1、本報告是嚴格保密的。謹呈：祥源地產(chǎn)祥源城：大蜀山100萬方生態(tài)智階城。一個區(qū)域的領(lǐng)袖和代言一個區(qū)域的領(lǐng)袖和代言祥源城項目組 祥源城2013年營銷策略總綱2012年12月報告結(jié)構(gòu)2012年營銷回顧2013年目標(biāo)及核心問題策略導(dǎo)出營銷攻略形象攻略推售攻略活動攻略展示攻略傳播攻略本體認知市場判斷客戶分析2013年一季度營銷執(zhí)行細則本報告是嚴格保密的。迎接2013年1月26日首期開盤，一場硬仗！重要節(jié)點回顧1111月月1212月月20132013年年1 1月月時間推廣線啟用2個臨展點，區(qū)域沙盤、項目沙盤、海報、折頁到位活動線渠道線現(xiàn)場展示線節(jié)點上城國際進場；國購進場現(xiàn)場售樓處開放認籌；首期開盤上線4版

2、報廣，短信推送2輪，網(wǎng)絡(luò)上線，戶外上線3塊推廣線區(qū)域論壇21紅茶派送；媒體見面會；圣誕抽獎楊瀾產(chǎn)品解析會（暫定）價值報廣3篇+解析會報廣+開盤報廣，短信推送持續(xù)，網(wǎng)絡(luò)持續(xù)上線，戶外持續(xù)置業(yè)顧問派單，啟動大客戶拜訪，啟動兼職人員派單，啟動call 客本報告是嚴格保密的。4核心動作01推廣策略 品牌形象+核心價值點系列釋放，初步建立項目生態(tài)大盤的形象。合肥，再非凡魅力祥源城，禮遇合肥非凡處山湖環(huán)擁，合肥仰慕一座城關(guān)注祥源，關(guān)注西部新地王網(wǎng)絡(luò)專題頁面本報告是嚴格保密的。5核心動作02展示策略 2個臨展點開放,上城國際展點整改，提升客戶價值感知，項目具備接待條件。國購臨展點：國購展點開放，新古典立面造

3、型，拔升項目產(chǎn)品形象，提升客戶對項目的價值感知物料：配合臨展點開放、蓄客啟動，海報、折頁到位；戶型單張設(shè)計定稿，豐富宣傳物料。本報告是嚴格保密的。6核心動作03活動策略 活動起勢、造勢，多頻次營銷活動炒作區(qū)域價值、建立項目知名度楊瀾產(chǎn)品解析會圣誕抽獎921（暫定）媒體見面會萬份紅茶大派送進商超區(qū)域論壇14萬份紅茶大派送進寫字樓萬份紅茶大派送走進高新啟動萬份紅茶派送活動，截至累計拓客2134組。活動第三季走進高新區(qū)蓄勢待發(fā)本報告是嚴格保密的。7核心動作04渠道策略 線下派單、call 客、大客戶團購拜訪，多渠道大量蓄客。u截至2012年12月12日，祥源城累計進線231組，來訪74組；u自12月

4、7日啟動派單，圍繞國購展點鋪設(shè)6個派單點，截至12月12日，累計拓客3439組。u結(jié)合紅茶派送的派單行動獲取有效調(diào)查問卷2134組；u啟動大客戶第一輪拜訪，兩家單位表示可進內(nèi)網(wǎng)宣傳，初現(xiàn)成效；u網(wǎng)絡(luò)、報廣、短信是項目進電的主要渠道，戶外和報廣是建立項目大盤形象的重要渠道。本報告是嚴格保密的。8100萬方超大體量，4大業(yè)態(tài)組合，絕版生態(tài)價值，優(yōu)越交通價值。高新區(qū)新中心、城市綜合體價值顯著，展示卻不足，客戶對項目認知度不高；項目市政配套尚未完善，對市區(qū)客戶的引力不夠，心理距離遙遠，客戶認同度不夠；海亮新地塊同質(zhì)化競爭，中海原山加速推量，競爭白日話。努 力。本報告是嚴格保密的。9 9首期開盤在即，第

5、一仗必須贏得響亮；競爭白日話，形象之上項目須建立區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者地位。 2013，從目標(biāo)和問題談起 祥源城，何以雄霸高新區(qū)？本報告是嚴格保密的。報告結(jié)構(gòu)2012年營銷回顧2013年目標(biāo)及核心問題策略導(dǎo)出營銷攻略本體認知市場判斷客戶分析形象攻略推售攻略活動攻略展示攻略傳播攻略本報告是嚴格保密的。112013年總銷億、回款億。項目目標(biāo)大盤形象、區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者形象建立，區(qū)域話語權(quán)建立；項目形象提升品牌形象。2013年度，總銷額、項目形象、品牌形象都需要得到強勢實現(xiàn)。銷售目標(biāo)形象目標(biāo)2013年動工面積40萬方。推售：高層住宅15萬方，別墅1萬方。本報告是嚴格保密的。12一、項目2013年16萬方推售量，如何全面

6、打開項目客戶通路，確保快速去化、回籠資金？問題思考貨量：2013年項目預(yù)推高層住宅15萬方、別墅1萬方；高層以套均90平米計算，約1670套；目標(biāo)達成（按高層每套48萬計算，別墅按照每套300萬計算）：根據(jù)目標(biāo)，高層需實現(xiàn)8億，別墅實現(xiàn)億；高層單位月均成交140套.銷售：全年銷售任務(wù)億，全年回款目標(biāo)億，分解到全年，月均須完成銷售金額7750萬。一、為保證月均銷售額，首次開盤至關(guān)重要，必須打響年第一仗；2013年多頻次小步快跑，搶先競品推貨，消化區(qū)域客源。二、大盤營銷須重新定義并傳播區(qū)域價值，塑造差異化的大盤形象，并打造項目核心價值。本報告是嚴格保密的。二、未來城市副中心城市綜合體項目，如何進行

7、項目立勢、差異化大盤形象塑造并建立項目核心價值體系？問題思考項目立勢：必須重新定義并傳播區(qū)域價值推廣破局：必須塑造項目差異化的大盤形象首期熱銷：必須全面打開項目客戶通路超越競爭：必須打造并全面?zhèn)鬟f項目的核心價值本體 未來城市副中心大型綜合體項目城市運營高度|當(dāng)前市場認知缺位|未來區(qū)域中心目標(biāo)控制風(fēng)險下的快速去化穩(wěn)健開發(fā)|系統(tǒng)性成功|項目品牌帶動企業(yè)品牌本報告是嚴格保密的。14核心問題1營銷推廣如何立勢，搭建項目的大盤價值體系和形象？2如何建立項目價值展示和客戶感知，傳播項目核心價值及訴求？3如何做推售鋪排以確保項目年度目標(biāo)的完成？2013年項目營銷的核心問題 對于2013年的祥源城而言，“大盤

8、立勢基礎(chǔ)上實現(xiàn)快速去化”是營銷要解決的核心問題。4如何全面打開客戶通路，支撐項目快速去化？報告結(jié)構(gòu)2012年營銷回顧2013年目標(biāo)及核心問題策略導(dǎo)出營銷攻略本體分析市場判斷客戶趨勢形象攻略推售攻略活動攻略展示攻略傳播攻略本報告是嚴格保密的。161月3月5月7月9月12月1月2月3月4月5月6月7月10月2011年2012年2011年政策目標(biāo)：調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價2012政策目標(biāo)：穩(wěn)增長行政手段不斷加碼 調(diào)控政策全面升級貨幣收緊，控制流通行政手段微調(diào)，鞏固調(diào)控效果降息釋放流通行政手段：1月國八條、7月限購范圍擴大貨幣政策：1、2011年1月-7月，央行共加息3次，上調(diào)存款準備金率6次；2、2011年1

9、2月5日起下調(diào)存款準備金率個百分點，釋放政策微調(diào)信號。行政手段：延續(xù)2011年限購、限貸政策政策動態(tài)： 行政調(diào)控下貨幣流通改善，2013年將延續(xù)整體政策目標(biāo)：穩(wěn)增長貨幣政策：1、2012年6、7月兩次降息；2、銀行首套房貸款優(yōu)惠。宏觀市場全國市場本報告是嚴格保密的。1717量價表現(xiàn)：2012年整體市場，“以價換量”效果顯著；“平價上量”將是未來一段時間的主旋律宏觀市場全國市場本報告是嚴格保密的。1818供應(yīng)方面：全國市場庫存壓力有所放緩，去化周期回落正常，大都持續(xù)低于10個月宏觀市場全國市場本報告是嚴格保密的。19開發(fā)商動態(tài)：上半年龍頭房企拿地仍較為謹慎，隨著市場回暖，下半年部分房企拿地的熱情

10、開始重燃，對樓市信心有所回升宏觀市場全國市場下半場上半場本報告是嚴格保密的。20購房者信心：信心指數(shù)有所回升，但對價格預(yù)期保持低位n2012 年 2 季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為 55.2，較上季度提升 2.6（見圖表 1），表明購房者對未來半年房地產(chǎn)總體走勢的樂觀程度持續(xù)改善。盡管2季度購房者信心提升幅度較大，但與去年一季度基本持平，顯示出政策對購買力的抑制作用猶存。n在政策力量成為常量的市場現(xiàn)狀下，政府對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的公信力正在穩(wěn)步提升，客戶不再盲目的接受剛需反彈、報復(fù)增長等歷史事實，而是以有限理性的態(tài)度冷靜觀察，未來市場觀望情緒將持續(xù)蔓延。數(shù)據(jù)來源：2012年二季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)20

11、12年2 季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)不同置業(yè)目的購房者對未來房價的預(yù)期宏觀市場全國市場本報告是嚴格保密的。政策層面：2013年政策目標(biāo)延續(xù)“穩(wěn)增長”市場層面：市場成交較為平穩(wěn)，存量去化周期回落正常信心層面：開發(fā)商、購房者信心指數(shù)都有所回升宏觀市場判斷2013年市場趨穩(wěn)，趨好宏觀市場小結(jié)本報告是嚴格保密的。22合肥市場整體表現(xiàn)：自12年3月份后,在全國市場回暖的大趨勢下,合肥市場以價格換量，且以剛需戶型為主。p2011年6月至2012年2月，受宏觀政策調(diào)控，整個市場成交量下滑，貨量積壓；p2012年2月以來，由于開發(fā)商“以價換量”的價格策略和“降準”、“降息”等微調(diào)政策，市場緩慢回暖；p2012年下

12、半年政策仍不明朗，但調(diào)控底線依然不變，市場總體在波動中前行p合肥市場：合肥市場自12年3月份后，回暖趨勢明顯，至7、8月份均過8000套，9月集中推盤，全市過萬套；p本次回暖主要特征：以剛需戶型為主，以價格換量。合肥市場2011.67102012.14710時間成交量房地產(chǎn)市場成交量走勢圖房地產(chǎn)市場成交量走勢圖成交下滑月成交緩慢上揚2012下半年市場成交局勢不明朗本報告是嚴格保密的。區(qū)域市場高層供應(yīng)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以80-90兩房及100-110、120-130三房較為突出。房型兩房（套數(shù)）三房（套數(shù)）面積（）80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-

13、150150以上華地紫園20611229232072432中海原山5206899藍鼎海棠灣120240淮礦馥邦天下26010891661總套數(shù)4661317591595082082432比例20.4%5.7%33.2%7.0%22.2%9.1%1.0%1.4%u典型項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，兩房比例占26.1%，三房比例占73.9%，三房比例較突出；u80-90兩房比例占20.4%， 100-110、120-130三房分別占33.2%、22.2%。本報告是嚴格保密的。區(qū)域市場戶型二房三房四房面積區(qū)間80-9090-100100-110110-120120-144144-180藍鼎海棠灣103161華地紫園

14、16312230116043中海原山6092644064淮礦馥邦天下1571343比例45%6%24%3%21%2%高層成交分析：各項目市場供應(yīng)集中于80-90兩房,改善性100-110三房和120-144四房為主。本報告是嚴格保密的。區(qū)域市場別墅成交分析：高新區(qū)別墅面積均在190以上，中海原山項目成交量最高 。項目名稱中海原山綠地喬治莊園中海嶺湖墅成交套數(shù)894730比例54%28%18%庫存套數(shù)4911041比例25%55%20%別墅在售樓盤主力供求面積段是300-400、500-600，主力成交總價段在500-600萬、600-700萬以及900萬以上之間；連地下室空間，總價400萬以下

15、、面積300以下產(chǎn)品供求稀缺。本報告是嚴格保密的。高層庫存情況：區(qū)域住宅可售量居高不下，庫存壓力較大，未來仍以走量為主；庫存產(chǎn)品以2房最為集中。區(qū)域市場戶型二房三房四房項目名稱80-9090-100100-110110-120120-144144-180藍鼎海棠灣445華地紫園591166440中海原山20126081231淮礦馥邦天下82371117比例26.8%0.4%21.9%11.9%35.8%3.1%截止10月份高新區(qū)住宅庫存量為2469套，庫存量已連續(xù)10個月過1700套。各樓盤庫存相對集中于80-90兩房, 100-110三房和120-144四房。本報告是嚴格保密的。別墅庫存情況

16、：預(yù)計中海兩個別墅項目在2013年將會全部推出，綠地喬治莊園受戶型及總價過高限制，推貨節(jié)奏及推貨量放緩。區(qū)域市場項目名稱總建（僅別墅）剩余貨量2012年推貨量2012年去化量存量2013年推貨預(yù)測中海原山湖語山墅6.61.914.693.411.281.91中海嶺湖墅10.28.24.0（含年底將要推貨2.0萬方）2.00.06.0綠地喬治莊園85.21.4（含年底將要推出的約0.5萬方）0.262.21.5u中海原山別墅剩余貨量不足2萬方，預(yù)計將在2013年上半年推出；u中海嶺湖墅2012年底預(yù)計將再有一次推貨，預(yù)計供應(yīng)量在2萬方左右，至此項目剩余貨量約在萬方，考慮中海項目品質(zhì)較好且主力面積

17、劃分較為合理，預(yù)計2013年項目將實現(xiàn)全部入市銷售；u綠地喬治莊園2012年分三期開盤，但每次入市體量較小，由于項目市場去化較為困難，以及2013年仍將延續(xù)2012年的供應(yīng)節(jié)奏及供應(yīng)量，分多次小體量的面市銷售。本報告是嚴格保密的。區(qū)域市場存量分析：項目市場去化表現(xiàn)不俗，全年達萬方，整體存量余萬方，預(yù)計2013年將推出近萬方的貨量。項目名稱總建（萬）剩余貨量（萬）2012年推貨量（萬）2012年去化量（萬）存量（萬）2013年推貨預(yù)測（萬）中海原山1558.757.51.253.75華地紫園123.654.20.83.6藍鼎海棠灣25.622.82.82.70.16.0淮礦馥邦天下3024.47

18、5.534.032.4712.0合計82.655.8722.0818.434.6225.35u典型項目去化以中海原山較突出，年去化達萬方，馥邦天下去化次之；u2013年預(yù)計推貨來看，淮礦將推12萬方的貨量，后續(xù)競爭壓力較大。本報告是嚴格保密的。區(qū)域市場土地市場：從年內(nèi)高新區(qū)土地成交來看，開發(fā)板塊不斷西移，大蜀山以西迎來新一輪開發(fā)熱潮，項目周邊地塊扎堆。u成交面積：2012年高新區(qū)商業(yè)、居住用地成交畝，大約可釋放商業(yè)、住宅、辦公面積約133萬，目前地塊均未上市銷售，未來區(qū)域面臨較大競爭；u地塊性質(zhì)：年內(nèi)成交土地多是小幅迷你地塊，其中土地性質(zhì)多以商業(yè)為主，其中與本案形成最大競爭關(guān)系的地塊是重慶海亮

19、地產(chǎn)的項目；u土地性質(zhì)： 商業(yè)開發(fā)更是填補區(qū)域商業(yè)空白。 本 案富景亞太有限公司東方航空百商置業(yè)廣東富紳海亮地產(chǎn)新華地產(chǎn)本報告是嚴格保密的。區(qū)域市場小結(jié)市場供需高新區(qū)整體市場庫存已達2469套，庫存壓力較大；庫存戶型集中于80-90兩房, 100-110三房；高層成交集中在80-90兩房,改善性100-110三房和120-144四房；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以80-90兩房及100-110、120-130三房較為突出；后續(xù)供應(yīng)高層去化表現(xiàn)不俗，達18.43萬方，整體存量僅余4.62萬方，預(yù)計2013年將推出近25.35萬方的貨量；別墅目前存量約3.48萬方，2013年推貨將達9.41萬方；土地市場20

20、12年高新區(qū)商業(yè)、居住用地成交679.5畝，大約可釋放商業(yè)、住宅、辦公面積約133萬，目前地塊均未上市銷售，未來區(qū)域面臨較大競爭.報告結(jié)構(gòu)2012年營銷回顧2013年目標(biāo)及核心問題策略導(dǎo)出營銷攻略本體認知市場判斷客戶分析形象攻略推售攻略活動攻略展示攻略傳播攻略本報告是嚴格保密的。32客戶觀點01區(qū)域高層產(chǎn)品客戶來源：區(qū)域主要項目的客戶來源都集中于蜀山區(qū)和高新區(qū)，地緣性特征非常明顯。中海原山客戶來源分析蜀山區(qū)客戶占比46%，高新區(qū)占26%，廬陽區(qū)和省內(nèi)其他城市均占比8%，包河區(qū)占比6%，其他區(qū)域占比相對較小。華地紫園客戶來源分析高新區(qū)客戶占比31%，蜀山區(qū)占21%，政務(wù)區(qū)占比6%，包河區(qū)占比5%

21、，廬陽區(qū)占比4%，其他區(qū)域占比較小。中海原山、華地紫園成交客戶區(qū)域來源具有一定的相似性，成交客戶地緣性購買情節(jié)較重，均以蜀山區(qū)和高新區(qū)為主要客戶來源，其次是廬陽區(qū)、包河區(qū)和政務(wù)區(qū)。華地紫園客戶來源中海原山客戶來源本報告是嚴格保密的。33客戶觀點02高層產(chǎn)品客戶職業(yè)和支付能力：各項目所屬行業(yè)占比幾乎一致，客戶職業(yè)較為分散，支付能力中等。華地紫園客戶職業(yè)構(gòu)成-公司職員（建筑業(yè)、制造業(yè)、IT、外貿(mào)業(yè)）、機關(guān)事業(yè)單位（公務(wù)員、科教醫(yī)療）、私企業(yè)主，品牌全員營銷驅(qū)動較多。中海原山客戶職業(yè)構(gòu)成-公司職員（IT、制造業(yè)、房地產(chǎn)、餐飲業(yè)、物流業(yè)、外貿(mào)業(yè)）、機關(guān)事業(yè)單位（公務(wù)員、科教醫(yī)療、金融業(yè)）、私營業(yè)主、多

22、為本地知識階層職業(yè)構(gòu)成公司職員機關(guān)事業(yè)單位私企業(yè)主比例55%32%13%職業(yè)構(gòu)成公司職員機關(guān)事業(yè)單位私企業(yè)主比例58%30%12%華地紫園職業(yè)構(gòu)成中海原山職業(yè)構(gòu)成中海原山、華地紫園成交客戶職業(yè)構(gòu)成是同一撥人。成交客戶職業(yè)較為分散，主要以蜀山區(qū)和高新區(qū)區(qū)域企業(yè)、產(chǎn)業(yè)職員為主；客戶收入基本在5-15萬元/年左右，占比約62%，整體收入水平中等。本報告是嚴格保密的。客戶觀點03合肥豪宅客戶構(gòu)成：他們是政府官員、私企主、企業(yè)高管、皖北、江浙客戶 共性特征一訪談紀要：高端項目客戶構(gòu)成合肥豪宅客戶主要都是由本地政府官員、私企業(yè)主、企業(yè)高管、皖北客戶、江浙客戶成為合肥豪宅客戶構(gòu)成主力， 從客戶發(fā)展趨勢分析與

23、合肥有三緣的外地客戶比例在逐步增加。 共性特征二合肥本地客戶質(zhì)素較高，相對內(nèi)斂、低調(diào)一些；皖北客戶部分質(zhì)素相對較低，好面子，注重在圈層國中的領(lǐng)袖意見，同時生活方式較為張顯。 共性特征三他們的價值取向為，具有追求更高社會層級的意愿，重視圈層感和富人標(biāo)簽感，通過項目內(nèi)外圍價值彰顯自我身份。客戶中一次性付款為70%，受新政影響較小。萬達廣場營銷部經(jīng)理：高端以私企及其他城市的客戶為主。皖北客戶注重面子，成交時必須與現(xiàn)場主管及銷售經(jīng)理見面，以示身份，注重下一代的教育。萬科金域華府銷售部主管：主要由政府官員、私企老板。外地客戶中40%是來自江浙等城市，與合肥有著一定三緣客戶，外地客戶的比重有所加大。政府官

24、員、私企業(yè)主、企業(yè)高管、皖北客戶、江浙客戶成為豪宅客戶構(gòu)成主力；與合肥有親緣、工作緣的外地客戶比例在逐步增加。本報告是嚴格保密的。客戶觀點04區(qū)內(nèi)豪宅客戶構(gòu)成：年齡集中在3055歲之間，區(qū)域內(nèi)客戶占成交主力，看中區(qū)域的居住環(huán)境和未來發(fā)展。華地紫園洋房客戶來源華地紫園洋房客戶主要來源仍集中在蜀山區(qū)和政務(wù)區(qū)，其他區(qū)域客戶較為分散。私企業(yè)主企業(yè)高管類公務(wù)員自由職業(yè)喬治莊園客戶職業(yè)構(gòu)成25-35歲35-45歲45-55歲喬治莊園客戶年齡分布蜀山區(qū)、高新區(qū)客戶：30-49歲，自住改善型，認同區(qū)域價值，關(guān)注居住品質(zhì)和舒適度；合肥其他區(qū)域客戶：35-50歲，關(guān)注生活品質(zhì)和所在區(qū)域價值，對開發(fā)商品牌有一定追求

25、；省內(nèi)其他城市及省外客戶：35-55歲，看重身份標(biāo)簽，關(guān)注區(qū)域成長性。本報告是嚴格保密的。客戶觀點05豪宅客戶觸點：意義大于功能，在功能價值之外精神價值駕馭著豪宅購買的關(guān)鍵誘因。1234567812345豪宅正常曲線貢獻度決定客戶購買的依據(jù)：圈層尊貴感受、產(chǎn)品所賦予的身份標(biāo)簽、產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域優(yōu)勢。其中圈層尊貴感受、產(chǎn)品所賦予的身份標(biāo)簽、開發(fā)商品牌體現(xiàn)項目的高端感知價值，而產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域優(yōu)勢、園林環(huán)境則是項目實現(xiàn)高端的感知基礎(chǔ)。編號客戶購買關(guān)鍵觸點貢獻度1圈層的尊貴感受26%2產(chǎn)品所賦予的身份標(biāo)簽21%3開發(fā)商品牌12%4產(chǎn)品品質(zhì)10%5區(qū)域優(yōu)勢11%6內(nèi)部園林景觀8%7戶型4%8項目周邊配套及

26、發(fā)展8%隨著客戶視野的開闊和置業(yè)經(jīng)驗的成熟，項目只靠傳統(tǒng)的產(chǎn)品價值體系難以打動客戶，品質(zhì)至上，必須賦予項目差異化價值和精神內(nèi)涵。注：（數(shù)據(jù)來源于世聯(lián)合肥代理豪宅項目成交客戶數(shù)據(jù)庫）。本報告是嚴格保密的。客戶結(jié)論高層客戶以地緣客戶為主，追求居住環(huán)境，具有品質(zhì)追求；別墅客戶集中于政府官員、私企主、企業(yè)高管1、客戶構(gòu)成以地緣客戶為主，外溢客戶為輔； 屬地型地緣客戶：在西城區(qū)特別是黃潛望板塊工作和居住的人群； 市中心外溢客戶：追求居住環(huán)境為主，被區(qū)域和項目形象牽引；2、職業(yè)特征：以企事業(yè)單位職員為主，行業(yè)分散，有一定的文化素質(zhì)，具有品質(zhì)追求和小資情結(jié)。1、客戶構(gòu)成以蜀山、政務(wù)為代表的合肥客戶為主，皖北

27、、江浙客戶為輔； 合肥本地客戶：私營業(yè)主和企業(yè)中高管為主體，關(guān)注居住環(huán)境； 外地客戶：關(guān)注標(biāo)簽感，開發(fā)商品牌和區(qū)域成長性；2、職業(yè)集中在政府官員、私企主、企業(yè)高管三類人群；3、對于項目區(qū)域和品質(zhì)要求之外，客戶非常關(guān)注項目的精神屬性。區(qū)域高層客戶別墅洋房客戶本報告是嚴格保密的。38項目高層產(chǎn)品客戶定位本案客戶客戶分級類型概述（對區(qū)域和項目認知）可牽引程度核心客戶高新區(qū)政府及事業(yè)單位職員是項目高層首期的核心客戶來源；對項目區(qū)域有一定認識，認可區(qū)域資源條件和發(fā)展前景；靠高形象和性價比牽引。 區(qū)域內(nèi)大型科技企業(yè)職員 重要客戶追求品質(zhì)型外溢客戶對項目區(qū)域有認知，認可居住環(huán)境；對項目區(qū)域距離抗性較大；靠品

28、質(zhì)展示牽引。 被動外溢客戶對項目區(qū)域沒有明顯認知；對區(qū)域不成熟抗性大；需要做產(chǎn)品引導(dǎo)和價值引導(dǎo)，高形象和合理價格逼定成交。 邊緣客戶省內(nèi)其他地區(qū)（皖北、六安）對區(qū)域、項目陌生，需要做區(qū)域價值引導(dǎo)，可做定向拓展。 客戶構(gòu)成和牽引方向本報告是嚴格保密的。他們向往優(yōu)雅的中產(chǎn)階級生活他們渴望早日在城市安家他們渴望過上有品質(zhì)的生活他們會算經(jīng)濟賬，考慮性價比他們喜歡城市的繁華和時尚，也同樣追逐更好的生活環(huán)境本報告是嚴格保密的。客戶分級類型概述（對區(qū)域和項目認知）可牽引程度核心客戶私營業(yè)主主要來自蜀山、政務(wù)區(qū)域內(nèi)客戶；對項目區(qū)域有一定認識，認可區(qū)域資源條件；抗性主要來自心理距離的遠及其配套不足、對開發(fā)商不了

29、解。 企業(yè)高管 政府官員 重要客戶蜀山、政務(wù)大平層潛在客戶具有豪宅的初步認知，是項目低總價別墅特別是洋房客戶的重要來源；需要做產(chǎn)品引導(dǎo)和價值引導(dǎo)。 邊緣客戶省內(nèi)其他其他地區(qū)（肥西、六安、皖北）對區(qū)域、項目陌生；需要做區(qū)域價值引導(dǎo)。渠道上可做適當(dāng)傾斜，方可接觸到。 客戶構(gòu)成和牽引方向項目別墅產(chǎn)品客戶定位本案客戶本報告是嚴格保密的。他們出入在城市的生意場，他們富有，他們很忙，他們享受充裕的物質(zhì)，擁有或自認為有不凡的格調(diào)。再買房，是對人生的犒賞，讓自己的觀念和意識有一個更好的載體和表達的平臺。事業(yè)的巔峰和物質(zhì)的極度滿足，讓他們更加渴望一個另外的空間，在“多”之外，期望“少”，在“加法”的人生后，渴望

30、“減法”的生活。回歸自然，讓心靈感受山與水，或許正是他們所渴望的。靶心客戶洞察 報告結(jié)構(gòu)2012年營銷回顧2013年目標(biāo)及核心問題策略導(dǎo)出營銷攻略本體認知市場判斷客戶分析形象攻略推售攻略活動攻略展示攻略傳播攻略本報告是嚴格保密的。本體認知高新區(qū)管委會王咀湖水庫中科大研究院高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群安醫(yī)附院高新分院合肥七中規(guī)劃中辦公、酒店祥源城高新區(qū)管委會王咀湖公園中心區(qū)位價值：緊鄰?fù)蹙缀珗@與高新區(qū)管委會，是未來區(qū)域政治、商業(yè)、商務(wù)、文化中心。本報告是嚴格保密的。44山湖資源價值：近攬王咀湖水景公園，遠眺唯一山景大蜀山，360全景觀資源，公園里的城市。本體認知8500畝大蜀山，2200畝王咀湖，環(huán)擁絕版

31、自然資源，讓您每天都生活在綠肺中，清新健康本報告是嚴格保密的。大盤規(guī)模價值：百萬平米大體量，合肥西部組團最大項目，成為合肥城西門戶，具有高識別性和地標(biāo)感。本體認知西南城市副中心高端門戶！本報告是嚴格保密的。綜合體配套價值：城市綜合體全業(yè)態(tài)，齊聚商業(yè)、商務(wù)、居住、酒店、娛樂等，一站式繁華時尚生活。本體認知一站式高端品質(zhì)生活； 【祥源城】，應(yīng)有盡有！ 本報告是嚴格保密的。高端人居價值：蜀山西南片區(qū)是高端住宅聚集地，四大公園環(huán)伺，高知人群龐大，人文環(huán)境極佳。本體認知城市人居生活典范本報告是嚴格保密的。品牌價值：祥源20年，深耕高端物業(yè)，以價值共享為原則，高標(biāo)準打造城市生活典范，有一定的品牌認知本體認

32、知湖北武當(dāng)山太極湖齊云山項目上城國際祥源廣場祥源金港灣紹興“匯源商住區(qū)”“祥源中興72名座”城市運營/旅游目的地建造者本報告是嚴格保密的。交通價值：軌道交通2號線，城市主干道交匯，距新橋機場最近；戶型價值：80500全系戶型，居住舒適基礎(chǔ)上的總價控制；教育價值：優(yōu)質(zhì)教育配套，護航孩子成長（待落實）；園林價值：品質(zhì)風(fēng)情園林景觀設(shè)計，地標(biāo)立面打造（待落實）；物管價值：知名物管，360度貼心服務(wù)（待落實）；增值服務(wù)價值：增值配套設(shè)施，如主題會所等（待落實）；其他價值：祥交通、戶型、教育、園林、物管、增值服務(wù)等，“城”的標(biāo)準本體認知無論是已有，還是待豐滿，共同組成大盤的價值體系！本報告是嚴格保密的。本

33、體認知小結(jié)中心、山湖、綜合體，三者合力方可使本案建立競爭區(qū)隔。其中，山湖資源與綜合體是統(tǒng)領(lǐng)，貫穿始終。中心地段 山湖資源 綜合體生活方式核心價值驅(qū)動力本報告是嚴格保密的。營銷營銷如如何何應(yīng)應(yīng)對對 ？是區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者還是追隨者？報告結(jié)構(gòu)2012年營銷回顧2013年目標(biāo)及核心問題策略導(dǎo)出營銷攻略本體認知市場判斷客戶分析形象攻略推售攻略活動攻略展示攻略渠道攻略本報告是嚴格保密的。54總體營銷策略大盤形象、差異化價值體系建立跑贏對手，超越競爭，快速去化高調(diào)性活動+系列小眾活動，造勢、造圈層全面打開客戶通路，側(cè)重剛需客戶群傳播2013年，“贏家通吃”是祥源城必然之選形象攻略推售攻略活動攻略渠道攻略注重細節(jié)

34、、震撼展示，增強客戶信心展示攻略備注：贏家通吃的定義：市場競爭的最后勝利者獲得所有的或絕大部分的市場份額，而失敗者往往被淘汰出市場而無法生存。 本報告是嚴格保密的。551形象攻略建立區(qū)域高度，占位城市副中心，定義區(qū)域價值；以綜合體為統(tǒng)領(lǐng)，放大資源占有，占位高端住宅市場第一品牌陣營！本報告是嚴格保密的。56項目核心價值主張資源優(yōu)勢綜合體優(yōu)勢l集稀缺山湖資源于一體，絕版生態(tài)資源優(yōu)勢l100萬方規(guī)模大盤，4太業(yè)態(tài)集合，區(qū)域首屈一指中心地段l高新區(qū)管委會旁，西部組團新中心高新區(qū)新中心、山湖資源、100萬方城市綜合體2013年，本項目的核心價值主張?zhí)釤捪樵闯球?qū)動客戶置業(yè)的核心價值 本報告是嚴格保密的。1

35、1月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月首期開盤起勢階段時間節(jié)點推售節(jié)奏推廣方式戶外、道旗、網(wǎng)絡(luò)、報紙、短信、桁架戶外更換、網(wǎng)絡(luò)、論壇、報軟軟文、短信、桁架集中投放集中投放集中投放強勢蓄客熱銷、加推持銷及新品加推 推廣重點重點在項目綜合體屬性基礎(chǔ)上的區(qū)域價值、山湖資源價值與品牌造勢重點在項目的綜合體價值和住宅品質(zhì)感知，聚焦客戶的價值認知與渠道的滲透。廣而告之，通過線上與線下的共同發(fā)力，使得全城皆知，凸顯項目的高性價比。持續(xù)的價值釋放和熱度炒作。加推新品的價值點和信息。推廣演繹大蜀山100萬方生態(tài)智階城祥源城，一生之城。祥源城，首期上映熱銷2億。

36、20年獻禮，新品再度加推。形象階段本報告是嚴格保密的。 推廣- 渠道渠道原則：高舉高打，大開大闔，立勢一步到位，差異化營銷突破；線上大眾，線下精準。傳統(tǒng)的線上廣告高調(diào)出街，主打形象，引起大眾市場的過度聚焦。線上廣告主要集中于圈層客戶所易于接觸到的戶外媒體，配合合肥主流報紙（硬廣與軟文并施）。初期線上高調(diào)投入，主打形象將短信平臺和CALL客作為重要線下手段，精細化執(zhí)行，釋放項目信息；將派單和網(wǎng)絡(luò)團購組織作為客戶資源的有效補充。線下聚焦?jié)撛诳腿海械姆攀盖懒菀徊降轿唬町惢癄I銷項目處于價格洼地區(qū)域，周邊居民較少，必須力求一次立勢到位，避免陷入首期滯銷狀態(tài)；營銷上緊扣綜合體大盤、山湖資源和中心地

37、段，從營銷層面上引領(lǐng)市場。線上推廣線下推廣主流報紙戶外大牌電視、電臺、LED廣告網(wǎng)絡(luò)媒體雜志直郵3D片銷售物料圈層活動合肥晚報、新安晚報、安徽商報、江淮晨報大鋪頭、三里庵、政務(wù)區(qū)、長江中路、黃潛望等合肥365網(wǎng)、合房網(wǎng)合肥電視臺、故事廣播、省交通臺、長江路LED屏等發(fā)布會、大活動、論壇、酒會等（詳見活動部分）車友雜志、高檔社區(qū)DM等現(xiàn)場多媒體播放形象宣傳片樓書、海報等短信、對賬單短信、彩信、公務(wù)員對賬單道旗桁架高新區(qū)主要干道交叉口雜志周刊房地產(chǎn)周刊、印象合肥派單國購、樂購、華聯(lián)等商圈，競品售樓處附近本報告是嚴格保密的。 推廣- 渠道戶外大牌：布局核心商圈附近，特別是蜀山區(qū)、高新區(qū)人流量大的地區(qū)

38、；戶外當(dāng)報廣用，每2030天更換一次信息。二環(huán)交叉口大鋪頭三里庵政務(wù)區(qū)核心蜀山南腳下黃潛望核心習(xí)友路一類區(qū)位二類區(qū)位p布點：基于目標(biāo)客戶可能出現(xiàn)的區(qū)位，建議選取蜀山、廬陽區(qū)高檔商圈布點；p數(shù)量：基于高端立勢的需要，項目初期建議獲取遍布要點區(qū)位5-8塊廣告牌高速出入口長江中路市中心本報告是嚴格保密的。 推廣- 渠道道旗桁架：兩大主干道道旗，營造項目大盤氣勢；高新區(qū)十字路口桁架，用于導(dǎo)示和項目宣傳。p道旗選址建議：合六路路段望江西路（大蜀山至項目段）創(chuàng)新大道；p桁架選點建議： 1、望江西路和永和路交叉口；2、創(chuàng)新大道與合六路交叉口；3、高速出入口；4、野生動物園出入口；望江西路道旗合六路道旗創(chuàng)新大

39、道道旗本報告是嚴格保密的。 推廣- 渠道主流報紙：報紙精打，硬廣僅在重要節(jié)點投放，打形象，重視報紙軟文。同時，建議冠名商報報眼。祥源城，重新定義合肥西城中心固定位置、特有VI色、獨特項目主張本報告是嚴格保密的。 推廣- 渠道網(wǎng)絡(luò)媒體：僅在重要節(jié)點投放網(wǎng)絡(luò)全屏、首頁流媒體或新聞頁旗幟位；重視微博等社交互動渠道運用。關(guān)鍵一：在特殊節(jié)點 的情況下，集中式投放網(wǎng)絡(luò)廣告，以整屏、通欄為主，同時投放兩家或三家，擴大宣傳面；關(guān)鍵二：每周兩篇項目營銷軟文，以論壇、新聞信息、項目營銷信息等方式進行宣傳報道，增加曝光度。本報告是嚴格保密的。 推廣- 渠道短信渠道：重在資源號碼選取和精細化執(zhí)行跟蹤。 五大技術(shù)要點5

40、、短信監(jiān)控1.短信公司篩選2.客戶群 篩選3.短信內(nèi)容編寫4.發(fā)送時機選擇各車行進線電話了解發(fā)送車行概況，選取合肥較為知名的車行（蜀山區(qū)、高新區(qū)、包河區(qū)）重點投放，隨時監(jiān)控靚號篩選別墅客戶分末四位相同、末三位相同、尾數(shù)為6、8等吉祥號段等其他篩選其他新號段如133、189等固定群體使用的號段各競品進線電話鎖定區(qū)域重點競爭項目，如中海原山、藍鼎海棠灣等，分批發(fā)送，分別統(tǒng)計效果。行業(yè)選取公務(wù)員、事業(yè)單位為主，短信發(fā)送過程中主要集中在經(jīng)開、政務(wù)、蜀山區(qū)事業(yè)單位為主區(qū)域選擇高新、蜀山、政務(wù)、經(jīng)開；六安中高端消費人群。發(fā)送對象選取發(fā)送對象選取發(fā)送要點監(jiān)控短信形式：短信、彩信、翻頁電子報、定點短信發(fā)送時間

41、：每周四、五、六；每周保持30萬條；加推節(jié)點增加本報告是嚴格保密的。642推售攻略以區(qū)域價值演變做統(tǒng)籌推售考量，項目首期熱銷奠定項目知名度，交叉推售持續(xù)制造熱點。本報告是嚴格保密的。推售策略原則1：基于區(qū)域價值演變和客戶需求做整盤考量，實現(xiàn)價值最大化；住宅啟動綜合體開發(fā)，別墅限量供應(yīng)等待溢價/公寓、商業(yè)、寫字樓產(chǎn)品推遲入市；原則2：首期熱銷走量，奠定項目市場知名度；2013年銷售目標(biāo)任務(wù)重，首期推售必須大批走量，通過開盤熱銷，以奠定明星盤氣勢，帶動后續(xù)產(chǎn)品持續(xù)銷售；原則3：首年持銷期內(nèi)，高層+別墅組合交叉推售，保證項目熱度。 保持產(chǎn)品線豐富和充足，同時通過產(chǎn)品策略、價格杠桿，實現(xiàn)現(xiàn)金流產(chǎn)品及利

42、潤產(chǎn)品的有機組合。前期立勢與回現(xiàn)結(jié)合，后期溢價與速度兼顧本報告是嚴格保密的。整盤推售策略：順勢而為，依“板塊啟動熱點區(qū)域逐漸成熟”的變化，結(jié)合競爭環(huán)境做推售鋪排。市場預(yù)判與推售組合14年15年17年及以后 板塊開發(fā)啟動期 商住氛圍均不足與大蜀山周邊項目競爭片區(qū)住宅供應(yīng)量集中在少數(shù)項目存在一定程度上的跨區(qū)域競爭吸引周邊政府事業(yè)單位人士購買；牽引蜀山區(qū)被動外溢客戶購買。 更多土地出讓，板塊漸成熱點 作為未來中心得到初步認可因土地供應(yīng)放量的產(chǎn)品供應(yīng)增加剛需及公寓等投資產(chǎn)品開始為客戶接受 城市級商圈發(fā)展趨勢明顯； 城市主流板塊基本形成區(qū)域供應(yīng)集中放量；區(qū)域內(nèi)競爭大于跨區(qū)域競爭品質(zhì)型自住客戶成購買主力軍

43、；公寓和寫字樓產(chǎn)品開始受到關(guān)注；客戶情況片區(qū)競爭板塊發(fā)展推售產(chǎn)品 高層住宅為主； 別墅為輔。 高層住宅和公寓為主； 別墅與高層交叉推售。公寓、商業(yè)、寫字樓為主住宅產(chǎn)品交叉為輔。品質(zhì)和口碑牽引主動外溢客戶； 六安等周邊慕城型客戶關(guān)注及購買開始增多；剛需產(chǎn)品和公寓開始吸引投資客追逐。 推售- 整盤篇16年13年本報告是嚴格保密的。2013年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第一批：G3入市，約2萬方；低價值單位小批量入市，制造首批熱銷。第二批：G2、 G4入市，約3萬方；補充剛需貨源，沿創(chuàng)新大道形象工程，利于項目形象感知塑造。第三批：G1、G5、G6、G7入市，約5萬方，G1湖

44、景產(chǎn)品為2013年樓王產(chǎn)品，樹立價值和價格標(biāo)桿； G5、6、7補充剛需貨源，擠壓去化。第四批：聯(lián)排別墅入市，約1萬方；以資源型稀缺產(chǎn)品拉升項目整體價值感知；現(xiàn)場售樓處、商業(yè)示范區(qū)到位，現(xiàn)場展示提升價值感知。第五批： G13、G19入市，約3萬方，借力現(xiàn)場展示小幅拉升溢價。第六批：G14入市，約1萬方，年底沖量2013年上半年集中推貨，高頻率、小幅度推貨，預(yù)留價格拉升空間。 推售- 2013年小步快跑保證熱度，整盤價值貶損最小，別墅產(chǎn)品、湖景單位交叉入市，拉升價值本報告是嚴格保密的。G19G7G6G5G4G3G2G1G13G12G11G10G9G8G17G16G15G14G18第一批：G3入市，

45、約2萬方第二批：G2、 G5入市，約3萬方第三批：G1、G5、G6 、 G7入市，約5萬方第五批： G13、G19入市，約3萬方第六批：G14入市，約1萬方第四批：別墅入市，約1萬方 推售- 2013年本報告是嚴格保密的。693渠道策略全面打開客戶通路，全方位蓄客支撐銷售目標(biāo)完成！本報告是嚴格保密的。70渠道必殺技一：事業(yè)單位、國企精英客戶主動出擊 推介會、派單、團購、定點短信、CALL客、客戶置換高新區(qū)主要企事業(yè)單位定向拓展，深度挖掘針對高新區(qū)管委會、周邊企事業(yè)單位及工業(yè)園，進行精確制導(dǎo)式的廣告投放；以舉辦產(chǎn)品推介會、派單、發(fā)送定點短信等形式進行廣告宣傳，同時配合團購，深度控掘；推介會團購1

46、0月12月3月9月團購洽談、派單、推介會、巡展，持續(xù)動作定點短信、派單、CALL客渠道分布本報告是嚴格保密的。渠道必殺技二：派單掃客戶市內(nèi)核心商圈和專業(yè)市場大派單；項目周邊加油站、高速收費站、西門換乘中心全覆蓋渠道分布 大規(guī)模啟動時間：項目開盤及加推前一個月每個周末，開盤前一周每天。 規(guī)模量：100人以上 布點：主要集中到商圈內(nèi)核和專業(yè)市場；項目周邊競品每周末長期覆蓋 發(fā)單量：30萬份全城派單掃客、競品截客高速路收費站：派發(fā)項目資料和行車地圖 加油站：派發(fā)紙巾盒 （加油周報合作）西門換乘中心：樹立桁架，發(fā)放單頁；區(qū)域兩大高端酒店、4S店：大堂展架。區(qū)域內(nèi)客戶經(jīng)營本報告是嚴格保密的。渠道必殺技三

47、：全城大call 客海量釋放項目信息，低成本擴大客戶基數(shù)，為項目熱銷奠定堅實基礎(chǔ)。渠道分布組建call客中心：每周組織10人call客團隊（可聘請大學(xué)生）對號碼資源進行篩選 。組建CALL客中心愛房、合房等資源號碼；拓客渠道資源：看房團、巡展、陌拜掃街登記表所搜集客戶信息；世聯(lián)、合富明源資源；短信公司截流數(shù)據(jù)：競爭樓盤進線截流號碼；祥源會資源：有針對性篩選號碼資源構(gòu)成本報告是嚴格保密的。渠道必殺技四：西拓計劃合六同城一體化大背景下，后期客戶拓展可適當(dāng)在六安方向的沿主干道鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行。渠道分布高劉鎮(zhèn)小廟鎮(zhèn)大柏鄉(xiāng)六安市區(qū)本案南分路鄉(xiāng)拓客形式：宣傳車、樓體廣告等。重點區(qū)域：見下圖所示。南崗本報告是嚴格保

48、密的。渠道必殺技五：祥源會聯(lián)動利用祥源在合肥乃至安徽地區(qū)的幾個項目、老業(yè)主資源平臺開展項目推介和老帶新。渠道分布祥源老客戶渠道： 針對已往所有已經(jīng)成交業(yè)主進行信息釋放； 已入住小區(qū)入口、告示欄、電梯轎廂等渠道放置展板釋放項目信息和老業(yè)主權(quán)益（成交權(quán)益/老帶新權(quán)益）；客戶維系平臺建設(shè)： 祥源會客戶重新經(jīng)營，邀請老客戶品茶、參加環(huán)湖自行車賽； 每月舉辦業(yè)主生日會，穿插項目營銷； CALL客或短信及時告知項目信息； 建立客戶短訊平臺，節(jié)假日及溫馨提示。本報告是嚴格保密的。754活動策略大眾知名度+小眾品質(zhì)感+周末暖場為推廣支撐，深化演繹“大盤品質(zhì)與氣場”，并為線上傳播提供支撐。本報告是嚴格保密的。7

49、6大型活動：有影響力、有新聞點 、有規(guī)模 、能帶來口碑選擇時間：首期開盤前、現(xiàn)場售樓處開放、實景園林及樣板街區(qū)開放小型活動：旺場、聚人氣、營造賣壓選擇時間：法定節(jié)假日、階段促銷、持續(xù)銷售階段活動原則本報告是嚴格保密的。 活動- 與客戶對話祥源城產(chǎn)品解析會時間：2013年1月地點：星級酒店目的：充分整合項目客戶資源，并借此約前期自然積累之客戶，并以此形成口碑傳播。聚集人氣，制造線上聲音；形式：星級酒店舉辦、發(fā)布項目規(guī)劃設(shè)計理念和產(chǎn)品系列，為綜合體造勢。邀請楊瀾代言，名人效應(yīng)引發(fā)關(guān)注；利用各合作單位、媒體、銀行及4S店推薦VIP客戶。1本報告是嚴格保密的。 活動- 與客戶對話祥源城首期盛大開盤時間

50、：2013年1月16日地點：酒店（根據(jù)認籌客戶情況而定）；目的：通過開盤活動，吸引客戶到場，利用集體開盤方式，渲染現(xiàn)場氛圍，促使客戶成交；動作：人人有獎（無論成交與否） 關(guān)卡總統(tǒng)級禮賓儀仗（做足面子）先選禮品，后選房（拿人手短）；持續(xù)抽獎（保持現(xiàn)場人氣）。2本報告是嚴格保密的。 活動- 與山、湖的對話萬人環(huán)湖綠色騎行“尋找健康達人”祥源杯萬人環(huán)湖綠色騎行“祥源杯”萬人環(huán)湖綠色騎行/ 長跑比賽時間：2013年3月方式：與合肥晚報協(xié)作，通過網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場等途徑報名參與活動，聯(lián)動會所、騎行車友會資源；目的：以此形成口碑傳播。同時通過活動聚集人氣，對外發(fā)出聲音，展現(xiàn)區(qū)域自然之美，為項目持續(xù)造勢。3 3本報

51、告是嚴格保密的。 活動- 與客戶的對話“尋找80代言”祥源杯青少年科技大賽“祥源杯”青少年科技大賽時間：2013年3月方式：與合肥晚報協(xié)作，通過網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場等途徑報名參與活動，聯(lián)動高校資源；目的：以此形成口碑傳播。同時通過活動聚集人氣，對外發(fā)出聲音，對話客戶，為項目持續(xù)造勢。4 4本報告是嚴格保密的。 活動- 與山、湖的對話山湖間，悅?cè)松０l(fā)現(xiàn)湖居之美攝影比賽時間：2013年45月；方式：與合房網(wǎng)協(xié)作，通過網(wǎng)絡(luò)競選；目的：以此形成口碑傳播。同時通過活動聚集人氣，對外發(fā)出聲音，展現(xiàn)區(qū)域自然之美，為別墅啟動造勢。5本報告是嚴格保密的。現(xiàn)場售樓處開發(fā)暨祥源城3D宣傳片首映時間：2013年5月形式：利現(xiàn)

52、場售樓處盛大開放，邀請楊瀾親臨現(xiàn)場，簽名派送祥源城3D宣傳片，宣傳片首映禮。6 活動- 與客戶對話本報告是嚴格保密的。實景示范區(qū)、樣板房盛大開放暨公園讀本發(fā)布時間：2013年6月 地點：營銷中心目的：通過活動吸引高端客群注意，制造圈層；形式：做一本關(guān)于項目周邊自然資源價值的深挖手冊，并將項目的規(guī)劃、設(shè)計理念融入其中。7 活動- 與客戶對話本報告是嚴格保密的。 活動- 與山湖的對話蜀山宣言 保護自然資源活動時間：2013年6月；目的：借助中海、綠地的一線知名度， 聯(lián)合他們的品牌形成口碑傳播，確定市場地位；為別墅推出造勢。形式：邀請兩家一線品牌開發(fā)商共同為保護環(huán)境做公益宣傳，發(fā)表“蜀山宣言”。8本

53、報告是嚴格保密的。85針對老客戶及意向主題暖場 活動時間：2012年7月-10月地點：營銷中心目的：通過高調(diào)品質(zhì)活動，吸引新老客戶到場，利用展示促進持續(xù)成交；方式：以清涼一夏、紅酒品鑒會、親子講堂等現(xiàn)場輔以抽獎噱頭提高客戶參與度；參與人員：意向客戶、前期業(yè)主，未成交客戶主題：一生之城相聚祥源城系列主題活動710月 活動- 與客戶的對話本報告是嚴格保密的。 活動- 與客戶的對話成交業(yè)主答謝新年茶話會時間：2013年12月活動形式：在售樓處茶話會形式，舉行小眾客戶的推介會；活動內(nèi)容：1）熱點話題分享交流；2）小型高端節(jié)目表演；3）自助餐會；4）每位老業(yè)主送一份紅茶新年禮包。目的：客戶關(guān)系維護，加大

54、口碑傳播和老帶新。10本報告是嚴格保密的。871客戶維系的平臺活動每月一次的業(yè)主生日會系列全方位老客戶維系打造系列、招牌性業(yè)主維系活動，促進口碑傳播和二次購買。本報告是嚴格保密的。885展示策略充分做到體驗式營銷展示， 給予客戶最直觀的視覺感受， 極致展示讓客戶踏入祥源城的剎那即被震撼本報告是嚴格保密的。臨時性湖區(qū)景觀臨時性景觀系統(tǒng)展示點、線、面的立體展示，使在客戶進入項目區(qū)域到售樓處再到樣板區(qū)，都能感受到項目的高品質(zhì)和場所精神。前廣場售樓處產(chǎn)品價值點三點一線組成：123線：客戶接待銷售動線設(shè)計23競爭對手 造場面：以項目為中心的區(qū)域占領(lǐng)臨時樣板房4樣板房4關(guān)鍵區(qū)域關(guān)鍵區(qū)域永久性景觀1售樓處本

55、報告是嚴格保密的。陣地包裝 主干道道旗、工地圍擋、精神堡壘、樓體燈光字，覆蓋所有進去區(qū)域人群；樹立大盤領(lǐng)導(dǎo)氣勢、塑造項目中心感。競爭對手 造場 整體畫面因地制宜，如臨湖主打湖景； 各十字路口處加高至10-15米；望江西路道旗合六路道旗創(chuàng)新大道道旗n 三大主干道的道旗 樓體燈光字，以面向合六國道為主； 樓梯條幅也需要適當(dāng)包裝；道旗圍墻精神堡壘樓體字本報告是嚴格保密的。廣場區(qū)域 水景廣場調(diào)性營造、私家路的鋪設(shè)，做足面子工程，給足客戶尊貴感、身份感、品質(zhì)感。112233441、人生化功能指示性的精神堡壘；2、項目同邊陳設(shè)種植器，與休閑桌椅，給予客戶濃郁的生活情調(diào)；3、項目營銷中心二層可沿窗邊設(shè)置部分

56、鐵藝窗花，并安放遮陽棚與花籃，給予客戶強烈的品質(zhì)預(yù)期。4、營銷中心門口可適當(dāng)考慮部分臨時堆坡，并用石材砌成項目的景墻。91 造場12水景廣場人性植器綠化石材立面本報告是嚴格保密的。營銷中心內(nèi)造場當(dāng)前售樓處空間有限，建議對大堂、衛(wèi)生間等區(qū)域做重點打造。121、進門感受奢華挑高水晶大堂，給人項目的高端尊貴感；2、國際湖區(qū)綜合體巡禮（華盛頓湖、瓦爾登湖），拔升形象，放大項目綜合體價值和湖居生活方式；3、禮賓司放置接待引導(dǎo)臺，引導(dǎo)臺造型與項目營銷中心整體風(fēng)格須一致。92 造場1233國際湖區(qū)綜合體巡禮墻禮賓司挑高豪華水晶大堂本報告是嚴格保密的。營銷中心內(nèi)造場主要客戶觸點體現(xiàn)項目情調(diào)，彰顯客戶之尊貴感，以此提升項目中高端形象。4、吧臺注重一些擺件的運用；5、沙盤擺放注重層次；6、談判桌椅選擇園型；7、工藝展示。 造場45645767本報告是嚴格保密的。營銷中心內(nèi)造場二樓會所體驗區(qū)強調(diào)項目的生活化和小資情調(diào)，展示物料精細、人性。二樓