1、萬強西二環商住項目營銷推廣建議書二零零四年六月十四日導讀項目價值體系一一地段價值+產品價值+營銷活動帶來的可提升價值（附加值）一一核心價值提煉：既具備高新區 的榮耀感，又坐享土門地區成熟的生活配套和生活氛圍競爭一一差異化取勝一一產品的差異化 +生活形態的差異化一一同質化產品之上的賦予目標客戶群個性化的生活 方式項目營銷訴求主題：“萬強藝術家”從人生的成功走向心靈的自由！影響消費者購買行為，起決定性作用的是理性分析基礎上的感性判斷。體驗式營銷一一攻心為上一一親和一一互動 營銷中心一一生活體驗館一一輕松、愜意、體驗、親和力第一篇 區域特征和項目價值研判 區域房地產發展特征 1、城西房地產發展相對滯

2、后于其它區域，隨著高新區二次創業、西咸一體化等利好因素，以及大唐西市、環城 西苑、西郊公園等項目更是給城西樓市注入了一劑興奮劑，除高新區和城南外，成為越來越多的區域外購房 者選擇的地區；2、城西板塊目前形成 3 個開發熱點區域：最早以錦園、旭景明園為代表，占據與西高新和城距離較近優勢發展 起來的勞動南路片區；以蔚藍印象、都市綠洲、新興港灣等為代表的玉祥門外片區，生活配套成熟，與城距 離較近；以榮城公寓、西城芳洲、世紀春天為代表的土門地區，享盡高新二次創業、西咸一體化帶來的巨大 潛力；3、于其它區域相比，城西樓盤住宅比例較大；4、區域樓盤品質較好，口碑較好； 區域房地產消費特征 1、城西是市傳統

3、的“電工城” 、“化工城”，區域的大型企業多為新中國成立初期從等地遷入，從業者文化素質、 生活品味相對較高，目前還有相當數量企業經濟效益較好，從業者收入水平較高，消費能力較好；2、工業人口集中，傳統住宅質量不高，需求旺盛，新開發的商品房項目較少，使西城居民向高新、城北、城移 動。3、勞動路、西二環沿線和靠近高新區的一些區域，因為與高新區毗鄰，交通便利，高收入人群相對較多，住宅 的定位幾乎和高新區一致。一些地段因為商業和成熟社區的原因，有“不在高新，勝似高新”的優勢，成為 高新區輻射作用中的另類區域。4、城西居民務實、理性，注重經濟實用，看中產品性價比。 地塊價值 1、區位價值：鄰近西高新，以及

4、市“近期向南，遠期向西”和“西咸一體化”的區位優勢，是本地塊最大的價值所在；2、交通價值：西二環連接高新區和經濟開發區，即將開工建設的西二環土門立交式土門交通更加順暢；即將貫 通的唐延路將使本區域與高新區的聯系更加緊密，特別是與剛剛確定的高新CBD的交通實現通達；通過路、丈八路構成與高新、西萬路的另一個主干道；3、人文消費價值：西郊尤其是靠近高新區的具有較高文化素養和消費能力的消費人群；4、生活價值：土門地區成熟的商業、市政生活配套以及土門街心花園、西二環街心花園、西郊公園等環境提升；5、投資價值：鄰近西高新、西咸一體化、交通狀況即將有新的躍升等眾多利好因素是地段的升值潛力指日可待；6、商務價

5、值：不論是工作在西高新、西郊、經濟開發區，或是與這三個地區有較頻繁的業務往來，此地段都具 備了明顯的便利性； 項目產品特點和價值提煉 1、項目外觀設計新穎挺拔，提升項目形象價值；2、部景觀雖小但個性十足，其創新性能夠有效地吸引購房者眼球；3、兩棟塔樓之間用首層架空的一棟多層連接，不僅多出了面積，同時使整體布局凸顯了立體感，克服了簡單軍營式列陣的呆板感，特別是首層架空，市樓盤用得不多，創造了一個新的賣點；4、整體三棟樓東西向排列，最大程度地利用采光面；5、戶型從 70 多到 130多平米不等，中小戶型比例較大，實用性更強，宜商宜住宜投資；6、缺點是容積率較大帶來的部分戶型采光不好、廳室面積比例不

6、協調；第二篇價格定位建議銷售均價：3100元/平米價格定位的依據1、項目性價比權重分析根據項目區域可類比樓盤，根據不同權重、不同項目進行類比分析。通常決定城市居民住宅價值的主要因素有 以下幾項：地塊區位：土地價值，周邊景觀，周圍物業種類和檔次，興建居民住宅的成熟度（40%小區規劃：環境規劃，戶型，交通組織，外立面風格，配套設施（20%市政配套：周邊醫院、學校、商場、公園、銀行、郵局等布局結構發展商形象、實力：資金實力，地產開發經驗，客戶聚集能力，知名度，社會資源綜合利用能力，工程進展和 管理物業管理：物業管理執行標準、服務容、服務質素戶型安排:戶型的安排是否同市場的需求相吻合，部結構設計及功能

7、區的劃分是否科學、合理設備材料：用料是否考究、設備是否先進、有無裝修等。萬強項目性價比權重分析表項目指標西城芳洲榮城公寓世紀春天太空花園旭景名園錦都花園本案地段（40%44444842606044戶型（20%56525254565650樓盤配套（10%1391310101610建材（10%24202020202020環境/規劃（12%13.210209212413物業管理（5%4.54.54.554.564.5開發商實力（3%3.63333.653性能綜合評分158.3142.5160.1143175.1177144.5均價3150320029502900335034502950-3100 元

8、性價比0.490.450.570.500.550.48> 0.50周邊項目平均性價比：0.50西城樓盤均價：3166.6元注：采用加權平均的方法，根據以上標準對樓盤項目進行綜合打分。 我們把一個樓盤項目共分為地段、 戶型、 樓盤配套、建材、環境與規劃、物業管理、開發商實力六大塊，每塊根據其在樓盤性能評判中的重要程度規定了 相應的權重，將每一塊的得分乘以相應的權重，最后相加即為樓盤項目性能評判最終得分。滿分共計200分，最低分53.5分，平均分126.75分。性價比計算方法：性能綜合評分寧（樓盤均價 /10 ）2、區域升值潛力：前文已述3、價值提升空間：主要指通過營銷活動能夠實現的附加值，

9、在后文詳述; 分階段價格策略銷售階段預計時間工程進度均價調價圍調價次數單次調價幅度銷售目標累計銷售目標入市期2004/6-9地面4層28002750-28502-330-50 元15%15%開盤強銷期2004/9-2005/4至封頂前29502900-30003-430-50 元35%50%封頂期2005/4-8封頂至交房31003050-31501-230-50 元35%85%現房期2005/9-交房后4個月32003150-32501-230-50 元10%95%第三篇 營銷策略 目標客戶群定位 1、區域客戶：原住西郊或在西郊工作的客戶 70%1) 職業：城西主要大型工業企業管理者、產業工

10、人、技術人員、工程師、項目周邊政府機關、企事業單位干部職工、私營企業主、個體工商戶等；在單位分不到房，或者需要改善居住環境；2) 年齡： 25 40 歲(指在購買行為中起主導作用的)3) 用途排序： a. 居住 b. 投資 c. 辦公2、區域外客戶：主要吸引在高新區工作的客戶，以及少量其它區域客戶 30%1) 職業：西高新高科技型企業白領2) 年齡： 25 35 歲3) 用途排序： a. 居住 b. 辦公4) 戶型要求：中小戶型 目標客戶群消費心理分析 1、重物業本身的地段及價格，作為都市精英一族，現代人的置業觀念已經從過去的一味貪大炫耀變得越來越實 在，并具有更加精明的理財頭腦和個人財務計劃

11、。2、注重物業功能及配套設置，除了庭院環境及休閑設施外，更關心智能化、節能環保措施、會所等配置。3、注重物業的形象定位及創新理念，物業本身的文化品位，能夠體現業主中上流社會的身份特點，滿足業主精 神上的需求。4、注重物業管理，除了常規的物業管理服務外，更注重社區文化、小區業主層次、生活氛圍等無形因素。5、注重物業升值，對于購買期房的置業者來說，發展商在預售期間的發售價格有否為業主留有一定的升值空間， 往往是促使消費者作出最后購買決定的關鍵。 目標客戶群特征解讀 1、核心目標客戶群定位：我們要尋找什么樣的目標客戶群？什么樣的客戶支撐本項目的現在與未來？分析目標客戶群，具有明顯的年輕化傾向，這樣的

12、年輕一族，我們姑且稱他們為 “都市新人類”。下面我們來 深入分析一下他們的生活模式取向、價值取向、行為模式等。1）生活模式取向：從這些人口特征，我們可以看出，這類年輕化的消費人群崇尚這樣的一種 生活模式 ： 不同于都市核心型生活型態，也不同于單純的遠郊生活。既享有都市生活的便利，又沒有都市的喧囂與嘈雜； 既享有郊區化生活清新的空氣與恬靜，又貼近都市生活的主流時尚氣息；既符合成長型辦公對于成本控制和交通便 利性的需要，又享有辦公與生活、休閑消費相復合的便利。很多時尚年輕人都有這樣的感受：居住在都心，時刻感受著城市的喧囂和嘈雜，精神層面的感覺慢慢變得麻木 了；居住在遠郊，工作在城市，雖然可以享受安

13、靜的生活環境，又可以在城市和郊區之間來回穿梭，不脫離城市時 尚生活的主流氣息，但是他們快節奏的生活和工作，時間、精力和經濟上的壓力不堪重負。也就是說，他們的生活品位是以時尚動感為主流的，又不屑于傳統都市市井式的生活方式；既要保持自己的生 活品位，又要能夠在時間、精力和經濟可承受圍之。于是他們向往這樣一種生活模式：生活環境舒適愜意，離工作 地點不要太遠，尤其是不能脫離了都市時尚生活的潮流前端！2）價值取向：家是他身心所系， 安置一個令自己、 令家人滿意的家， 是他的責任， 也是他對成功概念的一個心理標志； 同時， 家人，父母、妻子、兒女的滿意度以及對和睦生活的向往，也是他持續奮斗的原動力。懂得享

14、受生活，卻不鋪奢靡；既特立獨行，又不標榜另類；行為獨立的，又不離群索居；不媚俗，也不標榜清 高；他們事業有成，又不追名逐利，試圖在生活品質和靈魂自由中尋求到最為超然飄逸的態度。都市新人類的生活方式、消費及新文化價值觀等，概括了年輕一輩的新思潮及相異于上一輩的生活方式。3）性格特征和行為特征： 工作勤奮的；性格成熟的、穩健的，從不異想天開；理財風格理性的、穩健的，從不孤注一擲； 熱愛生活，懂得 享受生活；節儉的，不事鋪奢華的；負責任的，對工作、對事業、對家庭。 目標客戶群購買行為深度分析 目前對于房地產消費心理存在一個誤區：片面地認為消費者越來越理性了，忽視了消費者感性的一面。其實，從一線銷售感

15、受最深： 影響消費者購買行為，起決定性作用的是理性分析基礎上的感性判斷，而非理性本身！1、房地產產品的復雜性和產品唯一性決定了消費者不可能全面地理性分析選擇；2、不同購房者的購房意向側重不同，其本身就包含很大程度上的感性因素；3、房地產銷售更大比例是在期房階段，這就在很大程度上決定了購房者的購買行為依據的是其在理性分析基礎 上的感性判斷；4、房地產消費市場的日趨成熟表現在購房者不僅僅是買了一個居所，并且有了更多精神上的追求；上述分析給我們一個啟示：產品品質固然重要，但購房者買房在滿足基本居住需要的前提下，更大程度上是一 種精神寄托，也就是選擇了一種生活方式！明確這一點對于我們營銷工作的意義在于

16、： 競爭的差異化表現在兩個方面產品的差異化競爭和附加于產品 之上的精神層面的競爭。也就是說，我們的推廣策略是提煉產品主賣點之上的一種生活方式！這也是我們在營銷中 提升項目產品價值的關鍵。訴求主題：從人成生的成功走向心靈的自由。理念闡述：1、目標消費群主要是那些積極工作努力拼搏，獲得了一定成功，具有一定生活品位，擁有一定的經濟基礎.因此 他們追求的不僅僅是一套房子，而是一個家，一種生活方式.在物質得到一定程度之后，心靈的自由，精神的獨立 和自我的解放是目標消費群的價值取向和精神追求！ 品位人生是城市精英的精神追求.2、結合案名為萬強藝術家，因此其核心價值是傳達一種豐富多彩、高雅浪漫、富有情調的藝

17、術化生活方式.藝術是傳達心靈的最好方式，終極目標就是心靈的自由.品位人生是一種生活方式3、旨在倡導一種自由的生活理念和人生態度.同時也提倡一種休閑工作生活模式，一種快節奏中又不失輕松，享受工作、享受生活的態度。一一品位人生是人生境界4、家是"放心"的地方，家是溫馨的港灣，是每個人靈魂的身體和靈魂的歸宿，也是回歸本原找尋自我的領地.產品層面支撐點:1、景觀：休閑棋藝/茶亭一一自由空間親子樂園一一自由天地2、會所：健身場所咖啡語茶書吧（閱覽室）球類運動設施綜合教室3、屋頂花園：自由自在與大自然親近！4 地段：西二環核心位置，大西郊與西高新接壤部位，土門商圈成熟生活領地.交通方便

18、收放自如，自由生活從此開始5、戶型A :（78 85平米,2#1#1） 自我領地寫意空間二人世界B :（90 110平米,2#2#1） 自在家園香檳印象 感性時代C : （120 130 平米,3#2#1） 自由世界花樣年華溫馨之家D : （120 130 平米,3#3#1） 自由極限光輝歲月溫馨港灣 （特設超大會客室 , 自由分割組合利用 ） 產品強賣點提煉 恰當的營銷主題必須有產品賣點支撐，好的營銷賣點不在于多，而在于精。1 、 地段價值：高新區的工作便利，土門的生活便利，升值潛力巨大，宜商宜住宜投資；2、建筑規劃價值：項目外觀設計新穎挺拔，整體三棟樓東西向排列，最大程度地利用采光面；兩棟

19、塔樓之間用 首層架空的一棟多層連接，使整體布局凸顯立體感，特別是二號樓首層架空，在市樓盤用較少見，屬于一個 創新點；3、景觀環境提升價值：創新的個性化十足的景觀設計部景觀；4、戶型：從70多到130多平米不等，中小戶型比例較大，實用性更強，宜商宜住宜投資；階段性營銷策略。入市時機和條件經過7、8月的樓市銷售淡季，在9月份銷售回升；加上有秋季房展會作為推廣契機。選擇9月作為入市時機比較合理。建議于2004年9月入市，按照項目正常的進度，各項工作的準備情況是：(1)主體工程進入施工出地面4 5層(2)主力客戶群已精確定位(3)合理價格體系制定(4)制定出完整的推廣計劃(5)外部環境與部配套銜接到位

20、(6)物業管理模式、服務項目、收費標準已確定。銷售周期1、銷售準備期：時間節點：2004年6月中旬一一7月中旬此階段既是以后的銷售工作準備，也是統一項目整體營銷過程視覺識別階段，是建立和形成品牌的初級階段。須完成的工作有：（1）確定項目的視覺識別系統（VI）; （2 ）售樓書；（3）模型；（4）展示板；（5）工地現場；（6）售樓處; （7）樣板房；（8）路牌；（9）銷售人員；（10）其他；（11）為導入階段的廣告及活動作準備。2、部 認 購 及 導 入 階 段（時間節點： 2004 年 7 月中旬 9 月）營銷目的 ：向公眾告知項目的產品定位、價格定位和目標市場定位，吸引目標市場的注意推廣方式

21、：（1）統一視覺識別形象，包括工地現場布置，售樓處的裝修，售樓書的制作，路牌的設置等（2）報紙廣告：采用理性訴求方式，廣告詞要擊中目標客戶的心理需求，令人耳目一新， 過目不忘，造成轟動的效果。 華商報房地產專欄條目信息、房地產信息網彈出式 廣告、條幅廣告、重要路段戶外廣告發布 工程節點：地下主體至地面主體 4-5 層3、開盤強銷期：（全面推出階段）時間節點： 2004年 9月 2005年4月 營銷目的：在項目已具一定知名度前提下，使項目樹立優秀的品牌形象。通過整合式營銷創立樓盤的品牌， 倡導一種全新的工作和生活方式。通過樓盤形象的全面樹立，升華項目在公眾心目中的印象，使項目深入人 心，從而強烈

22、刺激目標市場的購買欲望，引起購買行為。主要運用方式：（ 1）開盤系列活動、報紙廣告、廣播廣告； （2）工地現場；（3）活動行銷；（ 4）新聞報 導；（5）、網絡廣告推廣節點 ：重點利用今年秋季住博會和 2005 年春季住博會形象展示、積累客戶，在業和公眾心目中建立廣 泛影響力，并達成銷售。工程節點：至主體封頂；4、持續強銷期（準現房）時間節點： 2005年5月 2005年 9月 主要方式：以封頂后的準現房為階段性主賣點，以秋季房展會為契機，以樣板間等現場展示為主要手法，引發新一輪旺銷；工程節點：主體封頂至交房；5、續銷期（現房銷售期）時間節點： 2005年9 月 2006年 1月 主要方式：加

23、強售后服務和物業管理，營造社區文化，開展動態營銷，最終達成尾盤的銷售。 營銷模式 體驗式營銷 攻心為上親和互動體驗營銷最具親和性的攻擊力，通過互動式的營銷手段直接與消費者產生共鳴。也最符合我們對消費行為的判斷： 影響消費者購買行為，起決定性作用的是理性分析基礎上的感性判斷，而非理性本身！ 體驗式營銷也是提升項目附加值的重要手段之一，消費者對于開發商的評估，對于后期物業品質和物業管理品質的 認同，很大程度上來源于對銷售階段的印象。體驗營銷的主要方法建議體驗式營銷中心：家居式的營銷體驗中心；情調咖啡 / 茶座洽談區；置業顧問親切的情感服務模式；沙盤模型展示區；兒童游戲區；大屏幕電視展示區（ 放映樓

24、盤介紹、搜集與新人類生活模式相關的電視片放映 ） 建材裝飾材料展示區（ 做成小型樣板房）室裝修咨詢、設計自助查詢系統；觸摸式自助查詢系統；營銷中心命名建議 “萬強藝術家”生活體驗館 營銷中心主題輕松、愜意、體驗、親和力 營銷策略組合 戰術一：營銷中心現場展示【目標】（前文已述）【手段】展板制作；贈品；樣板間及規格標牌；現場導示系統；接待中心整體包裝渲染；燈光、VOD系統，刻意營造輕松、愜意的交流氛圍；COFF文化、時尚個性雜志品位人生，奉獻尊貴的客人，享受無限的優越感；統一特色著裝、行為舉止、提供一流服務的置業顧問；接待展示廳：家具擺設生活化、售樓資料準備、模型配備、展板、戶型展示、電視錄像要

25、點：色彩采用暖色系，相近色，避免多色彩使視覺擁擠，雜亂。通過細節刻畫，導入生活觀念，裝飾、家 具材質上多用軟材料，避免給人生硬印象，傳達新的生活信息。局部細節：小飾品懸掛，悠舒緩的背景音樂，談判椅采用沙發靠背椅，每談判桌上放置小食品、飲料。提供 咖啡、茶等飲料。售樓書：擯棄目前市面流行的貫用做法，設計印制精致“使用手冊”及“明白書”，讓客戶全面掌握本案優點。多創 造幾個欲望。更高的質量+更優的價格+更特的品質重點：裝修材料、配套設施、品牌、品質、細部設計、異化優勢、物業承諾、未來保養。折衛：售樓普及資料。優勢在于費用低、可大量發放、傳播圍廣泛。建議容簡潔。手本身作為流動媒體宣傳，并可裝樓書等資

26、料用。展 板：售樓處懸掛資料，全面接受公司及樓宇的信息。禮 品：費用低、美觀、實用、傳遞信息，能夠制造銷售熱點。影視資料：從視覺方面傳遞公司和樓盤儲備。功能標牌：如銷售人員標牌、接待處、簽協議處、交款處等標牌，讓買家明確功能，突出運作專業性。戰術二：工地形象誘導【目標】工地作為買家最為切身關注的地方及交通繁忙地帶是行人最為注目的形象，是宣傳的最經濟和有效的媒體,工地形象如何，不僅直接與物業和公司形象有關，而且還能夠營造銷售氣氛。【手段】工地路牌、工地圍板、主樓橫幅、工地氣氛戰術三：制造恐慌【目標】主動把握買家心理，制造樓盤旺售勢態，在“羊群心理”趨使下，有助于吸引部分觀望買家。【方案】入市前期

27、，組織少量樓盤，以相對比較大的優惠價格分批入市， 以提高入市的認購率，掀起促銷熱潮。提前組織、制造買家，以買家“連環套”帶旺銷售，形成市場跟風購買狀態。戰術四：樓盤視覺形象【目標】使樓盤概念具像化、專業化、建立項目視覺形象，以便于其在今后推廣中，給買家留下深刻、明確的印象?！救荨繎鹦g五：活動造勢【目標】促銷活動能夠有效地制造銷售熱點，針對性強、效果直接，促銷明顯。項目應緊緊圍繞社會熱點、節日主 題及樓盤特點，確定促銷活動主題?！痉桨浮空桨l售、封頂慶典、樓盤展銷會、入伙儀式活動建議：購房抽獎送家轎活動描述：購房客戶20戶為一組，進行分組抽獎。獎品為家用轎車，車價為6-9萬元 宣傳主導語：5萬元

28、（首付）步入車房時代戰術六：口碑促銷【目標】利用既有業主向親友傳播樓盤形象，建立第二營銷渠道，帶旺樓盤銷售?！痉桨浮?、定期地向業主通報樓盤的實時進度或其他可以公開發布的信息，可采用出版業主通訊或發送信件等方式。2、舉辦業主聯誼會，融洽雙方關系【戰術策略】本次項目入市推廣戰術需以下方面作為前提保證：1、與銷售進度之間應保證互為促進的健康關系。2、保障二手價高于一手價，實現物業價值不斷提升。3、在營銷推廣過程中，隨時發現物業在價值，籍此不斷調整完善營銷戰略。4、市場營銷推廣戰略與公司行為之間需保持溝通暢順的關系以及整體協作精神。 推廣費用初步估算 總銷售面積40000平米X 3000元/平米=

29、1.2億元推廣費用占總銷售額的 0.8%推廣費用=1.2億元X 0.8%=（約）100萬元推廣費用明細表第一階段：部認購期，現階段至項目正式發售后兩個月總預算：約40萬元項目容要求經費預算（備注一、銷售道具及費用1、整體模型1 : 80，含環境布置2、單體模型10個3、效果圖鳥瞰圖、單體立面效果圖、夜景效果圖、局部環境鳥瞰4、宣傳折頁30000份，大8開特種紙5、宣傳海報5000份，正對開157克銅版紙4C單亞膜6、手提袋20000 個，2 開7、戶外土門愛家廣告牌4.5米*155米，噴繪畫面：8、售樓處布置裝修、墻面裝飾、房屋租賃、包裝二、秋季房展會費用1、攤位費：2、方案設計3、布展4、現

30、場活動吸引人氣、活躍氣氛10萬三、媒體宣傳費用1報紙華商報8次彩色整版，專欄運作晚報2、網絡房地產信息網旗幟廣告、專欄評述、專業人士推介、浮游廣告第二階段：） 正式發售后2個月至項目封頂后2個月總預算：約40萬元項目容要求經費預算（兀備注一、銷售道具及費用1售樓書5000份，約30P，含企業形象、樓盤形象、整體概念、 環境概念、賣點闡述、物業管理、建材等，16開銅板紙3000=100002、辦公手冊5000份，16P，16開157克雙銅四色3.2*3000=60002、現場銷售手冊20本，手工精制，供現場介紹使用4、CI設計及應用系列信封、信紙、文件袋、禮品袋、水杯、賀卡、名片等5、臺歷200

31、00 份，6 雙面 12P, 32 開5.1*2000=20006、廣告傘2000 把（LOGOI雙色）3*2000=60007、幻燈片圖文結合、多媒體、開頭冃景音樂、開頭效果，30P10000&售樓處（1）設計方案及裝修（2）現場布置接待臺、音響、洽談桌椅、空調、燈光、LOGOL墻（3）燈箱門頭燈箱400元/平方米（4）展板宣傳展板120元/平方米（3）工地圍墻二、公關活動費用開盤典禮及活動三、媒體宣傳費用報紙晚報華商報2、網絡房地產信息網旗幟廣告、業界人士推薦第三階段：）封頂后2個月至竣工驗收投入使用后 3個月總預算：約20萬元項目容要求經費預算（兀）備注二、媒體宣傳費用1、報紙華

32、商報專欄廣告2、網絡房地產信息網旗幟廣告、業界人士推薦、樓盤評數3、戶外：延續以前元，由我公司免費奉送。注：以上費用中，不包括網絡廣告部分。該部分費用合計價值約特別說明：由于前期雙方溝通不夠充分，我公司對本項目的了解程度有限，因此本策劃方案僅為項目營銷推廣基本框架思路，具體營銷策略、推廣手段、平面表現等深層面策劃方案將在對項目做深入研究之后提出。附件土門地區房地產市場調研報告一、城西房地產市場基本特征1、 高檔物業與中低檔次物業并存，市場消費多元化，產品定位多樣性。價格在2000 4000元/平方米之間， 在城西幾乎都可以找到相應的樓盤。2、 隨著近幾年西城房地產業的飛速發展，區域市場版圖逐漸

33、形成三個小版塊，第一版塊是以玉祥門以外至家村、絲綢群雕版塊，代表項目有 蔚藍系列、都市綠洲、新興港灣 等，由于本地段受城區經濟輻射，交通方便，房地 產項目銷售勢頭良好，價格堅挺；第二版塊沿西關正街、勞動南路至桃園南路版塊，簡稱“西關版塊”，代表項目有錦園、旭景名園、錦繡華庭等項目，本地段由于受到西高新、城區的雙重輻射，加上建設中的環城西苑、西郊公 園的支撐，理工大、西大兩座著名高校的帶動，地產市場一路飄紅；第三版塊是以土門為核心沿西二環直到西高新的版塊，簡稱“土門版塊”,代表項目有錦都花園、西城芳洲 等，本地段主要受到西高新的輻射和西二環城市交通 要沖的帶動，以西郊工業人口居住區域為依托，盡管

34、地段較前兩版塊略遜一籌，但整體局面呈上升的發展趨勢。3、 從城西普通住宅銷售戶型、面積來看看，有關統計資料顯示：50平方米以下的戶型戶數占總銷售戶數的 4.02%, 50-100平方米的戶型戶數占總銷售戶數的29.08%, 100-130平方米的戶型戶數占總銷售戶數的28.47%平方米，130-160平方米的戶型戶數占總銷售戶數的 23.89%, 160平方米以上的戶型戶數占總銷售戶數的10.98%, 200平方米以上的戶型戶數占總銷售戶數的 3.61%。各戶型區間的銷售比例可以看出，在西城地產市場50-100平方米的戶型 與100-130平方米的戶型受到市場的歡迎。4、工業人口集中，人群分布

35、以家庭年收入 28萬左右的專業技術人員、自由職業者、職業白領為主，年齡在2545歲左右，房價在3540萬之間、月供在2000元以大多數消費者都能接受。西城平均每戶擁有住房套數在1套的占絕大多數，且大多為福利分房和集資建設用房，住宅質量不高，新開發的商品房項目較少，使西城居民向高 新、城北、城移動。城西居民務實、理性，注重經濟實用，看中產品性價比和樓盤配套。5、勞動路、西二環沿線和靠近高新區的一些區域，因為與高新區毗鄰，交通便利，高收入人群相對較多，住宅 的定位幾乎和高新區一致。一些地段因為商業和成熟社區的原因，有“不在高新，勝似高新”的優勢，成為高新區 輻射作用中的另類區域。本地段屬于西郊老工

36、業企業員工居住生活集中區，主要住房來源為企業集資建房和福利分 房，人均居住面積較小，無法滿足家庭分化對住房的要求，且建筑風格老化跟不上時代發展，由于該片區新建商品房供應量相對較少，且輻射圍較大，因此，本地段房產消化潛力有待發掘。二、區域房地產消費者購買意向調查表：三、本項目周邊概況本項目隸屬于市蓮湖區，全區面積 42.87 平方公里，人口 64.3 萬，設 9 個街道辦事處， 113個城市社區， 35 個行政村。城西聚集著西電、慶安、遠東等中央、省、市屬大中型企業110 家，素有“電工城” “航空城”之稱；項目北部為倉儲區，有各類大中型倉庫 60 多家，是西北地區重要的物資集散地。本項目位于西

37、二環中段，東鄰土門愛家購物廣場，南靠西高新技術產業開發區，北接慶安公司住宅樓，西向為 土門市場與制藥廠 （利君集團）。距離鐘樓 20分鐘車程，距離西高新僅 3 站路，坐落在土門商圈西郊工業核心區域， 工業人口集中，高收入群體較多，周邊商業購物場所、建材市場、醫療衛生、通訊銀行、休閑娛樂、文化教育等生 活配套設施一應俱全。西城是前聯幫助規劃援建的工業重鎮，工業人口集中，有一定完備的產業布局和相當規模的 市政配套設施。由于受到工業重地、西咸一體化、西高新的三重輻射，尤其是與高新區毗鄰，交通便利，加上沿線開發項目越 來越多，居住氛圍濃厚。使本案具有很強的升值潛力和區位優勢四、項目配套：交通: 120

38、1 308 207 211 604 101 611 503 302 712 405 210 604 503 31商場：愛家土門購物商場、家世界購物廣場、土門市場、土門民生商廈、智圣購物廣場、豐登路蔬菜副食品市場。 醫療：|西電醫院、軍工三醫院、市五院、市三院教育：小學：西工大錦園實驗小學、遠東一小、西電一小、西電五小、機場小學、桃園小學、西關一小中學：西電高中、遠東一中、慶安一中、市十五中幼兒園：西電整流器幼兒園、空軍通訊工程學院幼兒園、機場幼兒園、省政府幼兒園通訊：|中國電信土門營業廳、中國聯通土門營業廳、中國移動土門營業廳銀行：|市商業銀行、交通銀行、工商銀行、中國信合、中國銀行、建設銀行

39、、西部證券、建設銀行休閑、娛樂、餐飲|:草原興發、相約時光咖啡、喜來登大酒店、凱德華浴場、百禾食莊、黃鶴樓大酒店、紅象川菜、主要企業伯金翰天禾浴場、維多利亞浴場、桃園路保齡球中心、:利君制藥廠、西電集團住宅樓、慶安制冷設備廠住宅46號樓、48號樓、整流器廠、開關三廠、西電互感應器廠、醫學高等?？茖W校附屬醫院、航空技術高等學校、翻譯學院西校區、經貿學校項目周邊主要工業企業簡介1、迪賽生物藥業有限責任公司以生物制劑為主體，以化學藥制劑和中藥制劑為兩翼的高新技術 企業。現有員工418人，其中各類專業技術職稱159人，占員工總數的38%。2、利君制藥股份（制藥廠），目前成為我國大型重點綜合性制藥企業，

40、西北地區規模最大、品種最多、效益最好的 國有制藥基地。整個廠區占地 23萬平方米，資產26億元，員工3300人，十四個生產車間，五個分廠。3、 東盛集團是高新技術開發區的大型股份制高新技術企業，公司注冊資本 1.5億元，員工近4000名。公司長期致 力于高科技產業的投資、開發和經營活動。近年來各項事業取得了突飛猛進的發展，總資產40億元。東盛集團合 并報表累計實現技工貿總收入近 30億元，上繳稅收近3億元4、 電力機械制造公司（簡稱西電公司）是中國最大的高壓、超高壓交直流輸變電成套設備和其它電工產品集科研、開發、生產、貿易、金融為一體的電工集團之一。西電公司現有從業人員 30000余人，其中工程技術人員 3600余人，高級職稱800余人，資產總值66億元，銷售收入287,000萬元，下屬九個大型生產企業、五個研究院所， 六個專業公司，二十個國銷售分公司，六個中外合資企業，并在海外設有貿易機構。5、制冷設備股份 座落于高新技術產業開發區，占地面積 100畝,注冊資本13700萬元,職工1000余人，設有兩個空 調壓縮機生產廠、一個研究所。具有年產 140萬臺工頻、變頻、單缸、