1、關(guān)于物業(yè)管理中存在的法律問題及思考來源：熱點(diǎn)論文     2009-3-19 21:50:44     作者：李許明    編輯：論文 論文摘要 20世紀(jì)80年代開始，我國住房制度逐漸貨幣化以來，人民的居住條件有了很大改善，但其中也存在了一些問題，比如物業(yè)管理引起的糾紛，在我國，物業(yè)管理服務(wù)是一種新型產(chǎn)物，但是目前關(guān)于物業(yè)管理方面的相關(guān)立法比較滯后，在實(shí)際過程中出來糾紛、審判時(shí)對法律實(shí)踐帶來許多問題。本文擬從物業(yè)管理中存在的法律問題及原因入手，提出幾點(diǎn)對策。在文章中，首先陳述

2、了物業(yè)管理的一些基本內(nèi)容，其次對我國物業(yè)管理中存在的一些法律問題進(jìn)行了分析，最后對物業(yè)管理的存在問題提出了自己的看法，希望通過自己的分析和寫作能對我國的物業(yè)管理體系的完善提供微薄之力關(guān)鍵詞： 物業(yè)管理        滯后     問題    規(guī)范 從十一屆三中全會將全黨全國的工作重心轉(zhuǎn)移到社會主義現(xiàn)代化建設(shè)上來以后，房地產(chǎn)市場在我國逐步興起并蓬勃發(fā)展。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。特別是20世紀(jì)80年代

3、我國住房制度從“國家包、福利性、低租金、等級制、供給制到住房制度逐漸貨幣化”以來，成片的大型住宅小區(qū)可以說一眨眼之間便拔地而起，人民的居住條件雖有了很大改善。物業(yè)管理作為一項(xiàng)新興服務(wù)行業(yè)，也進(jìn)入人民的生活中。它是在我國住宅與非住宅房產(chǎn)商品化 、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在業(yè)主、使用人與物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管 理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類 型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的城市新建住宅小

4、區(qū)管理辦法（以下簡稱辦法）和國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 暫行辦法國務(wù)院發(fā)布的物業(yè)管理?xiàng)l例等規(guī)章外，國家對此方面尚無較完整的法律法規(guī)體系，使物 業(yè)管理糾 紛案件居高不下。本文試就物業(yè)管理中存在的問題略陳管見。一、物業(yè)管理概述（一）、物業(yè)管理的概念：物業(yè)一詞原是香港房地產(chǎn)中貫用的述語，特指與地產(chǎn)相聯(lián)系的房產(chǎn)，主要是指一個(gè)住宅單位或樓宇、建筑物。我國對物業(yè)的規(guī)定是指已建成并投入使用的各類房屋，包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、旅游賓館等。物業(yè)可大可小，一座大廈可作為一項(xiàng)物業(yè)，一個(gè)住宅單元也可作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理

5、企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。1981年3月,我國第一家物業(yè)管理公司深圳市物業(yè)管理公司經(jīng)過注冊,正式掛牌營業(yè)。自此,我國現(xiàn)代物業(yè)管理從無到有、從沿海到內(nèi)地逐漸發(fā)展起來。據(jù)統(tǒng)計(jì),到1997年底,僅深圳市就有物業(yè)管理企業(yè)1115個(gè),物業(yè)管理從業(yè)人員57032人,管理物業(yè)2910處,管理物業(yè)的總面積4 03億2。在我國,物業(yè)管理正成為引人注目的朝陽產(chǎn)業(yè)。（二）、物業(yè)管理的模式：從現(xiàn)實(shí)情況來說，無論國內(nèi)或國外，物業(yè)管理都有兩種或三種模式。第一種模式是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行專業(yè)管理；第二種模式是由業(yè)

6、主委員會實(shí)行自營管理；第三種模式是由住宅合作社實(shí)行自主管理。以上三種模式實(shí)質(zhì)上是兩種模式，即物業(yè)公司專業(yè)管理與業(yè)主自營管理兩種模式。因?yàn)樽≌献魃缟鐔T也是業(yè)主，根據(jù)合作社章程成立的管理委員會與業(yè)主委員會沒有多大區(qū)別，因此，合作社自主管理同業(yè)主自營管理實(shí)質(zhì)上是同一種模式。根據(jù)我國的國情，這兩種管理模式應(yīng)當(dāng)同時(shí)并存。專業(yè)管理模式如果服務(wù)的好，可以為業(yè)主提供周到全面的良好服務(wù)，免除他們的后顧之憂，雖然收費(fèi)高一些，但業(yè)主負(fù)擔(dān)得起，因此愿意接受物業(yè)公司的專業(yè)管理。這種模式適用于高收入者和中等收入者中的收入較高者階層。但是實(shí)行專業(yè)管理應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)公司，雙方協(xié)商確定服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)

7、準(zhǔn)，不能由開發(fā)商組建或聘用物業(yè)公司，單方面決定服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，然后強(qiáng)加給業(yè)主。目前的做法對業(yè)主來說是不公平的。業(yè)主自營模式，由于不需要交納營業(yè)稅等稅費(fèi)，有些服務(wù)項(xiàng)目如保安、保潔、綠化、電梯等，可以不聘用專職人員，而由本樓退休和下崗的居民承擔(dān)，不用給他們交納社會保險(xiǎn)和住房公積金，只給他們發(fā)一些補(bǔ)貼就行了。這樣，就可以節(jié)省很大一筆開支，再加上住宅區(qū)內(nèi)公建配套用房的經(jīng)營收入，業(yè)主可以花很少的錢就能把住宅區(qū)物業(yè)管理好。這種模式適用于廣大中低收入者階層。據(jù)中國社會調(diào)查事務(wù)所對京、滬、穗500名公眾的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，有49的被訪者表示希望采用業(yè)主自營式管理辦法管理自己的物業(yè)。這個(gè)數(shù)據(jù)表明，有半數(shù)業(yè)主要求自己

8、管理物業(yè)，不同意交給物業(yè)公司管理。二、我國物業(yè)管理法律中存在的一些問題（一）、目前我國物業(yè)管理立法滯后。目我國現(xiàn)有的物業(yè)管理法律、法規(guī)主要有以下三個(gè)方面構(gòu)成：1、憲法的有關(guān)條款。如憲法第十三條:“國家保護(hù)公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。國家依照法律保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)”。憲法第三十九條:“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅?！钡鹊取５诙哟?全國人大及其常委會、國務(wù)院頒布的物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)。如中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城市私有房屋管理?xiàng)l例、城市綠化管理?xiàng)l例、城市市容及環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例及其相關(guān)配套的法規(guī)、規(guī)章,如城市房屋修

9、繕管理規(guī)定、城市新建住宅小區(qū)管理辦法、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法等等最新出臺的是國務(wù)院頒布實(shí)施的物業(yè)管理?xiàng)l例。第三層次,各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會頒布的物業(yè)管理方面的地方性法規(guī),以及同級地方人民政府頒布的物業(yè)管理行政規(guī)章,如北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例等等。這些地方法規(guī)彼此之間并不統(tǒng)一，甚至有矛盾之處，往往只能反應(yīng)一個(gè)地方關(guān)于物業(yè)管理方面的規(guī)定。就目前而言，物業(yè)管理的法律法規(guī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我國物業(yè)管理的迅速發(fā)展。 （二）、物業(yè)管理公司與開發(fā)商的職責(zé)界定不明確：由于我們國家的物業(yè)管理行業(yè)建立沒幾年，物業(yè)管理公司一般都與開發(fā)商存在這千絲萬縷的關(guān)系。最明

10、顯的例子就是物業(yè)管理公司一般都是開發(fā)商的下屬公司。在這種情況下，物業(yè)管理公司代表的是開發(fā)商而不是業(yè)主。當(dāng)業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生爭議時(shí)，物業(yè)管理公司往往會維護(hù)開發(fā)商而不是業(yè)主的利益。我國新的物業(yè)管理?xiàng)l例中已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)由業(yè)主組成的業(yè)主大會來確定。在開發(fā)商開發(fā)過程，可以由開發(fā)商臨時(shí)委托物業(yè)管理公司來進(jìn)行前期物業(yè)管理，一旦成立業(yè)主大會就應(yīng)當(dāng)重新確定物業(yè)管理公司。但在實(shí)踐中，由于法律意識淡薄、管理不力，二者職責(zé)仍沒有明確分開。（三）、業(yè)主自治制度難以有效實(shí)施。業(yè)主自治，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)民主的原則建立自治組織、確立自治規(guī)范、自我管理

11、本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的一種基層治理模式。業(yè)主自治是從私法自治衍生出來、借鑒公法自治模式產(chǎn)生的一種新類型的特殊自治。業(yè)主自治的主體是實(shí)行自治的全體業(yè)主，業(yè)主自治的組織是業(yè)主大會和業(yè)主委員會；自治所遵循的基本原則是民主原則；自治的事項(xiàng)是有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動；業(yè)主自治的核心內(nèi)容包括對業(yè)主委員會的民主選舉以及對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的民主決策、民主管理和民主監(jiān)督。從法學(xué)的角度來看，在業(yè)主自治法律關(guān)系中，權(quán)利主體主要包括業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主自治實(shí)質(zhì)就是保障以上權(quán)利主體的相關(guān)自治權(quán)的實(shí)現(xiàn)。在業(yè)主自治這一制度框架下，業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會分別處于不同的法律地位，從而也就分

12、別享有不同的權(quán)利，也分別承擔(dān)不同的義務(wù)。業(yè)主的自治權(quán)是最基礎(chǔ)性、最根本性的權(quán)利，沒有業(yè)主的自治權(quán)，就不會有業(yè)主自治，當(dāng)然也就不會產(chǎn)生業(yè)主大會和業(yè)主委員會。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，業(yè)主所享有的自治權(quán)主要包括：（1）接受服務(wù)權(quán)，（2）請求權(quán)，（3）投票權(quán)，（4）選舉權(quán)和被選舉權(quán)，（5）監(jiān)督權(quán)，（6）知情權(quán)等。業(yè)主大會是業(yè)主行使自治權(quán)的最基本的組織形式，是最高的權(quán)力機(jī)構(gòu)，他由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會的職責(zé)主要包括：（1）制定物業(yè)管理自治性規(guī)范權(quán)，包括制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員的權(quán)利；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利；（4）重要事項(xiàng)的決定權(quán)；（5

13、）監(jiān)督權(quán)，有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作、專項(xiàng)維修資金的使用和續(xù)籌的實(shí)施；業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)實(shí)施業(yè)主大會制定的各項(xiàng)決議。自1994年我國實(shí)施物業(yè)管理已來，已經(jīng)走過了10個(gè)年頭。在這10年中，業(yè)主自治伴隨著層層阻礙正步履艱難的向前推進(jìn)，業(yè)主維權(quán)的事例不斷的見諸報(bào)端，與業(yè)主自治有關(guān)的各種糾紛也層出不窮，并逐年呈上升趨勢，這都與業(yè)主自治制度難以有效實(shí)施有關(guān)。其主要表現(xiàn)為：1、開發(fā)商或物業(yè)公司操縱業(yè)主委員會引發(fā)的業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛；2、業(yè)主自治活動運(yùn)行過程中發(fā)生的糾紛，例如業(yè)主在選舉或者決定重大事項(xiàng)的過程中的對實(shí)體性和程序性問題而產(chǎn)生的爭議；3、業(yè)主在聘任、解聘物業(yè)公司或者要求

14、自主治理的管理活動中引發(fā)各種糾紛。這與我國在物業(yè)管理立法上的缺失、業(yè)主自治意識淡漠等都與直接聯(lián)系。    （四）、物業(yè)管理公司的經(jīng)營缺乏規(guī)范和監(jiān)督：由于缺乏有效的法律法規(guī)和相應(yīng)的管理制度，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間缺少明確的權(quán)責(zé)關(guān)系，它往往反客為主，與業(yè)主產(chǎn)生各種矛盾。例如有的物業(yè)公司把自己當(dāng)成了小區(qū)的主人，對小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施進(jìn)行出租收費(fèi)，對小區(qū)內(nèi)的任何變動，都可以完全不征求居民的意見。有的公司收取物業(yè)費(fèi)后，一些維修工作仍需交費(fèi)。對居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不理睬；有的物業(yè)公司為獲取更多利潤，在小區(qū)居民樓內(nèi)、電梯、綠化區(qū)到處設(shè)置廣告，影響小區(qū)面貌和環(huán)境。更有甚者

15、，物業(yè)管理公司雇傭的保安在公司與業(yè)主發(fā)生糾紛時(shí)毆打業(yè)主。這樣就嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。轉(zhuǎn)貼于 熱點(diǎn)論文網(wǎng)     （五）、業(yè)主法律意識淡薄。業(yè)主的物業(yè)管理法律觀念、意識還沒有完全樹立起來。一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理，但只愿意付非常少的物業(yè)管理費(fèi)，一些業(yè)主對物業(yè)管理問題知之甚少，缺乏自我保護(hù)意識。他們買房時(shí)只注意房子的質(zhì)量、價(jià)格，往往忽視了物業(yè)管理問題；只知與開發(fā)商打交道，而不知如何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而一旦出現(xiàn)了突發(fā)性的事件如打人事件，或明顯的質(zhì)量問題，個(gè)別人又容易將問題簡單化、情緒化。 （六）、物業(yè)管理費(fèi)用收繳難。

16、對物業(yè)管理公司來說，目前最頭疼的是物業(yè)管理費(fèi)的收繳問題。通常，物業(yè)管理水平高的小區(qū)，物業(yè)繳費(fèi)率就高，而在物業(yè)管理水平低的小區(qū)，無論收費(fèi)多少，物業(yè)繳費(fèi)率都很低。物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)繳費(fèi)率的高低。但物業(yè)管理公司普遍存在收費(fèi)難的問題。目前高檔居住小區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率目前占到90%以上，而在普通居住小區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率不到60%，實(shí)際上在絕大多數(shù)小區(qū)都存在著欠交物業(yè)管理費(fèi)用的現(xiàn)象。業(yè)主不繳管理費(fèi)，主要原因有：一，對物業(yè)管理的不滿意，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)沒有到位；二，質(zhì)價(jià)不相等，多收費(fèi)少服務(wù)；三，除政府定價(jià)的普通住宅外，一些小區(qū)的業(yè)主對物業(yè)公司制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不認(rèn)可；四，因房屋質(zhì)量等問題而將應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)到物業(yè)

17、管理公司；五，由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主因出國或者出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。三、完善我國物業(yè)管理法律制度的對策1、進(jìn)一步完善我國有關(guān)的物業(yè)管理法律規(guī)范。2003年發(fā)布的物業(yè)管理?xiàng)l例可以說是物業(yè)管理制度發(fā)展中的一個(gè)里程碑。它對于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和業(yè)主的責(zé)、權(quán)、利，以及水電氣暖等等其他一些方面的法律關(guān)系，都有非常明確的法律規(guī)范。它出臺以后，對于解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題，推行物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，都會起到非常重要的作用。但由于其本身?xiàng)l文規(guī)范相對原則、涉及面較窄等問題，對在現(xiàn)實(shí)中存在的許多物業(yè)管理的問題都不能很好的解決。例如條例中對物業(yè)服務(wù)中存在的諸如業(yè)主委員會選

18、舉問題、新舊物業(yè)公司的更替問題、維修基金的保管問題，以及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)費(fèi)用等問題都沒有提出任何解決辦法，而且像物業(yè)公司的傭金報(bào)酬、業(yè)委會收取物業(yè)費(fèi)等新的現(xiàn)象，這部法規(guī)更是只字未提。一些專門從事物業(yè)管理研究的專家以及行業(yè)律師，對條例表現(xiàn)出質(zhì)疑的態(tài)度。故我們需要以物業(yè)管理?xiàng)l例為基礎(chǔ)，進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律、法規(guī)體系。2、嚴(yán)格實(shí)施分業(yè)經(jīng)營、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成，投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是開發(fā)商自己組建一個(gè)物業(yè)管理公司來進(jìn)行管理的。這種模式延續(xù)到現(xiàn)在。它是目前許多物業(yè)管理糾紛的主要原因。因此，新的物業(yè)管理?xiàng)l例已經(jīng)明確提出業(yè)主自治、物業(yè)管理獨(dú)立等原

19、則。它對于解決物業(yè)管理糾紛，維護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)管理公司的行為具有積極意義。我們應(yīng)規(guī)范物業(yè)管理業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。例如深圳的一些開發(fā)商，自己不再組建物業(yè)管理公司，而是從社會上選聘。實(shí)際上，分業(yè)經(jīng)營以后，互相形成了一種制約關(guān)系，這種有品牌的物業(yè)管理公司，就能很好地對今后入住的業(yè)主負(fù)責(zé)，對開發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督，使得整個(gè)物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程，為后來的物業(yè)管理，為大家入住創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。個(gè)人認(rèn)為，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn)：一要結(jié)合國外先進(jìn)物業(yè)管理體制，逐步完善我國物業(yè)管理體制；二加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理，對其資質(zhì)進(jìn)行審查，進(jìn)行業(yè)主招標(biāo)

20、，提高設(shè)立物業(yè)公司的條件，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理；三創(chuàng)造、完善、維護(hù)公平競爭的物業(yè)管理市場機(jī)制，杜絕開發(fā)商自己建房自己設(shè)立物業(yè)公司自己管理的壟斷情況，在適當(dāng)時(shí)候盡快采取公開由業(yè)主進(jìn)行招標(biāo)的形式，由業(yè)主自己選擇規(guī)模大、實(shí)力雄厚、物業(yè)管理業(yè)績突出、物業(yè)管理所用人員素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)的公司進(jìn)行管理；四、由政府部門規(guī)定業(yè)主委員會成立時(shí)間，督促開發(fā)商及時(shí)成立業(yè)主委員會。可以設(shè)立類式履約保證金制度的制約機(jī)制，在開發(fā)商有意拖延不設(shè)立業(yè)主委員會時(shí)，給予必要的經(jīng)濟(jì)制裁；五對物業(yè)管理公司實(shí)行隨時(shí)抽查和年檢制度，對不合格的物業(yè)管理公司進(jìn)行相應(yīng)懲罰和制裁措施，對物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛可以按照有關(guān)的法定程序進(jìn)行必要的調(diào)解。3、規(guī)范物業(yè)管理合同，明確業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)，加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，應(yīng)當(dāng)依照合同約定，對物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等