1、.WORD完美格式.如17年物業公司市場拓展項目可行性研究報告一、項目概況與分析 3.1、物業特點及分析3.2、管理思路及重點5.3、管理目標6.二、服務模式7.1、高標準管理原則7.2、服務模式7.3、客戶方針7.4、物業管理前期籌備工作8.5、小區前期管理 1.0三、管理架構121、組織架構122、管理處組織機構及崗位設置 12四、管理費用預算.121、前期開辦費用122、管理費測算13五、工程建設進度 .14六、項目風險分析.1415七、結論.專業知識編輯整理公司將在管理的物業管理項目的基礎上，積極努力進行市場拓 展，增加公司的物業管理項目。公司計劃在 2017年拓展收費管理面 積400

2、0萬平方米，2018年拓展收費管理面積5600萬平方米。公司將在拓展的物業管理項目中新建 EBA系統和訪客系統，對 社區進行節能改造，引進機械化、智能化等先進軟硬件設備，搭建物 業ERP系統，建設現代化小區。止匕外，公司還將在新增拓展的物業 管理項目中建設增值服務中心和社區體驗服務中心，開展社區增值服務業務，增加公司營業收入。本項目的建設符合國家發展政策，順應 行業發展趨勢。本項目的實施從橫向發展來說，是對公司現有業務的 拓展；從縱向發展來說，是對公司現有經營模式的深化。一、項目概況與分析1、物業特點及分析【中央觀邸】位于XX省XX市，是XXX房產開發有限公司在XX 開發的一個高檔社區，別墅區

3、。XX市的房產開發處于剛剛起步的階 段，目前已經開發的幾個住宅物業都是中低檔次的住宅區。已經立項或者擬立項的高檔房產開發項目，XXX房產開發有限公司開發的中 央觀邸項目則無人出其右，在XX市房產開發上具有極其重大的意義。 通過中央觀邸項目真正給XX市到來都市品位的提升起到了相當的作 用。XX市現有的物業管理企業絕大部分都是處于管理水平低，收費 低，沒有服務意識，服務不到位，沒有良好的管理模式的狀態，專業 物業管理人才缺乏，在給物業進行管理和給開發商做配套服務時不能 起到一個促進配合的作用。因此中央觀邸項目在開發時有必要與有一定實力的物業管理企業合作，提升項目的內在價值。觀邸項目原計劃分二期開發

4、。一期：規劃總用地5.92公頃，總建筑面積73222平方，其中住 宅48083平方，商業1363平方，公建376平方，保留23400平方。 道路面積9381平方，建筑密度0.292,容積率1.237,綠地率0.386, 綠化覆蓋率0.4359,人均集中綠地（3.2人/戶）5.04平方。戶型：A、8 套*137.6 平方=1100.8平方；B、8套*136.4 平方=1091.2 平方；C、53套*161平方=8533平方；D、（南廳）40套*205平方 二8200 平方；D、（北廳）40 套*201 平方=8040 平方；E、6 套*153.1 平方=921 平方；H、114 套*136.4

5、平方=15549.6平方；G、36 套*129.1 平方=4647.6平方；共313戶二期：規劃總用地153公頃，總建筑面積12802平方，其中住宅 10874平方，商業2128平方，道路面積1250平方，建筑密度0.3221, 容積率0.837,綠地率0.286,綠化覆蓋率0.4359,人均集中綠地（3.2 人/戶）5.04平方。戶型 A、34 套*137.6 平方=4678.4 平方；B、4 套*205 平方=545.6 平方；A型平內層：6套*76平方=456平方；D、（南廳）44套*205 平方=2870平方；D、（北廳）12套*201平方=2412平方；共62戶。現在不分一期二期開發

6、，全部一起開發。其中保留部分為現在已有的XX花園，亦納入【中央觀邸】的物業管理范圍之中。觀邸項目內有新建住宅面積為58957平方米，一半是別墅區，一半是高層住宅， 此外商業物業面積為3491平方米。保留的天發花園的面積為2340評方米。住宅部分其戶型都是較大的面積。項目在 XX市率先采用專業 的社區配套設施，智能系統等。2、管理思路及重點根據中央觀邸項目的特點、物業管理需求分析和我公司物業管理 經驗，我們將中央觀邸管理標準定位在專業物業管理服務標準上。我們設計了本套管理方案，通過高水平物業管理將觀邸提到一個較高的 層次上，實現高消費投資，高價值體現，將觀邸變成一個體現現代社 會文明價值的綜合性

7、社區。本方案同時能夠體現我公司的專業水平， 符合質價相符的原則對中央觀邸采取專業管理的關鍵在于對配套設施的管理和鋪面 等服務，我們將對照國家物業管理的法律法規和頒布的系列標準，針對觀邸的業主的特別需求來確定客戶（業主）服務的項目、內容和標 準。在物業接管驗收上盡量和竣工驗收一致，但是屬于物業質量問題 或者設計上存在缺陷等導致發生問題的，開發商應明確相關事宜以便 物業管理處實施物業的售后服務處理。中央觀邸內在XXX路方向有一些鋪面，配套的商業氣氛較濃， 加上中央觀邸處于十字路口，附近的市政工程設施相對完備，因此， 大觀園內的這些商業設施的經營將大大方便 375戶業主和附近居民的 日常生活。在對這

8、些商業設施的管理上，我公司除進行基本的物業管 理外，還提供特色有償服務，協助經營。同時配合市區的有關管理部 門的工作。中央觀邸屬于XX市第一個較大的都市尊貴社區，專為成功人士 的尊貴體現做服務。因此我公司在服務過程中注重本地的差異性，更 為靈活的有針對性的進行服務。個別有需求的業主我們提供VIP服務。XX市的物業管理伴隨著房產開發剛剛起步，管理處的服務對象 多為對物業管理接觸較少的人士，對物業管理服務費和相關費用的交 納存在一些欠、拖、拒交等不好現象，同時亦存在實際的困難。我公 司針對此等情況，除了在服務上加強外，同時大力宣傳物業管理和相 關的法律法規，讓眾多業主知曉，進而理解支持物業管理工作

9、。我公司在前期業主入住期間，通過各種渠道各種方式進行物業管 理知識普及宣傳，制作業主入住手冊，業主臨時公約，裝飾裝修管理 規定發放。并且按照規定對業主的房屋裝修提供把關檢驗服務。如有需要亦直接提供裝飾裝修服務。針對中央觀邸的具體情況，采取一體式的安全管理體系。對新建 的部分和原來的XX花園部分采用定點監控，巡邏保障，充分利用智 能設施的措施來保證安全。3、管理目標管理總目標：按照國家建設部頒布的全國城市物業管理優秀住 宅小區考評標準，接管后努力達到 XX省省級物業管理優秀住宅小 區標準、XX市安全文明住宅小區標準。管理體系目標：接管后，一年內建立一套符合ISO900咻準的管 理體系，使本項目管

10、理和服務工作更加規范和符合國際標準。 二年內 通過ISO9000質量體系認證。二、服務模式1、高標準管理原則物業管理是一項以服務為本質，以管理體現服務的工作，宏運在 進行任何標準的物業管理服務中均將其一切管理行為建立在一定的 標準基礎之上。作為業主，都希望聘請到高水平的物業管理公司，享 受貨真價實的優質服務。宏運在按物業類別提供相應形式、內容的物 業管理服務中，均以如下原則作為做好物業管理工作的基礎。（可以在從服務態度、服務設備、服務技能、服務項目、服務方式、服務收 費及服務效率等方面進行展開）2、服務模式宏運目前已承接國內多個全權管理內銷高檔樓盤，尤其對居住類物業建造階段的前期介入、物業管理

11、的籌備工作、管理收支的預算和 結算、物業的驗收和移交、業戶二次裝修管理等業務、日常物業管理、 客戶服務、會所管理等方面，均積累了很多成功的經驗和教訓，目前 我司管理的經驗在對【中央觀邸】的物業管理中將得到更出色發揮。3、客戶方針宏運物業將每年進行業戶的滿意度調查， 以獲得寶貴的客戶反饋 以及對該物業的物業管理服務水平的評價。調查的結果在分析統計 后，將直接被用于該物業的物業管理水平的提高。4、物業管理前期籌備工作確定物業管理費收費標準：宏運物業根據以往的物業管理經驗， 針對項目實際情況，以各時間段和各種收費標準做出比較準確和切合 實際的測算，為發展商確定物業管理收費標準提供依據。 一旦發展商

12、確定收費標準后，宏運物業將與當地物價局取得聯系并建立良好的關 系，確保在最快的時間內，通過申報審批程序，并最終獲得批準。安排和招聘管理人員：宏運物業目前已有許多全權物業管理項 目，可抽調部分骨干到項目任職，只需從社會上招聘少量空缺的管理 崗位及一定數量操作崗位的員工。由于物業管理處的骨干員工，均在 宏運物業工作了一段時間，因此，在最快的時間內建立物業管理處的 員工，熟悉宏運物業和發展商的管理要求，可迅速開展物業管理工作， 并達到較高的管理水平。完成物業管理人員入職培訓：宏運物業將根據首期入住小區的戶 數，制定合理的物業管理人員架構。在人員到位后，宏運物業利用各 種培訓手段，對所有的員工均進行生

13、態化服務理念、 客戶第一的服務 意識以及禮儀、禮貌和崗位責職的培訓；對不同的專業人員，進行崗 位技能培訓，使每位員工迅速熟悉宏運集團的企業文化及具備必須的 物業管理知識，確保員工的素質能夠滿足客戶的要求。準確各種物品和裝備：宏運物業按發展商批準的物業管理啟動預 算，購置各種物業管理所需的物資裝備， 以保證物業管理處的正常運 作，購置工作包括：購置各種辦公家具和設備、購置各種通訊器材、 定制首期制服、購置警械和安保用品、購置各種設備、工具和維修用品等。止匕外，宏運物業還將免費提供物業管理軟件和郵件服務信箱軟 件，以隨時保持與總部的聯系。參與設備調試和驗收：宏運物業在獲得發展商正式物業管理委任 后

14、，將首先派遣的豐富經驗的工程主管和工程人員，參與設備設施的調試驗收，熟悉物業內的建筑情況和設備配置， 檢查和記錄施工缺陷 及影響業主入住的未完工程，協助督促施工單位整改。建立物業設備 操作和維護保養制度，為順利驗收和接管做好各項準備工作。提供施工現場安保服務：由于施工臨近竣工階段，工地現場施工 單位多、人員雜，宏運物業將根據發展商的要求，在最短的時間內調 配和招聘安保人員進場，協助施工單位保衛物業安全、維護成品完好、 防止人為損壞和注意防火安全。 建立進出小區的檢查制度，減少盜竊 現象和已安裝完備的設施設備損壞現象的發生。確保物業管理各種方案：宏運物業根據小區建設、周邊環境、購 房及租房對象和

15、物業配置設施等情況，制定一系列適合觀邸的物業管 理方案，使管理人員上崗后，能清楚地知道其在本物業內所承擔的角 色。物業管理方案包括：物業驗收方案、小區保安方案、小 區清潔和滅蟲招標方案、工程設施維修保養方案、財務運行 方案、人事管理方案、物業客戶服務方案、小區的交通 管理方案、小區內停車管理方案、小區社區活動方案等。制訂物業管理的各項規章制度：宏運物業將根據物業的實際情 況，結合國家和有關物業法規，提供合適的管理公約文本，供發展商 制訂正式的物業管理公約。宏運物業將結合物業管理公約，制定完整的規章制度和服務規范。其中部分需要印刷后發放小主業； 部分需要裝幀在鏡框內上墻，部分留存物業管理處遵照執

16、行。完成物業保險工作：對物業進行保險是物業管理中為了防范和規 避各種不可預見的風險一種有效方式，可減輕物業管理在處理各種損 失時的應付難度，使意外事件得到圓滿的解決。在物業管理籌備期中， 宏運物業利用以往經驗，將通過市場公開招標方式，辦妥財產一切險 和公眾責任險。5、小區前期管理物業驗收移交：物業驗收是指物業公司在施工完畢后， 施工單位 自查、工程監理和政府職能部門驗收合格的基礎上， 對物業設備運行 安全、是否滿足使用功能和建筑設施外觀等為主要內容進行的驗收， 物業驗收和交接以接收所有鑰匙、 簽暑接收文件、物業管理人員上崗 為標志。（需要展開描述）二次裝修管理：為保證物業安全和其他業主利益不受

17、侵害， 減少 裝修對公眾和環境的影響，宏運物業將總結以往二次裝修管理中的經 驗和教訓，加強和完善二次裝修管理制度和方法。嚴格控制第一個違 章的業主，必要時提請政府有關職能部門出面干預解決。物業治安防范管理：做好物業治安防范管理工作，是體現物業管 理水平的重要標志，根據觀邸的高科技安保技防設施和場地實際情 況，宏運物業將擬定保安崗位設置和巡邏路線計劃， 讓訓練有素的保 安人員為業主提供有效的安全保障，制定相關的管理制度和緊急事件處理預案，確保物業在意外發生時，能采取緊急應變補救措施。物業的清潔、滅蟲和綠化管理：做好小區的清潔、滅蟲和綠化工 作，使整個小區保持一個舒適溫馨的生活環境， 是衡量物業生

18、態化管 理的一個重要一環。為此，宏運物業將通過制定各項規章制度和工作 計劃，通過嚴格的督導和檢查，始終保持小區的清潔、干凈和整潔， 保持綠化的完好和自然風貌。營造合適的社區文化：宏運物業將根據小區內居住人員的實際， 積極開展各項文娛體育活動的服務，管理好小區內所有文化設施的清 潔、使用和安全；同時，作為服務者，宏運物業將本著“規范、周到、 守信、高效”的服務信念，以“客戶的需要就是服務的內容”為原則， 通過建立和業主之間的互動聯系， 開展全方位的客戶服務，聯系當地 政府和社區組織以及各類社會公益單位， 促進物業管理處與業主、業 主與業主之間的交流溝通，讓所有的住戶不僅有溫馨的家的感覺， 而 且

19、還能體會社區的和睦，更能體會高尚生活帶來的樂趣。智能化設施的維護：在許多宏運物業管理的項目中，智能化功能 定位和管理等方面的工作卓有成效， 得到眾多業戶的一致好評。以宏 運物業的技術力量和管理能力，一定能使發展商投巨資建設的智能化 設施設備，在日常管理中發揮其應用的作用。房屋及公用設施設備的維修養護：房屋及公用設備設施長期保持 完好的狀態，對物業的保值升值意義重大，宏運物業將制定短、中及 長期工程設施維護保養計劃，并及時完成各項維護保養工作，通過制 定相關的管理制度進行落實，經常性地對員工進行各種技術培訓， 努 力培養具有一專多能的技術人員。通過長效管理使物業保值增值：物業的長效管理，是生態化

20、管理 理念的重要體現。管理方只有從長期計劃角度去落實各項工作，才能 將物業當作一種產業不落實預防性、增加物業附加值的措施，包括： 想方設法節約能耗、制定科學的維護計劃、精心養護設施設備、努力 培育小區自然生態環境、持久有效的高標準管理和良好的服務、 有交 的成本控制和物資管理等。從而一方面企業良好的服務得到業主的認 可能長期受聘使企業長遠發展，另一方面企業的長效措施使物業環 境、業主產業始終處于良好狀態并保值增值。三、管理架構1、組織架構（略）2、管理處組織機構及崗位設置（略）四、管理費用預算1、前期開辦費用包括前期的物資管理設備購買、人員招聘培訓、人員薪水開支等 開辦費用為267547.0灰

21、。2、管理費測算我公司特別注明物業管理服務費主要由管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；設施、設備日常運行、維修及保養費；綠化管 理費；清潔衛生費；安保費；辦公費；物業管理處固定資產折舊費； 專項費用；法定稅費等構成，經過初步測算中央觀邸物業管理處全年 物業管理費支出為779855.5灰。若觀邸內物業管理費收取為：新建住宅物業管理服務費按0.7沅平方米月，原來XX花園部分 按0.3沅平方米月收取，則58957平方米*0.70元/平方米/月*12月*90 % = 445715.0灰2340阡方米*0.70元/平方米/月*12月*90 % = 176904元觀邸項目的全年管理費收入為：6226

22、19.0沅全年收支相抵，每年虧損157236.50O根據觀邸項目的實際情況，我公司設計了初步的管理方案。保證 觀邸的物業管理工作到位，使得出現業主、開發商和物業管理企業都 能多贏的局面。根據上面的預算得知，我公司提供專業物業管理服務 每年需要開支779855.5灰，年虧損157236.5灰，出現如此巨額的虧 損是由于提供的服務價值較高而收取的費用較低所至，同時是因為由于觀邸的檔次叫高而項目規模相對較小導致管理成本增高而難以控 制的原因。為將觀邸項目能夠順利的開發完畢， 其銷售狀況良好使得 開發商回籠資金，同時打造一個良好的房產品牌。因此開發商應補貼 前期物業管理合同期間的虧損，我公司即按本建議書的內容來提供超值服務。為開發商鑄就品牌增添力量；為廣大業主保障物業的使用正 常，使房屋得到保值、增值，營造良好的居住環境，真正打造 XXXX 市的尊貴府邸。五、工程建設進度根據項目的實際情況，本項