1、問題標題：我看到您的答復是不可稅前扣除，我還有點疑問：根據新的中華人民共和國企業所得稅法實施條例（國務院令第512號）第九條的規定，企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。但本條同時規定：“本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外”。中華人民共和國企業所得稅法實施條例（國務院令第512號）第三十一條規定：企業所得稅法第八條所稱稅金，是指企業發生的除企業所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加。因此，稅金是否屬于當期的費用，應該以納稅義務發生時

2、間為依據判斷，即：當期納稅義務發生，則屬于發生期費用；納稅義務尚未發生，則不屬于當期費用（如預繳稅款）。2008年之前執行的中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則（財政部令第52號）第二十八條規定：納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。2009年1月1日實施的中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則（財政部令第52號）第二十五條規定：納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。那可以得出結論：房地產開發企業按照預

3、售收入繳納的稅款，是按稅法規定的納稅義務發生時間應該繳納的稅款，不屬預繳稅款性質，可以在繳納發生當期計入當期的稅金及附加，可以作為當期利潤總額的抵減項目在稅前扣除。 另外，房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法第九條規定：“企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額”。從該預計毛利額的調整也可以看出：預售收入在結轉收入時，沒有扣除營業稅金及附加，也說明在企業繳納

4、的當期應當予以稅前扣除。 請再解釋下，謝謝！問題類型：問題回復：您好。針對您的問題，現回答如下：在計算繳納企業所得稅時，房地產企業按商品房預售收入計算繳納的營業稅、城建稅、教育費附加能否扣除呢？對此問題，目前主流的觀念認為是可以扣除的，其理由主要有三點：其一，國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知（國稅發200631號）第一條明確規定：“開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計

5、稅成本后再行調整。”很顯然，按照此條款的規定，房地產開發企業在按照預售收入和預計計稅毛利率計算當期毛利額，必須扣除“相關的期間費用、營業稅金及附加”之后，才計入應納稅所得額。而此處的“相關”也應當理解為與商品房預售收入相關。如此，與商品房預售收入相關的營業稅金及附加是可以在計算企業所得稅時進行稅前扣除的。其二，中華人民共和國企業所得稅法實施條例第九條規定：“企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。” 第三十

6、一條又進一步規定，允許在企業所得稅前扣除的稅金，“是指企業發生的除企業所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加。”將這兩條款結合起來進行分析，可以得到這樣的結論：在企業所得稅上，除企業所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加能不能在計算企業所得稅時扣除主要的看其是不屬于的當期的稅金，舉凡按照相關的稅法規定屬于的當期應當繳納的稅金與附加即便未實際繳納也應當在當期進行扣除，相反只要不屬于當期的稅金，即便在當期繳納了，也不能進行稅前扣除。而房地產開發企業按照商品房預售收入計算繳納的營業稅、城建稅以及教育費附加等恰恰屬于當期應當繳納的稅費，因為中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則第二十五條

7、明確規定：“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”其三，國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知（國稅發200931號）第九條規定：“企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。”根據此規定，可以看出，房地產開發企業在最終開發商品完工時需要調整的僅僅是實際毛利額與其對應的預計毛利額之

8、間的差額，也就是說，其中并不包括營業稅金及附加的納稅調整。既然預售商品房時繳納的營業稅金及附加不需要進行納稅調整，那么也就可以推定：按商品房預售收入繳納的營業稅金及附加是可以在其繳納的當期進行稅前扣除。應該說，上述主張從正反兩個方面說明了房地產開發企業按預售商品房收入計算繳納的營業稅、城建稅、教育費附加可以稅前扣除的理由，具有相當的合理性。可能正是此原因，因而包括中國稅網在內的很多權威財稅網站都主張這一觀點。但是，這種主流的觀點真的就合理、合法了嗎？我個人認為，并非如此。首先，從合理性與合法性上進行分析，上述主張的第一點理由是難以成立的。我們認為這一理由是不能成立的理由有兩個：其一，新企業所得

9、稅法施行后，國稅發200631號文已經不再有效，因為國家稅務總局關于做好2008年度企業所得稅匯算清繳工作的通知（國稅函200955號）第三條明確規定：“對新稅法實施以前財政部、國家稅務總局發布的企業所得稅有關的政策性文件，應以新稅法以及新稅法實施后發布的相關規章、規范性文件為準。”而新企業所得稅法施行后，國稅發200631號文已經被國稅發200931號文所取代。其二，即便按照國稅發200631號文的規定，我們也得不出房地產開發企業按照預售收入繳納的營業稅金及附加可以稅前扣除的結論。國稅發200631號文第一條只是規定：“開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發

10、產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。”但是其中的“相關的期間費用、營業稅金及附加”未必一定包括了按照預售收入繳納的營業稅金及附加，理由是“相關”可以理解為企業所得稅法所規定相關性要求。而且更為重要的是，房地產開發企業按預售收入所繳納的營業稅金及附加等在會計上并不反映為“營業稅金及附加”而通常反映為“待攤稅金”。其次，依據現行的企業所得稅法的規定，上述主張中的第二條理由也不能成立。不錯，按照企業所得稅法實施條例第三十一條的規定，允許在計算企業所

11、得稅前扣除的稅金，是指企業發生的除企業所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加。但是我們不要忽視一個重要的前提，即企業所得稅法實施條例第三十一條是以企業所得稅法第八條即“企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除”的規定為前提的。也就是說，允許稅前扣除的稅金，不僅需要實際發生，而且還必須與企業取得收入有關。其中的實際發生，不應當理解為實際繳納，而應當理解為權責發生制上所說的“發生”，也就是應當與企業所得稅法實施條例第九條所規定的權責發生制要求是不一致的，即按照相關的稅法規定屬于的當期應當繳納的稅金與附加即便未實際繳納也應

12、當在當期進行扣除，相反只要不屬于當期的稅金，即便在當期繳納了，也不能進行稅前扣除。而所謂“有關”，按照企業所得稅法實施條例第二十七條的規定，應與取得收入直接相關。如此，我們也就有了下列結論：企業所得稅法上允許稅前扣除的稅金不僅必須符合權責發生制原則，而且還必須與取得的收入直接相關。但是，房地產開發企業按照預售收入計算繳納的營業稅金及附加并沒有可與之對應的收入。第三，僅僅依據國稅發200931號文的規定就可以推翻上述主張的第三個理由。確實，按照國稅發200931號）第九條的規定，房地產開發企業在最終開發商品完工時需要調整的僅僅是實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，其中并未提到營業稅金及附加

13、的納稅調整。但是，請注意，第九條的規定是“開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。”其中強調“企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額。”任何一個略懂財務與稅收的人都知道，營業稅金及附加恰恰屬于計稅成本的范疇。既然計稅成本中包含了營業稅金及附加，也就意味著房地產開發企業在最終開發項目完成時，也需要對其中的營業稅金及附加進行納稅調整。所以，那種所謂的“不包括營業稅金及附加的納稅調整”并據此推定“按商品房預售收入繳納的營業稅金及附加是可以在其繳納的當

14、期進行稅前扣除。”是建立在對計稅成本的無知基礎上的，是不正確的，是根本不能成立的。第四，現行的國稅發200931號文以及已經作廢了的國稅發200631號文，規定對房地產開發企業按照其預售收入和預計計稅毛利率預繳企業所得稅的根本目的在于確保財政收入的及時與足額入庫。這也可以看作是國稅發200931號文以及國稅發200631號文的立法意圖。那么，如果允許房地產開發企業在計算繳納企業所得稅時扣除商品房預售收入部分的營業稅、城建稅與教育費附加又會出現什么結果呢？按照國稅發200931號文第八條的規定，企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：（一）

15、開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15。（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5。（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。請注意第（三）項與第（四）項。假設稅務機關核定的位于其他地區的開發項目的應稅所得率為5.5%，經濟適用房、限價房和危改房的應稅所得率為4.5%，那么，意味著納稅人只需就商品房預售收入按照5.5%或者4.5%繳納企業所得稅。然而，眾所周知，銷售不動產的營業稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加為3%，地方教育費附加為2%按照財政部、國家稅務總局關于統一地

16、方教育附加政策有關問題的通知（財綜201098號）的規定，2010年起，地方教育費附加統一調整為2%，那么，商品房預售收入所承擔營業稅金及附加的總征收率為6%5%×（17%3%2%）。如此，問題也就出現了：納稅人按照商品房預售收入的5.5%或者4.5%繳納企業所得稅計算繳納企業所得稅，但是卻同時允許納稅人抵扣商品房預售收入6%左右的營業稅、城建稅及教育費附加的問題，進一步講，就是說國家需要向納稅人退還0.5%1.5%的稅款。如此，對商品房預售收入征收企業所得稅還有什么意義呢？所以，從國家組織稅收收入以及國稅發200931號文以及國稅發200631號文的立法意圖考慮，房地產開發企業在計

17、算繳納企業所得稅時，顯然不能扣除商品房預售收入所繳納的營業稅金及附加。第五，國稅發200931號文第十二條規定：“企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。”對于此條款，可以有兩種理解：其一，可以理解為企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅等四項成本費用在當期進行扣除；其二，可以理解為企業發生的期間費用、已銷開發產品的計稅成本、已銷開發產品的營業稅金及附加、已銷開發產品的土地增值稅等四項成本費用在當期按照規定扣除。兩者的差別在于：前一種理解不強調營業稅金及附加、土地增值稅與已銷開發產品對應，而后者則強調營業稅金及附加、

18、土地增值稅必須與已銷開發產品的對應。那么，兩種理解中哪一種理解更為恰當呢？如果是前一種理解，那么納稅人按照主稅務機關核定的預征率預繳納的土地增值稅就可以稅前扣除了，這顯然不符合企業所得稅法實施條例第九條所規定的權責發生制原則，因此，第一種理解是不恰當的。自然，只能作第二種理解，也就是說，可以在企業所得稅稅前扣除的營業稅金及附加和土地增值稅必須是已銷產品所應承擔的。據此也就可以斷定：鑒于房地產開發企業就商品房預售收入計算繳納的營業稅、城建稅以及教育費附加都不屬于已銷產品的，因而不能在稅前扣除。因而，綜合上述的分析，我們只能得出一個結論：房地產開發企業就商品房預售收入計算繳納的營業稅、城建稅以及教

19、育費附加不能在企業所得稅稅前扣除。問題標題：土地增值稅清算后再銷售房屋如何繳納土地增值稅(有商鋪、住宅、別墅)？問題類型：問題回復：您好。國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發2006187號）規定：“在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。 單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積”因而，您應當區分不同類型的房產，根據上述政策的規定進行處理。問題標題：房地產企業土地增值稅清算時能否放棄普通住宅免稅

20、權，選擇與非普通住宅合并計算增值額？問題類型：土地增值稅問題回復：您好。根據中華人民共和國土地增值稅暫行條例及其實施細則以及國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規程的通知（ 國稅發200991號）等的規定，納稅人應當將其不同土地增值稅項目分開核算，未分開核算的，相關項目不得享受稅收優惠。如果納稅人愿意放棄稅收優惠，那么不分開核算也是允許的，但是此時應當從高計算土地增值稅，即所有的項目都按照非普通住宅項目計算繳納土地增值稅。歡迎您再次咨詢。問題標題：房地產開發企業利用自有資金開發項目，在計算土地增值稅時，允許計算扣除利息費用嗎？問題類型：土地增值稅問題回復：您好。國家稅務總局關于土地

21、增值稅清算有關問題的通知（ 國稅函2010220號）規定：“（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。 （二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具體適用的比例按省級

22、人民政府此前規定的比例執行。 （三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。 （四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。 ”因而，按照上述的規定，房地產開發企業利用自有資金開發項目，在計算土地增值稅時，利息支出也按照上述的規定進行扣除。問題標題：房地產開發企業支付給銷售公司的傭金有沒有扣除限額？問題類型：企業所得稅問題回復：您好。財政部 國家稅務總局關于企業手續費及傭金支出稅前扣除政策的通知（財稅200929號）對企業發生的手續費及傭金支出稅前扣除政策

23、作了如下規定：一、企業發生與生產經營有關的手續費及傭金支出，不超過以下規定計算限額以內的部分，準予扣除；超過部分，不得扣除。1.保險企業：財產保險企業按當年全部保費收入扣除退保金等后余額的15%（含本數，下同）計算限額；人身保險企業按當年全部保費收入扣除退保金等后余額的10%計算限額。2.其他企業：按與具有合法經營資格中介服務機構或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務協議或合同確認的收入金額的5%計算限額。二、企業應與具有合法經營資格中介服務企業或個人簽訂代辦協議或合同，并按國家有關規定支付手續費及傭金。除委托個人代理外，企業以現金等非轉賬方式支付的手續費及傭金不得在稅前扣

24、除。企業為發行權益性證券支付給有關證券承銷機構的手續費及傭金不得在稅前扣除。三、企業不得將手續費及傭金支出計入回扣、業務提成、返利、進場費等費用。四、企業已計入固定資產、無形資產等相關資產的手續費及傭金支出，應當通過折舊、攤銷等方式分期扣除，不得在發生當期直接扣除。五、企業支付的手續費及傭金不得直接沖減服務協議或合同金額，并如實入賬。六、企業應當如實向當地主管稅務機關提供當年手續費及傭金計算分配表和其他相關資料，并依法取得合法真實憑證。因而，您單位應當按照上述的規定處理。問題標題：房地產公司開發產品（住宅、別墅、商鋪）轉作企業自用固定資產需交哪些稅？問題類型：個人所得稅問題回復：您好。綜合現行

25、的稅收法律規范，房地產開發企業將期開發的商品自用時主要涉及到營業稅（銷售不動產，稅率為5%）、城建稅（稅率為7%或者5%、1%，視地區確定）、教育費附加（3%）、地方教育費附加（1%）；土地增值稅（視情況確定稅率）、印花稅（萬分之五的稅率）等。題標題：請問1、房地產企業預收房款繳納的營業稅稅前可以扣除嗎？2、開發過程中借入貸款，向銀行支付的財務顧問費可否直接進費用，還是一定要資本化。問題類型：企業所得稅問題回復：您好。國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知（ 國稅發200931號）第十二條規定：“企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增

26、值稅準予當期按規定扣除。”注意，其中強調了“已銷”因而，如果僅是預售，那么由于不屬于正式的銷售，因而預繳的稅款不可扣除。至于因借款而發生的顧問費等應當視具體情況確定，如果屬于固定資產等的借款，那么相關的費用應當作為資本化處理，如果屬于流動資金借款，那么相關的借款顧問費用也應當按照規定，視具體情況或者資本化或費用化。問題標題：我這里有一家房地產企業2005年通過掛牌得到一塊毛地，對該地上民房及建筑物進行拆遷改造，由于拆遷進度緩慢，公司邊拆邊建，2005年2007年公司按實際拆遷面積繳納了土地使用稅，2008年公司根據財稅（2006）186號文件將未開發的土地面積一并繳納了土地使用稅，請問公司還要

27、補交2005年2007年未拆遷土地的土地使用稅嗎？問題類型：城鎮土地使用稅問題回復： 土地使用稅暫行條例的規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。 國家稅務總局關于轉發關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定的通知（1988國稅地字第015號）規定，土地使用稅的納稅人為擁有土地使用權的單位和個人。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的由代管人或實際使用人納稅。土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅，土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。 財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知（財稅2006186號）第二條關于有償取得土地使用權城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。 國家稅