1、買房知識常識，希望對您有幫助，謝謝關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋導讀:本文介紹在房屋買房， 的一些知識事項，如果覺得很不 錯，歡迎點評和分享。人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋（法釋20055號）人民法院公告«人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋已于 2004年11月23日由 人民法 院審判委員會334次會議通過，現予公布，自 2005年8月 1日起施行。二。五年六月十八日根據中華人民共和國民法通則、中華人民共和國合 同法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城 市房地產管理法等法律規定，結合民事

2、審判實踐，就審理 涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律的問題，制定本 解釋。一、土地使用權由讓合同糾紛條本解釋所稱的土地使用權由讓合同，是指市、縣人 民政府土地管理部門作為由讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權由讓金的協議。第二條開發區管理委員會作為由讓方與受讓方訂立的 土地使用權由讓合同，應當認定無效。本解釋實施前，開發區管理委員會作為由讓方與受讓方 訂立的土地使用權由讓合同，起訴前經市、縣人民政府土地 管理部門追認的，可以認定合同有效。第三條經市、縣人民政府批準同意以協議方式由讓的土 地使用權，土地使用權由讓金低于訂立合同時當地政府按照 國家規定確定的 的，應

3、當認定土地使用權由讓合同約定的 價格條款無效。當事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地 使用權由讓金的，應予支持；受讓方不同意按照市場評估價 格補足，請求解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由 當事人按照過錯承擔責任。第四條土地使用權由讓合同的由讓方因未辦理土地使 用權由讓批準手續而不能交付土地，受讓方請求解除合同的， 應予支持。第五條受讓方經由讓方和市、縣人民政府城市規劃主管 部門同意，改變土地使用權由讓合同約定的土地用途，當事 人請求按照起訴時同種用途的土地由讓金標準調整土地由 讓金的，應予支持。第六條受讓方擅自改變土地使用權由讓合同約定的土地用途，由讓方請求解除合同的，應予支持。

4、二、土地使用權轉讓合同糾紛第七條本解釋所稱的土地使用權轉讓合同，是指土地使 用權人作為轉讓方將由讓土地使用權轉讓于受讓方，受讓方 支付價款的協議。第八條土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使 用權轉讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權 變更登記手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。第九條轉讓方未取得由讓土地使用權證書與受讓方訂 立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得由讓土地使 用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合 同有效。第十條土地使用權人作為轉讓方就同一生讓土地使用 權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均 要求履行合同的，按照以下情形分別處理：

5、（一）已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求 轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持；（二）均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法占 有開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記 等合同義務的，應予支持；（三）均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法占有 開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履 行合同的，應予支持。未能取得土地使用權的受讓方請求解除合同、賠償損失 的，按照中華人民共和國合同法的有關規定處理。第十一條土地使用權人未經有批準權的人民政府批準， 與受讓

6、方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無 效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權由 讓手續的，應當認定合同有效。第十二條土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土 地使用權，起訴前經有批準權的人民政府同意轉讓，并由受 讓方辦理土地使用權由讓手續的，土地使用權人與受讓方訂 立的合同可以按照補償性質的合同處理。第十三條土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土 地使用權，起訴前經有批準權的人民政府決定不辦理土地使 用權由讓手續，并將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使 用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質 的合同處理。三、合作開發房地產合同糾紛第十四條本解釋所稱的合作開發房

7、地產合同，是指當事 人訂立的以提供由讓土地使用權、資金等作為共同，共享利 潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。第十五條合作開發房地產合同的當事人一方具備房地 產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定 合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資 質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產 開發企業的，應當認定合同有效。第十六條土地使用權人未經有批準權的人民政府批準， 以劃撥土地使用權作為與他人訂立合同合作開發房地產的， 應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批準手續的，應當認 定合同有效。第十七條數額超由合作開發房地產合同的約定，

8、對增加 的數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯 確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人的過錯無法確 定的，按照約定的比例確定 ；沒有約定比例的，按照約定的 利潤分配比例確定。第十八條房屋實際建筑面積少于合作開發房地產合同 的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當事人協商不成 的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人的事由或 者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。第十九條在下列情形下，合作開發房地產合同的當事人 請求分配房地產項目利益的，不予受理；已經受理的，駁回起訴：（一）依法需經批準的房地產建設項目未經有批準權的人民政府主管部門批準；（二）房地產建設項目未取

9、得建設工程規劃許可證；（三）擅自變更建設工程規劃。因當事人隱瞞建設工程規劃變更的事實所造成的損失， 由當事人按照過錯承擔。第二十條房屋實際建筑面積超由規劃建筑面積，經有批 準權的人民政府主管部門批準后，當事人對超生部分的房屋 分配比例協商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增 加的數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照約定的比例 確定；沒有約定比例的，按照約定的利潤分配比例確定。第二十一條當事人違反規劃開發建設的房屋，被有批準 權的人民政府主管部門認定為違法建筑責令拆除，當事人對 損失承擔協商不成的，按照當事人過錯確定責任；過錯無法確定的，按照約定的比例確定責任；沒有約定比例的，按照約定的利

10、潤分配比例確定責任。第二十二條合作開發房地產合同約定僅以數額確定利 潤分配比例，當事人未足額交納生資的，按照當事人的實際 比例分配利潤。第二十三條合作開發房地產合同的當事人要求將房屋 預售款充抵參與利潤分配的，不予支持。第二十四條合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為 土地使用權轉讓合同。第二十五條合作開發房地產合同約定提供資金的當事 人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房 屋買賣合同。第二十六條合作開發房地產合同約定提供資金的當事 人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借 款合同。第二十七條合作開發房地產合同約定提供

11、資金的當事 人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應 當認定為房屋租賃合同。四、其它第二十八條本解釋自2005年8月1日起施行；施行后受 理的 審案件適用本解釋。本解釋施行前 人民法院發布的司法解釋與本解釋不一 致的，以本解釋為準。人民法院負責人就關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋答記者問發布時間：2005-06-2208:49:05由臺司法解釋的背景記者： 人民法院在2005年6月22日正式公布了關 于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋（以下簡稱解釋），請您談談為什么要由臺這一 解 釋。答：隨著我國房地產各項制度改革的推進，房地產業得 到迅

12、猛發展，但由于我國的物權法體系不完善，市場管理機 制不健全，房地產市場的開發、交易行為很不規范，嚴重阻 礙了我國房地產市場的健康發展。城市房地產管理法實施10年來，人民法院受理的房地產糾紛案件逐年增加，由 于相關法律規定比較原則，人民法院在處理此類糾紛中也遇 到了許多具體適用法律的問題。為了指導各級人民法院公正 及時地處理房地產糾紛案件，規范房地產市場交易行為，促 進房地產市場的健康發展，以城市房地產管理法的施行 為界，人民法院在審理房地產糾紛案件適用法律上有不同的 做法。針對城市房地產管理法施行前房地產市場由現的 國有土地使用權由讓、轉讓、合作建房等問題，人民法院于1995年12月27日曾由

13、臺了關于審理房地產管理法施 行前房地產開發經營案件若干問題的解答（以下簡稱解答），考慮到當時的實際情況，解答對因欠缺法定條件 進行土地使用權由讓、轉讓、合作建房等行為作由補救性規 定，即將違法行為補辦合法手續的時間放寬至一審訴訟期間， 避免了大量無效合同的由現。城市房地產管理法 實施后， 盡管隨之由臺了不少的法規和政策性規定，房地產開發經營 行為也較以往有了很大改觀，但伴隨著我國市場經濟結構的調整加快和土地制度改革的深化，我國現行的不動產立法已 不能完全適應房地產市場的快速發展，再加上房地產市場機 制不健全，房地產開發經營主體借機違法開發經營，導致房 地產糾紛案件不斷增加，新問題、新情況層由不

14、窮，人民法 院在審理此類糾紛時遇到適用法律的難題。為此，我院從 2002年開始著手起草關于如何處理 城市房地產管理法實 施后的房地產糾紛的司法解釋。期間，起草小組奔赴全國各 地進行調研收集情況，召開座談會廣泛征求各級法院、全國 法工委、國家土地資源部、建設部、北京市房地產管理局、 學者、律師、房地產開發企業、北京市消費者協會等各方面 意見，并通過人民法院報和中國法院網公開向社會征求意見， 收集問題。在反復研究討論的基礎上，經法院審判委員會267次會議研究通過，于 2003年4月28日公布了關于審 理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，已于2003年6月1日開始實施。隨后，關于審理涉及

15、國有土 地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋也經法院審委會334次會議討論通過并于今天予以公布，2005年8月1日起施行。集體土地和農用土地不適用解釋記者：解釋調整涉及的土地使用權范圍是否包括的 土地使用權。答：土地管理法第 2條規定，我國實行土地全民制和勞動群眾集體制，全民即國家。與土地制相對應，我國目 前土地使用權也可分國有土地使用權和集體土地使用權兩 類。根據城市房地產管理法的規定，房地產開發是指在 依法取得的國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建 設的行為，由此決定房地產開發所需要的土地 于國有土地, 而非集體土地；城市規劃區內的集體的土地，經依法征用轉 為國有土地后，該幅國有土

16、地的使用權方可有償由讓。 «d 地管理法也明確規定，任何單位和個人進行建設，需要使 用土地的，必須依法申請使用國有土地；農民集體的土地的使用權不得由讓、轉讓或者由租用于非農業建設。因此，本解釋調整的范圍只限于涉及國有土地使用權的合同糾紛 案件，不包括集體土地，這在解釋的名稱中已作由明確 界定。按照土地管理法確立的土地用途管制制度和基本農 田保護制度，我國土地分為農用地、建設用地和未利用地， 嚴格限制農用地轉為建設用地。在國有土地上，對于按照土 地利用總體規劃劃入基本農田保護區的農用地要嚴格管理， 因房地產開發建設需要使用國有建設用地的，可通過由讓或 者劃撥的方式取得；涉及農用地轉為建

17、設用地的，應當辦理 農用地轉用審批手續。因此，本解釋調整的國有土地范 圍為國有建設用地，不包括國有農用地。不輕易確認合同無效記者：解釋在對合同效力的認定上，是如何體現促 進房地產市場健康發展和維護穩定的土地交易秩序這一目 標的。答：合同效力的認定不僅關系著土地交易關系的穩定和 當事人合法權益的保護，而且關系到房地產市場的有序發展。 因此，解釋根據合同法的規定，結合社會現狀和審 判實際，在對欠缺生效條件合同的效力認定處理上，采取了 補救性的措施，即當事人只要在向人民法院起訴前，符合法 律、法規規定的條件，不存在合同法第52條規定的無效情形，就應當認定合同有效，盡量尊重當事人雙方的意思 表示，不輕

18、易確認合同無效，以促進合同加速履行和社會資 源的有效利用。這在解釋的第 2條、第3條、第9條、 1條、2條、3條、5條、6條均有體現。同時，對當事 人訂立的隱藏真意的合同，我們按照合同約定的實質內容， 作由符合當事人真實意思表示的認定，而不是簡單地認定合同無效。此外，在合同的解除上，解釋嚴格當事人行使解除權的條件，只有在由現根本違約，合同目的無法實現的 情況下，當事人請求解除的才予以支持。這樣，人民法院在 適用法律過程中既能維護法律的嚴肅性，又能維護合同交易 關系的穩定性，確保房地產市場快速發展。解釋實施后開發區管委會訂立的由讓合同無效記者：解釋對當前國務院開展的土地市場整治工作中有關開發區管

19、委會自行由讓土地的問題是如何認定和處 理的。答：根據土地管理法和城市房地產管理法的規 定，土地使用權由讓合同的由讓方為市、縣人民政府土地管 理部門，其他部門無權由讓。但由于以往土地市場管理不規 范，是對各類開發區內的土地管理缺乏有效措施，導致了一 些開發區的國有土地由讓、轉讓呈現無序狀態，開發區管委 會擅自由讓土地的情況較為嚴重，引發了大量的合同糾紛。 針對上述情況，目前國務院已經對全國土地市場部署開展治 理整頓工作，其中開發區即為整治的重點。為國務院此項工 作，我們在制定司法解釋時，堅持既要依法規范土地生讓行 為，同時也要考慮我國實際情況，盡量維護土地市場現有秩 序的穩定。為此，在綜合相關部

20、門意見的基礎上，解釋對開發區管委會訂立的土地使用權合同效力認定作由區別 對待的規定。首先，為國務院開展的土地市場整治工作，加 大促進國土管理部門對土地市場的管理力度，解釋明確將不具備法定主體資格的開發區管委會與受讓人訂立的土 地使用權由讓合同按無效處理，對今后土地由讓行為可以給 予有效規范。其次，考慮到我國目前實際情況，對開發區管 委會 下的為數不少的由讓土地問題，仍采取一定的補救手 段，即在起訴前經過市、縣人民政府土地管理部門追認的， 可以認定有效，同時為防止追認手段的濫用，有效規范今后 的土地由讓行為，對追認的范圍限定在本解釋實施之前 的情況。解釋實施以后，開發區管委會再行訂立的土地 使用

21、權由讓合同一律按照無效處理。通過寬嚴相濟的規定， 對此類糾紛給予合理解決。解釋的由臺有利于和諧社會的構建記者： 請您談談制定這個司法解釋的意義。答：、解釋的公布實施，有利于推動我國房地產市 場各項制度的改革和土地交易市場健康有序地發展。房地產 業作為國民經濟的一個重要支柱產業，關系到我國國民經濟 的快速發展和綜合國力的增強，其發展更將會帶動50多個相關產業的發展，并促進旅游、金融、商業等第三產業的發 展，為增加財政收入，推動城市經濟發展提供物質基礎和前 提條件。我國房地產各項制度改革的深化，客觀上必然要求 建立一個功能完善，穩定有序的房地產市場體系，而房地產 市場的建立又依賴土地市場和商品房市

22、場的結合。土地作為社會發展的重要物質基礎，歷來是我國一個十分重要的問 題，它涉及眾多領域，關系到國民經濟的全面發展和社會主 義和諧社會的構建以及國家、 集體、個人的根本利益。自1988 年城市國有土地開始實行有償、有期限使用制度以來，我國 的房地產市場體系得以建立并迅猛發展，國家財政收入借此 也快速增長。但土地的有限性和性，決定了必須建立一個高效有序運行的土地市場，以保障土地利用效益的化。但 由于我國房地產市場仍處于發育階段，市場功能還不健全， 市場交易行為也不規范，引發了許多糾紛，影響了社會的穩 定，阻礙了我國房地產各項制度改革的進程。在現行立法尚 不完善的情況下，解釋的由臺對規范我國房地產

23、一級市 場、二級市場乃至三級市場（即商品房交易市場）的土地交易 行為，維護房地產市場秩序，促進市場經濟誠信體系的建立 和房地產市場的健康發展，都將產生積極的影響。第二、解釋的公布實施，有利于保護房地產市場開 發經營主體和廣大人民群眾的合法權益。房地產業作為社會 經濟發展的基礎性、先導性產業，其發展需要一個良好的市 場誠信氛圍和法律環境，解釋通過對土地一級市場和二 級市場存在的各類糾紛予以公平、及時的解決，有力地維護 了房地產市場開發經營主體的利益。房地產市場的有序發展 不僅可以促進國民經濟的發展，而且與廣大人民群眾的切身 利益密切相關。房地產業在為推動城市基礎設施建設提供物 質基礎和前提條件的

24、同時，更有利于逐步改善城市居民的居 住條件。據相關資料表明，隨著城鎮居民住房的商品化和市 場化，目前房地產開發建設的商品房近90油個人購買，而商品房的開發建設與土地市場具有直接的關系。因此，解釋在對房地產開發經營主體依法保護的同時，也充分保護 了廣大人民群眾的合法權益，也是人民法院落實執行“司法 為民”要求的具體體現。第三、解釋的公布實施，有利于法制的統一和社會 主義和諧社會的構建。房地產作為不動產，屬于民事財產權 的范疇，應由物權法進行調整。 現行的土地管理法和城 市房地產管理法作為性法律，主要是從管理的角度對房地 產的開發經營行為加以規定。由于目前我國還沒有完善的不 動產法律，物權法也尚未

25、由臺，因此，人民法院在處理法律 關系復雜的房地產糾紛案件時缺乏具體明確的法律依據，適 用法律不統一。這不僅不利于平等保護當事人的合法權益， 也不符合法制統一原則的要求。解釋的制定由臺，為人民法院正確、及時處理房地產糾紛案件，維護房地產市場秩 序，公平保護當事人合法權益提供了有力的法律武器。這不 僅有利于實現人民法院公正與效率的工作主題，也有利于保 障我國法制的統一，而且更有利于促進經濟與社會全面發展 和社會主義和諧社會的構建。記者：謝謝！人民法院2005年6月22日由臺了關于審理涉及國 有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋（以下簡稱解釋），將于今年8月1日起施行。8月1日后起訴到 法院的

26、案件都將適用該司法解釋。解釋主要是三部分內容：一是土地使用權由讓合同 糾紛；二是土地使用權轉讓合同糾紛；三是合作開發房地產合同糾紛；需要注意的是，解釋調整涉及的土地使用權范圍僅僅指國有建設用地使用權，不包括集體土地和國有農用 地。解釋 部分共六條（1 6）,規定了關于土地使用權 由讓合同糾紛案件適用法律的問題，需要注意的是第二條：“開發區管理委員會作為由讓方與受讓方訂立的土地使用 權由讓書合同，應當認定無效”，也就是說土地使用權由讓 合同的由讓方必須是市、縣人民政府土地管理部門，這與我 國土地管理法和城市房地產管理法的相關規定是一 致的。解釋明確將不具備法定主體資格的開發區管委會 與受讓人訂立

27、的土地使用權由讓合同按無效處理，意在對今 后土地由讓行為給予規范。其次，解釋對開發區管委會歷史 下的為數不少的由讓土地問題，仍給予一定的補救手 段，即在起訴前經過市、縣人民政府土地管理部門追認的， 可以認定有效，同時為防止追認手段的濫用，對追認的范圍 限定在解釋實施之前的情況。另外，解釋第三條規定：協議由讓的土地使用權由 讓金不得低于訂立合同時當地政府按照國家規定確立的 否則價款條款無效。這種情形在目前操作中也時有發生，應 當引起注意。上述規定對于在二、三線城市尋找土地項目的公司，具 有指導意義，因為這些地區的土地由讓主體、程序等相對寬 松，但同時也帶來操作不規范的問題，這次司法解釋將上述問題

28、進行了明確，對于我們今后類似項目的操作很有指導意 義。解釋的第二部分共七條 （713）,規定了土地使用 權轉讓合同糾紛案件的法律適用問題，涉及了兩類土地使用 權的轉讓，即由讓土地使用權的轉讓 （第七、八、九、十條） 和劃撥土地使用權的轉讓（第十一、十二、十三條）。關于由讓土地使用權的轉讓，解釋對兩種不規范情況下的轉讓行為作曲有效認定：一是未辦理土地使用權變更 登記手續的土地轉讓合同有效 （第八條）。這條規定在司法解 釋起草階段征求意見時，爭議較大，現解釋的規定可能 采納了 終占的意見：即雖然土地管理法等法律法規規 定，土地使用權轉讓應辦理土地變更登記或過戶登記手續， 但這應該是合同簽訂后及合同

29、履行中的一項法定義務和法 定程序，而非合同生效的法定條件，故轉讓合同有效。這也 是此次司法解釋的一個重要特征和原則：不輕易確認合同無 效。因為合同效力的認定不僅關系著土地交易關系的穩定和 當事人合法權益的保護，而且關系到房地產市場的有序發展。 因此，解釋根據合同法的規定，結合實際情況，在 對欠缺生效條件合同的效力認定處理上，采取了補救性的措 施，即當事人只要在向人民法院起訴前，符合法律、法規規 定的條件，不存在合同法第五十二條規定的無效情形， 就應當認定合同有效，盡量尊重當事人雙方的意思表示，不輕易確認合同無效。需要注意的是：此次司法解釋將“無效”補證為“有效” 的時間界限限定在“起訴前”，而

30、在一九九五人民法院年頒布的關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件 若干問題的解答這一司法解釋中，上述時間界限是限定在 “一審訴訟期間”。根據九五年的司法解釋，在起訴時案件事實和合同效力是不確定的，尚存在變動的因素，這顯然不 利于法院的審理，與現代司法理念不相符，故此次司法解釋 對上述時間界限的變動應該是科學的，更有利于維護司法裁 判的性，同時在一定程度上也有利于土地交易秩序的穩定。 上述原則在解釋的第二條、第九條、第十一條、第十六 條均有所體現。關于劃撥土地使用權的轉讓，根據城市房地產管理法 第三十九條規定，劃撥土地使用權的轉讓應當報有批準權的 人民政府審批。對于不符合此項規定的劃撥土地

31、使用權轉讓， 解釋視不同情況作由不同的規定：一是作為有效轉讓合同的處理（第十一條），即在起訴前經有批準權的人民政府批 準辦理土地使用權由讓手續的，認定合同有效。這條規定同 樣是允許“彌補”、不輕易確認合同無效原則的體現。二是 作為有效補償合同的處理（第十二、十三條），即在起訴前經 有批準權的人民政府批準并決定由受讓方辦理由讓手續或 決定將該土地使用權劃撥給受讓方使用的，因為此時土地轉 讓關系實際發生在政府和受讓方之間，故原轉讓合同可按補 償性質的合同來處理，這是符合相關法律規定的。解釋第二部分重點關注條款為第十條，該條規定了 對“一地數轉”情形的處理原則，即對待數個有效土地轉讓 合同采取的排序

32、原則是： 一、登記優先；二、均沒有登記的， 先行合法占有者優先；三、既未登記，也未合法占有，則先 行支付土地款者優先；四、前幾個條件均不具備，則以合同 成立在先者優先。上述規定，對我們在土地項目轉讓中有較 大的借鑒意義，從控制風險的角度講，我們應確保符合或第二位的條件，也就是說要么登記，要么先占，如果退到第 三或第四位條件，從受讓方來說就比較難以防范潛在風險。解釋第三部分共十四條（1427）,規定了合作開發 房地產合同糾紛案件的法律適用問題。該部分對于合作開發 合同認定的要件進行了明確：即“共同、共享利潤、共擔風 險”，值得注意的是此次司法解釋不再將“共同經營”作為 認定合作開發的必要條件。這

33、一原則在第24、25、26、27條均有所體現。同時，該部分也對合作開發中的經營資質，項目合法性、買受人利益保護進行了強調。但總體來說，因為合作開發房 地產的情形比較復雜，各地情況也不同，該部分規定條款對 于項目合作開發操作相對規范的公司來說，借鑒意義可能不引言：人民法院關于房地產先后頒布了三個司法解釋，現在所要講的這個司法解釋是 2005年6月頒布的。現在院在審理關于房地產案件時有三個司法解釋：一 是關于土地使用權，二是關于建設工程（2004月10月頒布,2005年1月1日施行），三是關于商品房買賣（2003年4月 頒布，2003年6月1日開始施行）。現在司法實踐中各級人 民法院辦理房地產案件

34、基本上按照這三個司法解釋操作。今天主要講個司法解釋：關于審理涉及國有土地使用 權合同糾紛案件適用法律問題的解釋。解釋一共28條，其主要內容分為三部分：（一）土地使用權由讓合同糾紛；（二）土地使用權轉讓合同糾紛；（三）合作開發房地產合同糾紛。一、解釋的主要內容（一）土地使用權由讓合同糾紛條：土地使用權由讓合同“本解釋所稱的土地使用權由讓合同，是指市、縣人民 政府土地管理部門作為由讓方將國有土地使用權在一定年 限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權由讓金的協議。”第2條：開發區管理委員會由讓土地行為的處理“開發區管理委員會作為由讓方與受讓方訂立的土地 使用權由讓合同，應當認定無效。本解釋實施前，開發

35、區管理委員會作為由讓方與受讓方 訂立的土地使用權由讓合同，起訴前經市、縣人民政府土地 管理部門追認的，可以認定合同有效。”第3條：協議由讓土地價格的確定“經市、縣人民政府批準同意以協議方式由讓的土地使 用權，土地使用權由讓金低于訂立合同時當地政府按照國家 規定確定的的，應當認定土地使用權由讓合同約定的價格 條款無效當事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地 使用權由讓金的，應予支持；受讓方不同意按照市場評估價 格補足，請求解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由 當事人按照過錯承擔責任。”第4條：對未辦理批準手續合同的處理“土地使用權由讓合同的由讓方因未辦理土地使用權 由讓批準手續而不能交付土地，受讓方請求解除合