1、【精品文檔】如有侵權，請聯系網站刪除，僅供學習與交流房地產開發建安及配套費土地費.精品文檔.天津房地產開發建安及配套費土 地 費土地使用權轉讓費:開發商在項目開發征用土地的過程中，為獲得土地使用權所支付的費用。其具體數額和該地塊的等級有關。(土地等級請參見下表)天津市中心城區住宅用地基準地價表土地級別一二三四五六七八九十基準地價5370467037002950229016301180790480340其中具體數字除以開發項目的容積率即為每平方米建筑的土地使用轉讓費的參考價格。比如，一塊三級土地,新建項目的容積率定為3，則這塊地上每平方米建筑的土地使用轉讓費的價格即為3700/3=1233.3元

2、/平方米。土地征用相關費用1、土地出讓金：由開發商向土地局繳納的費用，就住宅而言，以樓面價格作為收費標準。天津市中心城區住宅用地分為十個等級（見上表），根據用地等級不同，土地出讓金從65320元/平方米不等。2、土地評估費：按天津市土地價格評估收費辦法，向土地評估所繳納的用于土地評估的費用，這筆費用從評估價格的0.14不等。3、土地交易費：全國的大中城市都有土地交易中心，負責收取土地交易費用。開發商買地、企業賣地都需要到土地交易中心辦理相關手續。根據交易額的不同，收費費率也不同。一般來講，評估值高的土地，費率低；反之，評估值低的土地，費率高。一般為評估價的23.5。4、土地公告費：開發商向土地

3、局交納的相關費用，基本在6000元左右。開發商在辦理征用土地手續的過程中，要取得建設規劃許可證，由土地局統一在媒體上進行公告，以表示該開發商取得了該土地的使用權。5、土地交易契稅：向財政局繳納的有關契稅，一般標準是以土地轉讓金、土地出讓金以及大配套費三項之和的3%交納。土地拆遷及有關費用1、原有建筑物/構筑物/市政設施/地上地下障礙拆除費：開發一個項目時，所征用地只要不是空地，就需要進行拆遷。該地塊房子叫做建筑物；煙囪、水塔等叫做構筑物；調壓站、變電站等叫做市政設施；樹木花草等叫地上障礙物；管網等叫做地下障礙物。為了清理地塊，需要找具有拆房資格的公司進行拆除工作，具體費用由甲乙雙方簽署的合同決

4、定。一般來講，費用標準和原有存在物的現狀情況有關，按結構不同、材料不同、新舊程度不同、難易程度不同而有很大差別。2、拆遷補償費：（1）綠化補償費：一般來講，開發商在開發用地范圍內都會有樹木、草皮等存在，為了不妨礙新項目的進行，會對這些植物做一些清理工作。因為影響到城市綠化，所以要向主管綠化工作的園林局交納一定的補償費用。該項費用按占用綠地所處地域的土地價格、綠地建設費用以及地上綠化設施遷移費用的三項之和計收。（2）公廁拆除費：開發商由于拆除了用地上的公廁而向環衛局交納的費用。天津市環衛局是全市所有的公廁的管理部門，根據設施條件的不同把公廁分為各個等級，各個等級的公廁對應著相應的拆除費用。（3）

5、綠地建設費：各個區的園林局或城建局會統一安排每個開發項目的綠化建設。由開發商向各區綠化辦交納的相應費用，就是綠地建設費。費用在50元/平方米左右。（4）人防拆除補償費：如果開發商在新征土地上需要拆除原有的人防設施，則需要向人防辦繳納人防拆除補償費。費率依原人防建設的結構不同而不同；如果是磚混結構的，按1200/平方米收??；如果是鋼筋混凝土結構的，則按1700/平方米收取。（5）水電等市政設施：開發商如果要拆除征用地上原有的水電等市政設施，依據原水電設施的現狀情況與市政主管部門商定交納的賠償費用。前 期 費 用前期開發費用1、項目整體報建費：（1）規劃管理費：規劃局負責項目的規劃、設計的審批工作

6、，開發商為此交納的相應費用叫做規劃管理費，一般是建筑安裝造價的13。（2）人防押金：人防辦公室為了保證住宅人防設施的建設，統一向開發商收取的建設押金。開發商順利建成人防設施后，人防辦會返還全部押金。一般按建筑面積收費，費率為1000元/100平方米。（3）墻改基金：長期以來，我國的基本墻體建筑材料都是粘土燒制而成的磚，為了保護農田土地資源，國家有關部門要求推廣新型、高效、節能、輕質、保溫好的墻體材料。為了支持這一舉措，開發商向墻改辦交納的相應費用就是墻改基金。該費用按建筑面積收費，費率為8元/平方米。根據項目實際應用新材料的比例進行返還。（4）招投標管理費：為了保證房屋的建筑質量。防止“豆腐渣

7、”工程的出現，國家要求開發商通過招標來確定新項目的設計、施工單位。這項工作由政府有關部門統一組織安排，為此向招標辦交納的管理費用是招投標管理服務費，按招標形式不同，費率一般為建筑安裝造價的0.2%0.3%。（5）合同審查費（施工合同、設計、勘察合同）：開發商簽署的設計、施工、勘察合同需要交到“建交中心：審查。政府部門會依據指導價格，審查合同價格的合理性，保證住宅建設的質量，以及甲乙雙方的利益。合同審查費按合同價格的0.3收取，其中甲乙雙方各承擔0.15。2、設計費：開發商向建筑設計單位支付的建筑設計費用，主要包括規劃設計、單體設計、管線綜合、設計、模型制作、方案評審、人防與其他專業設計費。一般

8、為建筑安裝造價的2%5%。3、勘測費：開發商向勘測單位交納的相關費用。（1）地形測繪：向測繪院交納的用于地形測繪的費用，按土地面積的大小來收費。（2）管網勘測：向測繪院交納的相關費用，也按土地面積的大小來收費。4、地名費：給一個項目起名字，要符合政府部門的要求，并經過地名辦公室的同意，為此需向地名辦交納一定的管理費。費率為0.7元/平方米。5、銷售許可證公告費：任何一個開發商在銷售自己產品之前，都需要得到天津市產權管理處的同意，由產權處審核開發商提交的各種文件、證書、批文等等，以保證購房者的利益。通過審批后，方可得到銷售許可證，再由產權處統一安排在媒體上進行公告。該項費用一般為6000元。6、

9、戶外廣告管理費：向市容管理委員會交納的用于戶外廣告管理的費用。費用價格根據廣告內容的性質及廣告牌的面積來計算。目前，市容委強調戶外廣告都要有夜景燈光。7建檔保證金：每個建設項目，從第一個文件的簽署開始，一直到最后完成的竣工圖紙，都要交給城建檔案館進行存檔，以滿足城市管理的要求和方便相關從業人員及后人的查閱。收取工程準為1.5%，但最高均不超過12萬元。該費用在竣工資料交齊后反還。工程前期費1臨時設施費：臨時設施主要指臨時用電和臨時用水。根據用途的不同，電價、水價會有很大不同，新項目施工時，需到有關政府部門辦理相應的施工用水、施工用電手續，交納一定的費用。2預算編審費：每個新項目在開工之前都需要

10、做出預算，交給建交中心審查，以保證房屋建設施工具有合理的投入。開發商向建交中心交納一定的管理費用，以保證此項工作的順利進行。3質量監督費/工程監理費：一般來講，質量監督屬于政府行為，由市、區兩級監督部門代表政府監督住宅的建設質量，以保證廣大住戶的切身利益；社會力量的監督叫監理，就是說，除了政府監督之外，政府部門還要求開發商委托工程監理公司代表業主依據國家有關規定對建筑成本、建筑質量、工程進度等進行監督、管理。為此開發商所交納的費用就是質量監督、監理費。建 安 費建安費用包括土建工程費用及設備安裝費用。1、土建工程費：建筑結構工程的施工所用的費用。包括基礎、主體、梁、內墻、外墻、屋面、地面等的施

11、工費用。2、設備安裝費用：包括給排水、消防、采暖、電氣照明、通風、電梯等的安裝費用。目前市場建安費用綜合價格為：磚混住宅650元/平方米1000元/平方米；框架高層住宅為1500元/平方米1800元/平方米。配 套 費區外配套費：1、非營業性配套（小配套）費：配套費屬于建筑取費，專項用于居民區內非營業性公共服務設施的建設，范圍包括：文教衛生、行政管理、市政公用設施、社區服務和專項費用，費用按建筑面積計算，為70元/平方米。2、市政大配套費：紅線外工程，包括：污水、雨水、燃氣、自來水、道路、綠地等項目?；臼召M標準普通住宅項目為165元/平方米。3、供熱費：為解決住宅供熱辦交納的費用，按建筑面積

12、收取，普通住宅該項費用的價格為80元/平方米；公建部分的價格為130元/平方米。4、供電費：為完成住宅的供電，向電力公司交納的供電貼費和相關的工程費，按建筑面積收取，收費標準為100元/平方米160元/平方米。區內配套費：1、 給水管網施工費：向自來水公司交納的施工費用，按建筑收費標準為29元/平方米。3、供熱管網施工費：供熱管道的鋪裝費用，根據實際情況確定費用金額。4、煤氣費：（1）增容費：20元/平方米（2）工程費：28元/平方米（不含表灶費）5、路燈及庭院燈費：有關小區院內照明設施的工程費用。6、各類業主活動球場、兒童活動場：用于修建各種業主活動場所的費用，費用金額視實際情況而定。7、區

13、內物業設備：住宅小區內部修建公共物業設備的費用，具體金額根據實際情況而定。8、圍墻與大門：按照有關政府部門的要求，修建圍墻與大門的費用。9、變電站、調壓站及換熱站土建工程費用：按有關部門的要求修建此類設備的費用。10、各類泵房/水池的全部安裝費：按照規范和有關部門的要求，修建各類泵房、水池的費用。11弱電系統設備線路及安裝費：電力系統分為強電、弱電，主要是按電壓區分的。強電包括照明用電，電壓為220伏及動力用電，電壓為380伏，如電梯、泵房用電等；弱電系統包括：如欲留電話、有線電視、網絡、對講機、安全監控系統等設施。收費金額根據實際情況而定，收費范圍是主體樓與小區內全部弱電系統。其 他 開 發

14、 成 本物業維修基金雖然開發商會向業主收取一定的物業管理費用，但這些管理費對于維修小區內有些大型的公共設施來講，可以說是杯水車薪。為了妥善維護公社設施，政府要求開發商拿出建安費用的2%，交給物業管理公司作為維修基金，以便更好地為業主服務。營 業 稅 及 附 加營業稅由于商品房銷售活動向稅務部門交納的相關稅款，金額為商品房銷售額的5%。城建稅為城市建設向稅務部門交納的相關稅款，金額為營業稅的7%。教育費為支援教育事業向稅務部門交納的相關稅款，金額為營業稅額的3%。防洪費為了大家共同的利益，防洪搶險人人有責。為了防備不時之需，稅務部門向開發商征收的相關稅款，為營業稅額的1%銷 售 費 用銷售費用包括各種廣告費、樣板間裝修裝飾費及相關家具、家飾費、售樓中心建安維修費用，這筆費用一般為商品房銷售額的2%5%。管 理 費 用管理費用主要指開發商維持本公司正常運轉所需的