1、首次業主大會籌備工作步驟一、申請由物業項目3名以上業主（房屋產權證或備案合同上記載的自然人）持產權證復印件（驗原件）及入住20%以上業主簽名同意的書面材料到縣（市）、區房管局申請。（附件1）二、告知縣（市）、區房管局在街道業主聯名申請后，經審核符合成立業主大會條件的，3日內書面告知鄉（鎮）人民政府、街道辦事處。（附件2）三、社區居委會、籌備組組織開展籌備工作要點（一）向全體業主公告業主大會籌備組組建方案。（附件3）（二）籌備組產生后，由社區在項目顯著位置公示籌備組成員名單。（公示時間不少于7天）（三）公示期滿，無異議，籌備組正式啟動各項籌備工作。1、依據示范文本，擬定業主大會議事規則（草案）、

2、管理規約（草案）。在擬定過程中可通過多種形式向廣大業主告知并征求意見。（公告時間不少于5天）2、確定業主委員會成員候選人條件、產生辦法及人數，并向全體業主公告。（公告時間不少于3天）3、確認業主身份，統計本次業主大會人數和建筑面積，并向全體業主公告。（公告時間不少于3天）4、籌備組確定的本屆業主委員會成員人數、候選人名單及候選人情況在小區內公告。（公告時間不少于3天）（附件5）5、在小區內公告召開首次業主大會的時間、地點、形式和內容，準備大會。（公告時間不少于15天）（附件6）（四）首次業主大會結束后，籌備組審核業主大會議題的有效通過情況，并向全體業主公告。（附件10）（五）籌備組組織召開業主

3、委員會第一次會議，選舉產生業主委員會主任、副主任、秘書等并進行成員分工。（六）鄉（鎮）人民政府、街道辦事處對籌備組報送的籌備工作情況及材料進行審查后，3日內發放業主委員會備案表，有業主委員會到所在縣（市）、去房管部門審查備案。（附件11）（七）業主委員會憑房管部門的備案證明刻制印章，印章名稱為物業管理小區（大廈）名稱后加業主委員會。（八）縣（市）、區房管局將業主委員會備案情況向轄區鄉（鎮）人民政府、街道辦事處以文書形式函告。（九）在社區監督下，依法備案的業主委員會在區域內公告人員分工情況。籌備組將有關材料移交業主委員會后解散。（附件13）申請房管局：我們是小區（大廈）業主，現申請成立小區（大廈

4、）業主委員會，選舉業主委員會，請予以指導。申請人簽名：年月日申請人基本情況小區名稱：地址：首次業主入住時間：總戶數：入住戶數：入住率：簽名門牌號電話產權證（或合同備案）號附件1（續）業主申請成立業主大會簽名表小區名稱：地址：序號業主簽名門牌號電話產權證（或合同備案）號附件2存根編號：鄉（鎮）人民政府、街道辦事處：你轄區（項目名稱），已符合成立業主大會條件，請通知項目所在社區居委會組織開展該項目首次成立業主大會的籌備工作。業主聯系人：住址：電話：年月日函編號：鄉（鎮）人民政府、街道辦事處：你轄區（項目名稱），已符合成立業主大會條件，請通知項目所在社區居委會組織開展該項目首次成立業主大會的籌備工作

5、。業主聯系人：住址：電話：房管局（局）年月日附件3公告各位業主：依據銅仁市物業管理條例規定，小區（大廈）已符合成立業業主大會條件，你開展籌備工作。首次業主大會籌備組將有業主代表、建設單位代表、社區居委會代表、轄區公安派出所代表組成，籌備組組長由社區居委會代表擔任。籌備組業主代表名將以下列方式產生：1、2、3、社區居委會（章）年月日附件3業主大會票權統計表產權人產權證（合同備案）號物業類型產權面積座落位置計算方法：1、產權證（或備案合同）一證一票；2、產權面積按專有部分產權證（或備案合同）記載的面積計。附件5業主委員候選人登記表姓名性別年齡照片籍貫政治面貌民族出生地參加工作時間學歷現住址工作單位

6、及職務身份證號聯系方式物業費繳納情況個人簡歷服務宣言附件6公告小區全體業主：茲定于年月日時在召開首次業主大會會議，大會議題是：1、 表決成立業主大會；2、 表決業主大會議事規則；3、 表決管理規約4、 選舉業主委員成員；5、 其他事項。為保證業主大會的合法有效，請全體業主（被委托人委托書）或業主代表（持業主代表委托表決書）準時參加。籌備組成員簽字：社區居委會（章）年月日附件7委托書業主，住址：，產權證號（合同備案號）：，產權面積：平方米，委托參加本次業主大會，就下列事項行使表決權：1、 成立業主大會;2、 通過業主大會議事規則；3、 通過管理規約；4、 選舉業主委員成員（次委托書有效期七天）委

7、托人被委托人年月日附件8業主代表委托表決書業主：住址：產權面積：，產權證號，委托業主參加本次業主大會，代表表決以下事項：表決議題表決意見1、成立業主大會同意不同意2、業主大會議事規則3、管理規約4、業主委員會成員推選候選人住址同意不同意說明：1、請在相應意見欄中打：2、如推選其他人，請在空欄中填寫；3、本表格涂改無效。社區居委會（章）委托人簽名：年月日年月日委托書、業主代表委托表決書說明1、 委托書是物業項目內房屋產權所有人（業主）因故不能參加首次業主大會時，委托他人（具備法律賦予的民事權利的自然人）代表自己參加大會的一種委托，被委托人可以是業主，也可以是其他人，但必須由委托人本人簽名蓋章。2

8、、 業主代表委托表決書由業主填寫，經業主簽名后，叫業主代表在業主大會上代表業主投票。3、 業主代表委托表決書應是使用轄區居民委員會印發的統一表格（附件8）并加蓋社區居委會印章，否則為無效票。附件9表決票業主住址產權建筑面積表決意見：表決議題住址同意不同意1、成立業主大會2、業主大會議事規則3、管理規約4、業主委員會成員推選：候選人附件10公告小區（大廈）首次業主大會已于年月日召開，應到會業主（或業主代表）人，實到會人。大會議題表決情況如下：1、表決成立業主大會議題，同意票，同意的人數達%、統一的人數所擁有的建筑面積達%。2、表決業主大會議事規則，同意票，同意的人數達%、同意的人數所擁有的建筑面

9、積達%。3、表決管理規約，同意票，同意的人數達%、同意的人數所擁有的建筑面積達到%。4、業主委員會候選人成員表決統計候選人同意票數同意的人數百分比同意的建筑面積百分比業主大會四項議題的表決，已（未）符合法定程序要求。籌備組成員簽字：社區居委會（章）年月日附件11業主委員會備案表申請單位：填報日期：年月日物業管理項目情況項目名稱聯系人座落位置區（縣、市）路（街）號管理單位聯系電話總建筑面積（萬出售面積（萬總套數首位業主入住時間已入住戶數入住率（%）業主大會情況業主委員會名稱業主大會人數首次業主大會召開時間、地點首次業主大會出席人數總票權數人數面積屆別業主大會決議情況業主大會議事規則通過票數管理規

10、約通過票數選聘（續聘、解聘）物業公司通過票數籌集（使用）維修資金通過票數共用部位、公用設施經營通過票數通過票數附件11選舉產生的業主委員會成員情況姓名性別年齡工作單位及職務家庭住址業委會職務聯系電話主管部門意見經辦人簽字：負責人簽字：單位蓋章：年月日備案證明編號業委會備第號領證日期領證人簽字說明：此表一式三份，業主委員會、社區、備案部門各存一份附件12存根鄉（鎮）人民政府、街道辦事處：社區局委員轄區的小區（大廈）業主委員會已于年月日在我局備案。附：業主委員會備案表一份縣（市）、區房管局（章）年月日函鄉（鎮）人民政府、街道辦事處：社區局委員轄區的小區（大廈）業主委員會已于年月日在我局備案。經辦人

11、：批準：年月日附件13公告經業主大會表決選舉產生的小區（大廈）業主委員會，已經主管部門合法備案，名成員選舉分工如下：主任副主任成員秘書社區居委會（章）業主委員會（章）年月日業主大會議事規則第一章總則第一條為維護本物業小區全體業主的合法權益，規范業主大會、業主委員會的議事活動，根據物權法、物業管理條例、業主大會規則等有關規定，制定本物業小區業主大會議事規則。第二條業主大會是物業小區內全體業主組成的議事機構，依法管理、決策小區內共有事權。業主委員會是業主大會的執行機構。第三條本議事規則經業主大會通過，對全體業主具有約束力。第四條本議事規則經年月日業主大會通過，本業主大會自首次業主大會會議召開之日起

12、成立。第二章業主大會召開程序第五條發布公告。業主大會召開會議前15日,業主委員會或召集人應當將召開會議的內容以書面形式向物業小區內業主公告。物業小區的業主大會會議，應當同時告知所在鄉（鎮）人民政府、街道辦事處和縣（市）、區房管局。第六條征詢意見。業主委員會或召集人發放征詢意見表，將業主大會一是內容書面征詢物業小區內業主意見。業主自己或者委托代理人（憑委托書）填寫征詢意見表，并簽名有效。第七條回收統計意見。業主委員或召集人柯通過設立投票箱、上門伙計掛號信等形式回收物業小區內業主意見，并邀請所在街道、居委會指導、監督，或請公證處公證。業主委員會或召集人發放和回收征詢意見表殼分步驟進行。第八條通報大

13、會議事決定。業主大會會議應當有業主委員會或召集人作書面記錄并存檔。業主委員或召集人必須在公告欄通報業主大會議事決定的時間，通報征詢意見結果，接受物業小區內業主的查詢和監督。業主委員會或召集人將業主大會的議事決定自會議結束后3日內以書面形式在物業小區內公告，并將有關材料送所在鄉（鎮）人民政府、街道辦事處和縣（市）、區房管局備案。第二章議事內容第九條業主大會的議事內容：（一）制定、修改業主大會議事規則、管理規約；（二）制定物業小區內公共秩序和環境衛生的維護等方面的管理規定；（三）選舉、更換業主委員會成員，監督業主委員會的工作；（四）決定物業服務方式，選聘、續聘、解聘物業服務企業或其他物業服務人；（

14、五）決定專項維修資金的使用、續籌方案；（六）聽取和審查業主委員會的工作報告；（七）審議、批準業主委員會年度財務預算方案、決算方案，決定業主委員會成員報酬；（八）制定物業小區內物業共用部位和共用設施設備的使用、經營方案；（九）改變或撤銷業主委員會不適當的決定；（十）決定物業小區內的其他重大事項。第十條業主委員會的議事內容：（一）組織召集業主大會會議，向業主大會報告工作；（二）為業主大會選聘、續聘、解聘物業服務企業做好相關準備工作，經業主大會決定和授權，代表業主與物業服務企業簽訂、接觸物業服務合同；（三）組織業主委員會的換屆選舉，組織修訂管理規約和業主大會議事規則；（四）督促業主、物業使用人遵守管

15、理規約、按時足額繳納物業服務費用；（五）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同，協調處理物業服務中的有關問題；（六）提出維修資金續籌方案，督促維修資金繳納責任人按照規定繳納維修資金，組織業主討論維修資金的使用；（七）公告業主大會議事規則、管理規約、物業服務合同和業主大會決議等內容；（八）對違反管理規約及損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；（九）按業主大會授權決定共有物權的經營方案，簽訂經營合同，管理經營收入，定期公布賬目；（十）法律法規規定的其他事項。第三章投票規則第十一條業主的投票權采用產權

16、制。業主自取得物業產權時自然取得投票權。業主大會作出決定，須經專有部分占建筑總面積1/2以上業主且占總人數1/2以上業主同意；業主大會作出專項維修資金使用、續籌方案的決定和決定改建、重建建筑物及其附屬設施的，須經專有部分占建筑物總面積2/3以上業主且占總人數2/3以上業主同意。第十二條持有房產證或經房管局備案的預售合同為投票權人。業主的投票權可書面委托使用人、承租人或其他業主行使，但是用人及承租人不具有業主代表和業主委員會委員的被選舉權。第十三條業主應主動在指定地點領取投票表格，沒有領取投票表格，業主委員會應派人逐戶派送，送達物業使用人的，視為送達業主本人。投票人必須按要求在投票表格上填寫有關

17、情況并簽名（蓋章）。第十四條同一物業業主超過一人的，由其中一名工友人簽名確認的意思表示，市委全部物業共有人的意思表示。第四章議事方式第十五條業主大會會議分為定期會議和臨時會議，定期會議每（）個月召開一次。有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議，同時告知所在鄉（鎮）人民政府、街道辦事處和縣（市）、區房管局。（一）1/3以上業主委員會委員提議；（二）20%以上業主提議的；（三）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（四）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。第十六條業主大會會議可以采用集體討論或書面征求意見或兩者相結合的形式，但應當由物業小區內專有部分占建筑物總面積1/2

18、以上業主且占總人數1/2以上業主參加。（一）書面征求意見形式。業主以答復調查問卷或提出書面意見表達個人意愿，并簽名確認。經收集匯總表決結果，形成業主大會的決定。（二）集體討論形式。集體討論形式可分為兩種形式，業主可任選一種：1、全體業主會議制。物業小區（大廈）內的業主直接參加業主大會，討論重大事項，進行投票表決。2、業主代表大會制，以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會，業主代表須經所代表的專有部分占建筑物總面積1/2以上業主且占總人數1/2以上業主同意，業主代表因故不能參加業主大會的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。一句業主代表的權限不同，業主代表大會制可分為兩種

19、形式，業主可分選一種：（1）委托代表制。業主代表在參加業主大會表決3日前，應就業主大會擬討論的事項征求所代表業主意見。凡需要投票表決的業主的贊同、反對的具體票數經本人簽字后有業主代表在業主大會投票時如實反映。（2）全權代表制。業主代表在參加業主大會表決3日前，應就業主大會擬討論的事項征求所代表的業主意見，經所代表的專有部分占建筑物總面積1/2以上業主且占總人數1/2以上業主投票表決，形式統一意見，有業主代表按照統一意見代表所代表的全部面積和人數在業主大會上行使表決權。（3）第十七條業主大會采用以下方式回收業主意見：（一）設投票箱：在物業服務區域內分設多個投票箱，有業主自行將個人意見投入意見向內

20、，有業主委員會或業主大會籌備組統計、匯總。（二）設專人派發、回收意見：組織有關人員逐戶派發、回收業主意見，有業主大會籌備組統計、匯總。第十八條業主委員會成員應當符合下列條件：（一）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；（二）遵守國家有關法律、法規；（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務，按時足額交納物業服務費用；（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；（五）具有一定組織能力；（六）具備必要的工作時間；（七）。第十九條業主委員會議方式：（一）業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，對業主大會負責。（二）業主委員會設委員名（3-11名單數），其中主

21、任1名，副主任名，秘書1名，有業主委員會選舉產生。業主委員會每屆任期3年，委員任期屆滿可連選連任。（三）每次業主委員會會議應當在會議召開至少5日前，通知全體業主委員會委員并送達有關材料。（四）業主委員會會議決定問題采取少數服從多數的原則。業主委員會會議必須有過半數委員出席，每位委員有一票表決權，作出決定須經全體委員半數以上同意。第二十條業主委員會的議事程序：（一）業主委員會會議有定期會議和臨時會議；定期會議每（）個月召開1次；有1/3以上成員提議或主任認為必要時應當召開臨時會議。業主委員會會議由主任召集、主持，也可委托副主任召集、主持。（二）發布公告。業主委員會在會議召開5日前將召開會議的通知

22、、議事內容等以書面形式在物業小區公告。（三）審議內容。業主委員會在業主大會授權范圍內進行審議。（四）業主委員會應當做好會議記錄，出席會議的委員應當在會議記錄上簽名。委員應當對業主委員會的決議承擔責任。業主委員會的決議違反法律、法規，侵害業主合法權益，造成嚴重損失的，參加決議的委員應承擔相應的責任，但在表決中對決議有異議并記載在會議記錄中的，該委員可以免除責任。（五）通報議事決定。業主委員會在公告欄通報業主委員會議視情況及其決定。（六）決定執行。業主委員會執行會議決定或委托物業服務公司執行會議決定。第二十一條業主委員會人期滿一個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉。（一）正常換屆的

23、，元業主委員會自新一屆業主委員會備案之日停止工作，并于備案之日起10內將有關資料、公章等在社區監督下移交新一屆業主委員會。（二）因參加業主大會會議的業主未能達到法定人數等客觀原因，未能如期換屆的，業主委員會仍應繼續履行職責。（三）業主委員會癱瘓難以履行職責的，應將有關資料、公章移交所在社區居委會暫時保管，由社區居委會組織換屆選舉。第二十二條業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，業主每月按每平方米建筑面積繳納元，共用部位、共用設施設備經營收益的%列入經費開支。經費開支包括：業主大會、業主委員會會議開支、必要的日常辦公費、業主委員會成員工資等費用。經費收支賬目有業主委員會專人負責管理，

24、業主委員會應當制定年度財務預算、決算方案，包業主大會決定，并應該以書面形式將年度財務預算、決算方案和經費收支賬目與業主大會會議結束后7日內在物業小區內公告，接受業主的質詢。第六章附則第二十三條本規則所稱業主是指物業小區（大廈）內房屋的所有權人，包括尚未售出物業的建設單位。第二十四條本規則經業主大會同構后生效本規則經業主大會通過后生效，報轄區鄉（鎮）人民政府、街道辦事處和縣（市）、區房管局備案。第二十五條本規則為規定的事項，按照有關法律法規的規定執行。物業小區年月日業主大會議事規則使用說明1、本示范文本僅供業主大會籌備組或業主委員會擬定業主大會議事規則時參考使用，銅仁市物業管理行業自二 年 月

25、日啟用。2、業主大會或業主大會籌備組客隊本規則的條款內容按照法律法規規定進行選擇、修改、增補或刪減。3、擬定的業主大會議事規則應在業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公示。業主管理規約（示范文本）第一章總則第一條根據國家、省、市物業管理相關法律、法規、政策，為維護（以下簡稱“物業”）全體業主、使用人的合法權益以及公共環境和秩序，保障物業安全與合理使用，制定本管理規約，對業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。第二條本管理規約對全體業主和物業使用人均有約束力。第三條業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同中涉及業主共同利益的約定，應與本管

26、理規約一致。第二章物業基本情況第四條本物業管理區域內物業的基本情況物業名稱座落位置物業類型建筑面積物業管理區域四至：東至南至西至北至第五條根據有關法律法規和物業買賣合同，業主享有以下物業共用部位、共用設施設備的所有權：1、由單幢建筑物的全體業主共有的共有部位，包括該幢建筑物的承重結構、主體結構，公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面、等；2、由單幢建筑物的全體業主共有的共用設施設備，包括該幢建筑物內的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖設施、照明設施、消防設施、避雷設施、等；3、由物業管理區域內全體業主共有的共用部位和公用設施設備，包括圍墻、池、照明設施、共用設施設備使用的房屋、

27、物業管理用房、等。第三章物業的使用第六條業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其他業主正常使用物業。第七條業主應遵守法律、法規的規定，按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系。第八條業主應按設計用途使用物業。因特殊情況需要改變物業設計用途的，業主應在征得相鄰業主書面同意后，報有關行政主管部門批準，并告知業主委員會和物業服務企業。第九條業主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業服務企業，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。業主應按裝飾裝

28、修管理服務協議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。第十條業主應在指定地點防止裝飾裝修材料及裝修垃圾，不得擅自占用物業共用部位和公共場所。本物業管理區域的裝飾裝修施工時間為，其他時間不得施工。第十一條因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業主合法權益的，業主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。第十二條業主應按有關規定合理使用水、電、氣、暖等共用設施設備，不得擅自拆改。第十三條業主應按設計與六的位置安裝空調，未預留設計位置的，應按物業服務企業指定的位置安裝，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。第十四條業主及物業使用人使用電梯，應遵守本

29、物業管理區域的電梯使用管理規定。第十五條在物業管理區域內行駛和停放車輛，應遵守本物業管理區域的車輛行駛和停車規則。第十六條本物業管理區域內禁止下列行為：1、損壞房屋承重結構、主體結構、破壞房屋外貌，擅自改變房屋設計用途；2、占用或損壞物業共用部位、共用設施設備及相關場地，擅自移動物業共用設施設備；3、違章搭建、私設攤點、占用綠地；4、在非指定為之傾倒或拋棄垃圾、雜物；5、違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質，發出超標噪聲；6、擅自在物業共用部位和相關場所懸掛、張貼、涂改、刻畫；7、利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益；8、；9、法律、法規禁止的其他行為。第十七條

30、業主和物業使用人在本物業管理區域內飼養動物不得違反有關規定，并應遵守以下約定：1、2、第四章物業的維修養護第十八條業主對物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他業主的合法權益。第十九條因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時業主或物業服務企業應事先告知相關業主，相關業主應給予必要的配合。相關業主阻撓維修養護的進行造成物業損壞及其他損失的應負責修復并承擔賠償責任。第二十條發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況，必須及時進入物業專有部分進行維修養護但無法通知相關業主的，物業服務企業可向相鄰業主說明情況，在第三方（如所在地居委會或派出所或）的監督下，進入相關業主的物業專有部分進行維修養護的

31、時候應及時通知相關業主并做好善后工作，維修養護發生的費用由責任人承擔。第二十一條因維修養護物業或者公共設施，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的、應當征得業主委員會和物業服務企業的同意，并在約定期限內恢復原狀。第二十二條物業存在安全隱患，危機公共利益或其他業主合法權益時，責任人應當及時采取措施消除隱患。第二十三條本物業管理區域內的全體業主應按規定繳存、使用和管理物業專項維修資金第五章業主的共同利益第二十四條為維護業主的共同利益，全體業主同意在物業管理活動中授予物業服務企業以下權利：1、根據本管理規約，制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；2、一批評、規勸、公示、等必要措施制止業主、物業使用人違反本管理規約和規章制度制度的行為；3、；4、。第二十五條本物業管理區域內，物業服務收費采取包干制（或酬金制）方式。業主應按照物業服務合同的約定按時足額繳納物業服務費用（物業服務資金）物業服務費用（物業服務資金）是物業服務活動正常開展的基礎，涉及全體業主的共同利益，業主、業主委員會應積極倡導欠費業主履行繳納物業服務費用的義務。第二十六條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主委員會、物業服務企業的同意后，按規定辦理有關手續，經營所得收益主要用于補充專項維修資金。第六章違約責任第二十七