1、我國房地產企業融資渠道困境與創新                                從國外發達國家成熟的房地產市場看，房地產開發資金來源渠道除銀行貸款外，還包括各種房地產投資基金、房地產信托等，銀行貸款最多不超過房地產總投資的40。具體來看，房地產企業融資渠道創新主要有房地產投資信托基金（后文將重點介紹）、

2、典當融資、保險資金融資、夾層融資7等。房地產典當，是房地產權利特有的一種流通方式，它是指房地產權利人即出典人在一定期限內，將其所有的房地產，以一定典價將權利過渡給承典人的行為。房地產設典的權利為房屋所有權。比起銀行的抵押貸款，典當以其方便、靈活、快捷的優點成為中小型房地產企業融資的優選。目前大多數業務以短期融資為主，主要滿足短期內的資金周轉和應急性融資需求。保險資金融資就是房地產公司或項目向保險資金尋求合作。保險公司不但間接投資房地產公司、房地產信托基金、夾層融資產品和債券等，也會直接買入持有房地產。房地產夾層融資（Mezzanine Finance）是指在風險和回報方面介于優先債務和股本融資

3、之間的一種融資形式，即它是介于股權和債權之間的投資形式。典型的夾層融資一般有27年的投資周期，按照融資結構，融資方一般會每隔一段時間（1個月、3個月、1年等）支付一定的利息，并在到期時支付一筆費用。三、房地產投資信托基金在這些創新型融資渠道中，在我國目前研究最多、最熱門、最受推崇的便是房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts或REITs）。房地產投資信托基金是一種新型的金融投資產品，是一種采取公司或者信托基金的組織形式，以發行收益憑證的方式匯集公眾和機構投資者的資金，主要投資于收益型房地產的一種基金形式。REITs利用募集的資金購買優值的房地產資產，建立一

4、個相當大的房地產資產組合并進行適當的管理，以滿足長期投資的需求。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或受益單位，吸引社會大眾投資者的資金，并委托專門的機構進行經營管理；通過多角化投資，選擇各種不同的房地產證券及不同地區、不同類型的房地產項目和業務進行投資組合，有效地降低風險，取得較高的收益。（一）類型從不同的角度觀察,房地產投資信托基金可以劃分成不同的類型。按照資金募集方式不同，可以將房地產投資信托基金分為私募式和公募式；按照組織形式不同，可以將房地產投資信托基金分為公司型和契約型；按照贖回方式不同，可以將房地產投資信托基金分為封閉式和開放式；按照資金的運用方式不同，又可以將房地產

5、投資信托基金分為權益型，抵押型和混合型8。（二）發展史房地產信托投資基金（REITs）是1960年美國國會根據房地產投資信托法案的規定按一定的法人組織形式組建而形成的。成立之初主要目的有兩個：一是為了解決房地產企業融資困難；二是為了讓眾多的中小投資者有機會投資房地產行業以分享其利潤。而這兩點恰好與中國目前的處境相似。50年的發展過程中，美國房地產投資信托經歷了初期的短暫繁榮、70年代受到重創、80年代的復蘇，90年代以來又開始迅猛發展。2001年1月1日開始生效的房地產投資信托現代化法案擴大了REITs能夠提供或參與的服務種類和服務內容，從而極大地促進了REITs的發展。此后幾年，REITs的

6、市值規模不斷上漲。從美國REITs的發展歷史和我國房地產金融業現狀來看，房地產投資信托基金在我國的推出具有重要的現實意義。（三）優點1.較高的收益回報。從美國的經驗來看，由于投資的對象多為優良的房地產物業，有較穩定的租金收入，并且根據法律規定，每年必須將至少90%的應納稅收入分配給股東。相對于其他投資，REITs的收益率更高，有資料顯示，從1978年3月至2008年3月為止，道瓊斯指數、納斯達克綜合指數、標準普爾500指數和Wilshire5000指數的年復合收益率分別為9.84、10.76、12.77和13.09，而權益型REITs的年復合收益率高達14.06，領先于其他4類指數。2.流動性

7、較好。由于REITs是一種證券化產品，多以股票或收益憑證形式出現，因此具有較高的流動性。3.稅收優惠。根據1960年美國的國內稅收法案規定，REITs將每年盈利的90以現金紅利方式回報投資者，則無須繳納公司所得稅；而個人紅利分配所得也免征個人所得稅。4.分散風險。由于REITs可投資在專門類別的房地產的組合，或者選擇投資在不同類別的房地產資產組合，可以有效地做到降低風險。5.專家理財。房地產資產由專業機構提供專業化管理，基金的管理公司或者是管理經理都是比較專業的房地產從業人員，可以有效提高資金運作效率?；谝陨衔鍌€方面的優勢，REITs對于投資者來說是個很不錯的選擇，他們在不需募集巨額資金的情

8、況下，也能夠直接參與商業房地產的投資，因而對于房地產企業來說，REITs提供了另一種讓非流動房地產資產重新體現其價值的方法，通過REITs進行融資的可行性也較高。（四）我國現狀我國目前還沒有一只真正意義上的房地產投資信托基金，在香港上市的越秀、睿富表現也不盡如人意。由于中國審批涉及的部門多，產業基金上市會涉及證監會、建設部、國家計委等部門多個部門，并且涉及稅收問題。正是由于國家部委之間的協調不暢，間接導致了風險投資基金、私募基金和產業投資基金不能上到前臺。至今，信托公司發放的投資地方基礎設施建設信托、土地儲備信托以及路橋類投資信托因有地方債券嫌疑，國家發改委頗有意見。但是，從政府近年來連續出臺的相關政策可以看出，我國的房地產投資信托基金市場已被納入到發展計劃中。從2005年的信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法（征求意見稿），到2007年成立中國證監會房地產投資信托基金專題研究小組，再到2008年國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見中明確提出的“支持資信條