1、【精品文檔】如有侵權，請聯系網站刪除，僅供學習與交流房地產企業開發成本的明細項目.精品文檔.房地產企業開發成本的明細項目一、 土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費是指因房地產開發而征用土地所發生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費，以及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出、土地拍賣價款及傭金等。主要包括以下內容：（1） 政府地價及市政配套費。支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門繳納的大市政配套費、繳納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。（2） 合作款項。補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。

2、（3） 紅線外市政設施費。紅線外道路、水、電、氣、通信等建造費、管線鋪設費、接口補償費。（4） 拆遷補償費。有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。（5） 其他。如土地拍賣手續費、傭金等。二、 前期工程費前期工程費是指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容。（1） 勘察設計費。l 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。l 規劃設計費：包括規劃費、設

3、計費及其他費用。 規劃費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。 設計費：施工圖設計費、修改設計費等。 其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等。（2） 報建費。l 報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標管理費等。 項目整體性批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門繳納的報批費。l 增容費：包括水、電、煤氣增容費。（3） “三通一平”費。l 臨

4、時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。l 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。l 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。l 場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用。（4） 臨時設施費。l 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。l 臨時辦公室費：包括租金、建造及裝飾費用。l 臨時場地占用費：施工用臨時占道費、臨時借用空地租賃費。l 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。三、 建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指企業以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝

5、工程費。一般包括以下內容。（1） 基礎造價。包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、裝機咨詢及檢測費、降水。（2） 結構及粗裝修造價。結構及粗裝修（含地下室部分），如是高層建筑，有裙樓架空層及轉換層，原則上架空層結構列入裙樓、轉換層結構并入塔樓。（3） 門窗工程。主要包括室外門窗、戶門、防火門的費用。（4） 公共部位精裝修費。主要包括大堂、樓梯間、屋面。外立面及雨篷的精裝修費用。（5） 戶內精裝修費。主要包括廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。（6） 室內水暖氣電管線設備費。l 室內給排水系統費（自來水、排水、直飲水、熱水）；l 室內采暖系統費（地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道

6、系統、暖氣片）；l 室內燃氣系統費；室內電氣系統費（強、弱電預埋管）。（7） 室內設備及其安裝費。l 空調及安裝費；l 電梯及安裝費；l 發電機及安裝費；l 高低壓配電及安裝費；l 消防通風及安裝費；l 背景音樂及安裝費。（8） 室內智能化系統費。l 保安監控及停車管理系統費用；l 電信網絡費用；l 衛星電視費用；l 三表遠傳系統費用；l 家居智能化系統費用。四、 基礎設施費基礎設施費是指項目開發過程中發生的建筑安裝工程施工預算圖以外的費用，包括供水、供電、道路、供熱、燃氣、排泄、電視、通信、綠化、環衛設施、場地平整及道路等基礎設施費用。（1） 室外給排水系統費。主要包括自來水系統、雨污水系統

7、、直飲水系統、熱水系統的費用。（2） 室外采暖系統費。主要包括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用。（3） 室外燃氣系統費。主要包括管道系統、調壓站的費用。（4） 室外消防系統費。主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站的費用。（5） 室外消防系統費。（6） 室外智能化系統費。主要包括電信網絡系統、小區停車管理系統、電子巡更系統、圍墻監控照明系統的費用。（7） 室外背景音樂。（8） 綠化建設費：區內、區外綠化支出。（9） 建筑小品：雕塑、噴泉、環廊、假山等。（10） 道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程機補償費等。（11） 圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門。（12） 室外照明

8、：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈。（13） 室外零星設施：各種指示牌、標志牌、示意圖等。（14） 其他。五、 配套設施費配套設施費是指房屋開發過程中，根據有關法律，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉做自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類。（1） 在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等設施的支出。（2） 在開發小區內發生的根據法律或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。（3） 開發小區內城市規劃中規

9、定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用。（4） 對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。具體來講，該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算。l 游泳池：土建、設備、設施。l 業主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構。l 幼兒園：建造成本及配套資產購置。l 學校：建造成本及配套資產購置。l 兒童游樂設施。l 車站建造費：土建、設備、各項設施。六、 開發間接費用開發間接費用是指企業為直接組織和