1、2022-3-6北京別墅市場解讀2一、北京別墅市場的發(fā)展歷程一、北京別墅市場的發(fā)展歷程31992199519992003別墅市場大事記別墅市場大事記&Boom/Bust Circlen1992年：以玫瑰園、麗京為代表的首批別墅項目上市n19921995年：粗放型產(chǎn)品集中大量供應(yīng)，代表的區(qū)域是朝陽和順義n1995年：政策性控制，停止別墅立項，別墅市場發(fā)展陷入停滯狀態(tài)n19961999年：幾乎無新別墅項目通過立項，部分存量房得以消化n19992002年：市場復(fù)蘇轉(zhuǎn)暖，人均GDP穩(wěn)步提高，入世、申奧成功等眾多利好因素促使別墅市場發(fā)展提速；市場中出現(xiàn)了一批較為優(yōu)秀的項目，如橘郡、碧水莊園等，同時別墅市

2、場的區(qū)域格局正在逐步形成、擴大、鞏固41992199519992003別墅市場大事記別墅市場大事記&Boom/Bust Circlen2003年：國土資源部下發(fā)了關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知，“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”。此后，由于前期存在較大規(guī)模的土地儲備，在此政策性脈壓的刺激下，新別墅項目持續(xù)入世，總體供應(yīng)放大，別墅市場進入了新一輪較為激烈的競爭期n2004年：在4號令、71號令（“8.31大限”）等土地政策和宏觀調(diào)控的金融政策影響下，北京別墅市場經(jīng)歷了由大限前的集中放量進入到大限后供應(yīng)總量有所減緩的階段5二、北京別墅市場的結(jié)構(gòu)性特征二、北京別墅市場的結(jié)構(gòu)性特征6別墅市場

3、結(jié)構(gòu)性分析別墅市場結(jié)構(gòu)性分析在售項目中50%為2002年以來入市新盤10-30萬平方米中等規(guī)模項目為主流21%21%25%25%41%41%13%13%010203040506030萬平米22%22%10%10%18%18%14%14%36%36%051015202530354045502000年以前2000年2001年2002年2003年（本報告中數(shù)據(jù)基于對北京目前在售141個別墅項目的調(diào)查）7昌平22%順義16%朝陽15%大興11%海淀11%通州9%其他16%別墅地域分布別墅地域分布在售別墅項目分布最多的六個區(qū)/縣依次為：昌平、順義、朝陽、大興、海淀、通州六個區(qū)縣的別墅項目占在售總量的75

4、%3030232321211616161613135 54 44 44 43 31 11 1051015202530昌平順義朝陽大興海淀通州延慶豐臺懷柔密云房山門頭溝石景山8主要別墅分布區(qū)域特征總結(jié)主要別墅分布區(qū)域特征總結(jié)區(qū)域名稱區(qū)域名稱別墅產(chǎn)品功能別墅產(chǎn)品功能別墅產(chǎn)品形象別墅產(chǎn)品形象加權(quán)平均價格加權(quán)平均價格獨棟別墅價格獨棟別墅價格平臺平臺海淀海淀第一居所高檔山地別墅1420016000朝陽朝陽第一居所高檔城市別墅1100016000順義順義第一居所高檔涉外別墅1000015000昌平昌平第一居所& 第二居所景觀型別墅/鄉(xiāng)村別墅776910000大興大興第一居所性價比高的城市低密度住宅6300

5、6000通州通州第一居所& 第二居所“低檔別墅”490060009別墅市場供需總體特征別墅市場供需總體特征u市場供應(yīng)量集中放大u高檔產(chǎn)品和中檔產(chǎn)品成為市場兩大主力u總體市場需求旺盛u中產(chǎn)階級郊區(qū)化進程加快,小獨棟和亞別墅熱銷截至2004年年底，在售項目總建筑面積約1200萬平方米，其中2004年新盤總面積達402萬平方米0%20%40%60%80%100%2000年以前2000年2001年2002年2003年10000元/平米21%21%35%35%13%13%30%30%0510152025303540455010000元/平米10三、產(chǎn)品特征演變?nèi)a(chǎn)品特征演變第二代第二代第三代第三代重視

6、國際化氛圍，居所鄰近機場，與使館重視國際化氛圍，居所鄰近機場，與使館區(qū)交通便捷區(qū)交通便捷位置型，單純別墅形體，不重視細節(jié)；位置型，單純別墅形體，不重視細節(jié)；追求大隱生活，喜歡占有稀缺景觀；追求大隱生活，喜歡占有稀缺景觀；主人主人偶偶爾居住，爾居住，保姆成為別墅的保姆成為別墅的“長住者長住者”標(biāo)簽型，賣稀缺資源；標(biāo)簽型，賣稀缺資源；關(guān)注產(chǎn)品細節(jié)，關(guān)注產(chǎn)品細節(jié)，重視生活，重視生活，想用一種新的生想用一種新的生活方式來升級居住條件；與城市、工作快速活方式來升級居住條件；與城市、工作快速切換；第一居所切換；第一居所產(chǎn)品型，重視單體細節(jié)，而無戶外空間的考產(chǎn)品型，重視單體細節(jié)，而無戶外空間的考慮；慮；第四

7、代第四代社區(qū)型，重視社區(qū)空間設(shè)計、人文環(huán)境營造，社區(qū)型，重視社區(qū)空間設(shè)計、人文環(huán)境營造，社區(qū)價值最大化社區(qū)價值最大化4 4代產(chǎn)品的并存與升級代產(chǎn)品的并存與升級12別墅產(chǎn)品的價值體系別墅產(chǎn)品的價值體系景觀價值景觀價值社區(qū)價值社區(qū)價值創(chuàng)新價值創(chuàng)新價值 別別 墅墅 價價 值值 體體系系交往空間交往空間社區(qū)識別符號系統(tǒng)社區(qū)識別符號系統(tǒng)精神堡壘精神堡壘軟性服務(wù)流線軟性服務(wù)流線產(chǎn)品及空間體驗創(chuàng)新產(chǎn)品及空間體驗創(chuàng)新四個層次的開放空間四個層次的開放空間（4-tier open space system)產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值規(guī)定動作與自選動作規(guī)定動作與自選動作13四、客戶特征演變四、客戶特征演變142004年北京人

8、均GDP為3478美元，城市化率為79.5北京已經(jīng)進入郊區(qū)化的迅速發(fā)展期北京已經(jīng)進入郊區(qū)化的迅速發(fā)展期城市群城市群當(dāng)一個城市的城市化水平達到70%及人均GDP超過3000美元時，郊區(qū)化進入快速發(fā)展階段。城市化城市化大都市大都市郊區(qū)化郊區(qū)化u 北京的郊區(qū)化特征北京的郊區(qū)化特征15 被動式被動式 郊區(qū)化郊區(qū)化主動式郊區(qū)化主動式郊區(qū)化初級階段初級階段完全主動式郊區(qū)化完全主動式郊區(qū)化發(fā)展階段發(fā)展階段典型案例典型案例1 1被動式郊區(qū)化近郊低端住宅;經(jīng)濟適用房2 2主動式郊區(qū)化初級階段亞北別墅區(qū)3 3完全主動式郊區(qū)化歐美國家的郊區(qū)化我國的郊區(qū)化發(fā)展進程的特點：我國的郊區(qū)化發(fā)展進程的特點：主動式郊區(qū)化初級階

9、段比被動式郊區(qū)化先出現(xiàn)；兩者并行存在現(xiàn)象主動式郊區(qū)化初級階段比被動式郊區(qū)化先出現(xiàn)；兩者并行存在現(xiàn)象受價格影響程度郊區(qū)化的發(fā)展階段郊區(qū)化的發(fā)展階段u 北京的郊區(qū)化特征北京的郊區(qū)化特征1617別墅客戶分布別墅客戶分布豪宅別墅豪宅別墅小獨棟小獨棟&TownhouseTownhouse、疊拼、花園洋房、疊拼、花園洋房財富階層財富階層準(zhǔn)財富階層上層中產(chǎn)準(zhǔn)財富階層上層中產(chǎn)普通中產(chǎn)階級普通中產(chǎn)階級18五、別墅市場的板塊格局五、別墅市場的板塊格局19北京北京“一山二河三線四高一山二河三線四高”分布示意圖分布示意圖u板塊格局形成的基礎(chǔ)資源、交通與城市同心圓20城市居住的梯度輻射圈層城市居住的梯度輻射圈層高密度住

10、宅區(qū)高密度住宅區(qū)中密度住宅區(qū)中密度住宅區(qū)低密度住宅區(qū)低密度住宅區(qū)城市中心城市中心 土地級差地租和郊區(qū)化兩大動力下形成城市居住的梯度輻射圈層土地級差地租和郊區(qū)化兩大動力下形成城市居住的梯度輻射圈層度假居所度假居所u板塊格局形成的基礎(chǔ)資源、交通與城市同心圓21北京別墅市場的十大板塊格局北京別墅市場的十大板塊格局u北京的別墅分布總體上呈現(xiàn)板塊式分布格局u各個板塊依托不同的資源形成各自鮮明的特征u項目的競爭從某種角度上說也是板塊的競爭1234567891市區(qū)2亞北3京昌沿線4馬坡5天竺香江6通州7亦莊8黃村9西山10懷柔密云1022城市居住輻射圈層的走向城市居住輻射圈層的走向山后香江天竺昌平、亞北西山

11、CBD使館區(qū)亞運村中關(guān)村西部政府集中區(qū)通州馬坡亦莊黃村23香江天竺板塊香江天竺板塊獨特的溫榆河水景獨特的溫榆河水景 u地理位置：地理位置：順義區(qū)天竺鎮(zhèn)、后沙峪鄉(xiāng)u自然環(huán)境自然環(huán)境：溫榆河u交通條件交通條件：機場高速公路、京順路u人文條件人文條件：距離北京的涉外區(qū)域麗都地區(qū)、燕莎地區(qū)較近u典型項目典型項目：嘉浩商住別墅城、萊蒙湖康柏園、北京歐陸苑、北京名都苑、香江國際花園別墅、麗斯花園別墅、優(yōu)山美地、大湖山莊 麗斯花園別墅麗斯花園別墅 24馬坡板塊馬坡板塊遠離市區(qū)的成熟板塊遠離市區(qū)的成熟板塊u地理位置：地理位置：順義區(qū)馬坡鄉(xiāng)u自然環(huán)境自然環(huán)境：潮白河、高爾夫球場u交通條件交通條件：機場高速公路、

12、京順路、101國道u人文條件人文條件：兩個高爾夫球場、馬術(shù)俱樂部、知名會議場所，如：怡生園國際會議中心u典型項目：典型項目：龍苑別墅、北京鄉(xiāng)村高爾夫、恒豐花園別墅、華中園別墅、楓橋別墅、金寶純別墅、楓橋別墅北京鄉(xiāng)村高爾夫球場北京鄉(xiāng)村高爾夫球場 25京昌沿線板塊京昌沿線板塊交通優(yōu)勢彰顯區(qū)域品質(zhì)交通優(yōu)勢彰顯區(qū)域品質(zhì)u地理位置：地理位置：昌平區(qū)京昌高速公路沿線及附近地區(qū)u自然環(huán)境自然環(huán)境：較好的綠化環(huán)境、部分項目臨溫榆河u交通條件交通條件：京昌高速公路u人文條件人文條件：介于朝陽和海淀兩個北京經(jīng)濟發(fā)展最好的地區(qū)三角帶的上端u典型項目：典型項目：碧水莊園、玫瑰園、三水青清、雪梨澳鄉(xiāng)、寬HOUSE等碧水

13、莊園三期碧水莊園三期26亞北板塊亞北板塊“舶來舶來”別墅的集大成者別墅的集大成者u地理位置：地理位置：亞運村北u自然環(huán)境自然環(huán)境：環(huán)境優(yōu)美，小湯山溫泉，部分項目臨溫榆河u交通條件交通條件：立湯路，六環(huán)路u人文條件人文條件：亞運村成熟商圈，中關(guān)村高新科技園u典型項目：典型項目：橘郡/水印長灘、威尼斯花園、納帕溪谷、溫哥華森林、萬萬樹、湯House等 溫哥華森林溫哥華森林 27 西山板塊西山板塊天然美景再現(xiàn)昔日皇家風(fēng)范天然美景再現(xiàn)昔日皇家風(fēng)范u地理位置：地理位置：海淀區(qū)西山地區(qū)u自然環(huán)境自然環(huán)境：西山山脈、香山公園、臥佛寺、北京植物園，八大處公園等u交通條件交通條件：五環(huán)路、杏石口路u人文條件：人

14、文條件：中國悠遠歷史文化的沉積u典型項目：典型項目：香山藝墅、半山楓林、西山美墅館、西山美廬等西山美廬西山美廬28亦莊板塊亦莊板塊u地理位置：地理位置：亦莊的BDA（北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）u自然環(huán)境自然環(huán)境：高綠化率、無污染、無噪音u交通條件交通條件：五環(huán)路、京津塘高速公路u人文條件：人文條件：經(jīng)國家批準(zhǔn)的以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟特區(qū)u典型項目：典型項目：瀛海名居、境界、卡爾生活館、金地格林小鎮(zhèn)、親愛的Villa等瀛海名居瀛海名居 29黃村板塊黃村板塊 u地理位置：地理位置：大興區(qū)黃村u自然環(huán)境自然環(huán)境：較好的綠化u交通條件交通條件：五環(huán)路、京開高速u人文條件：人文條件：衛(wèi)星城u典型項目：典型項目：翡翠城、原生墅等翡翠城翡翠城 30通州板塊通州板塊u地理位置：地理位置：通州區(qū)u自然環(huán)境自然環(huán)境：運河u