1、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道困境與創(chuàng)新                                從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道除銀行貸款外，還包括各種房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等，銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資的40。具體來看，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道創(chuàng)新主要有房地產(chǎn)投資信托基金（后文將重點(diǎn)介紹）、

2、典當(dāng)融資、保險(xiǎn)資金融資、夾層融資7等。房地產(chǎn)典當(dāng)，是房地產(chǎn)權(quán)利特有的一種流通方式，它是指房地產(chǎn)權(quán)利人即出典人在一定期限內(nèi)，將其所有的房地產(chǎn)，以一定典價(jià)將權(quán)利過渡給承典人的行為。房地產(chǎn)設(shè)典的權(quán)利為房屋所有權(quán)。比起銀行的抵押貸款，典當(dāng)以其方便、靈活、快捷的優(yōu)點(diǎn)成為中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資的優(yōu)選。目前大多數(shù)業(yè)務(wù)以短期融資為主，主要滿足短期內(nèi)的資金周轉(zhuǎn)和應(yīng)急性融資需求。保險(xiǎn)資金融資就是房地產(chǎn)公司或項(xiàng)目向保險(xiǎn)資金尋求合作。保險(xiǎn)公司不但間接投資房地產(chǎn)公司、房地產(chǎn)信托基金、夾層融資產(chǎn)品和債券等，也會(huì)直接買入持有房地產(chǎn)。房地產(chǎn)夾層融資（Mezzanine Finance）是指在風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)方面介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資

3、之間的一種融資形式，即它是介于股權(quán)和債權(quán)之間的投資形式。典型的夾層融資一般有27年的投資周期，按照融資結(jié)構(gòu)，融資方一般會(huì)每隔一段時(shí)間（1個(gè)月、3個(gè)月、1年等）支付一定的利息，并在到期時(shí)支付一筆費(fèi)用。三、房地產(chǎn)投資信托基金在這些創(chuàng)新型融資渠道中，在我國(guó)目前研究最多、最熱門、最受推崇的便是房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts或REITs）。房地產(chǎn)投資信托基金是一種新型的金融投資產(chǎn)品，是一種采取公司或者信托基金的組織形式，以發(fā)行收益憑證的方式匯集公眾和機(jī)構(gòu)投資者的資金，主要投資于收益型房地產(chǎn)的一種基金形式。REITs利用募集的資金購(gòu)買優(yōu)值的房地產(chǎn)資產(chǎn)，建立一

4、個(gè)相當(dāng)大的房地產(chǎn)資產(chǎn)組合并進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓芾恚詽M足長(zhǎng)期投資的需求。它實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或受益單位，吸引社會(huì)大眾投資者的資金，并委托專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理；通過多角化投資，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券及不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行投資組合，有效地降低風(fēng)險(xiǎn)，取得較高的收益。（一）類型從不同的角度觀察,房地產(chǎn)投資信托基金可以劃分成不同的類型。按照資金募集方式不同，可以將房地產(chǎn)投資信托基金分為私募式和公募式；按照組織形式不同，可以將房地產(chǎn)投資信托基金分為公司型和契約型；按照贖回方式不同，可以將房地產(chǎn)投資信托基金分為封閉式和開放式；按照資金的運(yùn)用方式不同，又可以將房地產(chǎn)

5、投資信托基金分為權(quán)益型，抵押型和混合型8。（二）發(fā)展史房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是1960年美國(guó)國(guó)會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)投資信托法案的規(guī)定按一定的法人組織形式組建而形成的。成立之初主要目的有兩個(gè)：一是為了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；二是為了讓眾多的中小投資者有機(jī)會(huì)投資房地產(chǎn)行業(yè)以分享其利潤(rùn)。而這兩點(diǎn)恰好與中國(guó)目前的處境相似。50年的發(fā)展過程中，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托經(jīng)歷了初期的短暫繁榮、70年代受到重創(chuàng)、80年代的復(fù)蘇，90年代以來又開始迅猛發(fā)展。2001年1月1日開始生效的房地產(chǎn)投資信托現(xiàn)代化法案擴(kuò)大了REITs能夠提供或參與的服務(wù)種類和服務(wù)內(nèi)容，從而極大地促進(jìn)了REITs的發(fā)展。此后幾年，REITs的

6、市值規(guī)模不斷上漲。從美國(guó)REITs的發(fā)展歷史和我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的推出具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。（三）優(yōu)點(diǎn)1.較高的收益回報(bào)。從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來看，由于投資的對(duì)象多為優(yōu)良的房地產(chǎn)物業(yè)，有較穩(wěn)定的租金收入，并且根據(jù)法律規(guī)定，每年必須將至少90%的應(yīng)納稅收入分配給股東。相對(duì)于其他投資，REITs的收益率更高，有資料顯示，從1978年3月至2008年3月為止，道瓊斯指數(shù)、納斯達(dá)克綜合指數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)和Wilshire5000指數(shù)的年復(fù)合收益率分別為9.84、10.76、12.77和13.09，而權(quán)益型REITs的年復(fù)合收益率高達(dá)14.06，領(lǐng)先于其他4類指數(shù)。2.流動(dòng)性

7、較好。由于REITs是一種證券化產(chǎn)品，多以股票或收益憑證形式出現(xiàn)，因此具有較高的流動(dòng)性。3.稅收優(yōu)惠。根據(jù)1960年美國(guó)的國(guó)內(nèi)稅收法案規(guī)定，REITs將每年盈利的90以現(xiàn)金紅利方式回報(bào)投資者，則無須繳納公司所得稅；而個(gè)人紅利分配所得也免征個(gè)人所得稅。4.分散風(fēng)險(xiǎn)。由于REITs可投資在專門類別的房地產(chǎn)的組合，或者選擇投資在不同類別的房地產(chǎn)資產(chǎn)組合，可以有效地做到降低風(fēng)險(xiǎn)。5.專家理財(cái)。房地產(chǎn)資產(chǎn)由專業(yè)機(jī)構(gòu)提供專業(yè)化管理，基金的管理公司或者是管理經(jīng)理都是比較專業(yè)的房地產(chǎn)從業(yè)人員，可以有效提高資金運(yùn)作效率。基于以上五個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)，REITs對(duì)于投資者來說是個(gè)很不錯(cuò)的選擇，他們?cè)诓恍枘技揞~資金的情

8、況下，也能夠直接參與商業(yè)房地產(chǎn)的投資，因而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，REITs提供了另一種讓非流動(dòng)房地產(chǎn)資產(chǎn)重新體現(xiàn)其價(jià)值的方法，通過REITs進(jìn)行融資的可行性也較高。（四）我國(guó)現(xiàn)狀我國(guó)目前還沒有一只真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金，在香港上市的越秀、睿富表現(xiàn)也不盡如人意。由于中國(guó)審批涉及的部門多，產(chǎn)業(yè)基金上市會(huì)涉及證監(jiān)會(huì)、建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委等部門多個(gè)部門，并且涉及稅收問題。正是由于國(guó)家部委之間的協(xié)調(diào)不暢，間接導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)投資基金、私募基金和產(chǎn)業(yè)投資基金不能上到前臺(tái)。至今，信托公司發(fā)放的投資地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)信托、土地儲(chǔ)備信托以及路橋類投資信托因有地方債券嫌疑，國(guó)家發(fā)改委頗有意見。但是，從政府近年來連續(xù)出臺(tái)的相關(guān)政策可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)已被納入到發(fā)展計(jì)劃中。從2005年的信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿），到2007年成立中國(guó)證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)投資信托基金專題研究小組，再到2008年國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見中明確提出的“支持資信條