1、物業前期介入服務方案*物業重慶分公司二O一七年三月物業前期介入服務方案目錄前言1一、項目建設概況1一）、項目全貌1二）、項目規劃指標2一、前期介入服務內容2一）、*重慶分前期介入全過程流程圖3二）、物業前期介入全過程內容4三）、物業前期介入效果和目標10二、前期介入服務方式10一)、成立前期介入服務機構10二）、編制前期介入工作計劃12三)、密切合作、意見反饋12四）、定期報告、積累改進12三、項目前期介入預算13四、人員編制13前言。一、 項目建設概況一)、項目全貌二)、項目規劃指標一、 前期介入服務內容前期介入服務內容按項目開發建設過程分為:設計階段前期介入、施工階段前期介入、銷售階段前期

2、介入、竣工階段前期介入、交付階段前期介入共5個部分.一)、 重慶分前期介入全過程流程圖全過程流程說明：1、 設計、施工、竣工階段前期介入，以貼近業主生活需求，減少房屋質量瑕疵,實現項目建設階段和物業管理階段的無縫鏈接為目的。物業分公司結合項目設計和施工進度，從方案設計、施工設計、二次設計、設備選型、建筑和安裝施工、工程驗收、接管驗收、質量整改各方面，向建設單位提出物業使用、維護經濟性，以及建筑、安裝、配套設施、環境設施質量滿足合理性和規范性要求方面的建議. 2、 銷售和交付階段前期介入，以有助于項目人居生活方式的建立，房屋交付前后客戶關系的無縫連接,提高交付成功率為目的。根據項目定位和要求,主

3、導確定項目物業管理模式、物管收費定價、臨時管理規約、業主手冊等物業文件;配合銷售部本項目物業服務營銷推廣的宣傳策劃工作；配合建設單位策劃項目交付工作,完成服務團隊建設。二)、 *物業前期介入全過程內容2第 頁序號物管階段服務內容服務方式目的及預期效果備 注1設計階段前期介入1。1方案設計1.設備用房設置及布局2。垃圾用房面積、位置、設置布局3.物業管理用房的面積設置布局4.其他配套服務設施用房5。出入口設置6. 地面及地下交通管理、人流控制7. 車位管理8。商業配套設施功能設置9收集公司統計以往項目規劃設計問題、收集統計項目所在地周邊3個項目的規劃和設計問題,提出物業建議駐場方式，由物業分公司

4、專業經理，從物業管理及使用人的角度提出總體方案中交通、環衛、配套等設計的優選和改進建議；收集類似項目方案設計出現的問題,提供參考.有助于規劃方案貼近業主生活的合理和人性化需求。有助于避免設計瑕疵,降低前期建設成本和后續物業管理風險和成本。1。 2施工設計1、 空調系統 戶式空調機位、排水方案物管建議2、 強電系統 用電計量控制系統設計方案物管專業意見3、 弱電系統 樓宇自控系統方案物業專業意見 -停車場收費系統物業專業意見 -安防監控系統物業專業意見4、 消防系統 消防中央控制系統設計方案物管建議 消防補水系統設計方案物管建議5、 垂直交通系統(電、扶梯） -電、扶梯設置建議 設備選型、產品配

5、置建議6、 給排水系統 -給排水系統方案物管專業意見 -二次供水設備設施管理物業建議7、 總結類似工程項目的質量問題反饋給建設單位,避免出現類似問題.由物業公司專業經理提供非駐場方式短期臨時介入；查閱設計圖紙，包括各主要系統圖紙，從物業專業角度提出建議.有助于規劃方案貼近業主生活的合理和人性化需求；有助于優化設計方案,避免設計瑕疵，降低前期建設成本和后續物業管理風險和成本；1。3二次設計介入配套供配電、供水、消防、智能化、景觀、裝飾、排水、環衛等的設計工作從物業專業角度提供設備設施選型配置的合理化建議及景觀綠化設置的合理化建議優化配套系統、設施設備配置方案。盡可能幫助建設單位實現投資合理化、效

6、益最大化2施工階段前期介入1、 重點掌握隱蔽工程、配套工程關鍵部位的材料選擇和施工質量；2、 提出不利于后繼管理及業主使用的設計改進及施工問題及優化建議；3、 根據單項工程的調試、驗收進度，擬定輔助調試、驗收方案;4、 參與土建及配套設施設備安裝和調試工作，關注工程進度，記錄現場情況，提出相關物業建議；5、 按照不同系統整理建立設備臺帳； 6、 收集機電設備及建材的資料.7、 參與施工協調會、監理會等了解施工焦點,據實適時提供書面物業建議;8、 收集、整理各類圖紙，包括建筑、結構、機電設備等各系統圖紙.駐場方式，由工程施工前期介入人員,結合施工建設進度,現場跟進施工進展及施工質量,發現問題及時

7、記錄和反饋。記錄施工設計圖紙變更,熟悉物業及配套設施的安裝調試情況，記錄施工現場發現問題，提出各種建議并跟進后繼改進，便于后續物業管理,實現項目建設階段和物業管理階段工程管理的無縫鏈接;幫助建設單位避免和減少施工質量缺陷和瑕疵，提高施工、安裝質量;3竣工階段介入1、配合各項專業驗收；2、參與分戶驗收，統計問題點，驗證問題點改進效果；3、房屋及配套設施感官質量查驗,匯總反饋問題點,跟進并驗證整改效果.駐場方式,由物業專業前期介入人員和前期籌備工程技術人員，從物業專業角度發現問題提出整改建議.幫助建設單位在房屋交付業主前做好分戶驗收及整改跟進工作,降低建設單位房屋交付階段可能出現的隱患和風險，有助

8、于提高房屋交付成功率；4銷售階段前期介入序號階段服務內容服務方式目的及預期效果備 注4。1預售許可證獲取 支撐項目物業服務招標文件編制以及招標備案工作; 支撐項目物業管理開標工作; 項目周邊同類型物管費市場調查，提出項目管理費定價建議； 項目前期物業服務合同、臨時管理規約稿擬訂； 協助獲取項目物業服務合同備案證。由物業公司職能部門配合項目預售許可證辦理節點，及時提供物業服務合同備案證辦理的過程提供專業支撐。按項目銷售節點要求，提供物業管理合同備案證所需物業支持；為項目的物管費定價提供合理有效的建議.4.2商品房買賣合同文件編制 配合銷售的物業管理模式策劃； 配合銷售的物業管理方案策劃； 提供房

9、屋銷售涉及物管的風險應對措施; 參與房屋交付標準的討論，提出相關意見； 參與合同附件中關于物業管理的條文編制; 參與項目物業管理費、停車位物管費價格的確定.根據項目開發建設的實際情況,結合物業管理理論與實踐經驗以及相關的政策法規，提供或參與策劃方案.合理規避建設單位房屋銷售過程中的隱患和風險，促進物業營銷及招商經營順利開展，降低后續物業經營管理風險4。3物業服務品牌營銷推廣 配合銷售宣傳，提供物業服務品牌廣告宣傳使用支持； 配合銷售宣傳,提供物業服務模式的宣傳推廣支持； 設置物業管家，配合示范區銷售服務展示工作；駐場方式，由分公司組織提供銷售品牌宣傳所需的資源和素材。 緊密配合項目品牌的銷售宣

10、傳推廣，提供物業品牌推廣宣傳的相關內容。5交付階段前期介入 序號物管階段服務內容服務方式目的及預期效果備 注5。1物業接管驗收 按相關法規要求，與建設單位確定本項目物業接管驗收原則和工作方案； 編制物業接管驗收工作計劃； 開展分專業分板塊的接管查驗工作，記錄和反饋問題，商定整改期限； 簽署物業接管書； 接管區域物業交付前的公共秩序維護、清潔、設備運行服務。駐場方式，在滿足相關要求下，按計劃、分板塊查驗接收。 代表業主對項目物業共用部位及共用設備設施的規劃設計、施工質量、設備設施功能符合性方面的查驗，維護業主合法利益。配合建設單位梳理施工質量、設備設施功能符合性，確保移交質量滿足相關要求，維護建

11、設單位的利益，維護產品品牌形象。5。2交房交付支撐 項目服務組織架構組建，人員招聘培訓； 物業管理內、外部運作流程體系建立； 業主手冊的編制策劃； 參與項目交付前分戶驗收工作; 提出物業管理用房布置方案,配合物業管理用房裝修； 交房前倒計時工作計劃,物業交付前開辦費用方案編制; 集中交付工作方案編制、交付人員培訓； 配合建設單位策劃交付的細節和亮點，組織物業全員參與房屋交付工作。與建設單位共同組成房屋交付工作組,參與一站式集中交房。為建設單位和業主提供規范化、標準化值價相符的物業管理服務產品實現標準。完善項目管理機制建設,為后續物業管理（交房、裝修管理等)做準備；順利實現房屋的交付。5.4交付

12、后整改 陪同業主接房驗房、記錄業主驗房問題; 匯總和反饋業主驗房問題項,及時傳遞給項目開發公司安排整改； 配合開發公司對施工整改效果驗證； 將驗證效果反饋給開發公司，便于通知業主復驗。成立整改小組配合建設單位房屋質量問題的整改查驗。配合建設單位為業主提供驗房過程的陪同及問題的統計反饋服務，為業主和建設單位各自合理利益維護搭建溝通和協調渠道和平臺。5.5二次裝修結合蘇州當地法規要求，編制二次裝修管理辦法;結合物業使用說明書及二次裝修管理辦法做好物業裝修交底、裝修方案審核、裝修監管、裝修完工驗收等日常物業裝修管理服務工作.駐場方式，由物管處專業部實施業主二次裝修的管理.規范裝修管理行為，減少和杜絕

13、違章裝修事件的發生,避免開發質量責任與業主裝修質量責任的混淆,降低開發質保責任風險。8第 頁三)、 物業前期介入效果和目標1、有助于提高房屋的一次交付成功率，支撐精品房產品牌形象通過項目設計、施工、竣工驗收階段的前期介入，協助建設單位減少和避免設計、施工質量缺陷和瑕疵發生，提高產品一次交付成功率。2、有利于合理控制建設成本物管用房面積及位置、物業管理費行業水平、設計方案優化、施工質量瑕疵、設備選型的物業前期介入，有助于建設單位項目建設成本控制。3、有利于物業保值增值、方便業主生活從設計階段就對項目垃圾用房、交通組織、空調機位、房屋及設施布置、公共照明、道路景觀這些與業主生活相關的方方面面,將類

14、似項目出現的設計和施工問題提供給建設單位專業人員參考,以提高物業產品的適用性。物業保值增值與項目后繼物業管理好壞有較大關聯，從銷售階段起,物業分公司就結合項目定位和開發理念，對項目物業服務模式、物業增值服務內容進行策劃。4、有利于后繼物業管理通過前期介入實現項目施工階段和后繼物業工程管理的無縫鏈接，實現交房前后客戶關系無縫鏈接.二、 前期介入服務方式一)、 成立前期介入服務機構*物業已專為鹿角項目組成前期介入服務支撐組，并安排專人到項目,配合開發公司對項目服務模式的策劃。工程前期介入方面按鹿角的實際情況及工程進度,參與該項目的施工建設。因此，我司將先完成物管中心管理人員招聘,管理人員到位后統籌

15、分公司和項目前期介入運作。項目前期介入各崗位員工將按建設進度,分期招聘到位服務。物業前介人員根據工作需要及工程進度,與建設單位設計部門、工程管理部門、施工單位、安裝公司等密切合作，開展前期介入服務的各項內容。1、 前期介入組織架構：架構說明：鹿角的前期介入工作由物業服務中心組織實施。公司職能作為前期介入服務的運營保障部門。物管處崗位中，項目經理、客服主管、安全主管、工程主管、環境主管、專業前期介入、管家、內勤8個崗位為專屬項目開發全周期介入崗位。根據項目施工、竣工、交付階段的需求，逐步將物管處專業維修工、綜合維修工、物業助理、保安員、清潔工、綠化工、收銀員等的崗位編制按建設進度，分別在分期交付

16、之前分批到位.（人員到崗及編制見合同附件）2、 前期介入崗位編制及提前到崗分期統計在項目總體開發分期建設時間節點未確定的情況下，按照物業公司多年與建設單位合作的經驗,將本項目2個地塊以2期開發的進度，對各崗位需房屋交付前提前期介入的月數，到崗人數統計見前介協議附件（人員到崗計劃）二)、 編制前期介入工作計劃為實施鹿角前期介入,物業公司將以鹿角項目開發計劃，制訂各分期及各階段的前期介入服務內容和時間節點,以確保為鹿角提供高效前期介入服務。 鹿角前期介入計劃待項目開發進度計劃形成后再編制,提供建設單位審核后實施.三)、 密切合作、意見反饋1、 依據項目施工建設進度計劃和前期介入服務計劃，執行各階段

17、前期介入的服務內容，與建設單位各部門以日常不定期溝通、參與討論、參與監理例會、項目施工例會等方式,與建設單位密切合作。2、 項目交付前約3個月左右工程開始進場進行相關前期籌備工作及熟悉各工程系統。并配合建設單位進行施工驗收、接管驗收工作。3、 為保證項目交付使用后物業管理有條不紊地順利啟動和正常運行。物業服務人員將提前3個月左右招聘及培訓到位,并配合建設單位實施交房前的各項準備工作。從物業竣工后成品保護，施工質量及功能查驗,預驗房，接管驗收，客戶信息收集,戶籍通郵等.4、 前期介入過程中發現的影響產品品質、使用功能、物業管理方面問題，也包括通過各種渠道了解的客戶、業主對項目建設的意見和建議，以

18、書面形式及時反饋給建設單位各職能部門。四)、 定期報告、積累改進1、 各階段的前期介入必須書面形式，有針對性的提出物管專業意見和建議； 2、 開發公司在收到物業公司前期介入書面報告后，應對提出的問題和建議進行評審,根據評審結果執行,并反饋物業管理分公司；3、 物業項目管理中心將月報的形成匯報前期介入工作開展情況及成果。三、 項目前期介入預算前期介入服務預算項目由前期介基本費、物資開辦費用構成. 前期介入基本費用執行標準：住宅：4。5元/M2（住宅建筑面積),商業九元/M2，車庫:4。5/M2,物資開發費:2元/M2，計費面積：項目總建筑面積。分期支付。說明：前期介入服務費用按開發節點計劃測算，如因開發周期延長,全周期前期介入服務的人員費用會進行相應的