1、1 1山東豪才律師事務所山東豪才律師事務所 房地產開發流房地產開發流 2011.5.14山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所2一、房地產項目開發概述房地產房地產項目項目 開發企業 （人） 項目融資 （錢） 取得土地 （地）山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所3人之篇：房地產開發企業房地產開發企業專營企業兼營公司項目企業山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所4錢之篇：房地產開發融資融資方式銀行貸款土地儲備貸款 開發貸款住房按揭貸款股權融資PE基金 REITSBT/BOT項目融資合作開發融資發行股票和債券山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所5地之篇：土地使用權的取得取得土地使用權劃撥出讓廉租房公租房

2、協議出讓掛牌拍賣招標使用權轉讓商業開發舊村改造中的安置房山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所6項目篇：房地產開發類型房地產開發類型住宅開發商業開發城市基礎設施開發旅游開發山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所7城投濟南市城市建設投資有限公司舊投濟南市舊城改造投融資管理中心濟南市舊城改造投資運營有限公司小清河濟南市小清河開發建設投融資管理中心西區濟南西區建設投資有限公司山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所8洋房 建筑風格多為歐洲和北美風格容積率一般小于1山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所9獨棟別墅 獨門獨院歷史最悠久 山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所10雙拼別墅 山山東東豪才律豪才律師師事事

3、務務所所11聯排別墅 又稱TOWNHOUSE， 或三個以上的單元住宅組成 價位較低 中產階級中上層人士及新貴階層聯排別墅于19世紀四五十年代發源于英國新城鎮時期，歐美普及。在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區聯排而建的市民城區住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現為大進深小面寬，層數一般在3層至5層，而立面式樣則體現為新舊混雜，各式各樣。山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所12疊拼別墅 Townhouse疊拼式的一種延伸 由多層的復式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑 山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所13低層住宅

4、3層的住宅 山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所14多層住宅 6層以下住宅 7層以上需有電梯在現階段我國的都市里，多層住宅多屬于中高檔住宅，購買者一般是為了追求較高的生活品質，合理的戶型設計和優美的社區環境是關注的焦點。山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所15小高層 在建設部有關規定中，沒有小高層這個概念，它是人們的習慣稱謂。民用建筑設計通則根據樓房的層數、高度不同分：層稱低層、46層為多層、79層為中高層、10層及以上為高層、建筑高度大于100米為超高層。 12層以下住宅山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所16高層住宅 12層以上住宅 需安裝消防電梯 高層住宅的優點是可以節約土地，增加住房和

5、居住人口。不足之處：投資大，上下不便，安全性差，在高層生活的家庭有一種孤獨和封閉感，多幢點式高層住宅建在一起，會產生不規則的高空風。 山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所17超高層 40層以上住宅 建筑高度大于100米山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所18公寓 集合式住宅 普通公寓 精裝公寓 酒店式公寓公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對于獨院獨戶的別墅，更為經濟實用。山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所19躍層式住宅 兩個樓層 內部樓梯 躍層式住宅的優點是每戶都有較大的采光面；通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層

6、建筑中，由于每兩層才設電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。 山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所20復式住宅 在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅(通常層高2.8米)高，可在局部拘出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯系上下 其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所21錯層式住宅 用30-60cm的高差進行空間隔斷 層次分明 立體性強 適合大面積 住宅 山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所22城市綜合體 城中之城 市中心地區 居住 辦公 商業 娛樂 結合 山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所23新概念節能建筑 低

7、能耗 建筑 地源熱泵 毛細排風系統 建筑保溫材料 光電節能 山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所24二、房地產開發流程及法律風險1項目的前期開發階段2項目的建設施工階段3項目管理階段4物業管理階段5商業管理階段山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所25取得土地前期流程立項 征收 收儲出讓 招拍掛 成交確認書 出讓協議 土地移交確認書 山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所26城市房屋征收與補償（一）征收法律適用 國有土地征收；集體土地土管法（二）征收主體 國有市、縣政府 （三）征收范圍 公共利益（四）補償方式 安置 補償：協商選定；多數選定；隨機選定； 先補償后搬遷 （1價值補償款2搬遷費3安置費

8、4停產停業損失補償5補助費6獎勵費）（五） 實施單位 委托 不以營利為目的的單位（六）流程：征收決定 公告 補償 行政復議 評估 行政訴訟 山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所27項目的前期開發階段（1）房屋征收與補償（3）可行性研究（5）建設項目方案的分項審批流程（2）立項（4）取得建設項目選址意見書（6）取得土地使用權（7）取得建設工程規劃許可證山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所28房地產工程建設的前期準備流程圖山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所29建設項目的建設施工階段（1）建設工程招標投標（3）建設工程施工流程（2）建設工程勘察設計（5）驗收結算（4）工程監理山山東東豪才律豪才律師

9、師事事務務所所30建設工程招標投標流程圖山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所31建設工程勘察設計流程圖選址勘察初步勘察詳細勘察施工勘察總體設計初步設計技術設計施工圖設計山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所32建設工程施工流程圖開工令質量控制進度控制成本控制合同管理簽證制度安全管理總包分包轉包山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所33建設工程監理流程圖監理日志監理的證明作用山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所34驗收結算流程圖設計 勘察 施工 監理分期驗收綜合驗收小組城建、規劃、工程質量監督等相關部門保 修四方驗收綜合驗收備 案竣工結算山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所35建設項目的管理階段（1）商品房預售（3）商品房交付 （5）房產抵押流程（2）商品房銷售（4）房屋權屬登記 山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所36商品房銷售流程商品房銷售認購 預售現房銷售尾盤銷售山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所37物業管理階段（1）前期物業管理（3）后期物業管理流程（2）物業管理服務（4）商管物業山山東東豪才律豪才律師師事事務務所所38前期物業管理流程圖山山東東豪才律豪才律師師事事務