1、房地產項目開發流程及主要證件辦理程序 -康煥文今天我們就有關房地產項目開發流程及主要證件辦理程序與大家共同學習，我們都知道開發設想是房地產開發商最基本最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發就進入了狀態，開發設想是否準確地反映市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發的成敗，這就需要房地產開發商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發展前景，把握不同項目的市場需求狀況。從開發設想形成后我們就要進入房地產項目開發的四個階段。現在我為大家簡單的介紹一下房地產開發的四個階段，即：可行性研究階段、項目報批與前期工作階段、建設實施階段和銷售、出租、服務階段。一、可行性研究階段可行性研究階段

2、市場研究開、發場地選擇擬定開發項目經濟、社會、環境效益評價開發公司、合作對象、咨詢部門可行性研究階段是房地產項目開發的首要工作階段，也是非常關鍵的一步，他是對開發設想有沒有真正的市場前景的論證，而政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。只有經過技術經濟論證確認該項目可行，才能進入開發項目的前期工作階段，但投資決策者必須了解在對開發方案的技術經濟論證過程中，由于各種影響因素的制約，開發方案需要做某些修改，因此，開發項目可行性研究過程不是一個簡單地對投資項目做接受或拒絕的過程，而是對投資項目進行修正、完善和重新評價的過程。二、 項目報批與前期工作階段項目報批與前

3、期工作階段立項、申請購置開發場地委托規劃、設計籌集開發資金申領建設工程規劃許可證拆遷、安置、清場市規劃局、國土局、房管局、發改委規劃、勘測、設計單位、規劃局有關金融機構規劃局住戶、派出所、有關管理部門項目報批與前期工作階段是開發項目過程中最為繁雜的，他涉及的工作比較多，如資料的填寫、各種證件的辦理、與各相關部門的聯系溝通，在這里我主要為大家講解一下辦理程序和所需提供的資料、辦理單位。2.1土地使用權證的辦理2.1.1 開發項目的土地位置由經批準的初步可行性研究報告選定。初步可行性研究報告選定的位置，應符合該位置土地使用條件。而使用條件由國家行政主管部門以“公告”或“文件”的形式予以明確。2.1

4、.2 國家行政主管部門限定的土地使用條件，一般以房地產開發項目建設條件意見書的文件形式提交負責土地出讓或劃撥的管理部門，作為使用權出讓合同的必備條件。2.1.3房地產開發項目建設條件意見書主要包括以下內容：    a) 項目性質、規模和開發期限；    b) 規劃控制指標及規劃設計要求；    c) 基礎設施和公共服務配套建筑的建設要求；    d) 基礎設施和公益設計建成后的產權界定；    e) 項目拆遷、補償、安置要求； 

5、0;  f) 項目經營方式等。2.1.4 初步可行性研究報告經規劃行政主管部門批準后，公司（以下簡稱公司）經辦部門持批準的文件向縣級以上人民政府土地行政主管部門提交開發項目用地申請。2.1.5 經批準的用地由市、縣人民政府頒發建設用地批準書。2.1.6 通過拍賣、招標或協議方式取得土地使用權的，應依法與土地使用權出讓方簽訂合同。2.1.7 公司對持有使用權的土地，依法支付出讓金、地價、有關費用和履行拆遷、安置、補償等責任。2.1.8 本程序2.1條應按照下列法律、法規的規定實施；   a) 中華人民共和國土地管理法；   b) 中華人民共和國土

6、地管理法實施條例；   c) 中華人民共和國城市房地產管理法；   d)城市房地產開發經營管理條例；   e)中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例；   f)城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法；   g)城市房地產開發管理暫行辦法。2.2土地使用證書的辦理2.2.1 公司獲得土地使用建設用地批準書后，應依法辦理土地登記。2.2.2 委托代理人辦理土地登記的，公司應與受委托人辦理授權委托書。2.2.3 申請土地登記時應向土地管理部門提交下列文件：   a) 土

7、地登記申請表；   b)單位法定代表人證明、個人身份證明或戶籍證明；   c)土地權屬來源證明；   d)地上附著物權屬證明。2.2.4經土地管理行政部審定后發給“土地使用證書”。2.2.5土地使用權、土地他項權利的設定登記及變更登記按相關法規規定辦理。2.2.6 公司經辦/管理部門應按當地土地管理行政部門的規定，辦理土地使用證書，定期查驗手續。2.2.7 本程序2.2條的具體實施按土地登記規則辦理。2.3建設用地規劃許可證的辦理2.3.1 開發項目用地使用權合同簽訂后或建設用地批準書下達后，項目策劃部應向項目所在地城市規劃行政主管部

8、門申請定點，經審核批準后核發建設用地規劃許可證。2.3.2 申報時應提交下列文件：   a) 土地使用證書；   b) 紅線圖；   c) 開發項目規劃方案（規劃設計方案）；   d) 營業執照和房地產企業資質證書；   e) 其他規定應提報的文件。2.3.3 房地產企業只有在取得建設用地規劃許可證后，才允許對項目組織勘察、規劃、設計工作，并按規劃要求進行設計。2.4建設工程規劃許可證的辦理2.4.1 房地產公司在初步設計完成后，應向項目所在地城市規劃行政主管部門申請辦理建設工程規劃許可證，只有

9、在獲取此證后才允許進行施工圖設計。2.4.2申辦時應提交下列文件：   a) 建設用地規劃許可證；   b) 初步設計文件（含圖紙、資料、說明，必要時應提供勘察設計文件/報告）；   c) 設計單位資質證明文件；   d) 設計合同；   e) 紅線圖；   f) 其他規定應提交的文件。2.4.3 本程序2.4條的具體辦理，按中華人民共和國城市規劃法執行。三、建設實施階段建設實施階段辦理施工許可證、招標、投標、發包項目施工準備、現場“三通一平”施工的組織管理與控制竣工驗收、交

10、付使用建設部門、施工企業施工企業工程部門、監理公司規劃局、房管局、工程質量管理部門開發項目在建設實施階段的投資支出最大，所占時間最長，因此，加強開發項目建設實施階段的管理，對于開發企業實現預期的開發效益是非常重要的，在此階段，開發企業的主要工作有：（1） 辦理開工審批手續 開發企業編寫年度建設計劃，報基本建設主管部門審查批準后，持建設工程規劃許可證、投資許可證、資金審批文件、水電供應及排污審批文件，以及其他有關文件資料，到建委工程管理部門申辦開工登記手續，經管理部門審查，簽署同意開工意見后，建設工程方可開工，發放施工許可證。3.1 施工許可證的辦理3.1.1 房地產公司負責向當地縣級及以上建設

11、行政主管部門辦理施工許可證申請。3.1.2 申請施工許可證時，應提交下列文件；    a) 建筑工程用地批準文件/合同；   b) 建設工程規劃許可證；    c) 需拆遷的，拆遷進度符合施工要求的證明文件；    d) 確定的施工/承包合同；    e) 滿足施工需要的施工圖紙及技術資料；    f) 建設資金已落實的證據；    g) 建設資金已落實的證據；   

12、 h) 法律、法規規定的其他文件。3.1.3 經核準并領取了施工許可證后，開發項目工程方允許開工。3.1.4 本程序3.1條的具體辦理按中華人民共和國建筑法及建設工程施工現場管理規定文件執行。（2） 選擇施工企業開發項目的建設實施，是由建筑施工企業完成的，施工企業是開發項目建設實施的直接指揮者和生產者，因此，選擇承擔項目施工的企業是極為重要的工作。為了在預期的投資限額內，保證工程質量和工期，一般采取招標投標方式選擇施工企業，即初步選定若干個施工企業，通過投標競爭，從中選擇最為合適的施工企業按工程承包合同承建工程項目。（三）開發項目工程管理與控制開發項目工程管理與控制，是開發企業為了保證項目施工

13、順利進行所從事的有關管理工作，包括配合施工企業做好各項施工準備工作；對項目的費用、進度和施工質量控制；合同管理；有效協調各類管理。通過施工監理招投標等方式，委托專業化、社會化的監理公司對項目的建設進行監理，因此，開發企業委托監理公司根據工程承包合同對工程施工進行監理。（四）項目的竣工驗收當項目完工后，要對其進行驗收。而項目驗收分預驗和綜合驗收，預驗是在綜合驗收前，開發企業與監理公司對工程質量進行全面檢查，根據檢查結果，提出需返工的工程及其修復期限，綜合驗收時在預驗的基礎上經開發企業申請，由政府的建筑質量監督部門組織的竣工驗收，項目經驗收合格后方可交付使用。四、銷售、出租、服務階段銷售、出租和服

14、務階段制定銷售、租賃計劃、宣傳、廣告房屋銷售、簽約、公正、付款小區管理、經營、服務傳媒機構建委、建行、物價局、簽約雙方、公正部門物業管理公司、居委會、派出所、工商局實際上，房屋的銷售工作并非在房屋竣工驗收后進行。為了縮短房地產開發的投資周期，在可行性研究階段就要研究房屋的銷售計劃，從選擇場地開始，開發企業已開始尋找購房者或承租人；在開發項目的施工過程中，應通過各種媒介做好項目的銷售廣告的宣傳工作，當項目施工進行到一定程度時，應按城市商品房預售管理辦法和商品房銷售管理辦法等規定，取得商品房預售許可證后，及時進行房屋的預售工作，竣工驗收后申請辦理房地產產權登記。4.1商品房預售許可證的辦理4.1.

15、1 商品房預售應符合下列條件：     a) 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；     b) 持有建設工程規劃許可證和施工許可證；     c)按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；     d) 已辦理商品房預售登記，取得預售許可證。4.1.2 申請商品房預售許可證登記，應提交下列文件；    a) 本程序4.1.1款所列

16、a）、b)、c)項規定的證明材料；    b) 營業執照和資質等級證書；    c) 工程施工合同；    d) 預售商品房分層平面圖；    e) 商品房預售方案；    f) 需向境外預售的，應同時提交允許銷售的批準文件。4.1.3 本程序4.1條應按城市房地產開發經營管理條例、城市商品房預售管理辦法執行。房地產銷售或出租后，應做好銷售或出租后的服務和管理工作，如果開發項目是住宅小區，應成立物業管理機構或通過招投標等方式委托物業管理公司完成，

17、如果是單幢建筑，可組織大樓管委會。無論何種形式均需與當地派出所、居委會、綠化、環衛等部門聯系，辦理門牌號碼、戶口遷入、綠化、環衛和治安等事項。至此，房地產開發企業對于某個項目投資開發的經營活動基本結束。以上內容，如有不妥之處，懇請大家批評指正。謝謝大家！35土地所有權 定義：土地所有權是國家或農民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權利。 一般來說，土地所有權屬于財產所有權的范疇。但是土地所有權相對于一般財產所有權而言有其特殊性，主要表現在：1、主體的特定性 2、交易的禁止性 3、權屬的穩定性 4、權能的分離性1 土地所有權內容包括對土地的占有、使用、收益和處分四項權能，同時對

18、土地所有者及其代表行使權利有三條重要的限制： 1、土地所有者及其代表行使權利不得違反法律、行政法規規定的義務 2、土地所有者及其代表不得違反其與土地使用者簽訂的土地使用權出讓合同或者土地承包合同中約定的義務 3、土地所有權禁止交易 我國土地管理法規定:城市市區的土地屬于國家所有;農村和城郊的土地,除法律規定屬于國家所有外,屬于農民集體所有;宅基地、自留山，屬于農民集體所有。土地使用權定義：土地使用權是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權利。 國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出

19、租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之后，才可以轉讓、出租、抵押。 農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照土地管理法的規定，農用地使用權通過發

20、包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批準取得。 土地使用權類型根據土地管理法、土地登記辦法的相關規定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。 劃撥土地使用權劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式：（1）經縣級以上人民政府依法批準，土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依

21、法批準，二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。（2）經縣級以上人民政府依法批準后，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批準，二是土地使用者取得土地使用權是無償的，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。 出讓土地使用權出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。 由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的后取得的土地使用權。取得出讓土地使用權有以下幾個特征：（1）取得的土地使用權是有償的。土地使用者取得一定年限內的土地使用權應向國家支付土地使用權出

22、讓金。國家憑借土地所有權取得的土地經濟效益，表現為一定年期內的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數額的貨幣為表現形式。（2）取得的土地使用權是有期限的。 土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。（3）取得的土地使用權是一種物權。土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權分離為基礎的。土地使用權出讓后，在出讓期限內受讓人實際享有對土地占有、使用、收益和處分的權利，其使用權在使用年限內可以依法轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。土地使用權出讓的形式有三種，即協議出讓、招標出讓和拍賣出讓。征用土地是指國家為了公共利

23、益的需要將屬農民集體的土地由有權批準機關批準轉征為國有土地，屬于強制性征地行為。征用是一種土地所有權發生變化的行為，而不是土地使用權的類型。招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定 第一條 為規范國有土地使用權出讓行為，優化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，根據中華人民共和國城市房地產管理法、中華人民共和國土地管理法和中華人民共和國土地管理法實施條例等法律、法規，制定本規定。  第二條 在中華人民共和國境內以招標、拍賣或者掛牌方式出讓國有土地使用權的，適本規定。  本規定所稱招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出

24、讓人）發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。  本規定所稱拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。  本規定所稱掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。  第三條 招標、拍賣或者掛牌出讓國有土地使用權應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。&

25、#160; 第四條 商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。  前款規定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。  第五條 國有土地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，應當有計劃地進行。  市、縣人民政府土地行政主管部門根據社會經濟發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報經同級人民政府批準后，及時向社會公開發布。  第六條 市、縣人民政府土地行政主管部門應當按

26、照出讓計劃，會同城市規劃等有關部門共同擬訂擬招標拍賣掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等方案，報經市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。  第七條 出讓人應當根據招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。招標拍賣掛牌出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。  第八條 出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前 20  日發布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本

27、情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。  第九條 招標拍賣掛牌公告應當包括下列內容：  （一）出讓人的名稱和地址；  （二）出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計要求；  （三）投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；  （四）索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；  （五）招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；  （六）確定中標人、競得人的標準和方法；  （七）投標、競買保證金；  （八）其他需要公告的事項。  第十條 市、縣

28、人民政府土地行政主管部門應當根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定標底或者底價。  確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應當實行集體決策。  招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標拍賣掛牌出讓活動結束之前應當保密。  第十一條 出讓人應當對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標拍賣掛牌公告規定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。  第十二條 市、縣人民政府土地行政主管部門應當為投標人、競買人查詢擬出讓土地的有關情況提供便利。  第十三條 投標、開標依照下列程序進行： 

29、（一）投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效；  標書投入標箱后，不可撤回。投標人應對標書和有關書面承諾承擔責任。  （二）出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。投標人少于三人的，出讓人應當依照本規定重新招標。  （三）評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為五人以上的單數。  評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說

30、明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。  評標小組應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審。  （四）招標人根據評標結果，確定中標人。  第十四條 對能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。  第十五條 拍賣會依照下列程序進行：  （一）主持人點算競買人；  （二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項；  （三）主持人宣布起叫價和增價規則及增

31、價幅度。沒有底價的，應當明確提示；  （四）主持人報出起叫價；  （五）競買人舉牌應價或者報價；  （六）主持人確認該應價后繼續競價；  （七）主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；  （八）主持人宣布最高應價者為競得人。  第十六條 競買人不足三人，或者競買人的最高應價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。  拍賣主持人在拍賣中可根據競買人競價情況調整拍賣增價幅度。  第十七條 掛牌依照以下程序進行：  （一）在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置

32、、面積、用途、使用年期、規劃要求、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易場所掛牌公布；  （二）符合條件的競買人填寫報價單報價；  （三）出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格；  （四）出讓人繼續接受新的報價；  （五）出讓人在掛牌公告規定的掛牌截止時間確定競得人。  第十八條 掛牌時間不得少于 10 個工作日。掛牌期間可根據競買人競價情況調整增價幅度。  第十九條 掛牌期限屆滿，按照下列規定確定是否成交：  （一）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；  （二）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；  （三）在掛牌期限內無應價者