1、第三期房地產(chǎn)稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)班稅收業(yè)務(wù)問(wèn)題答疑【問(wèn)題一】問(wèn)：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有假設(shè)干個(gè)單位工程，都已經(jīng)到達(dá)可以銷(xiāo)售或預(yù)售的程度，而配套設(shè)施、公共配套等未完工，而結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本時(shí)，其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本單價(jià)如何確定？答：1關(guān)于收入確實(shí)認(rèn)：營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅收入確實(shí)認(rèn)：營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。企業(yè)所得稅計(jì)稅收入確實(shí)認(rèn)：國(guó)稅函【2010】201號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工竣工備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)包括入住手續(xù)、或已開(kāi)始實(shí)際投入使

2、用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件第六條規(guī)定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。第七條規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入或利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。土地增值稅計(jì)稅收入確實(shí)認(rèn)：國(guó)稅函2010220號(hào)文件規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所

3、載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。第二，關(guān)于配套設(shè)施問(wèn)題。因?yàn)榕涮自O(shè)施、公共配套等未完工，無(wú)法準(zhǔn)確歸集分配各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“開(kāi)發(fā)成本-公共配套費(fèi)”，也就無(wú)法準(zhǔn)確結(jié)轉(zhuǎn)各個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售成本。按照國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件第三十二條第二項(xiàng)規(guī)定，“公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件”

4、。但是，根據(jù)國(guó)稅發(fā)200991號(hào)文件第二十一條、二十四條規(guī)定，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，公共配套設(shè)施費(fèi)不得預(yù)提。實(shí)際上，如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中只有單個(gè)工程完工，但相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施沒(méi)有完工，說(shuō)明整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也沒(méi)有完工，不能進(jìn)行土地增值稅清算，除非是整體轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但扣除項(xiàng)目必須是實(shí)際發(fā)生的，也不能預(yù)提。【問(wèn)題二】問(wèn)：我公司甲方供材處理是這樣的：施工現(xiàn)場(chǎng)按實(shí)際用量現(xiàn)進(jìn)，不超存積壓。1甲方指定材料品牌由材料供給商送貨到施工地點(diǎn)，由施工方點(diǎn)驗(yàn)查收，出具簽收條；2供貨商根據(jù)簽收條，按施工承建方單位名稱(chēng)開(kāi)具發(fā)票提供給甲方開(kāi)發(fā)商，由甲方支付材料款并與乙方進(jìn)行轉(zhuǎn)賬結(jié)算。甲方通知乙方施工方開(kāi)具收到

5、甲供料款收據(jù)，視撥付工程款；甲方把材料發(fā)票轉(zhuǎn)給乙方理賬，雙方交換記賬依據(jù)進(jìn)行理賬。工程竣工驗(yàn)收結(jié)算，乙方按工程結(jié)算全價(jià)，開(kāi)具建筑工程發(fā)票。上述甲乙雙方理賬所需發(fā)票均妥善解決。甲方會(huì)計(jì)分錄：借：預(yù)付賬款乙方施工單位甲供料款貸：應(yīng)付賬款材料供給商乙方會(huì)計(jì)分錄：借：工程施工某工程甲供材料款貸：預(yù)收賬款甲方開(kāi)發(fā)商撥材料款請(qǐng)問(wèn)以上處理當(dāng)否？答：以上處理方法不是很妥當(dāng)。1貴公司的情況屬于甲方以乙方的名義購(gòu)進(jìn)材料，再交付給乙方使用。從會(huì)計(jì)處理和發(fā)票開(kāi)具上看，供貨商的材料發(fā)票是開(kāi)具給乙方的，而材料款是由甲方支付的；乙方在向甲方開(kāi)具發(fā)票時(shí)，是按照全部工程款包括材料款開(kāi)具的。這樣，甲乙雙方都存在著票款不對(duì)應(yīng)的問(wèn)題

6、。2按照1998年3月1日實(shí)施的建筑法第二十五條的規(guī)定，“按照合同約定，建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備由工程承包單位采購(gòu)的，發(fā)包單位不得指定承包單位購(gòu)入用于工程的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備或者指定生產(chǎn)廠、供給商。”從貴公司的實(shí)際運(yùn)作情況看，不屬于完整意義上的甲供材。對(duì)此，可以按照以下方法處理：第一，甲乙雙方在合同中明確規(guī)定由乙方提供材料，同時(shí)規(guī)定工程所用材料的規(guī)格、型號(hào)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，但不能指定供貨廠商。第二，供貨廠商將材料送到工地時(shí)，由乙方點(diǎn)收，甲方和監(jiān)理方可以查驗(yàn)。供貨方將供貨發(fā)票開(kāi)具給乙方，乙方據(jù)此作賬。借記“原材料”等科目，貸記“應(yīng)付賬款某供貨商”科目。使用材料時(shí)，借記“工程施工”科目，貸記

7、“原材料”等科目。材料款由乙方與供貨商結(jié)算，支付材料款時(shí)，借記“應(yīng)付賬款某供貨商”科目，貸記“銀行存款”科目。第二，乙方按照工程全部款項(xiàng)包括材料款向甲方開(kāi)具建筑安裝業(yè)發(fā)票，與甲方辦理工程價(jià)款結(jié)算。【問(wèn)題三】問(wèn)：開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，按照國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件規(guī)定，在計(jì)算所得稅時(shí)不視同銷(xiāo)售。那么，在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅時(shí)，是否也可以不視同銷(xiāo)售，不繳納營(yíng)業(yè)稅？有無(wú)文件規(guī)定?答：根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第三條規(guī)定，提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條規(guī)定，單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或

8、者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為。而開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以，它不屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)或視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。【問(wèn)題四】問(wèn)：商住兩用樓的下面是商鋪帶群房，即商鋪投影面積大于上面住房投影面積，比方住房投影與商鋪投影比為1:2。在這種情況下，按建筑面積分?jǐn)偼恋貎r(jià)款，將會(huì)造成商鋪開(kāi)發(fā)成本低而增值大、適用土地增值稅稅率高。請(qǐng)問(wèn)能否按投影面積分?jǐn)偼恋爻杀荆看穑涸谝粋€(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)，既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，或有其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，土地價(jià)款應(yīng)當(dāng)在各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)偂?duì)于您提到的商兩用樓，商用房和住宅是垂

9、直連在一體的。如果企業(yè)只有這一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，土地價(jià)款直接計(jì)入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。如果土地價(jià)款需要在商用房和住宅之間進(jìn)行分?jǐn)偅瑧?yīng)當(dāng)采用“建筑面積法”,因?yàn)閮烧呤谴怪边B在一體的。舉例：有一小區(qū)假設(shè)只有甲、乙兩棟樓房如下圖，甲為商住兩用，乙為住宅,宗地面積9000m土地出讓金及契稅為900萬(wàn)元。如何進(jìn)行土地價(jià)款分?jǐn)偅考椎撞棵娣e1600 m2甲頂部面積800 m2乙頂部面積800 m2乙底部面積800 m2甲建筑面積800X9+1600X2=10400/乙建筑面積800X 11=8800/1采用“占地面積法”，將土地價(jià)款在甲樓、乙樓之間進(jìn)行首次分?jǐn)偂７謹(jǐn)偙壤?900+ 1600+800=0.375甲樓分?jǐn)偼?/p>

10、地價(jià)款=1600X0.375=600萬(wàn)元乙樓分?jǐn)偼恋貎r(jià)款=800X0.375=300萬(wàn)元乙樓單位成本中的“土地價(jià)款”=300萬(wàn)元+8800=375元/nf2采用“建筑面積法”，將甲樓分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)款在商鋪和住宅之間進(jìn)行二次分?jǐn)偂Ｉ啼伔謹(jǐn)傁禂?shù)=1600X2+10400=%住宅分?jǐn)傁禂?shù)=800X9+10400=%商鋪分?jǐn)偼恋貎r(jià)款=600X%=萬(wàn)元商鋪單位成本的“土地價(jià)款”=萬(wàn)元+1600X2=元住宅分?jǐn)偼恋貎r(jià)款=600x%=萬(wàn)元住宅單位成本的“土地價(jià)款”=萬(wàn)元+800X9=元/nf從以上兩樓分?jǐn)偳闆r看，同樣是住宅，帶有商鋪的甲樓與不帶商鋪的乙樓相比，其單位成本的“土地價(jià)款”多576.92-375.0

11、0。這種情況，好似不太符合配比性原則。但是，從實(shí)際情況看，甲樓的占地面積確實(shí)比乙樓的占地面積大，是符合配比原則的。【問(wèn)題五】問(wèn)：地下車(chē)位是否需要預(yù)繳土地增值稅?有無(wú)文件規(guī)定？答：按照國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。根據(jù)該條規(guī)定，如果地下車(chē)庫(kù)屬于非人防性質(zhì)并且出租，應(yīng)當(dāng)界定為開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)，不涉及土地增值稅問(wèn)題。如果屬于非人防性質(zhì)并且出售所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)界定銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納土地增值稅。【問(wèn)題六】問(wèn)：一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)H一棟樓

12、既有團(tuán)購(gòu)房，也有外銷(xiāo)房，團(tuán)購(gòu)房以成本價(jià)賣(mài)給團(tuán)購(gòu)方，屬于土地增值稅優(yōu)惠范圍，外銷(xiāo)房按市場(chǎng)價(jià)出售，應(yīng)如何進(jìn)行土地增值稅清算？答：首先需要說(shuō)明的是，目前沒(méi)有規(guī)定團(tuán)購(gòu)房屬于土地增值稅優(yōu)惠范圍。土地增值稅暫行條例第八條第一款規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅。國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)文件第七條規(guī)定，納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按照同期同類(lèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行核定征收。根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)當(dāng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅中的團(tuán)購(gòu)房與外銷(xiāo)房，一并計(jì)算該清算項(xiàng)目的增值額。如果團(tuán)購(gòu)房?jī)r(jià)格明顯偏低，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照同期同類(lèi)商品房銷(xiāo)售

13、價(jià)格進(jìn)行核定。【問(wèn)題七】問(wèn)：向社會(huì)融資基本為個(gè)人如何作收入？融資利息如何處理，對(duì)單位有利？答：對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)向個(gè)人借款，不涉及如何作收入的問(wèn)題。涉及的主要問(wèn)題是：在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)，其利息費(fèi)用如何扣除。1在計(jì)算土地增值稅時(shí)，企業(yè)借款利息支出不能按照轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用一律按照以下公式計(jì)算：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本X10%以內(nèi)2在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行稅法和國(guó)稅函【2009】777號(hào)文件的規(guī)定。開(kāi)發(fā)企業(yè)向股東或其他與企業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人統(tǒng)稱(chēng)關(guān)聯(lián)方借款而實(shí)際發(fā)生的利息支出，假設(shè)其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)

14、性投資與其權(quán)益性投資比例不超過(guò)2:1，以及稅法及實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定計(jì)算的部分，準(zhǔn)予扣除；超過(guò)的部分，不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。但是，如果企業(yè)能夠按照稅法及實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定計(jì)算并提供相關(guān)資料，證明其交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則的，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除。除上述情形外，企業(yè)向內(nèi)部職工或其他人員借款的利息支出，其借款情況同時(shí)符合以下條件的，其利息支出在不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予扣除：第一，企業(yè)與個(gè)人之間的借貸是真實(shí)、合法、有效的，并且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規(guī)的行為；第二，企業(yè)與個(gè)人之間簽訂了借款合同。企業(yè)向個(gè)人支付利息時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得由地稅部門(mén)為個(gè)人代開(kāi)

15、的發(fā)票。地稅部門(mén)對(duì)個(gè)人取得利息收入，征收營(yíng)業(yè)稅金及附加和個(gè)人所得稅。【問(wèn)題八】問(wèn)：對(duì)未售房屋對(duì)外出租收取的租金怎樣入賬？答：對(duì)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取的租金，應(yīng)當(dāng)分別以下情況處理：1根據(jù)國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件第十條的規(guī)定，企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。在會(huì)計(jì)處理上，企業(yè)收到預(yù)租價(jià)款時(shí)開(kāi)具收據(jù)，作預(yù)收款處理；將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用時(shí)，將預(yù)租價(jià)款轉(zhuǎn)作收入，并開(kāi)具發(fā)票。2根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租

16、金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。在會(huì)計(jì)處理上，企業(yè)應(yīng)于合同約定的收款日，按照應(yīng)收租金作為收入處理。3根據(jù)國(guó)稅函201079號(hào)文件規(guī)定，如果租賃合同中規(guī)定的租賃期限跨年度，且租金提前一次性收取的，根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。另外，開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出租，其租金收入，一般通過(guò)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目核算。【問(wèn)題九】問(wèn)：開(kāi)發(fā)成本中的拆遷補(bǔ)償款無(wú)合理票據(jù)怎樣處理？答：從國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)文件可以看出，支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款，只要與拆遷合同或者回遷合同、簽收花名冊(cè)或者簽收憑證一一對(duì)應(yīng)，就可以作為扣除項(xiàng)

17、目。但是，如果沒(méi)有一一對(duì)應(yīng)，或者說(shuō)沒(méi)有這些合法票據(jù)，就不能作為扣除項(xiàng)目。【問(wèn)題十】問(wèn)：企業(yè)取得的土地款返還，如何處理？答：對(duì)于土地款返還如何處理，目前沒(méi)有明確規(guī)定。比方，青島市地稅局制定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行方法青地稅發(fā)【2008】100號(hào)第二十二條規(guī)定，“對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門(mén)取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。再比方，青島市地稅局印發(fā)的2010年所得稅問(wèn)題解答青地稅函【2011】4號(hào)第6條規(guī)定，企業(yè)招拍土地后，政府給予的土地返還款不得沖減土地成本，而應(yīng)當(dāng)并入收入總額繳納企業(yè)所得稅。由此可見(jiàn)

18、，在土地增值稅與企業(yè)所得稅的處理上，兩者的處理方式是不同的。在臨沂地區(qū)，如果政府給開(kāi)發(fā)企業(yè)返還土地款，在稅務(wù)處理上，以臨沂市局的規(guī)定為準(zhǔn)。【問(wèn)題十一】問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額怎樣確定？答：國(guó)稅函2010220號(hào)文件第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。【問(wèn)題十二】問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除是怎樣規(guī)定的？答：根據(jù)國(guó)稅函2010220號(hào)文件第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照以下方法扣除：1借款利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。2借款利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和