1、目錄摘要.2引言.2價值鏈概念.2行業根本情況.2各層面關鍵限制點分析.5結論.8中國房地產行業價值鏈分析一.摘要：本論文以中國目前房地產行業作為研究對象,主要分析目前中國房地產行業涉及價值鏈各個業務階短,以及各個階段環節對房地產行業價值鏈的影響程度和作用.就中國目前經濟形勢和國內環境,預測未來中國房地產價值鏈側重環節和房地產行業未來的大概走勢.通過分析,隨著中國市場經濟的不斷完善和國內需求不斷飽和,房地產開展將會迎來第一次開展瓶頸,從而影響各個環節價值鏈利潤,影響各企業投資回報率,進而促使目前中國傳統的房地產開發價值鏈向新型價值鏈方式轉變.各房地產企業要想得到更好的生存空間必須做到三點：第一

2、,必須實行各個環節優化治理,全程治理,包括資金全程優化組合管理和經營本錢治理,從而使各個環節本錢最優,實現本錢領先.第二,形成品牌差異化,樹立自己品牌,并對品牌實施治理,進行品牌營銷.第三,做好售后服務,提升售后價值,做到售后價值鏈延伸,探索售后價值鏈空間.關鍵詞：二.引言：寫作背景：行業研究課程作業；目的：為了加深對行業研究這門課程的理解；意義：有助于更深刻標準的分析各行業價值鏈分析,提升行業研究分析水平；思路：以房地產各個利潤環節作為引線,房地產產業流程作為寫作思路.關鍵字：房地產、核心價值、價值鏈轉型、新型價值鏈、品牌價值三.什么是價值鏈？價值創造由一系列活動構成,分為根本和輔助活動,根

3、本活動包括內外部后勤、生產作業、市場和銷售等；輔助活動那么包括采購、技術開發、人力資源管理和根底設施等.這些相互關聯活動,構成創造價值的動態過程,即價值鏈；企業要生存和開展,必須為企業的股東和其他利益集團包括員工、顧客、供貨商以及所在地區和相關行業等創造價值.可以把企業創造價值的過程分解為一系列互不相同但又相互關聯的經濟活動,或稱之為增值活動,其總和即構成企業的價值鏈四.1.1行業根本概況中國目前房地產問題想必是每一個百姓都十分關心的問題,也是大家所敏感的話題,不光是作為普通人來說,就房地產作為市場經濟的一般分來說,房地產業算是目前中國最活潑,最琢磨不透,最不穩定的經濟組成局部,尤其是最近幾年

4、,房地產可謂是火爆企業,創造了一個又一個中國大富豪,而這些原因和現象無不是目前市場不標準情況下各個因素導致的中國房地產高利潤所致.中國房地產經濟的泡沫成分一直很高,市場發育不良,同時隨著貧富差距的不斷拉大,市場各活潑分子的炒作,以及許許多多投機分子的乘虛倒把,是中國房地產各參與者和個利益上和個利益節點環節都與國外成熟房地產市場有很大差異.由于未來房地產各個環節,各個利益鏈,價值鏈將會在市場經濟下不斷調整,所以現階段中國房地產也將進入調整區,慢慢步入標準方向.大致是大吃小,優吃劣,強吃弱.經營不好的將會轉行,調整企業經營結構和調整企業戰略.1.2, 行業價值鏈圖:圖一地產價值鏈延伸行業建材行業圖

5、三五大核心價值鏈房地產整體價I值鏈因素(土地價值/資源價值居住價值物業價值身份價值1.3, 圖一表示房地產價值鏈所涉及的行業有建材,水泥,家裝,物業治理,鋼材等行業.隨著在我國國民經濟體系中的奉獻越來越高,2003年我國正式將房地產列為國民經濟支柱產業,說明房地產對國民經濟的拉動作用在不斷增大.而2007年,我國對房地產的關注和重視程度納入和民生問題同等重要的位置.為什么房地產行業對現階段的中國政府,民生都是如此重要呢？究其原因是其所牽動的行業范圍廣,跨度大,作用強.例如,我國每年耗用全世界水泥的60%,鋼材的40%,這些無不說明,中國目前的經濟主要是靠建筑業拉動,是靠鋼筋水泥拉動的經濟,也說

6、明中國目前的經濟增長方式仍然是粗放式的,這幾大制造業對GDP的奉獻功不可沒.圖二是房地產行業價值鏈圖,從對房地產利潤奉獻你角度來說,它分為三個局部：第一個區域是客戶細分設計和投資籌劃,它是關鍵利潤區,這一階段十分重要,是企業進行工程決策我做出行為的階段,客戶細分與設計和投資籌劃的正確與否直接關系到企業有沒有利潤,是企業的方向舵,此區域也就是土地投資籌劃環節.第二區域是利益奉獻有限區,關系到企業工程的整個運營質量和企業的利潤多少,它包括外部融資和土地獲取,工程預算本錢限制和工程籌劃,建筑設計,招標治理,工程治理,它關系到工程質量,工程進度,以及資金本錢限制效率和使用效率,此區域也就是樓盤工程建造

7、環節.第三區域也是企業關鍵利潤區,也是整個投資籌劃工程后期階段,它主要包括營銷推廣,客戶治理銷售治理,物業治理,品牌塑造與傳播,稱為住宅銷售客服環節.此階段各個業務都非常重要,尤其在企業打造自身品牌和不斷提升品牌力量的今天,中國的房地產市場由賣方市場轉化為買方市場的情況下,它直接影響企業投資籌劃成敗.圖二通過其利潤奉獻率,形成了房地產價值鏈圖形的微笑曲線,房地產領先企業通常會企業自身資源集中在微笑曲線的高位,也就是將資源集中在價值鏈前端的投資籌劃,融資買地以及后端的接盤營銷品牌推廣方面,而在利潤的低奉獻區即過程建造和本錢限制等方面有不同程度的側重.圖三是構成整體價值鏈的五大核心價值要素.包括土

8、地價值鏈,居住價值鏈,物業價值鏈,身份價值鏈,資源價值鏈.其中土地價值包括政府,私人和企業,企業投資籌劃考驗企業的洞察水平,就是以較低的價格獲取潛力高的地塊.資源價值,包括的因素是工程周邊的環境因素,如交通,文化,購物環境,餐飲娛樂設施.找意味著顧客住宅的品質上下.居住價值表示居住環境戶型.這要求企業做設計,目前很多企業做精裝修,附送多余的使用面積來增加產品的使用價值,給企業帶來更強的競爭力.物業價值,包括開發商品牌,建筑設計社區規劃和物業效勞.表達的是工程的整體價值和水平.身份價值,它是樓盤價值的軟實力,企業對購房者設置貴賓卡,為顧客打造一種與眾不同的身份,為顧客提供各種高檔消費的優惠,從而

9、吸引更多更優質的顧客,提升企業競爭軟實力.五：各層面關鍵限制點分析1.1 行業價值鏈關鍵限制點分析供給-轉變-流通-消費房地產行業的供給商一般是從政府獲取土地,有局部是從農民手里購置土地使用錢,這樣就產生了三方價值利益鏈,這一局部對政府來說是構成政府財政收入的一局部,在中國一班占地方政府年財政收入的10%20%左右,而對企業來說,這是關系到籌劃投資本錢的重要局部,直接影響到企業的投資利潤.轉變的過程也就是工程的設計建造過程,這一接點涉及工程承包商,向工程建造商.企業會將這一本分外包給建筑公司和各個設計裝潢公司,這一方面涉及到這些各行業的利潤價值.流通階段也就是涉及到各個渠道經銷商、零售商,例如

10、各個房產中介公司.企業也可能在這一個銷售環節做宣傳,廣告,這樣會設計到各個房產中介、信息、廣告、新聞傳媒公司的價值鏈和利潤鏈.消費階段屬于最終用戶,關系消費者產品使用價值和消費者利潤,這一局部企業面臨廣闊的消費者.1.2 企業價值鏈關鍵限制點分析從企業的業務角度劃分,可以將房地產企業的價值鏈分為六大核心局部,包括土地獲取、工程規劃、工程設計、工程建造、銷售、售后效勞.與企業戰略相關又圍繞企業全面運營的核心業務包括工程投資評估決策治理、運營監控和經營決策分析.與工程開發并貫穿始終的核心業務是本錢治理和客戶關系治理.而對業務流程治理的業務是經營方案、人力資源、檔案治理、工程治理、采購治理、行政辦公

11、、文檔資料治理等職能.關系到工程的財務治理包括包括核算、預算、資金、報告等職能.房地產行業屬于資金密集型產業,企業必須對每一個環節做出本錢分析,對本錢實行全程限制,監控各個環節資金流.同時樹立企業自身品牌,通過打造企業文化,消費理念,產品品質實行競爭差異化.1.3 、運營作業鏈關鍵限制點分析運營作業鏈包括材料預備,功能轉變,組裝成型,品質保證,包裝.對于房地產行業來說,材料的預備指前期工程投資評估、工程決策,工程規劃方案,土地獲取等.功能轉變指工程規劃,工程設計,和工程實施.組裝成型指工程建造,工程實施階段.品質保證指企業必須對每一個工程實施,工程建造,銷售,售后效勞做全程監督治理,保證產品質

12、量,保證整個投資工程由始至終都根據規定完成.1.4 傳統與新型價值鏈分析：中國房地產企業開發價值鏈是屬于傳統工廠式價值鏈,必須向新型價值鏈方向轉變.新型價值鏈包括五個方面：1、資產治理型價值鏈,2、前期介入+對接分階段實現利潤,3、后期介入+資產治理整合,4、突出全程資產治理水平,5-投資籌劃一一品牌營銷傳統工廠式價值鏈.進入退出資金治理導演式房地產開發價值鏈目前中國的房地產開發商要想在今后的投資工程中保持較高的利潤率,從而獲得更高的收益回報率,要求企業必須實現稅后利率到達6%10%,利潤率為最優貸款率的1.52倍.1.5 傳統與新型競爭要素分析傳統價值鏈因素認為土地政策變化、土地儲藏、銀根松

13、緊、人口紅利、政府關系、從銀行融資水平、籌劃設計水平對企業都是很重要的競爭因素,而新型價值鏈將會是市場的充分競爭、城市規劃要求、土地儲藏、銀根松緊、融資本錢的上升、股東背景、規模實力、異地擴張、收購兼并水平、公司治理、本錢限制、從資本市場融資水平、品牌營銷水平、產品品質等競爭因素作為最重要的因素,其他的用戶市場、舊城改造、保證性住戶政策變化、環境保護、都是不怎么重要的競爭因素.六、論文結論通過對房地產行業價值鏈分析得出,雖然目前中國房地產整個價值鏈,利潤鏈都存在高額利潤,但其泡沫經濟充分都是很高的,政府在不斷的對房地產進行調控,視圖影響房地產價格,減輕中低收入家庭對購房承受的壓力,但作為對中國GDP奉獻巨大的房地產來說,它牽涉的其他行業對GDP的作用也是不容無視的,房地產市場的動搖,直接影響到中國整體經濟的增長,房地產無不是中國各個經濟行業的受寵兒.但是把目光放遠,隨著中國市場經濟不斷開展與完善,市場競爭的加劇,以及國家經濟結構不斷調整,房地產將會面臨大的改革,包括企業內部產業調整,企業競爭因素和戰略調整,也就是企業的經營理念和效勞理念的營造,企業文化的打造.房地產行業的經營方式也將由過去的粗放式治理向整體資源整合、全程資金治理與監控、優質的售后效勞方面轉變.這樣,企業才會在整個投資工程中的每一個環節發現新的價值利潤點,