1、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道困境與創(chuàng)新                                從國外發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)市場看，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道除銀行貸款外，還包括各種房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等，銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資的40。具體來看，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道創(chuàng)新主要有房地產(chǎn)投資信托基金（后文將重點介紹）、

2、典當融資、保險資金融資、夾層融資7等。房地產(chǎn)典當，是房地產(chǎn)權利特有的一種流通方式，它是指房地產(chǎn)權利人即出典人在一定期限內，將其所有的房地產(chǎn)，以一定典價將權利過渡給承典人的行為。房地產(chǎn)設典的權利為房屋所有權。比起銀行的抵押貸款，典當以其方便、靈活、快捷的優(yōu)點成為中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資的優(yōu)選。目前大多數(shù)業(yè)務以短期融資為主，主要滿足短期內的資金周轉和應急性融資需求。保險資金融資就是房地產(chǎn)公司或項目向保險資金尋求合作。保險公司不但間接投資房地產(chǎn)公司、房地產(chǎn)信托基金、夾層融資產(chǎn)品和債券等，也會直接買入持有房地產(chǎn)。房地產(chǎn)夾層融資（Mezzanine Finance）是指在風險和回報方面介于優(yōu)先債務和股本融資

3、之間的一種融資形式，即它是介于股權和債權之間的投資形式。典型的夾層融資一般有27年的投資周期，按照融資結構，融資方一般會每隔一段時間（1個月、3個月、1年等）支付一定的利息，并在到期時支付一筆費用。三、房地產(chǎn)投資信托基金在這些創(chuàng)新型融資渠道中，在我國目前研究最多、最熱門、最受推崇的便是房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts或REITs）。房地產(chǎn)投資信托基金是一種新型的金融投資產(chǎn)品，是一種采取公司或者信托基金的組織形式，以發(fā)行收益憑證的方式匯集公眾和機構投資者的資金，主要投資于收益型房地產(chǎn)的一種基金形式。REITs利用募集的資金購買優(yōu)值的房地產(chǎn)資產(chǎn)，建立一

4、個相當大的房地產(chǎn)資產(chǎn)組合并進行適當?shù)墓芾恚詽M足長期投資的需求。它實質上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或受益單位，吸引社會大眾投資者的資金，并委托專門的機構進行經(jīng)營管理；通過多角化投資，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券及不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目和業(yè)務進行投資組合，有效地降低風險，取得較高的收益。（一）類型從不同的角度觀察,房地產(chǎn)投資信托基金可以劃分成不同的類型。按照資金募集方式不同，可以將房地產(chǎn)投資信托基金分為私募式和公募式；按照組織形式不同，可以將房地產(chǎn)投資信托基金分為公司型和契約型；按照贖回方式不同，可以將房地產(chǎn)投資信托基金分為封閉式和開放式；按照資金的運用方式不同，又可以將房地產(chǎn)

5、投資信托基金分為權益型，抵押型和混合型8。（二）發(fā)展史房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是1960年美國國會根據(jù)房地產(chǎn)投資信托法案的規(guī)定按一定的法人組織形式組建而形成的。成立之初主要目的有兩個：一是為了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；二是為了讓眾多的中小投資者有機會投資房地產(chǎn)行業(yè)以分享其利潤。而這兩點恰好與中國目前的處境相似。50年的發(fā)展過程中，美國房地產(chǎn)投資信托經(jīng)歷了初期的短暫繁榮、70年代受到重創(chuàng)、80年代的復蘇，90年代以來又開始迅猛發(fā)展。2001年1月1日開始生效的房地產(chǎn)投資信托現(xiàn)代化法案擴大了REITs能夠提供或參與的服務種類和服務內容，從而極大地促進了REITs的發(fā)展。此后幾年，REITs的

6、市值規(guī)模不斷上漲。從美國REITs的發(fā)展歷史和我國房地產(chǎn)金融業(yè)現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)投資信托基金在我國的推出具有重要的現(xiàn)實意義。（三）優(yōu)點1.較高的收益回報。從美國的經(jīng)驗來看，由于投資的對象多為優(yōu)良的房地產(chǎn)物業(yè)，有較穩(wěn)定的租金收入，并且根據(jù)法律規(guī)定，每年必須將至少90%的應納稅收入分配給股東。相對于其他投資，REITs的收益率更高，有資料顯示，從1978年3月至2008年3月為止，道瓊斯指數(shù)、納斯達克綜合指數(shù)、標準普爾500指數(shù)和Wilshire5000指數(shù)的年復合收益率分別為9.84、10.76、12.77和13.09，而權益型REITs的年復合收益率高達14.06，領先于其他4類指數(shù)。2.流動性

7、較好。由于REITs是一種證券化產(chǎn)品，多以股票或收益憑證形式出現(xiàn)，因此具有較高的流動性。3.稅收優(yōu)惠。根據(jù)1960年美國的國內稅收法案規(guī)定，REITs將每年盈利的90以現(xiàn)金紅利方式回報投資者，則無須繳納公司所得稅；而個人紅利分配所得也免征個人所得稅。4.分散風險。由于REITs可投資在專門類別的房地產(chǎn)的組合，或者選擇投資在不同類別的房地產(chǎn)資產(chǎn)組合，可以有效地做到降低風險。5.專家理財。房地產(chǎn)資產(chǎn)由專業(yè)機構提供專業(yè)化管理，基金的管理公司或者是管理經(jīng)理都是比較專業(yè)的房地產(chǎn)從業(yè)人員，可以有效提高資金運作效率。基于以上五個方面的優(yōu)勢，REITs對于投資者來說是個很不錯的選擇，他們在不需募集巨額資金的情

8、況下，也能夠直接參與商業(yè)房地產(chǎn)的投資，因而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，REITs提供了另一種讓非流動房地產(chǎn)資產(chǎn)重新體現(xiàn)其價值的方法，通過REITs進行融資的可行性也較高。（四）我國現(xiàn)狀我國目前還沒有一只真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金，在香港上市的越秀、睿富表現(xiàn)也不盡如人意。由于中國審批涉及的部門多，產(chǎn)業(yè)基金上市會涉及證監(jiān)會、建設部、國家計委等部門多個部門，并且涉及稅收問題。正是由于國家部委之間的協(xié)調不暢，間接導致了風險投資基金、私募基金和產(chǎn)業(yè)投資基金不能上到前臺。至今，信托公司發(fā)放的投資地方基礎設施建設信托、土地儲備信托以及路橋類投資信托因有地方債券嫌疑，國家發(fā)改委頗有意見。但是，從政府近年來連續(xù)出臺的相關政策可以看出，我國的房地產(chǎn)投資信托基金市場已被納入到發(fā)展計劃中。從2005年的信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理暫行辦法（征求意見稿），到2007年成立中國證監(jiān)會房地產(chǎn)投資信托基金專題研究小組，再到2008年國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見中明確提出的“支持資信條