1、華威馳田觀瀾物流倉儲中心項目建議書一、項目的基本概括本項目位于深圳市觀瀾黎光工業(yè)園內(nèi)，本項目基地總占地面積約3萬平米，分為南北A、B兩區(qū)，北區(qū)為A區(qū)，擬建為特種車輛檢測中心，占地約4500平米右，南面B區(qū)為本項目的主體，擬建為4至5萬平米的現(xiàn)代化立體式綜合倉儲中心，基地內(nèi)設有配套的辦公宿舍?；啬媳眱擅婢械缆吠ㄟ_，南面為12米寬新修道路。北面為已有道路，西面緊鄰自然山體，東面為其他工業(yè)用地。周邊的環(huán)境良好，交通便捷。二、項目的優(yōu)勢1. 區(qū)位優(yōu)勢黎光工業(yè)園位于觀瀾街道辦黎光村居委、泗黎路邊，距梅觀高速公路觀瀾出口約五分鐘車程，距莞深高速塘廈鎮(zhèn)大坪出口僅5公里，距離機荷高速與即將修建的深圳環(huán)城高

2、速也近在咫尺。到深圳市區(qū)和皇崗口岸、寶安機場、平湖國際物流園、鹽田港等重要的物流中心均在30分鐘車程內(nèi)。交通非常便利快捷，且能夠輻射東莞、惠州、廣州等珠三角大型城市。與觀瀾龍島高爾夫球場一墻之隔，環(huán)伴為鄰。園區(qū)內(nèi)有新科工業(yè)園，硅谷動力工業(yè)園等多家大型工業(yè)企業(yè)。因此項目基地的地理條件非常優(yōu)越，項目的區(qū)位優(yōu)勢非常突出，作為物流倉儲中心的地點絕對是上佳位置。2. 政策優(yōu)勢深圳市地處廣東省南部，珠江口東岸，毗鄰香港。遼闊海域連接南海及太平洋，有三個陸路口岸，是中國唯一同時擁有海陸空鐵口岸的城市。據(jù)介紹，深圳市現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展先后經(jīng)歷了三個不同的階段：上世紀80年代是深圳物流業(yè)的起步探索階段上世紀90年

3、代深圳實施以港強市、雙港起飛，物流業(yè)處于戰(zhàn)略發(fā)展階段;進入21世紀后，深圳現(xiàn)代物流業(yè)確立為深圳市經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，開始騰飛。特別是近幾年，深圳市物流業(yè)實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。從2004年到2009年，深圳社會物流總額從12，417.50億元增加到22，957.57億元，年均增長率為10.79%。2009年，深圳市物流業(yè)增加值達789億元，占全市GDP比重的9.6%，同比增長了7.5%;物流總費用達1238億元，占全市GDP比重的15.1%，同比增長了5.1%;物流總產(chǎn)出達1981億元，同比增長了7.5%。因此無論從政策面還是社會發(fā)展的市場需求，本項目的以現(xiàn)代化的物流倉儲中心的定位優(yōu)勢是符合政府和社會發(fā)

4、展需要的。三、項目市場基本定位與服務范圍根據(jù)現(xiàn)代物流中心的主體，物流中可以分為很多種類：MDC(DistributionCenterbuiltbyMaker)由制造商所成立的物流中心WDC(DistributionCenterbuiltbyWholesaler)由批發(fā)商或代理商所成立的物流中心ReDC(DistributionCenterbuiltbyRetailer)由零售商向上整合所成立的物流中心TDC(DistributionCenterbuiltbyTrucker)貨運公司所成立的物流中心RDC(RegionalDistributionCenter)區(qū)域性的物流中心。負責特定小區(qū)域的物

5、流中心FDC(FrontierDistributionCenter)1 .貨品暫時存放的轉(zhuǎn)運站。2 .大車輛轉(zhuǎn)載或小車輛的中繼站。根據(jù)本項目的相關條件，本項目初步可定位為RDC或FDC。眾所周知，現(xiàn)代物流業(yè)已經(jīng)成為21世紀的新興產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的新的增長點，隨著經(jīng)濟全球化和信息技術的迅速發(fā)展，被稱為“第三利潤源泉”的現(xiàn)代物流在全世界范圍內(nèi)廣泛興起?，F(xiàn)代物流泛指原材料、產(chǎn)成品從起點至終點及相關信息有效流動的全過程。現(xiàn)代物流管理采用信息技術將運輸、倉儲、裝卸、加工、配送、信息等方面的有機結合，形成完整的供應鏈，極大的加速了物品流通速度和降低了運營成本，提高了經(jīng)濟效益。現(xiàn)代物流特征可以概括為以下幾個方

6、面：物流系統(tǒng)化物流總成本最小化物流信息化物流手段現(xiàn)代化物流服務專門化物流快速反映化物流標準化物流自動智能化作為現(xiàn)代物流倉儲項目，其提供的產(chǎn)品是現(xiàn)代物流相關的各項服務，本項目提供的服務主要是現(xiàn)代化倉儲設施出租服務及倉儲現(xiàn)場的貨物分發(fā)、包裝、補貨、裝卸等現(xiàn)代化信息管理服務。四、現(xiàn)代物流倉儲中心的基本內(nèi)涵與基本流程現(xiàn)代“倉儲”不是傳統(tǒng)意義上的“倉庫”、“倉庫管理”，而是在經(jīng)濟全球化與供應鏈一體化背景下的倉儲，是現(xiàn)代物流系統(tǒng)中的倉儲，它表示一項活動或一個過程，在英文中對應的詞是“warehousing，”是以滿足供應鏈上下游的需求為目的，在特定的有形或無形的場所、運用現(xiàn)代技術對物品的進出、庫存、分揀、

7、包裝、配送及其信息進行有效的計劃、執(zhí)行和控制的物流活動。從這個概念可以看出，倉儲有以下五個基本內(nèi)涵：1、 、倉儲首先是一項物流活動，或者說物流活動是倉儲的本質(zhì)屬性。倉儲不是生產(chǎn)、不是交易，而是為生產(chǎn)與交易服務的物流活動中的一項。這表明倉儲只是物流活動之一，物流還有其它活動，倉儲應該融于整個物流系統(tǒng)之中，應該與其它物流活動相聯(lián)系、相配合。這一點與過去的“倉庫管理”是有重大區(qū)別的。2、 倉儲活動、或者說倉儲的基本功能包括了物品的進出、庫存、分揀、包裝、配送及其信息處理等六個方面，其中，物品的出入庫與在庫管理可以說是倉儲的最基本的活動，也是傳統(tǒng)倉儲的基本功能，只不過管理手段與管理水平得到了提升；物品

8、的分揀與包裝，過去也是有的，只不過現(xiàn)在更普遍、更深入、更精細，甚至已經(jīng)與物品的出入庫及在庫管理相結合、共同構成現(xiàn)代倉儲的基本功能；之所以將“配送”作為倉儲活動、作為倉儲的基本功能之一，是因為配送不是一般意義上的運輸，而是倉儲的自然延伸，是倉庫發(fā)展為配送中心的內(nèi)存要求，如果沒有配送，倉儲也就仍然是孤立的倉庫；至于信息處理，已經(jīng)是現(xiàn)代經(jīng)濟活動的普遍現(xiàn)象，當然也應是倉儲活動的內(nèi)容之一，因此信息處理，也是現(xiàn)代倉儲的重要和關鍵的一環(huán)。3、 倉儲的目的是為了滿足供應鏈上下游的需求。這與過去僅僅滿足“客戶”的需求在深度與廣度方面都有重大區(qū)別。誰委托、誰提出需求，誰就是客戶；客戶可能是上游的生產(chǎn)者、可能是下游

9、的零售業(yè)者，也可能是企業(yè)內(nèi)部，但倉儲不能僅僅滿足直接“客戶”的需求，也應滿足“間接”客戶即客戶的客戶需求；倉儲應該融入到供應鏈上下游之中，根據(jù)供應鏈的整體需求確立倉儲的角色定位與服務功能。4、 倉儲的條件是特定的有形或無形的場所與現(xiàn)代技術。說“特定”，是因為各個企業(yè)的供應鏈是特定的，倉儲的場所當然也是特定的；有形的場所當然就是指倉庫、貨場或儲罐等，現(xiàn)代經(jīng)濟背景下，倉儲也可以在虛擬的空間進行，也需要許多現(xiàn)代技術與現(xiàn)代倉儲設施設備來支撐。5、 倉儲的方法與水平體現(xiàn)在有效的計劃、執(zhí)行和控制等方面。計劃、執(zhí)行和控制是現(xiàn)代管理的基本內(nèi)涵，科學、合理、精細的倉儲需要精確有效的計劃、執(zhí)行和控制。-1.預收貨

10、15.發(fā)貨.4.月臺管理月臺月臺出庫緩存區(qū)大門入口 it 暫存區(qū)儲存區(qū)暫存區(qū)12.拆零13.包裝5.卸貨6.入庫7.上架2.閘口管理（貨車出入）| 11.補貨| 14.裝貨| 10.分揀3.等候區(qū)堆場管理停車等候區(qū)或堆場出庫緩存區(qū)暫存區(qū)儲存區(qū)現(xiàn)代物流倉儲中心的基本流程圖綜上所述，本項目具有地理位置、交通條件、產(chǎn)業(yè)政策諸多優(yōu)勢。透過對基地的倉儲規(guī)劃精心設計，配備現(xiàn)代化的倉儲設施，使用現(xiàn)代的信息化管理手段。本項目將具有巨大的市場競爭力。區(qū)位優(yōu)勢不僅可以輻射珠三角主要工業(yè)城市群，銜接鹽田港、赤灣碼頭、前海國際物流園等國際型港口碼頭，也可成為珠三角大中型出口工業(yè)企業(yè)提供重要物流倉儲中轉(zhuǎn)站。交通條件和產(chǎn)

11、業(yè)政策的優(yōu)勢可以讓本項目成為觀瀾周邊的區(qū)域型物流倉儲中心，比如作為平湖物流園，華南城，李朗國際珠寶園的配套倉儲中心，同時作為擁有5萬平米的大型倉儲物流中心本身也是一種優(yōu)勢，既可以是黎光工業(yè)園園內(nèi)企業(yè)的倉儲空間的有益補充，也可以便利的交通條件，輻射深圳市內(nèi)核心區(qū)域，成為市內(nèi)重要連鎖企業(yè)或大型零售企業(yè)及物流快遞企業(yè)的物流分撥集散中心。本項目既可輻射珠三角城市群，也可作為區(qū)域內(nèi)重要物流中心，市場前景廣闊，不僅可以產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟社會效益，提升工業(yè)園區(qū)的高端物流形象，也同周邊地區(qū)的企業(yè)產(chǎn)生了協(xié)同效應。因此本項目的將能夠通過提升區(qū)域的邊際利潤率，來提高項目本身的投資回報，縮短項目投資的回收期。五、建筑規(guī)劃

12、設計1. 總圖規(guī)劃設計構思總圖規(guī)劃秉承“功能主義”的設計原則，“形式服從于功能”，將倉儲中心主出入口設置在南面新修12米主干道上，使得北側(cè)車輛檢測與倉儲區(qū)相互隔開，做到車流互補干擾，規(guī)劃上又相互聯(lián)系。既滿足功能需要又是倉儲區(qū)有相對獨立的形象展示。倉儲設置于基地南面，按照紅線形狀布置130X63米的單棟建筑，既實現(xiàn)土地的最大化利用，也滿足貨車卸貨操作要求，保證物流暢通、高效。并將輔助生產(chǎn)設施及辦公等配套布置在邊角處，作為倉儲運營的有益補充。2. 建筑設計意念本案將以貨柜作為其設計意念，作為物流分發(fā)中心的重要使用功能的物流倉庫，在設計原則上考慮更多的是工業(yè)建筑的經(jīng)濟和實用性，遵循簡約但非簡單的美學

13、方案，由此物流倉庫用最直接的“貨柜箱”形式講述著它的功能與屬性，并在立面重要位置輔以顏色醒目之構造設計。提升倉儲建筑的設計品味，營造出建筑特點鮮明，功能適用的現(xiàn)代化物流倉儲的建筑形象。既具時代氣息，也提升了建筑的品牌標識性。3. 建筑單體設計1) 倉庫采用9X9m規(guī)則柱網(wǎng)，并設有配套倉儲管理辦公用房，6米超寬卸貨平臺。屋頂和側(cè)墻分別設置不可開啟式天窗和高窗，改善自然采光功能，另外通過可開啟式天窗結合墻角通風百葉構成無動力自然通風系統(tǒng)。2) 倉庫共設計為六層，定位為丙二類現(xiàn)代化的立體式綜合高層倉庫，首層層高8米，二、三層5米，四五六層4.5米，采取下重上輕的倉儲形式，首層適用于重型和有特殊要求的

14、重工業(yè)型的倉儲，二三層以倉儲貨物重量適中，要求便于運輸或?qū)囟?、濕度有要求的倉儲。如酒類、藥材等。四五六層以輕工業(yè)型倉儲為主。3) 倉庫每層建筑面積約8千平米，首層設置6米寬卸貨平臺，卸貨平臺高度1.3米，標準卸貨車位共13個。提升貨物電梯共六臺，設置5噸貨梯三臺，3噸貨梯三臺，可有效滿足貨物垂直運輸要求。首層以上儲存貨物及短距離運輸采用電動叉車或液壓式叉車。4) 門衛(wèi)室門衛(wèi)室由門衛(wèi)及單證兩部分組成，并設置獨立衛(wèi)生間。4. 交通系統(tǒng)組織本案沿南面黎光村新修道路設置貨車主出入口，北面檢測車間與宿舍辦公處設置為人流出入口，使得倉儲區(qū)交通分離為貨車流線和訪客流線兩部分，貨車從南面道路進出，并在南面設

15、置停車場，貨車由南面路進入倉儲區(qū)，避免人、物交叉的情況。并沿建筑環(huán)形布置消防環(huán)道，其中在倉庫與檢測車間設18m*18m消防回車場。以滿足消防要求。5. 景觀系統(tǒng)設計為改善倉儲園區(qū)內(nèi)貨車較多而引起的噪音、灰塵問題，本案在倉庫、道路等建筑邊緣均設置綠地和行道樹。在道路兩側(cè)及建筑之間種植成排喬木，盡量保留現(xiàn)有場地內(nèi)樹木，以增加建筑群的空間層次。6. 立面材料選材意向倉庫立面選擇面磚或波紋板為主體材料，角位通過少量的白色金屬線條來提升建筑的挺拔感。局部采用高級外墻涂料突出建筑的特色形象和建筑的現(xiàn)代感。7. 建筑消防設計1 ）在本項目設計中，沿地塊周圍設置消防環(huán)道，消防環(huán)道最窄處寬4.0米，能滿足高層民

16、用建筑設計防火規(guī)范。2）在倉庫樓中，每一防火分區(qū)消防疏散封閉樓梯，可以直接對外采光通風。3）倉庫根據(jù)實際需要設置火災自動報警系統(tǒng)。在倉庫的首層設有消防控制中心，在設備房、倉庫、公共走道、電梯廳、前室等處設置智能火災自動報警系統(tǒng)。4)設置自動噴水滅火系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，同時設置室外消火栓系統(tǒng)，以保證火災發(fā)生時的撲救要求。5)設置防排煙系統(tǒng)，樓梯間盡量采用自然排煙，在自然排煙不能滿足的場所，設機械排煙，其排煙量按60m3/h.m2計算。自然排煙場所開窗面積確保達到使用面積的2。8. 建筑環(huán)保節(jié)能設計本建筑在設計中嚴格執(zhí)行國家建設項目環(huán)境保護法，做到技術可行、經(jīng)濟、布局合理。總圖設計中充分考慮了建

17、筑和環(huán)境的關系。為增加活動空間和綠地面積。在建筑設計中，采用白玻璃或L-EOW玻璃，不采用鏡面玻璃，以免對周圍環(huán)境產(chǎn)生不必要的光污染。1) )柴油發(fā)電機運行時排放之煙氣及噪音應由專業(yè)公司根據(jù)深圳市關于環(huán)境保護的要求進行設計。2) 生活污水：建筑物內(nèi)部的生活污水由管道匯集排入化糞池，在化糞池內(nèi)停留12小時。經(jīng)初步厭氧處理后的生活污水排入市政污水管網(wǎng)，生活污泥定期清掏。3) 生活廢水：地下車庫地面沖洗廢水由地面排水溝匯集后，排入集水井。由集水井內(nèi)的潛污泵提升后排入市政污水管網(wǎng)。4) 泵房噪音：水泵房內(nèi)水泵選用低噪音水泵，并采用隔震基礎，水泵進出水管上安裝可曲擾橡膠接頭，管道支架采彈性吊架或彈性托架等技術措施。5) 風機和水泵均調(diào)用由減震措施，吊裝風機采用隔震吊架；通風、空調(diào)系統(tǒng)均設有消音器。6) 建筑的圍護結構及屋面采用有效的保溫隔熱體系。7) )選用氣密性高的門窗，有效降低建筑能耗。9. 結構設計1) 本工程位于深圳市，根據(jù)建筑結構荷載規(guī)范(GB50009-2001)，深圳市50年一遇的基本風壓為0.75KN/m2，本工程的抗震設防烈度為7度，設計地震分組為第一組，設計基本地震加速度為0.10g。2) 根據(jù)建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準(GB50068-2001)規(guī)定:本工程的建筑結構安全等級為二級，設計使用期為50年。根據(jù)建筑工程抗震設防分類標準(GB50223-200