和建造固定資產、無形資產和其他資