1、史上最全最詳細(xì)的收房流程及收房注意事項一、注意及時接收入住通知書1. 這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出 30 天 內(nèi)，所以購房者要安排好時間。 2. 接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。 若逾期交房， 則應(yīng)提出處理意見， 并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房， 按通知上約定的 時間前往收房。特別提示：1. 要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。2. 收樓日期可提早不可推遲。若實(shí)際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮 向開發(fā)商按合同索賠。3. 有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時與開發(fā) 商聯(lián)系，商議另行約定時間，并

2、以書面形式確認(rèn)。4. 若購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律角度來說，則一 般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用， 買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購 房風(fēng)險責(zé)任及稅費(fèi)。二、確定房屋是否達(dá)到交付條件1. 竣工驗收備案表 最重要 房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表 是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的 文件。 該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計、監(jiān)理、 建設(shè) 單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工 15 天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。竣工驗收備案表 中的項目， 只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù) 責(zé)。所以竣工驗收備案表對房地

3、產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一 項都必須報有關(guān)主管部門備案， 缺少任何一項的話，這個樓盤就是 “黑樓”，是不能入住的， 購房者有權(quán)拒絕收房。2. 住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書 是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、 范圍作出的承諾，必須作為購 房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款， 特別注意保修期限。3. 住宅使用說明書 住宅使用說明書是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻 體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項。4. 建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書5. 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證6. 實(shí)測面積登記表 特別提示：1.

4、只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時先要審查相關(guān)文件， 確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗房、 結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所 以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。2. 建筑工程竣工備案表是最重要的文件，收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張備 案表，一定還要仔細(xì)察看各個分項有沒有都備案。 它是收房的前提， 即使開發(fā)商做得再好， 如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。3. 對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求 開發(fā)

5、商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 、建筑工程竣 工驗收備案表的責(zé)任確認(rèn)函” 。5. 提醒您：住宅質(zhì)量保證書 、住宅使用說明書和管線分布竣工圖，您可帶走，作 為證據(jù)資料保存。6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的 責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。三、房屋檢驗 收房過程中必須要掌握一個原則： “先驗后收” 。即購房者一定要先驗收房屋 （包括驗收 交房必須的文件） ，確認(rèn)無誤后再簽署收房文件。“先驗后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價是房款，消 費(fèi)者只要付清房款， 或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價款， 就履行了合同的義務(wù)， 開

6、發(fā)商 就應(yīng)該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗收房屋：1. 檢測房屋面積：要求開發(fā)商出具實(shí)測面積測繪報告 ，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每 一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測面積， 核對其與銷售面積是否存在誤差， 誤差率的范圍有多 大；若實(shí)測面積誤差超出 3% ，可以中止收房。2. 檢驗房屋質(zhì)量： 購房者進(jìn)行房屋驗收時需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手： （一 ） 房屋本身的質(zhì)量（二）景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定。（三）裝修質(zhì)量 特別提示：1. 一定要掌握“先驗后收”的原則。2. 如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出

7、 賣人拒絕交驗房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。3. 購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識，防止開發(fā)商侵占。4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件，由此 導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。5. 只要付清房款，按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該無 條件交房， 否則應(yīng)視為開發(fā)商違約， 如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開發(fā)商 無權(quán)以“未繳納相關(guān)費(fèi)用”等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同 中明確下來。四、新房驗收的最終結(jié)果1. 房屋檢驗沒有問題的：按實(shí)際驗收情況填寫驗房交

8、接表等相關(guān)文件。在這個記 錄表上，應(yīng)把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無 法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實(shí)記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。2. 如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在驗房交接表中，作為書面依據(jù)， 如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。3. 發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文 件，約定下次驗收時間（一般不超過 30 天）。4. 對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗樓表上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。特別提示：1. 驗房后要堅持的原則：只要發(fā)

9、現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下 來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語； 如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗收登記表， 則應(yīng) 自備紙筆，一一記錄。2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權(quán)） ，因此不要就房屋質(zhì)量的問 題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗收房屋發(fā)現(xiàn)問題時，一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題，一定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按 時收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。注意事項以下問題， 購房者在買房、 收房過程中會經(jīng)常遇到， 特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問題，把 關(guān)鍵注意事項列出，提醒消費(fèi)者予以重視，以維護(hù)自己的權(quán)益

10、。一、買房相關(guān)稅費(fèi)（一）商品房買賣應(yīng)繳以下稅費(fèi)：1、契稅2、房屋買賣交易手續(xù)費(fèi)3、買賣合同印花稅4、公共維修基金5、房屋所有權(quán)登記費(fèi)6、房屋所有權(quán)印花貼稅7、權(quán)證工本費(fèi)（二）稅費(fèi)問題特別提示： 依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定， 繳納公共維修基金、 契稅等費(fèi)用 均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。1. 契稅 契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。 繳納時間：契稅只能在過戶時交納 特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無權(quán)代收。實(shí)施： 業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅， 等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局 直接辦理。2. 公共維修基金 此項基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后

11、的大修、 更新、改造。稅率：房屋成交價 的 2%。 特別提示：任何開發(fā)商、 物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。 該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。 如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。3、面積測繪費(fèi)面積測繪費(fèi)收取原則為“誰委托，誰付費(fèi)” ，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積 測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。4、物業(yè)費(fèi) 一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金 特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價， 收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。5. 產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi) 業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。二、面積問題面積問題

12、是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一， 購房人買房時尤其是買期房時， 一定要考慮到 合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。（一） 存在的問題：1. 商品房合同面積與實(shí)測面積存在誤差，這一直是個焦點(diǎn)問題。 消費(fèi)者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面， 建議購房人在購房合同中對相關(guān)可能 出現(xiàn)的問題詳細(xì)進(jìn)行約定，以維護(hù)自己的權(quán)益。2. 開發(fā)商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。 正確測算房屋面積， 是專業(yè)人員的工作， 一般購房者根本無法完成。其次，面積測量的 人工操作特點(diǎn)， 正常誤差都難以避免， 一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、 兩米 面

13、積輕而易舉。 再有，由于消費(fèi)者相關(guān)知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發(fā)商 很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。（二）如何解決面積誤差？面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定， 買賣雙方因設(shè)計變更造成的實(shí)測房屋套內(nèi)面積或建筑面積 （含 公攤面積） 與房屋買賣合同約定面積不符的， 按照合同約定處理。 合同沒有約定或者約定不 明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在 3以內(nèi)（含 3），按照合同約定 的價格據(jù)實(shí)結(jié)算房款； （二）面積誤差比絕對值超出3，購房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起 30 日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履 行合同，房屋實(shí)際面積大于合

14、同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含 3）部分的房價款由購房人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在3以內(nèi)（含 3）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對值超過3部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。特別提示：1. 想測出您買的商品房的真實(shí)面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據(jù) 圖紙進(jìn)行計算。2. 簽定合同時應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理方 式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3時，購房人有權(quán)退房。（三）關(guān)于分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：1、商品房公

15、用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑 面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的 公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計算分?jǐn)傁禂?shù)。 各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。3、公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得 侵占或改變原設(shè)計的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi) 室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用

16、房和管理用房建筑面積；2、套 （單元 ）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻 ）墻體水平投影面積的一車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分，作半。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、 為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。不應(yīng)入的公用建筑空間：1、倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú) 具備使用功能的獨(dú)立使用空間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。4、對于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計入建筑面積。特別提示：1. 簽訂合同時應(yīng)明確約定公攤的具體項目。2. 售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理

17、部門提交預(yù)售商品房的面積測量報 告。預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報告。售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷 售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。3. 其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫 明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。三、審查銷售廣告（一）出現(xiàn)問題“我們的小區(qū)綠化率達(dá)到，我們小區(qū)配有小學(xué)、幼兒園、會所”購房者常常會被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑，但到實(shí)際收房時才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn)，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā)商慣用的一手；另外，裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開發(fā)商承諾。收房中其

18、中一個重點(diǎn)就是要開發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。（二）解決辦法1. 要注意平時的證據(jù)收集。如買房時的樓書、廣告一定保存好，有條件購房時拍下售樓處沙盤， 收房時應(yīng)該對照小 區(qū)平面圖看環(huán)境。根據(jù)相關(guān)的司法解釋，此類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據(jù)出示， 要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。2. 要隨時主張自己的權(quán)利。一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，購房者一定要盡快跟相關(guān)部門和開發(fā)商交涉，以免形成事實(shí)，出現(xiàn)“贏了官司卻無法執(zhí)行”的局面。物業(yè)安保培訓(xùn)方案為規(guī)范保安工作，使保安工作系統(tǒng)化/規(guī)范化，最終使保安具備滿足工作需要的知識和技能，特制定本教學(xué)教材大綱。一、課程設(shè)置及內(nèi)容全部課程分為專業(yè)理論知識和技能訓(xùn)練兩大科目。其中專業(yè)理論知識內(nèi)容包括：保安理論知識、消防業(yè)務(wù)知識.、職業(yè)道德、法律常識、保安禮儀、救護(hù)知