1、什么是 旅游地產？ 所有依托周邊豐富的旅游資源（原生旅游資源或原創旅游資源）而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業項目，可稱為旅游房地產。觀賞價值文化價值財產增益較之一般的住宅，旅游房地產的特點和優勢在于它是旅游業和房地產業的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。啟蒙階段旅游地產發展的 4 個階段 旅游地產開發與城市運營、產業結構調整等緊密結合階段快速規模化發展向可持續健康發展方式轉變階段快速發展階段第一階段第二階段第三階段第四階段代表產物：現代化大規模酒店（傳統賓館業發展）產業創新、服務提升、產品創新成為主流商務和休閑旅游開

2、始蓬勃興起從單一的酒店項目建設向大規模、多元形式的開發模式轉變代表產物：高投入、高品質的游樂場和旅游景區的開發建設啟蒙階段旅游地產發展的 4 個階段 旅游地產開發與城市運營、產業結構調整等緊密結合階段快速規模化發展向可持續健康發展方式轉變階段快速發展階段第一階段第二階段第三階段第四階段代表產物：現代化大規模酒店（傳統賓館業發展）產業創新、服務提升、產品創新成為主流商務和休閑旅游開始蓬勃興起從單一的酒店項目建設有了向大規模、多元形式的開發模式轉變代表產物：高投入、高品質的游樂場和旅游景區的開發建設萬達集團恒大集團中信集團今典集團華僑城集團地潤置業曲江文投萬達集團將文化和旅游產業作為新的發展重點，

3、將投資超過1000億元的規模，打造長白山、西雙版納、大連金石等國際度假區等今典集團實現從房地產向度假產業、當代藝術產業和電影產業轉型升級，通過“度假目的地綜合體”模式，打造中國第一度假目的地連鎖品牌紅樹林度假世界，取得了開門紅。 地潤置業成功開發博客小鎮等。博客小鎮是千畝復合型文旅商綜合體項目，涵蓋了旅游、文化、康養、會議、購物、餐飲等六大產業，是成都創新型旅游項目的典型代表。華僑城集團 成為中國旅游業第一品牌 產品覆蓋全國18個城市 12個華僑城和6個歡樂谷主題樂園 集團總資產超過1000億元 華僑城集團全國發展的戰略布局已經形成曲江文投 構建了以文化旅游、影視、會展、出版、傳媒、演藝、動漫

4、、重大文化開發工程等為核心的文化產業集群 成功打造大雁塔北廣場 大唐芙蓉園 曲江池(南湖)遺址公園具有實力和眼光的大型企業以及房地產商紛紛表現出對旅游地產業投資的信心和興趣。旅游地產趨勢：1.旅游地產在開發中更加注重整體觀、生態觀和發展觀。 2.旅游地產產品更加成熟，服務水平逐步提高。 旅游地產發展商正面臨一個專業化的時代，投資開發的行為向專業化、集約化和國際化方向發展。在國家出臺一系列政策限制房地產行業價格過快增長的趨勢下，以銷售為主導的投資模式將逐漸失去主流市場，而銷售+經營的投資模式將隨著旅游地產的市場擴大浮出水面。在此過程中，旅游地產投資開發的重心將逐漸由銷售向經營過渡。 【 華僑城

5、】以博客小鎮為例旅游地產旅游地產 運營模式運營模式【 地潤置業 】【 曲江文投 】【低價拿地，高價出售】【先做旅游，后做地產】秘訣一秘訣二低價拿地旅游開發地產開發地產銷售旅游地產項目一般選址城市周邊地區旅游項目拉動項目均價成就旅游地產的超高收益低低價成就高利潤1234具體運作過程利潤構成比例地產業務旅游業務80%20%【持有和銷售結合、以銷售為主】持有 物業銷售 物業客家博物館小戶型商鋪三和坪情景商業街四合院商鋪小上海文化交流中心院落商鋪企業會館大型院落商鋪2.4%97.6%少量經營收入大量銷售收入“高起點、大手筆”曲江模式 【“文化+景觀+地產”】大前提文化資源足夠有魅力，能夠產生文化壟斷！

6、遺址周邊大量圈地文化宣傳推介周邊地價提升高價土地銷售基礎配套設施建設具體運作過程依托原有文化資源，銷售物業以盈利先旅游開發，后地產開發，銷售物業以盈利先做旅游開發，后直接銷售土地以盈利案例分析：洛帶古鎮洛帶古鎮四川省打造“兩湖一山”旅游區的重點景區國家AAAA級旅游景區全國首批重點小城鎮省級歷史文化名鎮空間格局客家建筑客家民俗客家美食主題體現商業業態運營步驟“一街七巷”形態完整、傳統風貌連續的歷史街巷七巷分別是北巷子、鳳儀巷、槐樹巷、江西會館巷、柴市巷、馬槽堰巷和糠市巷，由老街串聯起來，呈龍骨型路網形態特征圖像語言細節符號種類繁多、內容豐富、民俗活動一年四季均有舉行標志性立面：封火墻墻雕、墻畫

7、、柱礎及各種建筑構件建筑材料屋頂形式建筑尺度屋頂門窗墻體土、木、竹、稻桿、麥稈等主要是穿斗式構架開間約為5米，高度為1-2層皮條脊、坐瓦脊、雌毛脊、山墻脊屋頂主要為硬山頂和懸山頂多為開敞式，活動式隔扇門，材料多為木材土墻、青磚墻、砂石墻、石灰白墻等水龍節火龍節潑水節主題體現商業業態運營步驟3 階段度假休閑提檔升級博客小鎮中國藝庫觀光休閑第一階段：街邊小店第二階段：休閑娛樂第三階段：高端消費著力引入特色美食、精品購物、餐飲休閑、主題客棧等旅游性商業業態，打造休閑酒吧街、特色餐飲街等多條獨具特色的主題街巷，豐富旅游商業業態，另一方面將多元文化融入商業業態中，打造高端休閑區、高端藝術品展區、文化藝術

8、體驗區等。開發初期：1999年起發展中期：2006年以后發展成熟后：2012年后主題體現商業業態運營步驟3 階段“街”+“節點”“街”“街”+“節點”+“街區”第一階段第二階段第三階段古玩書畫店、旅游紀念品店、風味小吃店、傳統游戲店、茶坊等沿古鎮主要街道“一”字分布。業態單一，檔次不高。隨著古鎮發展及人氣提升，度假酒店、酒吧、餐廳、洗浴等休閑型商業業態逐步增多，并在某些節點形成商業中心。隨著古鎮經濟進一步發展，古鎮帶來的人氣和附加價值日益增多，人們對高端消費的需求日益旺盛，在一些特點區域形成高端休閑區、高端藝術品展區、文化藝術體驗區等，業態多元、復合、高端。商業節點商業節點商業節點商業節點主題

9、體現商業業態運營步驟四川川旅洛帶旅游文化投資有限公司由四川旅游發展集團與龍泉驛區共同出資1億元成立，2012年將陸續啟動生態移民及客家民居安置工程、洛帶中央濕地公園等六個重大項目建設。 未來5年內，川旅洛帶文投擬推進洛帶古鎮國際旅游度假區、國際休閑旅游目的地的整體規劃、建設和運營;中國成都“濕地古鎮、藝術洛帶”泛文化創意示范基地;國際濕地、湖泊休閑產業，國際康體、養生休閑產業，國際美容休閑產業;四川國際旅游文化博物館聚落、四川西南旅游后臺服務中心等。投資規模預計在50億元以上。1999年，準備階段2000年，起步階段2001-2011年，發展階段2012年開始，提升階段1999年，明確主題定位 “中國西部客家第一鎮” 提出 “世界的洛帶，永遠的客家”“客家文化通向世界文明的橋梁”2000年，推出了“西部客家文化火龍節”在媒體的介入大力宣傳下，“火龍節”成為象征客家文化的符號，客家文化開始得到社會的注意和認同，洛帶鎮“中國西部客家第鎮”的品牌成功的推向社會。繼續加大洛帶客家文化的宣傳力度2001年， “第七屆客家學研討會” 2002年3月 “成都國際桃花