1、物業管理模式創新物業糾紛在不斷增加、 沖突日益劇烈 的局面。 全國矚目的 “美麗園 事件提醒我 們：如果不抓緊對現行模式進行變革，物 業管理將成為誘發基層社會沖突、 破壞社 會穩定的導火索， 對和諧社會的建設構成 致命的制肘。而 “沒有穩定和平安，就不 會有開展 。一、美麗園事件的簡單回放 美麗園小區位于北京市海淀區五棵 松路 20 號，最早為該小區承當物業管理 效勞的是北京市鴻銘物業公司。 最初的糾 紛源于一些業主長期拖欠物業費而被物 業公司告上法庭， 這些業主那么辯稱他們是 對物業公司亂收費行為不滿才緩交有爭 議局部的物業費的。 兩審法院均未支持業 主的抗辯理由， 業主完全敗訴且被判承當

2、滯納金。法院判決稱， “小區公共事務應 由業主委員會起訴。 為此，2004 年 8月，美麗園小區成立 了業委會，希望借此維護自己的權利。 2005 年 3 月，根據多數業主的要求， 業委 會將鴻銘物業公司告上法庭，提出 13 項 訴訟請求， 要求 “擠掉 物業管理費中的水 分，并提出物業公司應停止對外租賃電 梯，將相關收益返還業主。 2005 年 9 月 14 日，一審法院駁回業委會的訴訟請求。 業委會不服，隨即上訴。 2005 年 12 月， 在當年秋末發生的法院強制執行一些小 區業主交納物業管理費的 “堵被窩事件 風波影響下，業委會終審反敗為勝，一中 院判決支持了業委會 13 項訴求中的

3、12 項，小區物業費由從 2.72 元下調至 1.58 元。美麗園小區業委會近乎全勝，并因此 成為北京首個打贏物業費糾紛官司的業 主委員會。但是，該判決未能執行。 2006 年 1 月，物業公司向北京一中院提交再審申 請，要求進行重新審理。 2006 年 3 月 30 日，5 名法律專家出具 ?論證意見書? ，認 為一中院的判決改變了合同規定的價格 條款，是不妥當的。 2006 年 4 月 13 日， 北京市物業管理協會向北京一中院主管 領導發出一封 ?行業專家對美麗園物業糾 紛案給物業管理行業造成嚴重影響的意 見及情況反映? ，認為法院的判決會引發 整個物業管理行業的混亂，也要求重審。 20

4、06 年 5 月 30 日，北京一中院發出?民 事裁定書?，決定另行組成合議庭對此案 進行審理， 同時裁定在審理期間中止原判 決的執行。2006 年 8 月 11 日，美麗園案件再審 “維持原判 ，這一結果令廣闊業主很受鼓 舞。但受到打擊的物業管理公司 “放風 ： 因物業費太低， 將放棄對美麗園小區的管 理。業委會那么認為物業管理公司不會撤 離。9 月 1 日，鴻銘物業果真宣布撤離， 一段時間由于家中停水、電梯停運、門禁 系統失效、保潔工作停止，美麗園小區立 刻陷入混亂，變成了垃圾園。在這種情況 下，擁護業委會與反對業委會的兩派業主 開始劇烈地相互指責與爭吵， 甚至發動了 小區內的游行。小區內

5、懸掛起 “罷免業委 會，還我業主權利 的橫幅，不時有居民 前來簽字。 200 多名業主聚集在小區內， 要求業委會給出解決方法。 局部業主決定 自發召開臨時業主大會， 并提出 3 項議題： 是否以 2.04 元的單價續聘鴻銘物業； 是否 同意罷免現行業委會； 是否同意重新以招 投標的方式選擇新的物業公司。在輿論的重壓下， 2006 年 9 月 9 日，海淀區居住小區辦公室下發通知，要 求 9 月 11 日之前鴻銘物業全面恢復美麗 園小區的物業效勞工作， 同時責令業委會 在 45 天之內召開業主大會臨時會議。 2006 年 9 月 11 日，鴻銘物業返回美麗園小區 進行暫時性管理，為期 3 個月。

6、 2006 年 11 月，美麗園業委會在北京市建委網站發 出物業招標公告，對外宣布招聘新管家。“秩序是老天的第一規律 。但在 這一時間的美麗園，秩序逃離得無影無 蹤，剩下的只有爭吵、指責、對抗、怨憤和混亂，甚至頗有些 “文革 的氣氛了二、 “死結 是如何形成的？物業公司的盈利狀況，多數答復 都是 “虧損 ，少量的人說 “勉強持平 。但 另一方面， 幾乎所有的小區業主又都說物 業公司是 “天使的臉龐，魔鬼的心腸 ，并 順嘴就能說出物業公司 “隨意提高價格 、 “亂收費 、 “私吞公共部位廣告費 、“不 公開本錢 等一系列罪名。在美麗園事件以及其他一些物業糾 紛中，許多學者給出了自己的解釋。這些

7、解釋外表上看起來都有道理， 但我認為都 未能切中肯棨。如果抓不住問題的本質， 當然也開不出科學的 “藥方 ；“藥方 不 對，自然也無法理順物業管理這團 “亂 麻。小區物業管理糾紛的產生，源于現 行物業效勞的公共產品 Public Goods 和準公共產品 Quasi-public Goods 屬 性。從薩謬爾森 (Paul A. Samuelson) 到布 坎南 (James M. Buchanan) ，西方經濟學家 們對公共產品已經有過許多論述。 按照薩 繆爾森的說法，公共產品是 “指那種不管 個人是否愿意購置， 都能使每一個社會成 員獲益的物品， 即被生產出來的具有非競 爭性和非排他性的物

8、品 。與公共產品相 對應的是私人產品， 即個人單獨消費和受 益的產品和效勞。布坎南認為，薩謬爾森 講的公共產品可以看作一種純公共產品， 在純公共產品和私人產品之間， 還存在一 種介于二者之間的產品， 可以稱為準公共 產品 。純公共產品、準公共產品和私人 產品都是人們生產、生活中不可或缺的， 它們各有各的供應渠道或方式， 如果錯位 配置，就可能引起生產、 生活秩序的混亂。公共產品作為滿足人們聯合消費、 共 同受益的物質產品或非物質產品形態的 效勞產品，按照內容，又可以分為公共物 質性產品公共建筑、公用設施、道路、碼頭、車站、港口、機場、橋梁等、行政性產品社會公正、社會管理、治安、 效勞性產品各種

9、辦證、咨詢、教育、文 化、體育、衛生、保險、社會福利等三 大類。一般說來，公共產品的效用具有不 可分割性，因此在消費上也就具有了非排 他性。公共產品是向整個社會或者某個群 體共同提供的，其成員共同享用公共產品 的效用，而不能將其分割開來，分別歸屬 于某些個人、家庭或企業享用。公共產品 的消費還具有非競爭性，某個人消費使 用該項物品時并能不阻止其他人的消費 行為；盡管它先被某個人消費了，但其他 人依然可以消費，效用一般也沒有損失。在一個居民區中，現在的物業效勞從 性質上看，大多具有純公共產品特點。例 如，居民區的保安效勞、綠化、公共區域 的衛生管理、公共設施和設備的維護維修 等，我們就沒法把它們

10、按照居民戶區分開 來，沒法做到誰付費就讓誰享用，因此也 就具有了非排他性。在小區內部，這些服務工程也沒有方法按照誰付款誰受益的 原那么，限定特定家庭共同享用，讓其成為 這一局部家庭類似俱樂部成員的公共 產品、另一局部不交費者的私人產品。如 果動用力量，加強監管，限制不交費者使 用，不僅本錢很高，而且也很難增加物業 公司的收入，所以，這是與物業公司的逐 利動機相悖的。另外，由于這一局部效勞 工程還具有非競爭性，例如對綠化的享 用，對保安效勞的享用，交費家庭和不交 費家庭是一樣的， 不交費家庭 “搭便車 不 影響繳費者的使用效果， 對不交費者進行 監管的必要性也就大打折扣。如此看來， 物業管理公司

11、雖是企業， 但更像政府或者 事業單位這樣的純公共產品提供者。準公共產品一般只具有非競爭性或 者非排他性中的一個特征。 有的產品的特 點是消費上具有非競爭性， 但是可以借助 一定方式較容易地做到排他， 如公共游泳 池以及公共電影院等。 布坎南將這類產品 形象地稱為俱樂部產品 Club Goods 。有的產品與俱樂部產品剛好相反， 在消費上具有競爭性，但是卻無法有效地排他， 如公共漁場、牧場、林地等。這類物品具 有共同資源 Common Resources 性質。有一些物業效勞工程從性質上看就 是準公共產品 居民區物業效勞中的 入戶工程就是典型的具有俱樂部產品特 點的準公共產品。從供應角度看，雖不

12、具 有競爭性 一般物業公司都有足夠的能力 為全小區業主效勞 ，但可以做到排他， 例如入戶維修上下水、維修電路和燈具、 維修宅內門窗與玻璃、更換紗窗等等，是 可以做到對不付費者不提供效勞的。但 是，由于在所有物業效勞工程中，這局部 效勞比重不大，而且為逃避交費，業主愿 意而且能夠自己或者求人維修、維護，所 以，物業公司入戶效勞的排他性約束力其 實是很差的， 不能幫助公司較有力地維護 繳費秩序。而小區的娛樂、體育設施那么是 接近于共同資源性質的公共產品， 對它們 的利用雖具有競爭性，一些人占用著，另一些人暫時就無法使用， 但卻是很難做到 排他的， 我們幾乎無法控制那些不交費的 業主利用這些娛樂、

13、體育設施， 因為識別、 監督本錢太高，而且如果進行監控，可能 帶來背地里對這些設施的報復性破壞活 動。有人可能認為公共產品和準公共產 品的供應者一般都是公共部門， 但物業管 理公司一般卻被視為私人產品提供者， 所 以我的上述解釋不合邏輯。確實，按照安 東尼 "B. 阿特金森和約瑟夫 "E. 斯蒂格里 茨的說法， 準公共產品是 “這樣一些物品， 就向個人供應的本錢來說， 它們與私人物 品一樣，但卻是由公共部門供應的 ，公 共產品更是公共部門提供的。但是，物業 管理公司雖然一般被視為私人企業， 當它 面對存在兩個以上甚至眾多業主的居住 區時，由于效勞的不可分割性，除與個別 業主

14、約定的特殊效勞工程外， 絕大多數服 務工程已經失去了私人產品的特點。另 外，現代經濟學也已經證明，私人或私人企業同樣能提供公共產品或準公共產品， 如私人或私人企業可以向社會提供知識 成果，可以捐建醫院或者學校，可以通過 BOT 方式建設公路等。對物業效勞認識上的不清晰， 也導致 了對物業效勞收費模棱兩可甚至相互矛 盾的規定。例如，根據現行?物業管理條 例?和?物業效勞收費管理方法? ，雖然 國家鼓勵 “物業效勞收費通過市場競爭形 成，但又強調 “物業效勞收費應當遵循合 理、公開以及費用與效勞水平相適應的原 那么。 顯然，這是排斥供求關系定價原那么 即市場定價原那么的。再如，規定 “物業服 務收

15、費應當區分不同物業的性質和特點 分別實行政府指導價和市場調節價 實行市場調節價的物業效勞收費， 由業主 與物業管理企業在物業效勞合同中約 定，另一方面，又規定 “國務院價格主管 部門會同國務院建設行政主管部門負責 全國物業效勞收費的監督管理工作 ，“縣 級以上地方人民政府價格主管部門會同 同級房地產行政主管部門負責本行政區 域內物業效勞收費的監督管理工作，顯 然行政力量又沒有區分地全面介入了物 業效勞價格的形成。這些不一致甚至矛盾 的規定帶來了物業效勞費用糾紛處理的 難度和復雜性。美麗園事件已經充分表達 出了這一點，只是尚未引起學界和輿論界 的關注。美麗園事件告訴我們：在物業管理公 司和業主之

16、間存在著一個難以解開的死結在一個居住小區里，在自利性的影響下，總是有人有理由或者無理由地 不交物業費。這樣，物業管理公司的收益 就大受影響，物業管理工作的運轉就受到 制約，物業管理公司就不得不在下一步的 效勞質量上打折扣。效勞質量的下降會引 起更多業主的不滿，一些原本繳費的業主 也參加到不交費者的行列，于是物業公司 的運轉更加困難，陷入困境。要么打官司 促繳物業費，要么撤出，不再效勞。撤出 后，小區會選聘新的物業公司，但運行的軌跡仍然是局部業主欠費物業效勞 打折扣更多業主不滿并拒繳物業費 物業效勞陷入困境 對立、訴訟， 物業公司撤出，雙方之間的矛盾總是存 在，糾紛總是不可防止。三、路在何方？古

17、希臘的赫拉克利特曾說過：看不見的和諧比看得見的和諧更好。我理解， 如果把看得見的和諧看作表象，看不見的 和諧那么應該是指制度、機制或者文化。目 前中國的物業管理模式已經走進了死胡同，重新加以設計，至少是進行大的改 造，已經成為不可回避的現實。破解目前困境的思路在于， 必須盡可 能弱化物業效勞的非排他性。在技術上將 拒絕為之付款的人排除在局部物業效勞 的受益范圍之外，或者使物業效勞的收費 收益與業主本身的利益掛鉤，破解業 主與現有物業公司的對立局面。依據筆者研究和討論的結果，有三種思路可作參 考：一局部取消現行物業公司，做實 業主委員會，由其直接從社會上聘用專業 效勞人員現行物業公司從大局部居民

18、區中撤 出，讓這些物業公司主要效勞于只有一個 業主或者業主數量較少的物業工程，例如政府的辦公大樓、一般工廠和商場、普通 寫字樓、學校等。這些物業工程的業主只 有一個或者幾個，交費時 搭便車的可能 性不存在或者比擬低。如果不交費，物業 公司可能采用停止效勞的方式約束業主。 這樣，收費一般就不會出現問題，有問題 時也較容易通過談判的方式加以解決。對于業主數量不多的高檔別墅工程，由于業主收入高、修養相對較高、業主數量有限， 可能保存現行物業管理模式，讓現行物業 公司繼續效勞，收費并不困難，公司仍能 運轉，因此對這類物業工程是否也要取消物業管理公司這個問題，應靈活對待對大局部居民小區來說， 可以采用業

19、 主自營式物業管理模式， 就是住宅小區的 物業管理，既不由原房地產開發公司負 責，也不聘請社會上專門的物業管理公司 負責，而是由業主委員會聘用專業力量來 完成，如由業主委員會從社會上招聘保潔 人員、保安、綠化人員承當相應的效勞工 作。物業設施設備的維修、養護專業性較 強，而且要熟悉物業工程的結構與布局 等，因此需要開發商加以配合。政府建設 行政管理部門應采取措施約束建設單位 配合這種物業管理模式，留下完整的圖 紙、維修說明并幫助培訓維修工程人員在這種模式下，業主大會或者業主代 表大會選舉產生業主委員會，業主委員會 不再提供義務效勞，每個成員根據崗位及 其職責從收取的物業效勞費中領取工資 和獎金

20、，物業效勞費的預算和結算由業主大會或者業主代表大會審批，一切效勞項 目的設立和收支情況都能做到透明、公 開。這樣，業主與原來物業管理公司之間 的對立就消失了。物業效勞沒有了營利 性，收費水平降低，業主繳費的抵觸情緒 會大大降低。業主委員會成員競聘上崗， 帶薪工作，也有了積極性，責任心會大大 增強。如果不合格，業主大會或者業主代 表大會可根據合同將其解聘。每個小區的居民中都有很多已退休但仍有能力而且 熱心的成員，還可能有下崗職工，外面的 社會成員也可以來競聘業主委員會下設 的普通管理崗位。總之，選聘業主委員會 成員應該很容易。過去的物業管理法規不 太支持如此自我管理模式，但新公布的?物權法?已經

21、允許業主自我管理物業。 我相信這是一種有前途的物業管理模式。二細分物業效勞工程，一局部由 物業公司承當，一局部變成私人產品由社 會提供這是我的博士生劉毅對我上述 激進 設想的改造一一按照 建筑物區分所有 的產權特點，可以對物業效勞范圍進行重 新規劃。涉及業主專有產權局部的業務， 如室內管道維修、電路維修、照明更換等， 由業主直接在市場上尋找專業公司或人 士來完成。如此一來，物業公司減少了相 應效勞人員的人工費用，進而能夠減少物 業收費的額度。最重要的是，一項效勞必 然和一定的責任相聯系， 別離出的這局部 業務，恰恰是業主最關注、糾紛最易發生 的局部，將它推向社會，既有利于減少對 物業公司投訴，

22、從社會效益層面，也有利 于業主得到即時、優質的效勞。這一設想 有幾個前提：首先，室內維修公司業務發 展成熟，競爭充分、定價合理，能夠在接 到效勞熱線后，快速做出反響；其次，業 主與物業公司簽訂 緊急避險契約，詳細 約定在突發事件出現時，由物業公司指派 相應的專業公司，進行即時搶修；建立良 好的溝通機制，由物業公司采取一定措 施，保障業主在接受外部公司效勞過程中的平安問題。在這種模式下，籌建完善的物業信息 系統十分必要。物業信息系統是未來物業 管理公司的開展經營業務的重要根底。該系統將所轄物業視為一個整體，對建筑物 一切相關信息進行統籌管理，包括每個單 元的建筑結構、設備型號、管線用材，甚 至業

23、主家居的照明燈型號、自設管線的線 路圖等等。信息采集得越詳細，就越有利 于提高效勞質量。對業主而言，愿意支持 詳細的信息采集工作，并在做維修或更換 的時候，配合更新信息。因為有了這個信 息系統，家居設施一旦出現了故障，只要 致電物業公司，告知故障情況，物業公司 可以立即聯系專業公司，攜帶替換配件， 提供效勞，業主也可以調取相應的信息， 自選專業公司維修，并將維修結果反響至 信息系統。該系統的存在不僅可以提高服 務效率，更重要的是，將物業作為一個整 體進行管理，提高了物業的平安系數，減 少了維護本錢。未來甚至可能出現專業的物業信息公司， 專門負責信息的采集和處 理，將為物業管理公司、二手房購置人

24、等 等提供信息，作為贏利來源。三 Naga 上院的物業管理模式： 物業管理公司歸全體業主所有北京有一個開發工程叫 Naga 上院， 它創造出一種新的物業管理模式。 Naga 模式的主要目標是解決目前開發商、 物業 管理公司、業主三方利益不一致，各自從 自身利益出發，導致物業糾紛不斷、物業 效勞水平下降的問題。Naga 上院的具體運作模式為：在項 目開發前期， 開發商出資 200 萬組織成立 了物業管理公司。在工程銷售時，開發商 將物業管理公司以股權的形式， 按照業主 所購房產占工程可售面積的比例配送給 小區業主。工程銷售完畢，開發商將不再 持有物業管理公司的股權， 業主那么成為公 司的股東，

25、物業管理公司成為全體業主的 公司，物業管理人員變為業主管家的 “打 工人員 。為了突破?公司法?規定的有 限責任公司的股東人數介于 2 到 50 人之 間的限制 Naga 上院共有 99 戶業主， 也為了防止股東通過 “股權轉讓憑證 的 方式將股權轉讓， Naga 上院最終選擇了 信托財產管理機制來完成 “物業革命 。這 是因為一來信托在人數上沒有限制， 二來 信托財產是獨立的財產， 受益人沒有直接 支配權。由于信托財產是獨立于委托人、 受托人以及受益人的獨立財產， 受益人只 能按信托文件占有、使用和收益，因此， 雖然全體業主是受益人， 但其無權直接支 配信托財產， 也就保證了業主不能將股權 隨意轉讓。Naga 模式在利益統一和業主自治程 度上具有明顯的優勢。首先，它將業主與 物業管理公司的利益有機統一起來， 破解 了雙方對立的局面。 通過將物業管理公司 的股權配送給業主的形式使業主成為公 司的股東， 將業主的利益和物業管